国际商贸城项目一期营销策划方案书
国际商贸城项目商业计划书7.31
以保税区及物流平台 为突破口
以全方位高端配套服 务为特色
以商品贸易为基础聚集吸纳
国际国内知名企业入驻高标 准打造总部基地，涵盖高端 零售、甲级写字楼群、五星 级涉外酒店、高端住宅、总
打造中国最大的国际商品交 易平台，包括5大专业市场 集群和会展经济中心
依托海滨新区保税物流区， 打造环渤海经济圈最大的转 口贸易，保税物流及加工基 地，以及通畅的公、铁、航 无缝衔接体系
会展交易中心 国际商品会展中心 奢侈品减（免） 税交易区 大宗商品交易中心
2、产品塑造
天润花园城
比邻总部商务区，法式风情建筑，超大绿化 ，舒适居住
2、产品塑造
跨国总部
甲级写字 楼集群
跨国总部
高端商业
五星级 涉外酒店
总裁 商务公寓
3、产品组合
国际商品城
家庭欢乐城
天润花园城
跨国总部
进口商品交易中心
天津国际商品城商业计划书
天润集团 二〇一四年七月
题记
环渤海经济圈中 心地带 第三个国家级开 发新区 中国重要出海海口
天津海滨新区
目录
第一章：项目构想及发展思路
第二章：概念规划及产业布局
第三章：选址意见及项目展望 第四章：开发测算及社会效益
第五章：开发实力及成功案例
第一章：项目构想及发展思路
1、项目概要
第二代
集市、批发交易市场时代 专业商贸市场 发展路径
第一代
2、产品塑造
家庭欢乐城
以游玩体验为轴线，集餐饮、休闲娱乐、零售、文化演出为一体的一站式、全天 候、全客层消费目的地
家庭型全客层 商务客群
购物 餐饮 休闲 娱乐 亲子
家庭欢乐城
旅游 交友 聚会 文化
恒大国际商贸城营销推广方案
绵竹恒大国际商贸城营销推广方案（策划部/2010年3月）目录第一部分项目分析一、项目概况二、项目环境分析1、区域环境分析2、行业环境分析3、消费环境分析三、项目优劣势分析1、项目核心优势2、项目劣势分析3、项目威胁点4、项目机会四、市场定位1、目标客户2、项目定位3、形象定位4、价格定位第二部分推广方案一、核心卖点二、广告诉求三、媒体通路四、销售推广策略1、售楼部形象2、项目现场氛围3、活动推广4、新闻传播5、广告推广6、展会推广五、推广进度表1、准备期2、开盘期和强销期3、持续期六、广告推广费用预算第一部分、项目分析一、项目概况1、本案是绵竹市2009年灾后重建重点招商引资项目和2009年重点建设项目。
总用地240余亩，总建筑面积20余万平米，总投资5.5亿元人民币。
项目一期建材家居专业市场占地76亩，提供500多套商铺；项目二期规划建设大型家具、小商品综合卖场和精品住宅。
2、本案地块位于绵竹市城东新区，东临二环路，南临规划道路，西临规划道路，北临回澜大道，该项目地块距离绵竹市广场2.5公里、市政府300米、毗邻“三馆一中心”和居住生活、休闲商业区，临近新建汽车站和火车站，交通极为便利，市政配套设施完善。
3、建筑形态以两层、开间4.8或5.1米、进深7.8米的全框架结构条式建筑为主，通过现代手法的大幅全玻门、塑钢窗材料的组合使用与构架的设计，体现现代商业城的特质，并采用鲜明的色彩对比，突出项目在本地区的标示性。
建筑布局规划采用“店·街·城”商业综合体模式，多个商业店面及二楼办公辅助用房组成商业楼，多栋商业楼形成商业街，多条商业街形成整体的商业城。
开放式布局设计，在东面二环路，西面规划路，北面回澜大道设计车流主要出入口，加强与城市道路的联系，解决了大量车流的出入；在回澜大道设计主要人形入口广场，从功能上实现人车分流。
市场内主要车行道宽度为15米，双向两车道；次要车行道宽度为10米及9.5米，双向两车道，实现各经营区有效通达。
(营销策划)中原国际商贸城项目策划全案
中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国际商贸城项目基本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。
用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。
由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。
周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。
本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。
周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。
