万科地产项目策划书
万科-项目故事线梳理及场景应用策划标准
项目故事线梳理及场景应用策划标准
——郝文龙
案名：万科翡翠国宾
SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产
案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界
案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖
案名：万科·白石湖東
SLOGAN：我不是大师，湖山是大师
案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅
案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾
案名：杭州壹号院
SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市
案名：黄龙万科中心
SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州
案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师
案名：金茂府
SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府
一、什么是故事线？
故事线的定义
故事线=故事（虚）+线（实）
虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑
故事：源自于项目的独特的精神内核
线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑
故事线解决了什么问题
它明确了项目主要价值的来龙去脉
它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”
它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题
故事线的重要性
对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论
对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界
故事线的来源
它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城
它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号
万科集团
（六）万科企业愿景：成为中国房地产行业领跑者
要实现这个愿景，我们需要做到：
不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。
永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。
展现 “ 追求完美 ” 之人文精神，成为实现理想生活的代表。
快速稳健发展我们的业务，实现规模效应。
第二部分 万科集团CIS
1、MI理念识别
MI理念识别：它是确立企业独具特色的经营理念，是企业生产经营过程中设计、科研、生产、营销、服务、管理等经营理念的识别系统。是企业对当前和未来一个时期的经营目标、经营思想、营销方式和营销形态所作的总体规划和界定，主要包括：企业精神、企业价值观、企业信条、经营宗旨、经营方针、市场定位、产业构成、组织体制、社会责任和发展规划等。属于企业文化的意识形态范畴。
二赢：企业赢。这些知名企业反过来又可以通过万科得到稳定的客户。拥有稳定而具有购买力的客户，是企业提高品牌认知和扩大产品销售的必要条件。
三赢：业主赢。住好房子，过好生活，就是业主最简单的要求。企业与企业之间的合作最后成就了业主的利益。80后三十而立，他们逐渐成为强劲有力的消费群体。万科开始大规模关注与80后相关的产品特性。比如，关注单身男女。联合全城爱情派对活动将给寻求缘分和想结识新朋友的单身男女们一个好机会。这种活动参与简单，有益有趣，在情感方面紧紧地抓住了80后。
房地产策划案怎么写6篇
房地产策划案6篇
房地产策划案1
一、策划缘起
东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在__省文化厅和__市__区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，__的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，__需要宣传，__需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《_周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《_周刊》正式创刊。《_周刊》是__市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《_周刊》为__生活传递信息。
三、媒体互动
《_周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业__，《_周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布__、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《_周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘__生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍__简史:概括山海__，几年巨变
2、描述旅游东部:处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌:聆听海、山无与伦比的天籁
万科—房地产开发全流程
- 1 -
房地产开发作业指导书
（内部使用资料）
·万科房地产公司·
目录
1. 土地投标（商务） (4)
2. 土地投标（技术） (6)
3. 土地状况调研 (8)
4. 编制可行性研究报告 (10)
5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 (14)
6. 建立优秀设计师信息库 (15)
7. 编制设计任务书 (16)
8. 建筑方案招标 (19)
9. 规划方案报审 (22)
10.申报计划立项 (24)
11.申办《建设用地规划许可证》 (25)
