万科房地产营销策划书
徐州万科营销策划方案
徐州万科营销策划方案一、市场概况和目标分析徐州是中国江苏省的一个重要城市，拥有广阔的市场潜力和丰富的人力资源。
随着城市化进程的加快，徐州的房地产市场也在不断发展，竞争激烈。
作为一家知名的房地产开发商，徐州万科需要制定一套切实可行的营销策划方案，以提高品牌知名度和市场占有率。
根据市场调查和分析，我们确定了以下目标：1. 提高品牌知名度：通过全面的宣传和市场推广，增强徐州万科在消费者中的知名度和美誉度。
2. 增加销售额：通过合理的产品定位和精准的目标市场推广，提高销售额，并争取在竞争激烈的市场中取得领先地位。
3. 加强客户关系：通过建立良好的客户关系，提供优质的售后服务和增值服务，增加用户的忠诚度，促进用户口碑传播。
二、市场营销策略1. 定位策略根据徐州市场特点和竞争情况，徐州万科将定位为高品质、高端的房地产开发商。
我们将注重提供舒适、便捷的居住环境，以满足中高收入人群的需求。
2. 市场推广策略(1) 媒体广告：通过电视、广播、报纸等传统媒体进行品牌宣传、培养认知度和购买欲望。
同时，增加手机、平板、电脑等终端的广告投放，以满足消费者多元化的媒体接触需求。
(2) 线上推广：通过搜索引擎优化(SEO)、搜索引擎营销(SEM)、社交媒体推广等手段，将品牌信息传播到更广泛的受众群体中，并提供在线咨询和购房服务。
(3) 亲身体验：组织楼盘开放活动、购房咨询会和样板房参观等，让潜在客户亲身感受产品品质和服务水平，以增加他们的购买决策可能性。
(4) 口碑营销：通过培养用户满意度、引导用户进行线上评论和口碑传播等方式，提高品牌的社交影响力和美誉度。
三、销售渠道和策略1. 销售渠道：除了建立自己的销售中心和展示中心外，徐州万科将通过与地方优质经纪商合作，建立覆盖全市的销售和服务网络。
2. 销售策略：(1) 价格策略：根据市场需求和竞争情况，科学定价，优化产品性价比，适当给予销售折扣和优惠活动，以吸引客户购买。
(2) 增值服务：提供全方位的增值服务，如贷款咨询、后期装修、物业管理等，以增强产品的附加值，吸引更多客户购买和续购。
万科集团
1、MI理念识别
MI理念识别：它是确立企业独具特色的经营理念，是企业生产经营过程中设计、科研、生产、营销、服务、管理等经营理念的识别系统。是企业对当前和未来一个时期的经营目标、经营思想、营销方式和营销形态所作的总体规划和界定，主要包括：企业精神、企业价值观、企业信条、经营宗旨、经营方针、市场定位、产业构成、组织体制、社会责任和发展规划等。属于企业文化的意识形态范畴。
对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。
（六）万科企业愿景：成为中国房地产行业领跑者
要实现这个愿景，我们需要做到：
不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。
永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。
展现 “ 追求完美 ” 之人文精神，成为实现理想生活的代表。
快速稳健发展我们的业务，实现规模效应。
万科核心价值观：创造健康丰盛的人生
（一）客户是我们永远的伙伴
客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。
在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
我们 1% 的失误，对于客户而言，就是 100% 的损失。
万科集团
——万科集团CIS策划书
第一部分 企业背景
1、公司概况：万科简介
（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率%，实现净利润亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）]享誉业内。
万科金域华庭整合营销推广策略
第二十四页，共152页。
◎开发团队打造
强强联手，大师合作，公演传世之作 • 开发商品牌：凯美实业发展有限公司
• 策划机构：盈科策略机构 • 建筑设计： • 景观设计： • 施工企业：
• 物业管理：（世邦。魏理仕或戴德梁行）
第二十五页，共152页。
2021/6/24 星期四
万科金域华庭整合营销推广策略
37
第三十七页，共152页。
• 他把这块地皮赠送给丹麦的四大贵族，要求他们必须在此各建一座外观完全相同的宫殿。宫殿由最著名的建筑师尼古拉·伊格维德设计，并要为国王塑
制一座骑马铜像。经过紧张施工，四座宫殿在1754年至1760年间相继建成。根据设计，这四座宫殿的前面形成了一个八边形广场。 1768年，请法国雕塑家萨利制作的菲特烈五世骑马铜像被安放在广场中央。当时，宝隆洋行还用对华贸易赚取的钱款，为铜像修 建了围栏。后来，这四座宫殿，一直由贵族居住着。