二、项目模式与合作方式本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。
自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、项目可行性报告的结论项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。
经分析研究，项目主要经济指标如下:1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月3、收入标准(静态指标)（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标(静态指标)（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%（3）投资利税率：55.6%（4）税前财务净现值：62 447.9万元（5）内部收益率：48.36%（6）投资回收期（静态）税前：4.15年税后：4.57年（7）投资回收期（动态）税前：4.93年税后：5.30年（8）税后财务净现值：49 971万元（9）内部收益率：41.04%第一部分市场研究与方案构思第一章项目市场研究1.1周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。
商贸城营销策划方案
目录序言：1、业态规划旳目旳2、业态规划旳原则3、配套原则<一>、swto分析1、优势与机会2、劣势与威胁3、项目旳机会4、项目威胁<二>、项目定位1、目旳客户定位2、物业服务定位<三>、品牌形象塑造1、必要性2、不二法则<四>、营销推广方略1、概念定位2、分概念定位<五>、营销计划1、营销推进计划表2、媒体选择<六>、招商方略1、租金及优惠政策2、租金组合方略3、强力招商期方略4、业种组合方略<七>、招商中心体统规划1、招商体系2、招商管理体系3、招商鼓励序言：业态规划旳目旳1、为项目提供合理旳商业组合方案，奠定持久经营基础2、拉动招商工作旳有序进行，明确招商方向和后期经营管理方向3、为招商、销售提供可以向投资者解释、描绘旳商业前景，支撑招商、销售工作业态规划旳原则1、租金收取率优先原则入选旳商业业态必须可以承受对应旳租金压力，可以为我们提供较高旳回报率，并且经营持久而稳定，为项目后续招商提供基础。
2、人气奉献率优先原则入选旳商业业态可以为整个项目吸引一定旳客源群体，为其他业态提供支撑和共享。
3、配套原则所有业态之间可以互相衔接、拉动，客源互相不冲突且有互动共享；业态组合要可以满足巨野当地人民购物、餐饮、休闲等平常消费，以及大件消费；一、SWTO分析根据前期对巨野商业旳调研分析，目前我们进行SWTO分析（企业战略分析法：用来确定企业自身旳竞争优劣势，机会和威胁，从而将企业旳战略与企业内部资源、外部环境有机结合。
）<一>优势与机会1、巨野开发区开发成本低，成本优势明显2、整体规模大，可组合业态多3、企业具有一定旳资金优势4、新型商业形态，符合商业发展趋势5、政府支持，属于新城区建设项目6、主体工程基本竣工，目前只剩部分扫尾工程7、相对于其他企业旳项目，动工早、招商早8、楼盘销售前景良好，回报率高<二>劣势与威胁1、项目建设前期没有过多旳考虑到后期旳业态分布，以至对后期招商及销售定位导致许多不确定性。
宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案
规划发展 项目所在镇海新城南区规划成为文化休闲性氛围区，规划居住 人口15万。
新城北区 • 功能：综合行政、商业、商务、居住等功能的综合
性城市北部中心，宁波中心城的北门户。 • 规模：用地面积约630公顷，规划人口约25万人。 布局空间 • 一心：镇海行政商务中心。 • 一区：为团桥历史地段片区。 • 一廊：为行政中心和老镇居民点之间的南北向绿化
宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与 基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边 地带，形成产、学、研一体化的发展模式。
宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城， 同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。
P 镇海城市印象初识 ART 1
城市角色
镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧 密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发
