100713商业综合体案例分析
城市商业综合体成功案例分析
城市商业综合体成功案例分析三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。
就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。
一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。
许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。
一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。
放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。
而三里屯Village的入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？复杂的“商业综合体”当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。
什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。
我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。
业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。
商业综合体商业街案例分析
商业综合体商业街的重要性和 发展历程
商业综合体商业街通过提供各种商业业态、打造独特的空间设计和布局，为 城市创造了独特的经济和社会价值。从传统购物中心到创新的商业综合体形 式，商业街在过去几十年的发展中不断演变。
成功商业综合体商业街的特点 和案例
成功的商业综合体商业街通常具有吸引力的主题、与城市环境和文化相融合 的设计、独特的零售与娱乐组合以及高品质的服务体验。国内外众多商业综 合体商业街案例值得借鉴，如上海迪士尼商业街、东莞万达广场商业街等。
商业综合体商业街的规划与设计原则
商业综合体商业街的规划与设计需要考虑人流、物流、景观、空间布局、建筑风格等多个因素。合理规 划和设计可以提升商业街的吸引力和竞争力。
商业综合体商业街的管理与运营策略
商业综合体商业街的管理与运营需要关注租赁管理、商家品质控制、市场推广、客户服务等方面。通过 科学的运营策略，商业街可以实现长期的可持续发展。
பைடு நூலகம்
商业综合体商业街未来发展趋势
未来，商业综合体商业街可能会面临新的挑战和机遇，如智能科技应用、跨界融合、可持续发展等。商 业街需要不断创新和适应市场需求。
商业综合体商业街案例分析
在这个演示中，我们将探讨商业综合体商业街的概述、重要性、规划与设计 原则、管理与运营策略，以及未来发展趋势。
商业综合体商业街案例概述
商业综合体商业街是现代城市中的重要商业组成部分，旨在提供多种商业、娱乐和休闲设施，满足人们 日常的购物和娱乐需求。
城市商业发展趋势
全球城市发展中，商业街成为吸引游客和居民的重点区域。人们对体验式购 物、多功能场所和个性化服务的需求不断增加。
北京商业综合体成功策划案例
四季商城定位高端，面向高端商务人群和酒店客户，对西单零售商业的影响不明显。
金树街1.6万平方米的餐饮供应将截留部分工作日餐饮消费和相当一部分商务宴请餐饮消费。 西单商圈中以金融街商务人士为目标客户的餐饮，如：文府大厨、俏江南等餐饮商业将受到一 定影响。
一、西单商圈消费环境分析
1、西单商圈总体商业情况概述 2、西单商圈交通及人流情况概述 3、西单商圈行业市场情况概述 4、西单商圈竞争项目情况概述 5、大悦城项目差异化需求分析 二 、大悦城项目SWOT分析 1、大悦城项目条件解读 2、大悦城项目SWOT分析 3、与东方新天地的比较 三、大悦城项目的产品和功能定位
轨道交通路网 地铁4号线 地铁12号线 地铁1号线
北 京 轨 道 交 通 规 划
西单换乘站 灵境胡同站
人流测算
大悦城
7
6B
B ห้องสมุดไป่ตู้ 5B
9B
1 2D
D
比较因 素
状况
• 出租车下客点一个(西单地区仅有四
个)；
可达性
• 公交车站3个(西单北大街只有四个车 站)；
• 未来与南北地铁口相连；
• 是在西单北地区最靠近地铁的商业；
规划及建设：2008年前，全面实现西单北大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目规划。更新 改造西单文化广场，完成图书大厦二期工程，建成西单 Mall 项目；同时完成路网改造及地铁四号 线建设工程。
Asian and Olympic Games
Wangjing
Zhongguancun
Xidan Chongwenmen-Xuanwumen
1、大悦城项目招商策略的基本原则 2、大悦城项目招商工作流程 3、大悦城项目招商工作目标 4、大悦城项目租金收益分析 5、大悦城项目招商指标分解 6、大悦城项目招商优惠政策 7、大悦城项目招商推广策略 8、大悦城项目招商推广工作进度
商业综合体案例分析
02
地理位置
建筑规模
商业定位
成功因素
案例一：万达广场
01
02
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04
位于北京市朝阳区，紧邻CBD核心区。
总建筑面积超过50万平方米，包括购物中心、写字楼、酒店等。
高端、时尚、国际化的商业中心，吸引国内外知名品牌入驻。
地理位置优越，品牌组合丰富，业态规划合理，营销策略得当。
位于成都市锦江区，紧邻春熙路商圈。
商业业态
成功因素
案例二：太古里
太古里位于成都市核心商圈，紧邻春熙路，交通便利，人流量大。
太古里以高端品牌为主打，涵盖了时尚服饰、餐饮、休闲等多种业态，同时还有艺术展览和文化活动。
太古里的成功在于其独特的建筑风格、高端的品牌定位、优质的服务和良好的文化氛围。
太古里是成都知名的商业综合体，以其独特的建筑风格和高端的品牌定位吸引了众多消费者。