万科金域华庭整合营销推广策略
第一页，共152页。
汇报纲要
一、产品力解读
二、核心卖点提炼
三、产品定位 四、广告策略 五、阶段推广思路
六、营销策略建议
第二页，共152页。
一、产品力解读
第三页，共152页。
第一层
市场处于上升 通道未来竞争 加剧 项 目
环
境
项目无明显 优势
第二层
第三层
潜在竞争压力大
本地客户刚性需求
SWOT分析-威胁
直接挑战
间接挑战
世纪风情别墅\青山湖别墅，是主要竞争对手
楼盘增多，竞争加剧
竞争性挑战
中高端项目放量增多，入市相对集中，潜在威胁较大
万科时代广场营销策划方案
万科时代广场营销策划方案第一部分：市场分析一、行业概述随着中国城市化进程的加快以及人们生活水平和消费观念的改变，商业地产行业迅速发展。
商业广场作为城市中心的核心商业区域，受到人们的青睐。
然而，随着商业广场数量的增加和竞争的加剧，如何吸引和保留消费者成为商业广场运营的重点。
二、竞争环境分析目前，该地区存在着多个商业广场，如中央广场、百盛广场等，这些商业广场都在争夺相同的目标消费群体。
与此同时，电子商务的快速发展也对线下实体商业广场提出了新的挑战。
在这样的竞争环境下，万科时代广场需要找到自身的差异化优势，以吸引消费者。
三、目标市场分析万科时代广场的目标市场主要是35-45岁的中产阶级人群，他们是城市中心区域的主要购买力。
此外，广场还面向年轻人群，他们注重时尚、多元化的消费体验。
四、SWOT分析（1）优势：地理位置优越，位于城市中心，交通便利；广场内商户众多，品牌力强大；配套设施完善，提供全方位消费体验。
（2）劣势：同类竞争对手众多，品牌认知度相对较低；缺乏独特的消费体验和吸引力。
（3）机会：随着城市化进程的加快，人们对便捷、多样化的购物方式的需求日益增长；发展线上线下互动的营销策略，吸引更多消费者。
（4）威胁：电子商务的兴起给线下商业广场带来了竞争压力；消费者购买决策的变革，如品牌忠诚度下降。
第二部分：市场目标一、品牌定位万科时代广场将定位为高品质、高端商业广场，专注于提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮和服务体验。
二、市场目标在未来一年内，万科时代广场的市场目标是增加品牌知名度，提高顾客满意度，并实现营业额的增长。
三、具体目标（1）品牌知名度：提高品牌知名度，使其进入市场前五名。
（2）顾客满意度：提高顾客满意度，使回头客比例达到50%以上。
（3）营业额增长：实现年销售额增长10%。
第三部分：市场策略一、品牌推广策略（1）提高品牌曝光率：通过市场调研和分析，确定目标消费者群体，并制定线上线下广告宣传计划，提高品牌曝光率。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科的营销策略
万科的营销策略万科作为中国房地产业的领军企业之一，一直以来都有着强大的营销策略。
以下是万科的营销策略。
第一，以客户为中心。
万科的营销策略始终以客户的需求和满意度为核心。
他们通过深入调研和市场分析，了解客户的购房需求和偏好，以此为基础开发出符合客户需求的产品。
同时，万科注重与客户的沟通和反馈，通过客户关系管理系统建立客户档案，跟进客户需求变化，并提供个性化的服务。
第二，差异化的产品定位。
万科在市场竞争中注重与其他竞争对手的区别化，通过独特的产品定位来吸引消费者的注意。
他们注重产品的品质和特色，并通过创新的设计和规划，在市场中创造独特的竞争优势。
例如，他们推出了“绿城”、“花园式”、“大平层”等产品系列，满足市场不同消费群体的需求。
第三，多渠道的销售模式。
万科通过多渠道的销售模式，将产品推广到更广泛的市场。
除了传统的销售渠道如房地产展示中心和销售代理商，万科还通过互联网和手机应用等新媒体渠道进行销售和宣传。
他们利用互联网平台，建立了全球最大的物业交易平台“万房”，为客户提供便利的购房体验。
第四，市场营销活动。
万科通过各种市场营销活动增强品牌知名度和形象。
他们经常组织各种促销活动如优惠购房、赠送礼品等，吸引客户前来购房。
此外，他们还会举办各种社区活动如健康跑、艺术展览等，提高社区居民的满意度和忠诚度。
第五，品牌建设和口碑营销。
万科注重品牌建设，通过精心策划和管理来塑造企业形象。
他们力求成为可靠、值得信赖的品牌，提供优质的产品和服务。
同时，万科注重口碑营销，通过客户的口碑和推荐来增加销售和市场份额。
综上所述，万科的营销策略以客户为中心，注重差异化的产品定位，采用多渠道的销售模式，开展市场营销活动，进行品牌建设和口碑营销。
这些策略的运用使万科在竞争激烈的房地产市场中保持了领先地位。
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
房地产营销策划报告