展方向。
本案地理位置：处镇海骆驼街道老城区
镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段， 长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原， 南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自 古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有 “浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山 连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢 的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的 重要交通节点。
户镇海，如今，这里已聚集了40多家部、省、市属重
点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业
基地。
贵州天晟国际商贸城项目营销策略案
博乐小结
专业市场散乱、多而杂，存在严重脏乱差等城市问题。
安顺的专业市场接近20个，但大多市场老旧，不成规模，配套、运营管
理落后，影响了市场发展，作为黔中西部的枢纽城市，专业市场的发展
应该具有更大的空间和作为。
第二部分 销售 策 略
总体营销思路
• 通过对市场的了解和对所存在问题的系统分析，我们初步认识了本项目的基本特质， 在此基础上，我们升华了本项目的总体营销思路，具体如下：
策略三
卖点营销
丰富、齐全本项目的商业配套
物流配送、金融服务、网络交易平台、智能化系统、商务会所、新型环 保建材等等，
增强产品本身的吸引力、攻击力，加强项目特殊卖点的宣传，以新鲜事 物、创新产品、打动目标客群。
策略四
活动营销
进场后，举办系列SP推广活动，配合媒体宣传， 吸聚人气，增加来客量，促进销售。
安顺专业市场的主要特征
集散与销地混合型市场：安顺工业品制造业并不发达，因此专业市场基本是聚 集全国产地之货，专业市场首要服务安顺本地消费，同时由于较好的交通区位优 势，使得部分商品能辐射六盘水甚至更远地区。 专业市场品类存在部分业态的缺失，如酒店用品、生鲜、冷冻食品、石材等市 场。 从专业市场分布来看，主要沿黄果树大街向东西两端发展，东面为西秀区行政 商务中心，少量专业市场，西面开发区黄果树大街与西航路之间是安顺市专业市 场分布密集区域。 专业市场以传统型市场为主，但部分市场开始出现升级和细分的趋势：比如在 太平小区，金座灯饰城就是从家居建材细分的市场之一。 各类型专业市场经营杂乱、无明显经营分区，市场普遍存在无管理、无推广的 放任自流的经营模式。
何为借势造势？
政府规划指导、城市经济开发区、黄果树机场，可以带来强大的地段升值潜力， 我们可以抓住这一卖点，在推广上为我所用。 政企紧密协作，丰富本项目的对外形象，各级政府加强对天晟国际的指导，新闻 媒体对本项目进行不间断的跟踪报道，采用植入法，软硬新闻并举，达到巩固本 项目核心地位的目的 同时可以借助区域内拥有较好的物流中转配套，诉求市场集群板块，形成片区商 业联动力，更好的促进本案销售招商。 广泛传播交通路及老市场在环境、交通、消防等方面的弊端，强化诉求本案展厅 式的格局、先进的管理模式和巨大的投资潜力等区别于其他市场的优势，建立别 的市场无法企及的高度，以尽可能地争取政府支持，加速政府对太平小区等老市 场的整治、改造步伐，以达到借政策之势为本案的销售招商工作造势的效果。
鄂东南国际商贸城策划
流企业在此设立区域总部，企业数量达
到 700 家左右，从业人数达 30000 人；规 划同时包涵总部级商务配套，包括五星 级酒店、金融配套、员工公寓、商务会 所、展示中心、会议中心等。
Part 2
活动主题
二、活动主题
在阳新，做世界的生意
——鄂东南国际商贸城营销策划——
二、活动主题
主题阐述
鄂东南国际商贸城是一个集家居建材、农资农贸、小商品、汽车产
观澜御湖世家
观澜外校城 观澜国际 观澜高尔夫
一、项目背景
1.4.2 成功开发项目
观澜太子湖
观澜太子湖项目位于武汉经济技 术开发区东风大道与三环线交汇处， 是庭瑞集团旗下“大观澜系”经典力
作之一。占地面积18387.99平方米,
总建筑面积45969.97平方米，容积 率2.5,总户数351,artdeco建筑风格， 本案一线临湖，独揽75万方太子湖 公园，且面对中百仓储，距离经开 万达2公里，与外校一墙之隔。