概述
万达广场通常位于城市核心商圈或新兴区域的核心位置，交通便利，人流量大。
地理位置
万达广场涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，包括国际品牌旗舰店、时尚服饰、餐饮美食、电影院等。
商业业态
万达广场的成功在于其精准的市场定位、丰富的业态组合、优质的服务和良好的品牌形象。
成功因素
案例一：万达广场
概述
地理位置
概述：华润万象城是深圳知名的商业综合体，以其丰富的业态和创新的商业模式吸引了大量消费者。
案例三：华润万象城
商业综合体发展趋势与展望
04
智能化升级
运用互联网、大数据、人工智能等技术手段，提升商业综合体的运营效率和消费者体验。
文化创意元素
将文化创意元素融入商业综合体设计，打造具有独特魅力和文化内涵的消费空间。
商业综合体案例分析
商业综合体案例分析
商业综合体是指由商业、娱乐、餐饮、办公等多种功能组合在一起的综合性建筑群，是当今城市发展中的重要组成部分。
商业综合体的成功案例分析，对于了解商业运营模式、城市规划和建筑设计具有重要意义。
下面我们将以某商业综合体为例，进行案例分析。
该商业综合体位于城市中心地段，占地面积较大，包括购物中心、写字楼、酒店和影院等多种功能。
首先，该商业综合体在选址上就具有优势，周边人流量大，交通便利，为商业运营提供了良好的条件。
其次，在规划设计上，商业综合体充分考虑了人性化的布局，将购物、娱乐、餐饮等功能有机地结合在一起，为消费者提供了便利的购物体验。
同时，商业综合体还注重绿化和景观设计，营造出宜人的环境氛围，吸引了众多消费者和游客。
在商业运营方面，该商业综合体注重引进国际知名品牌，举办各类文化活动和促销活动，吸引了大量消费者。
同时，商业综合体还引入了众多特色餐饮和娱乐项目，为消费者提供了丰富多样的消费选择。
此外，商业综合体还通过大数据分析和精准营销，提升了消费者的消费体验和忠诚度。
在建筑设计方面，该商业综合体注重建筑风格和空间布局的统一性，同时充分考虑了建筑的节能环保和可持续发展，体现了现代城市建筑的理念。
总的来说，该商业综合体通过优越的选址、人性化的规划设计、多样化的商业运营和现代化的建筑设计，取得了良好的经济效益和社会效益。
这一成功案例为其他商业综合体的规划建设和运营管理提供了有益的借鉴和启示。
商业综合体作为城市发展的重要组成部分，应当注重提升消费者的消费体验，推动商业模式的创新，促进城市的可持续发展。
相信在不久的将来，会有更多的商业综合体成功案例涌现，为城市的繁荣发展贡献力量。
商业综合体(HOPSCA)经典案例研究与分析
INVESTMENT
2.1.1 商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城
市大部分资金流和物流方向。一个区域 空间能否提供充分、便捷的商务空间， 决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企 业的商务需求。
LVG
INVESTMENT
2.1.2 商业 商业零售与人们的日常生活
济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作， 于是城市综合体便应运而生。
城市综合体是城市聚集的产物 城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因
为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 ① 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高 层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。 这种综合建筑体也属于城市综合体。 ② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设 施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在 一起，形成新型的独立式的城市综合体。
当下的中国房地产，对城市综合体有一个
约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五
种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称
为4+1模式。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英
文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、
park（公园）、shopping mall（购物中心）、
H是 Hotel
convention（会议中心、会展中心）、
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能， 所以也被称为“城中之城”。
城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、
居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关 系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济 发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点 有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟 购物中心功能是最基本的组合。
商业综合体实例分析
东京六本木新城
综合 筑集 合体 约 体” 化 ”走 从的 向 “超 “ 商高 城 业层 市 综建 ——