12.编制房地产开发流程计划 (26)
13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） (30)
14.设计委托 (31)
15.建筑设计优化 (33)
16.日照分析报告的编制和报送 (36)
17.编制营销策划书 (38)
18.选择和确定营销代理 (40)
19.召开扩初设计审批会 (42)
20.扩初设计送审 (43)
21.委托现场地质勘探 (46)
22.结构设计优化 (49)
23.三通一平跟踪管理 (51)
24.土地接管 (52)
25.工程报建 (54)
26.申办《建设工程规划许可证》 (56)
27.工程安全质量报监 (58)
28.申领《施工许可证》 (60)
29.投资监理委托 (62)
31.现场管理台帐 (68)
32.图纸管理 (70)
34.编制会议纪要 (72)
35.施工图内审 (73)
36.施工图设计交底 (75)
37.临水、临电配套 (77)
38.申办开工复验红线 (79)
39.施工技术方案优化 (81)
40.委托勘丈 (83)
41.楼书及宣传资料制作 (85)
万科_房地产开发全流程
房地产开发作业指导书（内部使用资料）
·万科房地产公司·
目录
1. 土地投标（商务） (4)
2. 土地投标（技术） (6)
3. 土地状况调研 (8)
4. 编制可行性研究报告 (10)
5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 (14)
6. 建立优秀设计师信息库 (15)
7. 编制设计任务书 (16)
8. 建筑方案招标 (19)
9. 规划方案报审 (22)
10.申报计划立项 (24)
11.申办《建设用地规划许可证》 (25)
12.编制房地产开发流程计划 (26)
13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） (30)
14.设计委托 (31)
15.建筑设计优化 (33)
16.日照分析报告的编制和报送 (36)
17.编制营销策划书 (38)
18.选择和确定营销代理 (40)
19.召开扩初设计审批会 (42)
20.扩初设计送审 (43)
21.委托现场地质勘探 (46)
22.结构设计优化 (49)
23.三通一平跟踪管理 (51)
24.土地接管 (52)
25.工程报建 (54)
26.申办《建设工程规划许可证》 (56)
27.工程安全质量报监 (58)
28.申领《施工许可证》 (60)
29.投资监理委托 (62)
31.现场管理台帐 (68)
32.图纸管理 (70)
34.编制会议纪要 (72)
35.施工图内审 (73)
36.施工图设计交底 (75)
37.临水、临电配套 (77)
38.申办开工复验红线 (79)
39.施工技术方案优化 (81)
40.委托勘丈 (83)
41.楼书及宣传资料制作 (85)
万科房地产项目开发全流程图
寻找合作资金 主要工作内容 节点 主要阶段 主办部门工作内容 土 地 获 取 阶 段 投标、摘牌 协办部门工作内容 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增 资等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册 主办部门 协办部门 财务中心、集团资管部、 综合管理部 工作部门
合作实施（实施阶段） 投方案标 投经济标 拍卖 挂牌
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 发展部：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费
发展中心 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 发展部 发展部
法务 财务部 发展部 财务
用地规划许可证 出让金、交易费交费证明 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申请报 研发：协助提供相关项目资料 告 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废） 确权 土地补偿费（原户主需交纳 的土地使用费） 土地出让合同 核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图 交费证明 1：500现状地形图3份（反 楼座） 详规 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 第 2 页，共 25 页 缴纳土地费用 研发：委托设计详规 缴纳土地费用 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸
商业策划部 市场组
商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
房地产策划方案范文集锦九篇
房地产策划方案范文集锦九篇
房地产策划方案篇1
一、活动概述
活动背景：
1、热今后我们要更好的为国人们建造我们自己的房子。
2、庆祝我公司在取得的优异的业绩让员工感受我公司的文化理念和管理理念，展望的工作。
活动时间：
__月__日下午14：00-22：00
活动地点：
__酒店
参会人数：
公司__名全体职工，__位特别嘉宾
年会基调：
和谐、欢快、大气
二、活动主题
同心同行，共创未来
三、活动口号
集体的努力，大家的荣誉
四、活动流程时间安排
1、14：00准时进入会场，14：30分会议准时开始。
2、14：00开场舞，主持人宣布大会的开始，致《开幕词》。
3、15：00-15：30首先请总经理做陈述报告，总要概括我公司去年所取得的业绩。
4、15：30-16：30请各部门负责人做年终陈述。
5、16：30-17：00由副总经历宣读__年优秀员工名单，优秀员工上台领奖。优秀员工发表获奖感言。
6、17：00-18：25联欢文艺汇演，首先由领导表演，员工代表表演员工自己准备的节目。17：25-17：30所有演员上台齐唱《__》
7、18：00-19：00互动游戏：
（1）三七令
用具：无
人数：无限制
方法：多人参加，从1-99报数，但有人数到含有3、7的数字或3、7的倍数时，不许报数，要拍下一个人的后脑勺，下一个人继续报数。如果有人报错数或拍错人则罚酒。
兴奋点：没有人会不出错，虽然是很简单的算术。
（2）开火车
用具：无
人数：两人以上，多多益善