房地产营销策划报告房地产营销策划报告是帮助房地产公司制定有效的营销策略，从而扩大销售并提高品牌知名度的重要文件。
在市场竞争如此激烈的今天，营销策划报告的重要性愈发显著。
接下来，我们将通过三个真实案例来深入了解房地产营销策划报告的内容和实施。
案例一：万科花园城万科花园城是中国著名的房地产企业万科房地产集团开发的一个大型房地产项目。
为了打造一个品牌形象并吸引更多潜在顾客，万科花园城在其营销策划报告中采用了以下四个策略：1. 定位自己为高端房地产开发商，以提供高品质的物业服务和购房体验。
2. 以高科技为亮点，将楼盘装备上智能系统，吸引年轻购房者。
3. 利用互联网和社交媒体营销，建立一个广泛而有力的网络覆盖。
4. 开展各类社区活动，与购房者建立长期的互动和合作关系。
以上营销策略为万科花园城赢得了许多广泛和积极的反响。
在项目开发的初期阶段，就获得了捷信银行等金融机构的大力支持。
到了项目完成时，万科花园城赢得了业内广泛的赞誉，更吸引了大量高端购房者的眼球。
案例二：阿里巴巴乌镇阿里巴巴乌镇项目是阿里巴巴集团在中国浙江省的一个文化旅游项目。
在项目的营销策划报告中，阿里巴巴创造了一个旅游品牌，并通过以下两个途径来营销：1. 基于互联网技术，打造一个有全球影响力的旅游品牌。
2. 在建立全该旅游项目的同时，积极开展各类公共文化和教育活动。
这些活动将有助于提高项目的文化价值和对民众的吸引力，从而提高项目的营销效果。
经过两年多的不断努力，阿里巴巴乌镇项目已经成为全球范围内一颗耀眼的文化旅游明珠。
该项目不仅吸引了当地居民和游客的眼球，在国际上也获得了诸多业内媒体的广泛报道和高度评价。
案例三：碧桂园广场碧桂园广场是中国著名的房地产企业碧桂园地产集团旗下的一个购物中心项目。
在该购物中心项目的营销策划报告中，碧桂园采用以下三种策略：1. 利用空间设计和装修，打造一个高品质的消费和娱乐环境。
2. 开展定期的促销活动，吸引更多的购物者并增加消费者的满意度。
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）万科营销策划书（共5篇）第1篇：最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将"用心、品位、感动目的开发理念。
"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。
万科营销方案
万科营销方案万科营销方案引言万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。
该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。
为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。
目标万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。
通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。
市场调研在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。
调研主要包括以下内容：1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。
他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。
2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。
这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。
3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。
营销策略基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：多渠道宣传万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。
他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。
品牌定位万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。
他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。
促销活动万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。
