大连市土地一级开发整理

大连市土地一级开发整理

实施办法（试行）

第一章总则

第一条为更好落实城市总体规划和土地利用总体规划，鼓励、引导和规范社会资金参与土地一级开发整理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、国土资源部《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）、财政部等四部委《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）、财政部等三部委《关于印发政府购买服务管理办法（暂行）的通知》、大连市政府办公厅《关于印发大连市政府向社会力量购买服务实施办法（暂行）的通知》（大政办发[2014]76号）、大连市政府《关于进一步加强和改进土地

储备工作的若干意见》等有关规定，结合本市实际，特制订大连市土地一级开发整理实施办法。

第二条本办法所称土地一级开发整理是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并实施拆迁和与储备宗地相关的基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

第三条在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区域范围内，凡项目实施方案经各级政府审议通过的土地储备项目，均适用本办法。其他地区的土地储备项目可参照执行。

第四条土地一级开发整理要坚持依法实施、规范管理的原则，按照政府主导、企业参与、市场化运作模式实施。

第二章购买主体和承接主体

第五条由市土地储备中心、市内四区政府、星海湾开发建设管理中心、新机场沿岸商务区开发建设管理办公室作为购买主体。

第五条参与土地一级开发整理的承接主体可以是基金公司、投资公司、国企、民企、具有较强实力的房地产开发企业或上述企业的联合体，应当具备以下条件：

（一）《大连市政府办公厅关于印发大连市政府向社会力量购买服务实施办法（暂行）的通知》（大政办发[2014]76号）规定的基本条件；

（二）具备参与土地一级开发整理相应的财务能力、投融资能力，且自有资金比例应不低于开发整理总成本的30%

（三）土地一级开发整理中包含与储备宗地相关的基础设施建设的，承接主体应具有相对应的工程施工资质。

第三章购买程序

第六条购买主体应根据年度土地储备供应计划，统筹开发规模、区域布局、收益平衡及土地整理时序，甄选确定采取政府采购方式实施的土地一级开发整理项目。

第七条实施方案的编制和审定按照《关于建立土地收购储备市区两级联动工作制度的通知》规定执行。市土地储备中心负责编制直接收储项目的实施方案并按程序报市土地储备委员会审定；其余购买主体负责编制并自行组织审定收储区域内项目的实施方案。

项目涉及与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、土地平整等基础设施建设的，项目实施方案需列出分项工程内容、概算、标准、进度、资金计划等。

第八条购买主体应按照《中华人民共和国政府采购法》等相关规定，通过公开招投标、竞争性谈判或竞争性磋商方式确定政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务和实施储备土地前期开发包括与储备宗地相关的基础设施建设的承接主体，以开发整理总成本与投资报酬（服务费）之和最低为中标标准。

第十条开发整理总成本由勘察设计、测绘、评估等前期费用、征地和拆迁安置补偿费、工业场地污染调查治理费用、专业管线、电力设施等迁改工程费用、拆除费用与储备宗地相关的基础设施建设费用等构成。

投资报酬可参考开发整理费用实际到账资金、相应实际占用时间（指承接主体将资金按约定划至指定监管账户起，至按约定返还开发整理总成本与投资报酬到承接主体账户的时间）和投资回报率或服务费率（参考基准利率和金融市场变动情况）等因素确定。

第九条购买主体与承接主体签订合同，合同中应明确购买服务的内容、期限、服务方式、验收标准、结算方式、双方的权利义务和违约责任等内容。承接主体应当严格履行合同义务，按合同约定获取投资报酬（服务费），不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。

第四章验收和移交

第十条验收。承接主体需按合同约定实施土地前期开发包括与宗地相关的基础设施工程；购买主体按照统一规划、统一实施、统一验收、统一交地的原则，对开发整理完毕的地块组织验收，合格后纳入土地储备。

土地整理完毕后，购买主体组织建委、城建、国土、规划、环保等相关部门验收，标准如下：

(一)土地及地上建（构）筑物补偿到位并拆除完毕。

(二)合同约定的与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、土地平整标准等基础设施工程，竣工后经相关部门验收合格。

(三)资金已按计划或合同约定予以支付。

(四)达到合同双方约定的其他验收标准。

第十一条移交。验收合格后，购买主体按照与承接主体的合同约定履行交地程序，签订《净地交接单》。购买主体负责土地移交后的看护管理和设施维护。

第五章成本核定和支付

第十二条购买主体应委托政府相关部门对与储备宗地相关的基础设施工程进行决算审核，委托中介机构对开发整理总成本进行审计，根据资金实际占用时间核算投资报酬（服务费）。

第十三条开发整理总成本和据此核算的投资报酬经同级财政部门审定后，购买主体按照合同约定支付承接主体开发整理总成本和投资报酬。

第十四条第十五条在合同约定整理期限内完成开发整理的，可按节省的时间周期，给予节约资金成本50%的奖励；超过合同约定整理期限完成的，因承接主体资金到账不及时的等原因导致项目拖延的，可相应扣减投资报酬；因征收和拆迁补偿安置迟缓导致项目拖延的，增加的开发整理总成本和投资报酬由购买主体承担。具体奖惩条款由购买主体在合同中约定。

第六章违约责任和监督管理

第十五条购买主体根据项目规模、地块区位、征收和拆迁难易程度等因素合理确定土地开发整理进度，科学安排投资计划。

第十六条违约责任。

（一）因国家法律法规、政策变化等政府原因导致土地一级开发整理项目不能按约履行的，经相应的政府会议审议通过后，根据审核结果对承接主体投入成本给予补偿，同时按约定支付截至合同终止时的投资报酬。

（二）因承接主体单方面退出造成土地一级开发整理项目无法开展的，购买主体可以无条件接管并按规定组织