方法：在开始之前，每个人说出一个地名，代表自己。但是地点不能重复。游戏开始后，假设你来自北京，而另一个人来自上海，你就要说：开呀开呀开火车，北京的火车就要开。大家一起问：往哪开？你说：上海开。那代表上海的那个人就要马上反应接着说：上海的火车就要开。然后大家一起问：往哪开？再由这个人选择另外的游戏对象，说：往某某地方开。如果对方稍有迟疑，没有反应过来就输了。
万科规划设计管理制度
万科规划设计管理制度
一、规划设计管理组织架构
1.设立规划设计管理部门，内设规划设计管理岗位，明确各岗位职责
和权限；
2.规划设计管理部门在项目开发早期参与项目策划和调研，对项目的
规划设计进行统筹和协调；
3.规划设计管理部门与其他相关部门建立协调机制，确保规划设计与
项目建设的无缝对接。
二、规划设计管理流程
1.明确规划设计各阶段的工作目标和内容，包括前期调研、方案设计、施工图设计等，确保设计全面、合理；
2.制定规划设计任务书，明确工期、负责人和工作要求；
3.规划设计管理部门进行设计方案评审，包括方案可行性、符合法规
标准等；
4.规划设计管理部门与项目建设部门进行沟通和协调，确保设计进度
和质量；
5.通过会议、报告等形式进行规划设计管理的监督和评估，及时发现
和解决问题。
三、规划设计质量管理
1.规划设计管理部门建立设计质量评估制度，对设计方案进行评估和
鉴定；
2.规划设计管理部门加强对设计单位和设计人员的日常管理，确保设
计人员具备专业知识和能力；
3.建立设计抽查制度，对规划设计进行抽查、验收和评估，及时发现
质量问题并进行整改；
4.规划设计管理部门与施工单位和监理单位建立协调机制，确保施工
按照设计图纸进行，避免设计变更。
四、规划设计信息管理
1.建立规划设计档案管理制度，对规划设计文件进行保存和归档，确
保信息的完整和可查询性；
2.建立设计文件版本控制制度，对设计文件进行版本管理和更新；
3.规划设计管理部门利用信息化技术，建立规划设计管理系统，对设
计信息进行统一管理和分享。
五、规划设计安全管理
1.建立规划设计安全评估制度，对设计方案进行安全评估和风险控制；
2020年(万科企业管理)万科房地产开发成本控制全过程
（万科企业管理）万科房地产开发成本控制全过程
万科房地产开发成本控制全过程
壹、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这壹阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队
项目行性研究以及产品的开发策划是壹个系统、专业的工作。在投资决策阶段，X公司需要组织壹个由集团X公司和地产X公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参和投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划X公司）、工程技术人员投资分析人员、运营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算和分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析
（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，且结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在和政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费壹般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）
万科营销策划书（共5篇）
第1篇：
最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形
象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将"用心、品位、感动目的开发理念。"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
东莞万科工程管理指导书
3
工程管理指导书
组织基点与场地原始数据测量
软 弱 地 基 地质报告解读、研究
处理
处理方案确定
配合招标
6
组织进场施工并交底
过程监控
检查检测
地基处理分项验收
土方施工 制定土方平衡方案
编制土方施工总体方案
7
土方施工组织与管理
场地维护方案
场地移交
基坑支护 确定是否做基坑支护
组织基坑支护方案研讨
8 方案报审
负责 负责
组织 负责 负责
负责 落实 组织 负责 组织 负责 负责 负责 组织
负责 负责 负责 参加 参加 参加 负责
组织 负责 跟进
参加 参加
负责 负责
参与
参加 协助 协助
协助
参加 协助
组织
参加 参加
组织 配合 负责
参加
阅悉 检查
协助 负责
成本参加
阅悉
验收
选择参加 参加
选择参加
阅悉
负责 选择参与
东莞市万科房地产有限公司
桩基单位进场准备
综合计 划管理
项目监理 进场
现场三通一平
总包单位进场准备
施工准备阶段流程 一、 综合计划管理 1. 编制施工单位、监理单位组织方案：
项目部根据当地政府规定，结合项目的规模，对工程招标工作进行策划。宜参 照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为 3 万㎡左右；专业 工种按土建、安装工程等划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工 程等，宜由我方直接分包或列为指定分包。 1.1. 确定施工、监理公司组织的标段划分； 1.2. 编制主要施工、监理公司资质要求，公司及参建主要项目经理的资格预审方法； 1.3. 协助编制招标中的成本控制措施，招标方式。如是否采用工程量清单招标，如
房地产项目策划书5篇
房地产项目策划书5篇
篇一：房地产项目营销策划书
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5＃、7＃、9＃、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了
销售,但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍.
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90。4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下.
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈.