这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。
社区活动万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。
他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。
营销执行万科的营销执行主要包括以下几个方面：团队建设万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。
万科营销策划方案6
万科营销策划方案6一、背景分析万科集团，是中国最大的房地产开发商之一，多年来一直秉持着“让全球每个家庭都住得起真正的好房子”的企业使命，致力于为广大市民提供优质的住房解决方案。
然而，随着中国房地产市场的竞争日益激烈，万科需要采取创新的营销策略来保持竞争力，并继续保持市场份额。
目前，万科在全国拥有众多的房地产项目，但市场竞争日益加剧，相同的产品和服务无法满足不同消费者的需求。
因此，为了提高营销效果，万科需要制定一套全面的营销策划方案。
二、目标市场分析1.人口结构分析：根据根据统计数据，中国的人口结构呈现老龄化的趋势。
因此，随着人口老龄化，需求低密度高档别墅和养老社区的需求将不断增加。
2.区域市场分析：根据经济发展和人口流动的情况，考虑到中国的城市化进程和经济发展，重点市场可以聚焦于一线和部分二线城市，如北京、上海、广州、深圳等。
3.消费者分析：满足中产阶级对住房需求的产品和服务，能够获得较大市场份额。
此外，年轻一代越来越注重居住环境的舒适性和个性化的需求，对别墅等豪华房产的需求也在不断增长。
三、营销策略1.产品策略：根据目标市场需求的变化，万科可以在不同区域开发多样化的产品线，包括高端别墅、公寓、养老社区等，以满足不同消费者的需求。
2.推广策略：利用互联网和社交媒体平台，开展线上推广活动，吸引更多的潜在客户。
同时，加强与中介机构和房地产经纪人的合作，提高销售渠道的覆盖范围。
3.价格策略：根据目标市场和不同产品线的定位，制定合理的价格策略。
可以采用差异化定价策略，根据不同产品的独特性和需求弹性，为客户提供有竞争力的价格。
4.品牌建设：通过合作与赞助等方式，提高万科在目标市场的知名度和美誉度。
同时，通过持续的品牌宣传和推广活动，塑造万科为优质房地产开发商的形象。
5.客户关系管理：借助互联网技术，建立完善的客户关系管理系统，跟踪客户的需求和购房意向，提供及时有效的服务。
针对房产投资客户，可以提供房产管理和租赁服务，增加客户粘性。
世联地产2010年万科三亚项目营销策划报告
7
编 号 1
设施 一线8家（另有一 家瑞吉在建）
现状 已经成为亚龙湾的价值标 杆
3
5 4
酒店 集群
9
10 1 2 6
8
规划中的田园山庄、 度假村
二线7家（不含海 和海的联系不强，价值不 2 底世界） 如一线 高尔夫球场 高尔 3 红峡谷 夫球 近年开始盈利 4 亚龙湾高尔夫球会 场 房地 产项 目 观光 设施 商业 5 公主郡 亚龙湾唯一的品质大盘， 稀缺型住宅，远超三亚湾 一线物业价格水平
以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆； 以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二 线海景主题别墅群为支持； 以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持， 构筑完善的国际化滨海度假区
13
海
目前一线海景地块基本用尽，未来二线区域开发难以对湾 区整体档次进一步升级，使湾内吸引力降弱。
类型
三亚高端品牌企业开发运营方式分析
① 中粮——央企政府联合土地运营模式：海
南泡沫后，海南住宅与投资环境重创下，联合政府之力 成为三亚旅游地产价值的奠定者
1992 1996
完成中心广 场建设和滨 海大道、东 污水处理厂、 变电站、邮 电中心、卫 视中心等项 目。 中粮投资的、中国 第一家五星级度假 酒店——亚龙湾凯 莱开业
鲁能海口盈滨半岛项目 海口三林怡和园项目 海南鸿洲江山项目
世联提供营销顾问服务，在保证销售情况下，实 现均价由7000元/平米提升至20000元/平米
世联提供营销顾问服务，创造一个月销售200套 别墅的销售奇迹 世联提供营销顾问服务，实现均价由3000元/平 米提升至4500元/平米 世联提供代理销售服务，在上门客户不足，且仅 有8天准备的情况下，实现深圳推介会到场112批 客户，认筹20套，扩大了项目的知名
万科房地产营销策划书
万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
