成都综合商圈分析

说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。

今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。

记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。

商圈：不“以街为市”金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。

这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。

青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。

”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。

据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。

青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。

市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。

”东区：特色繁华商业区金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。

这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片区来进行不同的安排布局。

光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。

西区：新兴的商务办公中心金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。

这个区域，也被划分为三个片区。

●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。

●工业区配套片区，着眼于服务青羊工业集中发展区的商务活动及周边居住区生活需求，逐渐形成为工业发展服务的后台。

●武青路片区，突出为周边新兴居住区居民服务和吸引周边流动顾客，重点建设一批组团式商贸楼宇，吸引大型专业店、专卖店及综合购物中心、休闲娱乐场所入驻。

所谓“商圈”，传统意义上讲，我们将一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围或区域称之为商圈。

百年春熙路、盐市口、骡马市是成都的传统商圈，但随着社会不断发展和城市建设的日新月异，以及商业经济的快速前进，成都市的“商圈”正在逐渐地向外扩张和发展。

“金沙片区、建设路片区、红牌楼都已经成为成都市名副其实、有着实力支撑的‘新型商圈’。

按照经济发展规律，处于商圈内的热点商业体往往能加速商业价值的提升，为投资者和商家带来巨大的商机。

”西南财经大学区域经济专家邹高禄分析说，各个商圈之间有着相同之处，首先是政府的大力支持、合理的长远规划和倾力打造；其配套都很完善，如居住、教育、医疗、购物、休闲等。

当然，每个商圈也有着不同之处，其特性决定房产特性，包括房产地位、户型设计、营销方案等。

邹高禄对本报曾报道的金沙片区、建设路片区、红牌楼片区、光华大道的商业价值做了一个简要的点评。

金沙片区：体现生活品质金沙片区是成都市首个由政府高起点、快节奏规划的中高档生态社区。

近20家房地产开发商在进入金沙片区时，就是在一个已经完善了城市配套的2000亩肥沃土地上开发建设住宅、商业为一体的大型生态居住片区，商业投资价值能在最短时间内达到最大限度的体现。

成温邛高速路、光华大道、青羊大道的便利让金沙片区成为城西繁华的购物、文化、生活、休闲、旅游、餐饮的商业核心地带。

“商人的眼光是敏锐的，这句俗语是富含经济原则的。

金沙区域餐饮、休闲、购物等商业的发达，已经彰显出地段的黄金价值、商业魅力。

其前景非常看好。

”邹高禄说。

建设路片区：自住投资皆宜2007年，成华区政府就将建设路片区定位为继春熙路、骡马市之后的“成都市第三商圈”，与成都RBD一起，形成占地面积约5平方公里的特色鲜明的成都核心休闲商旅城，这是驱动成华起飞和打造“绿色成华”最强有力的引擎。

“休闲商旅城，靠的就是消费经济。

此片区的商铺销售火爆是必然，其主要原因在于城东的价值复兴。

城东的商业发展相对较晚，区域内缺乏集中、高档、升级换代的商业项目，商业发展的空间还很大。

”邹高禄特别看好建设路片区的升值空间。

红牌楼片区：商业投资有潜力按照武侯区的规划，红牌楼商圈将打造成为成都市“繁华商业、精致业态”的新兴商业中心，突出沿川藏路的“轴线经济带”，形成“大型商业与现代零售相结合、居住和商务融为一体”的现代商圈格局。

“红牌楼片区主要还是与商业为主。

”邹高禄说，这样的区域经济形式决定了地产商投资的方向，红牌楼片区建筑主要是以商场、专业市场、商业寓所为主，片区内的大楼盘项目很少，也反映住宅投资多于自住。

红牌楼广场的建立更是红牌楼片区的核心，对整个商业进行统一的规划，地铁3号线沿老川藏路方向，穿过红牌楼广场，与天府广场、春熙路、红星路商圈连为一体，因此红牌楼商圈投资前景非常看好。

光华大道：区域价值有待提升光华大道是温江区政府大力打造的，其区域优势就是快速通道。

其实光华大道与南延线、东延线、北新干道一样，同样都是城市发展的快速通道。

但相比其价格后，光华大道区域优势就不明显。

光华大道价格在4000元/平方米———6000元/平方米，而城东到龙泉的几条道路周边项目的均价仅为3500元-4500元/平方米，而北面，由北新干道所直接带动的区域，其均价也在2800元-3800元/平米。

邹高禄说：“光华大道沿线项目的开发以点居多，生活配套设施并没有随着房产开发而得到进一步完善，人气也没有有效提升。

可以说它现在更多的还是作为一条道路而存在，没有形成一个功能片区，区域价值还待提升。

”近日，不少城西的商业地产开发商都准备下手，抓住机遇，加快了项目的启动和招商。

双楠、浣花、光华、金沙以及羊西、清水河六大片区，商业地产项目精彩纷呈，各自特色鲜明，业态丰富，互为补充，其中，双楠、浣花的商业发展越来越趋于成熟，羊西和清水河片区商业则呈现了较大的发展空间，金沙、光华片区商业项目发力的趋势最为明显。