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成.在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔.但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分
万科四季化城策划案
万科四季化城策划案
万科四季化城策划案
图表形式表⽰
1、项⽬优势明⽩得
2、项⽬劣势明⽩得
项⽬明⽩得 3、项⽬机会明⽩得
4、项⽬威逼明⽩得
找品牌⼒与在当地阻碍⼒
到压⼒产品的创新⼒
咨询 (同⾏) 资源的整合⼒
题项⽬所在区域的竞争⼒
⼴州市场态势
项⽬⾯对的挑战区域市场态势
（本⼟开发商与市场）咨询题⼴州整体市场运⾏
（市场）⼴州客户群市场的成熟
解品牌构思品牌明⽩得
决品牌承诺万科+产品品牌
咨询品牌导⼊策略品牌描述品牌建⽴
题品牌连续
品牌进展过程规划连续品牌建⽴，形成美誉度
营销策略思路运⽤万科的企业⽂化作为项⽬的开发理念（针对本⼟进展及市场）利⽤全国万科四季花城的开发体会竞争策略的选择市场发动策略产品导⼊竞争策略摸索点市场引爆策略客户发动构建项⽬核⼼竞争⼒销售策略
外层价值
实现中层价值
三者关系内层价值开发理念思路
⽬标客户群深度分析
市场定位
具定位策略形象定位
体品牌定位
操开盘条件
作开盘策略开盘时机选择
开盘安排
推⼴策略价格制定原则
价格策略⾸期价格制定
⾸期均价
期产品⼊市价格
整体分期及均价
总体销售⽬标
销售时期划分及销售部署硬件
销售服务体系理念销售模式软件
商业部分推⼴⼈员
另附：专题篇
引⾔（陈诉观点）
1、万科市场的开拓能⼒、市场观点、开发⼒专门强（确信万科的地位）
2、明⽩得万科开发理念（城乡结合）（适合⼴州）
3、⼴州需要综合势⼒强的公司综述（开发⼒+营销⼒=品牌⼒）双品牌
品牌服务品牌
4、四季花城，必定使万科在⼴州西部成为⼴州房地产市场神话（产品+营销=市场）
2002年万科及合富业绩连接，得出结论：
2004年⼴州整体楼市看西边，西边楼市看万科
万科房地产项目开发全流程图
研发
销售 工程 商业 工程 运营 研发
工程 运营
施工图全图 第 5 页，共 25 页
研发
节点 主要阶段
施工图成果
主要工作内容
工作部门
主办部门工作内容
协办部门工作内容
主办部门
综合管网方案设计
销售：根据项目预期销售均价和利润率要
编制典型楼座建安预算，建安成本 综合测算、分析、反馈并进行图纸 优化
求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并 加以优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性
商业策划部 市场组
商业招商部
项目定位
通过行业发展状况分析，消费需求
公建部分拟选业态种类确定 分析确定可开发公建部分业态种类 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分
、所选业态数量确定
。结合市场相关类型物业供求状况 业态选择与数量确定
确定所选业态开发数量
商业策划部
商业招商部 商 业销售部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后 项目开发的影响和支撑。
了解地块的上市方式和土地 款
同土地所有方进行接触，了解土地 出让方式和土地款，以及能否调整 。
了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况
成本测算
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
房地产项目策划书5篇
房地产项目策划书5篇
篇一:房地产项目营销策划书
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成.一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍.一期5＃、7＃、9＃、11＃、13＃、15＃六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍.
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4％。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下.
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52％，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成.在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区.凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔.但凤凰城在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
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万科地产
——项目全程策划流程
一、市场调研：
1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析：
（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）
3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2）购买者动机
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4）购买时机、季节性
（5）购买反应（价格、规划、地点等）
（6）购买频度
6，结论
二、项目环境调研
1，地块状况：
（1）位置
（2）面积
（3）地形
（4）地貌
（5）性质
2，地块本身的优劣势
3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1，投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2）房地产的政策法规
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表）
3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4，土地延展价值分析判断（十种因素）
5，成本敏感性分析（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7，同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一）市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
1、经济背景
• 经济实力
• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式.
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、入市时机、入市姿态
（五）、广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、概念设计
1，小区的规划布局和空间组织
2，小区容积率的敏感性分析
3，小区道路系统布局（人流、车流）
4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意
6，小区建筑外立面色彩的确定及示意
7，小区户型比例的搭配关系
8，小区经典户型的功能判断及其面积划分
9，小区环境绿化概念原则
10，小区环艺小品主题风格确定及示意
六、识别系统（一）核心部分1，名称
2，标志
3，标准色
4，标准字体
（二）运用部分1，现场
• 工地围板
• 彩旗
• 挂幅
• 欢迎牌
2，营销中心• 形象墙
• 门楣标牌
• 指示牌
• 展板规范
• 胸卡
• 工作牌
• 台面标牌
3，工地办公室
• 经理办公室
• 工程部
• 保安部
• 财务部
4，功能标牌
• 请勿吸烟
• 防火、防电危险
• 配电房
• 火警119
• 消防通道
• 监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分
析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1. 建筑规模与风格；
2. 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3. 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5. 物业管理（收费水平、管理内容等）；
6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景