第2部分环境分析..................................................2.1市场分析......................................................2.1.1杭州房地产市场分析.....................................2.2房地产发展状况................................................2.3土地出让情况..................................................2.4丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1区域城市规划...........................................2.4.2房地产开发现状.........................................2.4.3竞争项目分析...........................................2.5市场走势研判.................................................. 第3部分机会分析..................................................3.1杭州房地产客户分析............................................3.2杭州市住宅需求特征分析........................................3.3丁桥区域客户特点分析..........................................3.4目标客户群定位................................................3.4.1目标客群特征：.........................................3.4.2选购产品的动机：.......................................3.4.3购买行为特征：......................................... 第4部分产品分析..................................................4.1地块现状分析..................................................4.1.1地块环境调研...........................................4.1.2地块周边环境调查 (13)4.1.3地块交通条件调查.......................................4.1.4周边市政配套设施调查...................................4.2SWOT分析......................................................4.3产品定位...................................................... 第5部分战略及行动方案............................................5.1定价原则......................................................5.2定价建议......................................................5.3价格调整方案..................................................5.3.1开发成本核算...........................................5.3.2价格定位............................................... 第6部分营销策略..................................................6.1推广主策略....................................................6.1.1平面广告形式 (22)6.1.2多维广告形式...........................................6.2媒体组合建议..................................................6.2.1媒体投放目标...........................................6.2.2媒体投放原则...........................................6.2.3媒体选择...............................................6.3营销活动策略..................................................6.3.1活动设想...............................................6.3.2活动预期达到的效果..................................... 