2013年2月苏州苏房越溪B-5项目营销策划提案

本案方圆5公里附近可统计商业地块达到11个，总体量达92万方
最大可建面 (㎡) 18732.1 32592.32 19232.2 2195.52 81752.65 33028.2 53525.7 15358.2 容积率 1.80 ≤3.2 ≤2.0 按照批准 方案 ≤3.5 ≤3.0 ≤3.0 ≤2.0 用途 商业 商业 商务金融用地 商务金融用地 文体娱乐和商 务金融用地 商服用地 批发零售和商 务金融用地 批发零售用地 年限 ( 年) 40 40 40 40 40 40 40 40 总成交价 (万元) 1717 2301 3586 284 11100 11200 16861 (底价) 7000 楼面价 ( 元 /㎡ ) 917 706 1039 1294 1358 3391 3150 4557 成交单位 锦和臵业 天鸿伟业 吴中资产经营 越溪街道 吴中资产经营 美田房产 尚业商茂 徐栋个人 成交时间 2006/1/9 2008/10/20 2009/8/4 2010/1/23 2011/1/6 2011/1/7 2011/6/23 2011/6/23 开发跟踪 / 塔韵广场 （写字楼底商） 天鸿大厦 （写字楼底商） / 南溪江路商务广场 美乐城 欧蓓莎中华美食城 /
停车位：3000余个 项目定位：项目定位为郊外型购物中心，其特点为“2核1街 ”模式，即在购物中心两侧配备两个以上的主力店，中间由 一条专卖店街道连接。 项目介绍：项目作为在华东地区布局的第一店，位于吴中区 的湖滨新城，行政区域的改变（吴江并入苏州），使得项目 可辐射吴中、吴江及苏州古城区的南客户群。
历年全市土地成交情况
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 占地面积（万方） 2011 建筑面积（万方） 2012 2013(1-3) 247 379 461 658 463 814 658 515 175 294 1342 1090
2011B-42 /
南溪江路北侧 、明溪路西侧
友新高架、天 鹅荡路交叉口 西北 石湖景区东入 口、石湖西路 北侧地块
15521.2
54324.20
≤3.5
批发零售、商 务金融和住宿 餐饮用地 购物中心
购物中心、酒 店、写字楼、 商业街、公寓
40
9219
1697
天鸿伟业
2011/12/8
/
114000
○谨呈：苏州市苏房集团有限公司
苏房越溪B-5项目营销策划提案
苏州大木房地产经纪有限公司
二零一三年二月
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商业市场分析
¶ 土地市场分布 ¶ 供销情况分析 ¶ 商业存量分析 ¶ 商业模式分析 ¶ 商业个案分析 ¶ 商业分析总结
建筑风格
Artdeco 现代 现代
主力店
中影国际影城、亿盛 百货、波黎露西餐厅 戴斯酒店、上海臻善 品美食、世纪华联 大润发、金逸影城 大润发、世茂国际影 城、国美电器、世茂 百货 港龙国际茶城 好邻里购物中心、肯 德基、面包新语 俏江南 欧尚超市、中影国际 影城
业态
“吃喝玩乐购住”6大业 态 “吃、喝、玩、乐、学、 住”6大业态 餐饮、娱乐、休闲、购物 、办公 零售、餐饮、娱乐、休闲 、购物、办公 办公、居住、休闲 餐饮、休闲娱乐、购物、 家居饰品、康体健身、管 理培训 餐饮、休闲、娱乐 购物、大卖场、影院、家 电数码城、酒店、餐饮娱 乐、儿童主题商城、商务 办公
47.59
商业供应总体呈上升趋势，2012年供应达到95.18万方 商业销售则呈现下滑趋势，2012年销售47.59万方
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商业存量分析
2012年商业存量为192.8万方，主要分布于相城区和吴中区各板块， 越溪板块商业存量为5.17万方
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商业供销分析
受市场供应及商业项目的位臵影响，商业市场整体的去化速度减缓， 市场供求比例失衡，全市平均每月去化4万方左右
近几年商业供销情况
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2009 2010 新增面积（万方） 2011 销售面积（万方） 2012 53.28 110.64 95.18 73.79 63.34 55.96 141.51
建面
46148 27726 130000
项目
金象城 金亿城 西城永捷广场
开发商
同美臵业 盛奇臵地 永捷投资
产品规划
商铺/酒店公寓 商铺/酒店 商铺/酒店公寓/ 写字楼 商铺/酒店公寓/ 写字楼 商铺/酒店公寓
层数
4层 3层 7层
商铺类型
内铺 内铺 内铺
商铺面积
20-60 15-85 根据需要划 分 30-500 20-100
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 393 500 0
335
2.29 1.55 306 234 35
吴 吴 中区 中 区 城区 独 吴 墅湖 中 区 西 环 吴 太湖 吴 中区 中 区 甪直 木 渎 吴 板块 中 区 相 越溪 城 相 区核 城 区 心 核 心 新 外 区 横 新 塘 区 新 浒通 区 科 新 技城 区 狮 园 山路 区 东 园 沙湖 区 高 教 园 区 区 湖 园 东 区 园 湖西 区 青 剑 湖 中 园 心 区 城 区 胜浦 沧 中 浪新 心 城 中 城区 心 城 城北 区 环 线 内
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土地市场之 楼面价
受推出地块位臵的影响，自09年以来土地成交楼面价整体呈下降趋 势，2012年成交楼面价为2898元/平米，同比下降了20.9%