1.2 市场定位 商贸城建成后将云集十大交易中心
汽车展销中心、汽修汽配交易中心
一、项目背景
1.2 市场定位 商贸城建成后将云集十大交易中心
日用百货交易中心、服装鞋帽交易中心
一、项目背景
1.2 市场定位 商贸城建成后将云集十大交易中心
五金机电交易中心、大宗物资交易中心
一、项目背景 一、项目背景
一、项目背景
1.1 项目介绍
商贸城计划总投资 20 亿元，预计建设时间是 2 年。建 成后，该商贸城将成为阳新一个汇集交易、物流、金融、 商业、研发、加工等多功能为一体的综合产业链集群；建
成后，商贸城可以吸纳商户约7000家，市场年贸易额约50
亿元，实现利税约2亿元，提供直接就业岗位1万个，间接 就业岗位2万个。
策划方案-国际商贸城商业项目发展策划报告(PPT289页)
2007年湘潭全社会固定资产投资达248.8亿元，增长18.5%。
•固定资产投资在调控中实现稳步增长。07年全社会固定资产投资达 • 248.8亿元，增长18.5%。其中城镇以上固定资产投资225.8亿元， • 增长19.4%。重点工程建设进展顺利，89个重点工程项目累计完成 • 投资128.2亿元。北二环西引线、富洲路拓宽、醴潭高速、湘江四 • 大桥等全线通车，板塘大道基本具备通车条件，交通得到大大改善。
市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制 房地产发展速度
296
294
292
290
288
286
284
282.8
282
280
278
276 2004年
全市总人口(万人) 293.6
289
2005年
2006年
292.7 2007年
市区土地面积 总人口
市区常住人口 市区流动人口
湘潭市 282平方公里
当下，在国内地产市场这口“大锅里”，连“大鱼”们都在忙着求生，而 “小鱼小虾”更是步履维艰。但 无论大鱼小鱼，似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的这堆旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼 虾们永远都只有被烹食的命。只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游……
整体汇报脉络
壹·宏观背景分析 贰·房地产市场分析 叁·各类型物业市场和案例分析 肆·国内外重要案例引荐 伍·项目定位 陆·产品建议 柒·小 结
GDP连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。
2001-2007湘潭市G DP 一览表
600
18%
G DP 523.1亿元
16%
500
14%
400
12%
亿 元
商贸城营销策划方案
商贸城营销策划方案一、项目背景分析商贸城是一个集合了各类商业与贸易活动的大型商业综合体，形成了商贸交流、商品交易、物流配送、信息服务等一体化商贸服务体系。
目前，国内商贸城的数量已经迅速增加，竞争日趋激烈。
因此，合理的营销策划方案对商贸城的发展起着重要的推动作用。
二、目标市场分析商贸城主要面向的是中小商贩和企业，因此目标市场主要包括以下三个方面：1. 中小商贩：这类商贩采购商品主要是为了在自己的店铺中出售，他们对产品的价格敏感程度较高，他们需要以低廉的价格采购到高质量的商品。
2. 在线销售商：随着电商的兴起，许多商贩选择在网上销售商品。
这部分商贩需要方便的仓储和物流配送服务，以及一定的电商平台上的推广服务。
3. 实体店主：虽然电商的发展使得线下购物比例下降，但仍然有一部分人更喜欢实体店购物，这些实体店主需要购买与其经营相关的商品。
三、竞争分析商贸城的竞争主要包括以下几个方面：1. 价格竞争：商贸城内有很多供应商提供相同或相似的商品，价格是吸引购买者的重要因素。
2. 商品种类和质量的竞争：商贸城的优势之一是商品种类繁多，因此供应商提供的商品种类和质量会直接影响到购买者的选择。
3. 服务竞争：商贸城可以提供一站式的服务，包括仓储、物流配送、信息服务等，供应商之间可以通过提供更好的服务吸引买家。
四、营销策略基于上述市场分析和竞争分析，商贸城可以制定以下营销策略：1. 价格策略：1. 根据不同的目标市场制定差异化的价格策略，对中小商贩提供批发价格，对线上销售商提供更有竞争力的价格。
2. 引入积分制度，购买者在商贸城内采购商品可以得到一定的积分，积分可以用于以后的采购，提高购买者的粘性。
2. 产品策略：1. 出台严格的供应商准入规范，确保进驻商贸城的供应商提供的商品符合一定的标准，提高商贸城整体商品质量。