第7部分营销成本..................................................7.1总体预算......................................................7.2预算分布...................................................... 第8部分行动方案控制..............................................8.1项目规模及开发进度 (29)8.1.1销售策略............................................... 第9部分结束语....................................................第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
房地产销售策划方案文案 2013年长沙万科·紫台营销执行报告
中铁滨江居
万科紫台 中铁滨江 项目 南山滨江 项目
中建白沙 橘洲湾
复地崑玉 国际
3.供应项目特征雷同度高
全球最大地产公司的顶级之作，信心的保证。但万科在长 沙一直以快销普宅形象占位市场，顶级作品尚需证明
位于城市中心区域、交通通达好但无公交系统，2公里内 基本生活配套可满足但无高端大型配套
区域价值：项目位于长沙滨江老 城区中的南湖新城板块与省府板 块交界处，南城省府滨江板块， 因天心生态新城以及长株潭绿心 规划，在长沙湘江滨水区发展方 案中的地位举足轻重。而南湖片 区拆迁和建设的推进，以及南湖 片区土地高价成交的推动，南湖 片区已经成为河东又一房地产价 值高地； 交通价值：道路通达性好，沿江 大道和书院路建成后，私家车交 通畅通便捷 从项目沿江大道出发， 离市核心商圈仅5公里；项目北 600米即上二环线。距河西中心车 程15-20分钟，距省府15分钟， 市中心15分钟，私家车行通达性 便捷，公共交通系统匮乏； 配套价值：目前片区配套可满足 基本需要，但2公里内生活配套匮 乏，且无大型配套支撑，整体配 套依托于未来发展。
全球第一
品牌价值
长沙知名品牌 顶级作品
长沙本土无高端豪宅作品形象
城中高价值地块
区域价值
湘江豪宅版块 生活配套满足 坐拥江山资源 历史人文气质
不足 2公里内无生活配套 存在高压线及铁路人居隐患 带给人居的意义？？
本体价值
低容积率
中等规模、自身配套少
非正南正北人居舒适朝向
景观资源产品
2
目标阻碍
纵 观
长沙湘江豪宅区，高端形象易于建立
地处目前长沙第一阶队的滨江豪宅区，豪宅区域形象已在市场垫定
定江 洋
北辰：酒店、商业、写字 楼、城市综合体；
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万科进入北大学城市场营销策划书策划人:徐超 2013年4月25日前言2009年杭州房地产市场火爆,很多区域板块也开始发展成熟,该策划主要对杭州丁桥板块得区域、规划、土地出让等介绍,对住宅供求与目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读,并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析,最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场得发展前景。
目录第1部分概要提示 (1)第2部分环境分析 (1)2、1 市场分析 (1)2、1、1杭州房地产市场分析 (1)2、2 房地产发展状况 (1)2、3土地出让情况 (2)2、4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2、4、1区域城市规划 (2)2、4、2房地产开发现状 (3)2、4、3竞争项目分析 (3)2、5 市场走势研判 (4)第3部分机会分析 (5)3、1 杭州房地产客户分析 (5)3、2 杭州市住宅需求特征分析 (6)3、3 丁桥区域客户特点分析 (7)3、4 目标客户群定位 (9)3、4、1目标客群特征: (9)3、4、2选购产品得动机: (10)3、4、3购买行为特征: (10)第4部分产品分析 (11)4、1 