重点地块介绍
基础数据：
永旺梦乐城购物中心——未来将成为东太湖苏州滨湖新城高端商业中心
开店计划： 2014年春 项目地址： 苏州吴中区友新路 （吴中区友新高架、天鹅荡 路交叉口西北角） 占地面积： 114000平方米 建筑面积： 118000平方米
主要客户：20-40岁有孩子的家庭
644
108 84 102
2012
2013(1-3)
住宅用地：成交127万方，同比下降78%，为2009年以来最低； 商业用地：成交319万方，同比下降39%，5年来仅低于2011年； 混合用地：成交644万方，同比上升172%，为5年内最高。
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4层
内铺
15-35
现代
商铺/酒店公寓/ 居住、办公、餐饮、购物 繁花中心 四城臵业 208062 7层 内铺 16-70 现代 富豪国际酒店、乐购 写字楼/酒店 、休闲、娱乐 《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】
重点地块介绍
南溪江路商务广场
项目介绍 酒店 项目地址：南溪江路北侧 占地面积：约58.3亩 投资金额：11亿元 开发公司：苏州市溪江实业投资管理有限公司
写字楼
项目介绍：由5星级酒店、5A级写字楼及商业广场组成。据悉，酒店由
万丽经营，商业引进天虹百货，超市在和欧尚、大润发洽谈。
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土地市场之 成交结构
连续几年大规模的住宅用地的出让，使得与之配套的商业发展出现滞后 局面；商业地块的上市量近年来整体保持稳定，未来将出现商住“平分 天下”的局面
历年全市土地成交结构
700 600 500 400 300 200 100 0 2008 2009 2010 纯住宅 纯商业 2011 混合用地 56 225 98 243 220 195 260237 317 237 127 319 581 524
世茂广场 港龙财智国际
世茂投资 港龙臵业
400000 46889
5层 5层
内铺 内铺
现代 现代
美乐城
东门町 港龙城市商业 广场（新区）
瑞利华投资
金利通房产
42201
74000
商铺/酒店公寓
商铺/酒店公寓 商铺/酒店公寓/ 写字楼/酒店
3层
4层
内铺
街区
15-50
20-2800
现代简约
民国风格
港龙臵业
160000
2012年各板块商业存量一览
30 25 20 15 10 5 0 9.96 1099 6.25 3.46 2.85 262 363 128 5.17 22.99 2605
27.75 26.83 3604 20.81 2758 1780 11.75 7.5 7.83 6.95 1172 5.51 4.54 3.51 1.08 387 206 169 159 346 64 6.15 269 8.07
118000
/
/
/
/
梦乐城投资
2011年奠基，预 计14年春开业
2012/12/18签约 ，预计15年10月 竣工开业
永旺梦乐城
/
/
500000
/
/
/
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万达
吴中万达广场
备注：商业地块选取五公里范围内。蓝色项目为写字楼底商，紫色项目为集中式商业，橘色为区域未来重点大型项目 《2015房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http://www.fdcsky.net，【唯一官网，谨防假冒】
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重点地块介绍
永旺梦乐城购物中心——集购物、餐饮、娱乐、服装鞋帽、珠宝首饰 、儿童于一体
一共四层，其中，地上三层建筑面积11.1万平方米，将建 成集大型购物中心、休闲娱乐、餐饮服务为一体的商业中心 ；地下一层建筑面积约3.7万平方米，建成后停车位数量在 3000个以上。 除JUSCO超市外，购物中心还将引进大型电影城、美食街 以及150家品牌入驻打造集购物、休闲、美食于一体的大型 摩尔式购物中心，成为东太湖苏州滨湖新城高端商业中心。
土地市场之 本案周边地块
编号 2005G-78 2008B-3 2009G-25 2009B-100 2010G-28 2010B-44 2011B-6 2011B-9 地块坐落 小石湖路北侧 塔韵路东侧、 吴山街北侧 塔韵路东侧、 吴山街南 旺山工业园北 官渡路北侧 南溪江路北侧 、溪秀路西 兴昂路南侧、 邵昂路西侧 兴昂路南侧、 经二路东侧 吴山路南侧、 锦和臵业东侧 基地面积 ( ㎡) 10406.7 10185.1 9616.1 1895.2 23357.9 11009.4 17841.9 7679.1
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土地市场之 成交走势
自08年以来全市土地建筑面积成交呈上涨趋势，2012年受宏观调控影 响成交有所下降，12年土地成交为1090万方，同比下降了18.8%
面积（万方）
套数
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商业模式分析
目前主要在售的项目，纯街铺的项目较少，产品面积切割小，有 15-30平米的商铺，建筑风格主要为现代简约，百度文库态以超市、电影 院、餐饮、购物、娱乐休闲为主
历年土地成交楼面价
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013(1-3) 1742 3993 3791 3665 2898 3615
楼面价（元/平米）
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