2. 举办定期的新品发布会，让供应商选择商贸城作为新品发布的首发店铺，吸引更多的买家。
3. 推广策略：1. 制定线上推广计划，与线上电商平台合作，提供电商平台的专场活动，通过电商平台的人气吸引更多的买家到商贸城购买商品。
四川遂宁国际商贸城营销策略案42页
遂宁国际商贸城营销策略案西南城控股2010 年 8 月 20 日目录一、前言二、市场分析三、市场定位3.1，项目简介3.2 ，项目SWOT 分析3.3，项目整体营销思路3.4，项目定位四、项目招商及营销策略4.1 招商及销售原则4.2 招商及销售策略4.3 招商范围4.4 主要招商方式4.5 招商政策设定（略）4.6 招商调整预案五、项目推广策略5．1 项目面世5.2 奠基仪式5.3家具、装饰材料、五金机电的商会成立仪式5.4家居建材、五金机电行业发展高峰论坛5.5家居建材主力店及成都、商户签约入驻仪式六、全面招商中需要的公司公关支持一：前言2010 年，成渝经济圈正式纳入国家“十一五”规划，成都、重庆是成渝经济圈的两大“双子星座” ，这两个“火车头”将引擎包括成都平原经济带、重庆都市带、川南城市带、川中城市带、三峡移民经济带，共计35 个大中小城市飞速发展。
成渝两地密切的产业合作，实现资源优势互补，川渝经济圈中，成渝经济带经济总量占川渝两地的91% ，奠定了成渝经济带在西南经济中龙头地位。
随着土地、劳动力等要素成本上升，东部沿海地区劳动密集型产业的边际收益下降，产业升级、转型的压力使得产业转移要求日益增强，西部地区经过多年改革开放发展，基础设施条件得到完善，东部地区和境外产业开始大面积向西部转移。
伴随着中国高铁的发展，区域经济发展将迎来“高铁时代” 。
高铁促使西部地区与东部沿地区的人流、物流效率与质量大幅度提高，拉动西部地区与东部地区的联系，带动相互间的经济发展，为东部地区产业向西部转移推波助澜。
西部地区全面承接中国东部地区产业转移，面对随之而来的经济高速发展，陕、川、渝三省市合作日益加深。
西安、成都、重庆三大经济核心在高铁发展的促成下，将共建中国“西三角”经济区，整合西北、西南两大经济重心，成渝经济圈也将继京津冀、长三角、珠三角之后，成为中国经济发展第四增长极。
遂宁位于成渝绵1 小时经济圈内,与成都、重庆呈等距三角分布，是成渝陆地交通直线连接的必经城市，也是连接川西南与川东北的必经要道，是“川中核心交通枢纽城市”和“巴蜀门户” 。
温州国际商贸城阶段性营销策略方案
温州国际商贸城 6月阶段性营销策略方案一、项目情况1、销售数据汇总：A.累计来访：5144组B.累计成交： 764 （以销控系统正式启用后的数字为准）C.剩余房源：2、项目销售现状：A.由于交房时间推迟、证件不齐等原因，对已付定金客户及签约客户的投资信心产生较大影响；B.项目停工等问题，一度影响项目形象、投资信心，一定程度阻碍新客户的拓展，对销售影响较大；C.微型促销活动，效果不够理想。
二、现阶段营销目的1、维系老客户，稳定已付定金客户的投资信心；2、强化项目形象，提高项目美誉度，重塑新客户投资信心；3、广泛发掘客户群，积累更多客户资料，促进后期销售。
三、营销策略1、策略一：“购铺节”A.时间：6月、7月时长：2个月B.形式：环环相扣层层推进逐步深化：◆前期推广宣传◆活动期间多种优惠形式阶段性、连环推出；◆ 搭配演出、路演等渲染“购铺节”气氛；◆ 赞助、组织全民参与类活动，提升“购铺节”形象为沈丘县一大盛事C ．目的：借助“购铺节”前期宣传推广，吸引新客户；通过层层优惠进一步网络客户，深挖客户群，积累更多客户资料；大型活动营造社会话题热点，完善项目形象，深化项目认知度、美誉度，强化投资信心；D ．执行：2、策略二：“促销活动”A．到访有礼：持续进行，来访均得小礼品一份（运动水杯成本5元左右）B．幸运大转盘：购房客户可得抽奖机会一次时间：5—7月活动方式：购房客户可凭收据获取转盘抽奖机会一次（一间商铺可获一次转盘抽奖机会）转盘样式：五等奖五等奖一等奖奖项设置：（奖品数量有限，兑完为止）3、策略三、“购铺特惠”：四、推广计划（5.10—5.30）2012-5-7。
中原精品-国际商贸城项目策划全案
中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国际商贸城项目基本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。
用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。
由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。