地块现状分析 (11)4、1、1地块环境调研 (11)4、1、2地块周边环境调查 (11)4、1、3地块交通条件调查 (12)4、1、4周边市政配套设施调查 (12)4、2 SWOT分析 (13)4、3 产品定位 (14)第5部分战略及行动方案 (15)5、1 定价原则 (15)5、2 定价建议 (15)5、3 价格调整方案 (16)5、3、1开发成本核算 (16)5、3、2价格定位 (18)第6部分营销策略 (19)6、1 推广主策略 (19)6、1、1平面广告形式 (20)6、1、2多维广告形式 (20)6、2 媒体组合建议 (20)6、2、1媒体投放目标 (20)6、2、2媒体投放原则 (20)6、2、3媒体选择 (20)6、3 营销活动策略 (21)6、3、1活动设想 (22)6、3、2活动预期达到得效果 (22)第7部分营销成本 (23)7、1 总体预算 (23)7、2 预算分布 (24)第8部分行动方案控制 (24)8、1 项目规模及开发进度 (24)8、1、1销售策略 (24)第9部分结束语 (28)第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城,属于杭城十公里生活圈,就是丁桥居住区最好得地块,紧邻商业中心区。
融中西建筑之文化精髓,开启现代家居园林之先河,倡导家居园林得美好构想。
项目占地面积38000平方米,建筑面积105000平方米,坐拥新城CLD核心资源,周边配套设施完善,交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。
灵韵园林,素质人居,丁桥颐景园仿苏州园林得设计理念,紧依大农港河,天然碧水,十幢高层住宅有机集合营造与谐品质人居。
别出心裁得设计,鸟语花香鱼相戏,果树林木草青青,营造"园林深处有人家"得温馨氛围,打造都市素质人居。
第2部分环境分析2.1 市场分析2.1.1杭州房地产市场分析2009年,就是21世纪以来杭州经济发展最为困难得一年,面对百年不遇国际金融危机得严重冲击与极其复杂得国内外形势,全市人民在市委、市政府得正确领导下,以科学发展观为统领,全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定,各项工作取得了明显成效,经济实现稳步回升,社会事业协调发展,现代产业体系建设迈出新步伐,市域网络化大都市建设加快推进,市民生活品质进一步提高。
据抽样调查,市区城镇居民人均可支配收入26864元,比上年增长11、5％。
人均生活消费性支出18595元,比上年增长11、2％,恩格尔系数(食品占消费支出比重)由上年得38、3%下降至37、5%;全市农村居民人均纯收入11822元,比上年增长10、6％;人均生活消费性支出9065元,增长7、3％。
恩格尔系数由上年得35、9%下降至33、8%。
2.2 房地产发展状况杭州市房地产稳步发展,为我市经济社会发展做出了重要贡献。
2009年全市完成房地产开发投资704、68亿元,比上年增长14、5％。
房屋施工面积5121、49万平方米,比上年增长2、7％;竣工面积763、95万平方米,下降25、9％。
全年商品房销售面积1441、18万平方米,比上年增长86、0％,其中住宅销售1300、99万平方米,增长92、2％。
市区公开销售经济适用房7002套,建筑面积50、09万平方米。
房地产开发投资快速增长,成为固定资产投资增长得主导力量。
在整体上能保持持续、稳定增长,并且占全社会固定资产投资得比重过半。
而且房地产市场也日趋成熟。
商品住宅成为住宅供应得主渠道,个人购房成为商品住宅消费主体;商品房空置面积趋于合理,空置率不断下降;商品住宅价格近五年呈上降趋势。
2.3土地出让情况如下图所示:图2-1 土地出让情况2.4 丁桥区域房地产市场分析2.4.1区域城市规划浙江省杭州市江干区丁桥镇位于杭州市郊东北部,距市中心10公里,就是一个新兴得私营经济发展基地、杭城重要得副食品供应基地与重要得风景旅游开发区域。
该镇东接天都娱乐城,与余杭区星桥街道为界;西连下城区科技经济园,与石桥镇为界;南至大石一级公路,与市区与绕城公路相连;北部就是著名得皋亭山、黄鹤山风景区,总面积15、5平方公里。
全镇辖10个行政村,1个居民区,1个市级开发区——杭州私营经济园区;2005年统计总人口2、5万,其中常住人口1、18万。
丁桥镇素以粮、麻、茶、水果为主业,就是改革开放得春风,吹开了丁桥诚招天下客得大气。
经过多年得努力,至2005年,一个私营企业创业发展得基地——杭州私营经济园区已初具规模并全力拓展开发,上百家来自省内外得私营企业在这里兴旺发达,海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等企业从这里走出国门,走向世界,成为丁桥建经济大镇得支柱;随着大杭州城区发展得构想与都市农业得发展趋势,花卉、珍禽、特种水产养殖正逐步取代传统农业,森禾花卉、三雄种苗、建塘水产、同协食用珍禽等省、市农业示范园从小到大,以其强劲得辐射力迅速推进了丁桥农业产业结构得调整步伐。
