写字楼物业管理文件汇编

写字楼物业治理资料合集

写字楼治理内容与过程

一、前期治理

(1)设计时期(2)设备定货时期(3)隐蔽工程(4)建筑工程、设备、设施、建筑材料图档(5)保修、备品、备件治理(6)物业治理筹备：组织机构、人员岗位描述、人员招聘、基础培训(7)服务产品供应方案：服务承诺、配合销售(8)写字楼CIS策划

二、接管验收

(1)工程接管验收(2)物业接管验收(3)工程质量遗留问题处理(4)物业治理公司CIS实施

三、入住治理

1.权利认定

2.签署契约：业主公约及房屋使用治理规定

3.收缴相关费用

4.房屋查验

5.发放钥匙

6.办理相关证件

四、日常运行治理

1. 安保治理

(1)治安防范(2)消防操纵(3)交通管制(4)治安治理(5)涉外治理(6)监

控治理

2. 工程治理

(1)系统运行(2)日常巡检(3)打算维修保养(4)技改措施(5)节能降耗(6)工程服务(7)装修治理(8)遗留质量问题处理

3.保洁绿化治理

(1)清洁重点部位确定(2)清洁标准(3)清洁工作程序(4)害虫消杀(5)垃圾处理(6)绿化植物养护(7)绿色环境营造

4.客务治理

(1)接待中心(2)商务中心(3)服务产品供应中心(4)餐饮供应中心

5.营销治理

(1)服务产品营销(2)大厦文化活动营销(3)客户需求统计

6. 财务治理

(1)治理制度(2)财务预算、决算、分析（能源、交通、通讯、维护、人员、低值易耗收支状况）(3)治理（维修）基金

7.采供治理

(1)物业保险(2)监督、操纵、审计

8. 人力资源治理

(1)人事政策(2)招聘(3)劳资关系治理(4)培训(5)工资及福利待遇治理

9. 行政治理

五、重要事务治理

1.公共关系

2.CIS治理

3.法律风险防范

4.品质治理

5.治理规范

6.合同契约

7.治理信息化

8.紧急事件处理

写字楼物业治理成本的精益操纵

一、写字楼物业治理企业成本构成

依照国家《物业治理收费规定》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：人职员资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用。

在上述规定的框架下，写字楼的成本大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的30-40%公共能源，占总成本的20-30%；营运成本，占

总成本的20%左右；治理费用，占总成本的10%左右。

其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50-70%左右，成为写字楼物管企业成本操纵的重点。

二、写字楼成本精益操纵方法

成本的精益操纵，是指借鉴工业企业精益生产的成本操纵思想和方式，在写字楼的经营治理中，实施成本的精益操纵，提高企业的运作效率，争取更多的赢利。

精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组织体系和方式。其特点是消除一切白费、追求精益求精和不断改善，旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最迅速的响应。

写字楼物管企业，应在消除一切白费、不断改进、及时调整的精益思想指导下，对写字楼经营治理成本进行精益操纵。

1、成本临界点操纵

临界点操纵，是一种动态的操纵方式，企业既要满足写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要，又要保证在低谷期不闲置服务能力。同时，对内部各部门进行成本预算和定额的操纵。临界点操纵使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作，实现高顾客中意度下的有效成本操纵治理。

首先，建立成本预算和定额操纵体系。企业各部门作为独立的成本操

纵中心，企业核准各部门的预算，批准一定成本额度，并对事实上行成本定额操纵和考核。

其次，对高达70%的公共能源和人力成本进行重点操纵。

第一，操纵公共能源成本。能源成本操纵是一项长期的涉及到组织内全体职员的工作。因此，企业应组成能源操纵小组。相关于人力成本而言，公共能源成本的刚性较大。因为写字楼的差不多照明和设备设施用电是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度标志着写字楼的品牌形象。因此，其操纵还应该着眼于细微处，把握从小处见大的原则。

第二，操纵人力成本。人力成本是写字楼企业赢利的敏感因素。人力成本的过度操纵会引起服务能力不足，阻碍服务质量。

写字楼的服务能力不仅指职员的数量，也包括职员的技能(专业技能和综合素养)，它直接关系到企业提供服务的及时性和服务的质量。

2、能源成本的精益操纵

在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时，操纵能源成本。能源成本精益操纵的具体措施有：计量无遗漏、治理无空白点、电价核算准确、临界点运行。

首先，做到计量无遗漏。从以下五个方面进行：第一，为顾客安装电表。总表扣除顾客使用的电费即为写字楼企业应该承担的费用，包括：

公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及写字楼企业自己的办公用电三部分。第二，配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费。第三，为了分析、操纵设备设施用电，除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表。第四，为了分析、操纵公共照明用电，以每层楼为单位安装电表。第五，为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益操纵的前提和基础。其次，治理无空白点。做到只要使用能源方，都要能被计量。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和操纵运行时刻。杜绝一切可能的无治理现象，如长明灯、夜班时刻因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。能够通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源治理的空白点。能源小组查找可能的空白点，制订治理操纵的措施改进，达到不断修正、完善的目的。

再次，电价核算准确。因为电力部门依照枯水季节和丰水季节分不实行两种平均价格，而且每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，因此实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。另外，大型写字楼的框架结构决定了房间可任意割断，因此，供电部门不可能实施户表工程。为了降低物管企业的成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。因此，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，并核算出一个相