周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。
本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。
周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。
二、项目模式与合作方式本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。
自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、项目可行性报告的结论项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。
经分析研究，项目主要经济指标如下:1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月3、收入标准(静态指标)（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标(静态指标)（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%（3）投资利税率：55.6%（4）税前财务净现值：62 447.9万元（5）内部收益率：48.36%（6）投资回收期（静态）税前：4.15年税后：4.57年（7）投资回收期（动态）税前：4.93年税后：5.30年（8）税后财务净现值：49 971万元（9）内部收益率：41.04%第一部分市场研究与方案构思第一章项目市场研究1.1周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。
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2 行业分析： 局部热 总体冷
3 销售状况： 外地人买的多 本地人买的少
Part Three
PEST分析
3.PEST分析 四个方面
政策
经济
社会
技术
3.PEST分析 政策
1
政策
2
3
3.PEST分析 经济
增加地方税收
促进扩大就业
产业结构调整
北京、天津等地，近年来逐渐暴露许多弊端，人口积聚过度，交通拥堵，城市污染加重、城市承载力下降。为扭转这种局面，北京市 明确规定城市内的大型综合市场向河北转移，这为固安承接北京和天津产业转移，发展商贸流通业提供了重大机遇。
客流、货流，内部与外部需求，停车资源充分，电梯充裕便捷，全主通道式布局，零商业死角，全封闭 式设计，配有中央空调，有效防止风沙和雾霾。 • 互联网：大力发展商贸物流业，将移动互联网、大数据平台、云计算等新技术融入商贸物流的每个环节 中，并将第三方、第四方物流以及物联网等物流信息与装备技术相结合
5.SWOT分析
1.项目总论
建设原则、周期和目标
• 原则：整体规划、分步实施。 • 项目建设周期为15年。一期建设3年。 • 目标：优化京津冀城市群网络结构、提高京津冀地区整体竞争力、打造固安
成为新的国际时尚文化中心
Part Two
整体分析
2.整体分析
1市场特征： 投资性需求较强
4消费趋势： 观望氛围浓厚 供不应求情况仍存在
• 异地引进京津冀城市群 各大市场的符合本案业 态定位的品牌大户
• 批发对象为京津冀地区 为主的专业批发客。
• 零售对象为国际商贸城 周边地区的闲散购买者 （中低端消费为主）
现代仓储物流
功能定位
经营者定位
消费者定位
• 依托固安周边航空、铁 路、水运、公路，建立 服务华北，辐射全国的 大数据物流平台。
劣势
• 投入大，投资回报期较长 • 多功能定位的经营模式尚无业内借鉴模式，整体经营模式有待探索 • 开发商品牌影响力不够，开发商与知名地产地产公司比缺乏名气，实力有待检验 • 固安整体的人口较少、面积较小，区域带动力较低，缺乏专项政策扶持
5.SWOT分析
机会
• 未来第三产业仍将处于一个较长的增长期，国际商贸城的整体定位与第三产业紧 密相关，未来消费需求仍十分庞大。
Part Seven
营销战术规划
7.营销战术规划
四个方面
产品 策略
产品定 位与细分
价格 策略
渠道 策略
7.营销战术规划
产品策略:京津冀（固安）国际商贸城将打造一 个全国最高端的智慧型商贸市场，集智慧型国际 商贸城、精品商业街、国际酒店、会展中心、 CBD企业总部等于一体。项目商铺均为独立产 权商铺，一层层高5.7米、二到四层层高5.2米挑 高空间，高层高地下停车场可通行客、货车，货 梯、观光梯、自动扶梯数量均按最高标准配备。 配套建设仓储物流、服装厂房、创意设计、商务 办公、酒店式公寓、美食城等。