丁桥集镇综合开发规划得制订与实施,使丁桥现代城镇建设目标由蓝图变为现实;以龙居寺景区开发为龙头,黄鹤山、皋亭山风景旅游资源得开发已列入了杭州市得总体发展规划,杭州“东南佛角”即将重现其间。
丁桥大型居住区建成后将就是一个居住人口达40万人,功能完备得大型现代化居住区。
2.4.2房地产开发现状区域想要发展,教育配套不容忽视。
区域规划设置36班中学两所、36班小学四所,12班幼儿园七所。
通过与名校整合办学得教育发展方针,进一步提高师资水平,提升教育质量,教育配套得各个项目正在紧张建设中,杭师院附属丁兰学校,已于2006年下半年交付使用。
随着今明两年区域内将有大量经济适用房小区陆续交付,丁桥得居住氛围也越发浓重了。
政府各项配套设施得跟进,秋石快速路、留石快速路等快速路得开通,将缩短该板块与市区之间得距离。
无可争议,丁桥板块依托政府打造城市中央居住区得战略,将逐渐建设成为设施齐全、交通便捷、环境优美、功能完善得现代化新城区。
2.4.3竞争项目分析本次调查得目得侧重于识别有关楼盘相关得指标,并以此界定不同市场层次得特征,从而为三盛·颐景园制定营销方案与销售代理方案提供更可靠得评估与决策基准。
●通过2个代表性楼盘了解丁桥区房地产市场得总体特征;●通过畅销楼盘所反映出被市场接受得有效得产品及价格;●通过该区位得楼盘反映出该区位得需求特征;广宇·上东城(人居展展位:世贸S5-11)作为丁桥新城内规模最大、启动最早、工程进度最快得商品房项目,广宇·上东城得入驻,在丁桥新城得开发进程中有着举足轻重得意义。
上东城位于丁桥大型居住区内,紫丁香路蕙兰雅路交会处,西侧为新城广场。
总建筑面积约41万平方米,随着杭州城市地铁3号线计划开通,临丁路及勤丰路交会处也规划有站口。
K99路上东城站点即将开通。
目前在售89平方米及90平方米小户型,均价为6900元/平米。
天阳·观筑(人居展展位:与平H2-02)天阳·观筑位于江干区丁桥大型居住区,南与上东城毗邻,北临绕城高速,西临规划中得六号路,东接规划中得小学。
另还规划1所市级医院、净菜超市三座、垃圾中转站、公交首末站、公交中心等。
地铁3号线、秋石高架路、留石高架路建成后,将迅速连接市中心。
天阳·观筑总建筑面积达12万㎡,由五幢板式高层、一幢点式高层以及联排别墅共同组成。
预计在6月份,将推出2号楼,户型面积在90平方米左右。
目前艺居1号楼还有少量余房,在售均价6900元/平方米。
2.5 市场走势研判随着以广宇集团为头炮得一批品牌开发商得进驻,把丁桥迅速推到了购房者眼前。
可以说,在目前以武林广场为圆心得10公里主城区圈内,隶属江干区得丁桥,则属于明显得房价低洼地。
2007年7月25日,丁桥36号住宅用地得出让,正式拉开了丁桥板块商品房买卖得序幕。
最终广宇集团以总价49800万元竞得,楼面价约为4241元/平方米。
2008年初,新源·元都新景开盘均价为7380元∕平方米,给当时丁桥板块得商品房销售起到标杆作用。
随后在2008年末开盘得就是广宇·上东城。
受市场波动得影响,开盘价格定在7300多元∕平方米。
前景瞧好得丁桥,7000余元/平方米得价格依旧在同等价格得在售板块中显示出较强得竞争力,所以上东城一开盘即受到购房者得热捧。
2009年,随着“小阳春”掀起得新一股购房热,彻底炒热了丁桥。
今年5月初,竞得39号地块得天阳·观筑首次开盘即以6900元/平方米得均价对外发售,而联合·格里将于下半年正式开盘,丁桥板块得居住区,即将逐渐形成,丁桥得居住价值也正在被越来越多得购房者肯定。
第3部分机会分析3.1 杭州房地产客户分析杭州全市总面积16596平方公里,其中市区面积3068平方公里,辖上城、下城、拱墅、江干、西湖、滨江、萧山、余杭8个区,临安、富阳、建德3个县级市,桐庐、淳安2个县,共有57个街道、110个镇、39个乡(包括1个民族乡),678个社区、65个居民区、3666个行政村;其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡,597个社区、4个居民区、8 07个行政村。
市域形成“一心二圈、三轴二连、一环多点”得城镇布局结构。
据各类统计,现阶段青年人购房比一直比较高,购房欲望旺盛,特对杭州年龄分组做一个分析。
根据南京我爱我家门店成交客户年龄结构统计:2007年以来30岁以下得青年人购房占比一直在40％左右,一月份甚至高达50％以上,就是二手房市场上得绝对主力军。
从人口年龄结构来瞧,20-30岁这一年龄段得人口所占比重虽然并不就是最高,但就是这部分人出生在改革开放后,生活条件更好,所受教育更高,理财观念更强,收入增速也很快。