金沙：“第四商圈”开始呈现雏形在成温邛高速、光华大道、青羊大道共同构筑了连接金沙板块和二环路以东区域的“六纵三横”交通网络之后，昔日制约城西发展的交通瓶颈已经消失。

而且金沙片区的基础设施、公共配套设施日趋完善，商业配套设施越发成熟，以及蜀风花园城、金沙园、金沙西园、齐力花园、天韵金沙、中大君悦金沙、米兰香洲、雍锦湾等高品质社区陆续呈现和入住，金沙片区已经成为了成都另一个新兴中产阶级云集的区域，该区域餐饮、娱乐、购物等商业需求日渐加大，成都“第四商圈”开始呼之欲出。

目前，金沙片区除了特色商业开始崭露头角，集中式商业中心的销售态势也相当有利。

近日，居金沙光华西大高档住宅区之间的集中式商业中心——金沙银座近日销售、招商进程加快，凭借交通枢纽优势和前期招商，吸引了大量周边城市以及台湾投资者。

除少量二、三楼大铺发售、招商外，其余铺面已所剩无几。

依托占据金沙遗址旁的优势地理位置，天韵金沙风情走廊打造为“餐饮品牌基地，总店经济特区”；而近日又有消息称，年内亮相的金沙古玩市场另辟蹊径，打造成都第一精品文物古玩市场。

光华：商业中心地位凸现光华片区是近年来新兴的中产聚集区，有着巨大的市场需求和高消费人群，提供了源源不断的商业动力。

周边云集了西南财大、省委党校、行政学院等高校经济消费潜能，同时在二、三环路短短的2公里范围内，还汇集了成都花园、博瑞都市花园、优品道、水木光华、大地新光华广场等近百个已建、在建或即将开发的高品质楼盘，金沙—光华片区商业直接辐射人口目前已达100余万人。

消费基础决定了新光华片区可持续发展的强劲动力。

大地新光华引入沃尔玛、仁和时代春天引入的春天百货旗舰店、博瑞优品道引进的易初莲花、水木光华活跃的底商、中华家园社区商业以及即将发售的西街醉洋楼，大体量、高品质的商业入驻，光华片区商业中心的地位开始凸现。

外双楠：高档商业需求加大位于城西与城南两大板块之交的双楠，早在10年前就形成了高档社区的概念。

据不完全统计，在以高升桥路为轴心的内双楠辐射区内，仅大型商业设施便达118处。

近三、四年来，家乐福、人人乐、伊藤洋华堂等大型零售巨头相继入驻双楠片区。

据资料显示，2001年，双楠临街旺铺的租金每月不过45元/平方米，现在已高达每月100元/平方米，而在大型零售业周边的物业租金更高。

鹭岛国际社区、丽都花园城、中海常青藤、龙湾半岛、花间集等高档楼盘相继亮相，将进一步提升该片区消费力，对高档商业物业的需求正进一步加大。

浣花：商业地产延续了繁华的盛唐遗风高端别墅社区云集的浣花片区以旅游商业地产为特色。

自2001年开始，“浣花溪历史文化风景区”总体规划方案中，对商业用地进行了调整，其中旅游商业用地20公顷，包括琴台路、青羊正街、青羊横街、草堂东路和浣花南路五个街区。

该区域内建筑风格主要以川西民居、盛唐遗风为主，各式仿古茶楼、酒肆、古籍书店、书画碑帖、文房四宝、古玩玉器店等等。

目前除了成都规模最大的送仙桥文物古玩市场外，还有“珠宝玉器、高档餐饮一条街”，将旅游、观光、购物融为一体。

目前在售的浣花长乐坊以及即将亮相的成都古玩城在延续该片区建筑风格的基础上，将有力地提升浣花片区的高尚人居环境。

Mall聚二环成都环状商圈规模初成今年3月，华润·万象城亮相成都，这座城东最大城市综合体的亮相，不仅标志着万年场区域商业中心一跃而起，也在意味着二环路上的区域商圈中心又增加了一个。

今年8月，仁和春天光华店将营业，伊藤建设路店将在今年11月营业，加上原有的SM广场、万达的广场、百联天府、伊藤双楠店、沙湾会展中心和在建的红牌楼广场等项目，临二环路的大型购物中心、百货商场、超市就有十余个，一条由二环路串起的环状商业圈已经呼之欲出。

现象直击现在的二环路，已经不仅仅是成都的交通主干道，不仅仅是成都主要居住区域，也正在成为区域商业中心的发展主干道。

沙湾会展中心、百联天府、SM 广场、万达的广场，这四个成都不同时期的区域代表性商业mal都位于二环路，在建的红牌楼广场和华润·万象城也都位于二环路。

成都的百货商业佼佼者——伊藤洋华堂目前在成都开业的三家分店中有两家位于二环路上，第四家分店建设路分店也选址二环。

上述这些大型商场和综合性商业绝不简单是一座大型商业配套，其强大的商业带动作用，让区域商业中心不断兴起。

随着这些大型商业选址二环，二环路也将一个个区域商业串联在一起。