1.项目总论
建设规模、内容及投资估算
• 总体规划约20平方公里，总建筑面积约2800万平方米，总投资约1200亿元。 • 一期用地规模约为4700亩，总建筑面积约为500万平方米，投资约320亿元。 • 专业批发市场及商业配套用房建筑面积约420万平方米； • 现代仓储物流规划建筑面积约28万平方米； • 规划配套生活区建筑面积约52万平方米。
4. PEOTER分析
替代竞争
• 商贸城作为综合性商业地产的定位，有着较长的生命周期，所以在一定时间 内不存在替代竞争问题。
4. PEOTER分析
上家竞争
• 公司的上家主要是土地供应商和建筑施工供应商：从土地供应商来看土地供 应部门属于政府部门，对土地价格具有确定权利，公司对其议价能力相对较 低，而其他公司如果同时竞拍土地可能会增加购买成本；建筑施工供应商目 前市场竞争较大，公司具有较高的议价能力和选择权利。
6.营销战略规划
市场进入与运作思路及设计
• 建设启动，拉开北京专业批发市场转移帷幕。项目及相关配套拟规划建设总建筑面积81万平方米，
位于廊涿高京津冀(固安)国际轻纺城是京津冀(固安)国际商贸城一期起步区先期建设的速东湾乡出口，立 足京津冀(固安)国际商贸城“时尚之都，固安发布”的形象定位，项目以大气方正的“田”字型布局， 设计风格融合现代典雅的建筑风格与标志性的中国红，共同形成轻纺城固有特质。项目建筑设计充分结 合场地的广场与建筑周边人行通道，高效联结商城内外流线，有效满足客流、货流，内部与外部需求， 停车资源充分，电梯充裕便捷，全主通道式布局，零商业死角，全封闭式设计，配有中央空调，有效防 止风沙和雾霾。
6.营销战略规划
市场进入与运作思路及设计
• 恢弘规划，重塑城市格局：拟规划建设的京津冀国际商贸城总占地面积28平方公里，总建 筑面积4500万平方米，总投资5000亿元，是依托京津冀世界级城市群区位优势，积极发挥 智慧产业主导的时尚文创、智慧物流、智慧商贸等优势产业引擎作用，大力发展大数据产业、 体育文化产业、创新产业、智慧商务产业等产业版图，并最终形成集产、城、游三位一体的 全球高端商贸集聚区。
京津冀（固安）国际商贸城项目一期 营销策划方案书
目录
Contents
项目总论 整体分析 PEST分析 PE0TER分析 SWOT分析 战略规划 战术规划
促销思路概要及促销与推广细案
Part One
项目总论
1.项目总论
项目背景
• 三大城市群：珠三角、长三角和京津冀三大城市群 • 京津冀城市群中培育中等城市节点，壮大北京、天津以外的第二层级是该城
业内竞争
• 主题定位（综合商贸城）天津周边、石家庄周边均存在。 • 主题定位（物流产业园）天津周边、保定周边均存在。 • 总体定位，京津冀地区基本没有竞争对手。
4. PEOTER分析
跟进竞争
• 随着首都功能疏解，周边城市也会进一步发展起来，未来随着石家庄、保定 以及廊坊市其他县城很可能在出现与公司六大主题定位相似的综合基地。随 着北京首都内的商贸、物流项目外迁，石家庄市及其周边城市发展速度较快， 商贸城、物流基地均出现一定程度的增长，未来随着项目整体发展以后，目 前仅发展商贸或物流的项目也会逐步学习固安国际商贸城的综合发展方法， 对原单一定位的项目进行拓展，形成与项目相似的综合商贸城。
营销战略规划
6.营销战略规划
市场引爆点
• 响应京津冀一体化国家战略，承接北京非首都功能转移，京津冀(固安)国际商贸 城因大势所向，为时代而生，凭借得天独厚的京津冀协同发展核心区域的区位交 通优势，从北京专业批发市场转移出发，打造京津冀三地一体化的世界级批发市 场集群。
6.营销战略规划
市场布局
• 集产、城、游三位一体的全球高端商贸集聚区。 • 一座名副其实的新型城镇 • 商业外还涵盖了金融、生活配套、教育、医疗等几乎所有的城市配套功能 • 北京市原有的会展和服装、小商品、建材等专业市场转移升级 • 打造环渤海最为核心的高端商贸区
6.营销战略规划
市场进入与运作思路及设计
• 恢弘规划，重塑城市格局：拟规划建设的京津冀国际商贸城总占地面积28平方公里，总建 筑面积4500万平方米，总投资5000亿元，是依托京津冀世界级城市群区位优势，积极发挥 智慧产业主导的时尚文创、智慧物流、智慧商贸等优势产业引擎作用，大力发展大数据产业、 体育文化产业、创新产业、智慧商务产业等产业版图，并最终形成集产、城、游三位一体的 全球高端商贸集聚区。
• 多家知名物流企业。商 贸城统一管理。
• 商贸城商家和其他需 求人群。
配套生活区
功能定位
经营者定位
消费者定位
• 商贸城及周边区域居民 提供舒适的生活居住环 境。
• 有实力的房地产开发商 .
• 本地居民 • 外来务工人员 • 本地及外来经营者 • 本地及外来投资者
7.营销战术规划
价格策略
• 国际商贸城专业批发市场及商业配套: • （1）临街的铺位较贵，向内则较便宜。 • （2）一层价格较高，二层价格较低，三层更低，依次类推。 • （3）选间为转角、主街、电梯处的商铺价格较高，其余商铺价格较低。 • （4）经营面积集中且达到一定规模的商铺价格较高，经营面积较小的店铺价格较低。
优势
• 政策背景：响应京津冀一体化国家战略，承接北京非首都功能转移 • 区位交通：与北京新机场仅9公里，第二国际机场8公里，涿州高铁站10公里 • 整体规划：集时尚发布、京津冀大型综合商贸城及大数据物流产业园、印象永定河、SOHO大千、万国
风情街、方城动漫等六大主题功能于一体 • 建筑设计： 项目建筑设计充分结合场地的广场与建筑周边人行通道，高效联结商城内外流线，有效满足
北京
天津
固安 保定
3.PEST分析 技术
• 背靠三大城市，便于引进国内领先的高科技技术 • 雾霾严重，生态型开发顺应时代潮流 • 离首都机场较近，便于国际化定位
Part Four
PEOTER分析
4. PEOTER分析
五个方面
业内 竞争
跟进 竞争
替代 竞争
上家 竞争
下家 竞争
4. PEOTER分析
市群未来的发展关键。 • 固安这类离北京最近的第一梯队城市无疑是承接这些功能的首选区域。
1.项目总论
项目名称和地点
• 名称：京津冀（固安）国际商贸城项目一期 • 地点：固安。商贸城规划区域范围东起大广高速，西至宫苏路，南起廊涿高
速，北至兴隆店、南公由两村连线延长线。京津冀（固安）国际商贸城项目 一期位于商贸城整体规划区域内东北区块即大广高速西侧、太子务村东侧、 廊涿高速北侧、大王村南侧，具体位置以国土及规划部门划定范围为准。
• 战略位置，占据发展先机：京津冀(固安)国际商贸城项目位于河北省廊坊市固安县，东接大 广高速固安出口——离项目地2公里(新批准建设的大广高速京津冀商贸城出口离项目地500 米，预计2017年底通车)，南至廊涿高速东湾出口(离项目地200米)，西至大清河廊涿高速 连接线，北临孔雀城项目。距离天安门正南50公里，距大红门商圈40公里，距涿州高铁站 10公里，距北京大兴国际机场8公里，距天津新港1小时，2小时内可到达京津冀80%的区 域。伴随2019北京地铁S6大兴线通至固安，项目将实现30分钟到南环，40分钟同步北京， 1小时到达西单、金融街，京津冀(固安)国际商贸城于京津冀一体化大国家战略下，势将成 为区域产业升级新标杆，北京专业批发市场转移升级的首选承接地。