六本木新城是一个集办公、公寓、商业步行街、餐厅、咖啡座、影剧院、酒店等功能为一体的超 大型商业综合体群，项目的核心理念在于在极为有限的地块中，利用功能的高度密集与合理组织， 建造一个超级城市综合体，并融入高质量的景观与文化娱乐因素，为人们提供全天候工作、休闲 服务。值得一提的是，为体现民主公平的城市理想并实现资源共享，项目中大量公共空间是向普 通市民开放的，如中心庭院、广场、学院、美术馆和城市展望台这种设计思路不仅从单纯的商业 经营和经济收益的角度出发，更凸显了商业综合体所承载的社会、文化角色：丰富城市空间景观 并带动地区发展，使建筑与外部社区、与环境之间呈现和谐共生的状态。
Contents
1 2 3
商业综合体概念
商业综合体实例
商业综合体分析
4
商业综合体展望
概念
商业综合体: 是不同功能空间之间相互融合， 以达到功能互补之目标的一种新型建筑，它以 零售业为主体功能，其他功能如办公、酒店、 交通、会展、娱乐、住宅等以不同比例组合。
酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公 寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有 “自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然 是公寓。 公寓式酒店：就是设置于酒店内部，以公寓形 式存在的酒店套房。 公寓：公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称 为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的 是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居 住形态。
交通流线分析
立面细部
立面材质和细部划分上均与 基地内其他建筑作统一处理， 从而使整个基地建筑面貌和 谐统一，同时也加强了空间 的纵深感。 透过主入口点式玻璃幕映入 眼帘的是宽敞明亮的门厅， 其内部局部构架的使用具有 画龙点睛的作用。整幢建筑 以暖色石材配合灰色玻璃幕 墙， 既延续了城市文脉、呼 应了基地整体环境风格，又 体现了现代办公建筑的独特 魅力，成为城市经济技术开 发区内的 新地标
商业综合体设计案例分析
1.案例分析
1.业态表中，分为自持类、先租后售类、可售类三种经营方式：
自持类：百货〔此业态仅10万㎡以上综合体内配设〕、超市、品牌集合店、折扣店、国际影城、电玩中心、KTV、健身中心、儿童乐
园、银行网点
先租后售类：运动精品、家电广场、数码体验店、世界名牌街、品牌酒楼多家、风味特色美食、品牌连锁快餐、休闲餐饮、美食广场、
美容美体、美发沙龙、儿童培训中心、生活书店
可售类：室内步行街、室外步行街
上述三种经营方式:
按照10万㎡业态表，其比例为：
自持：35%-40%
先租后售：37%-27%
可售：28%-33%
按照5万㎡业态表，其比例为：
自持：35%
先租后售：15%-20%
可售：40%-45%
2.常见错误类型：
a.缺少业态
案例：XX名都11#12#楼五层底商综合体
首层单体平面二层单体平面三层单体平面
四层单体平面
五层单体平面
存在问题：地区公司设计时将一至五层均分割成小商铺，无主力店带动，导致综合体整体售出价格偏低。
解决方法：
1）与地区公司沟通，如无特殊原因，应严格按照集团综合体业态表进展设
计。
2）有特殊情况的，须与集团相关部门沟通，制定出最正确业态布置方案。
解决方案：
首层单体平面〔调整后〕
三层单体平面〔调整后〕
五层单体平面〔调整后〕。
商业综合体案例分析
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1、香港太古广场 2、深圳华润万象城 3、北京华贸中心 4、北京三里屯village 5、上海新天地 6、成都宽窄巷子 7、北京前门大街
1、香港太古广场
• 概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点， 面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一 • 流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物 业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做 旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方 便 等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的 “经营死角” 业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古 董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购 物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等） 总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先 进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动， 如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满 时代气息及多元化的大型购物广场
AMC Pacific Place
Lane Crawford Park Court
楼层分布-1
JW Marriott Garden Court
Great Foodhall
业态分布与比例
序号 1 2 3 4 5 6 类别 百货公司 女士时装 男士时装 童装玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 店铺数量 2 44 36 1 33 4 LG L1 1 8 8 1 4 4 7 22 L2 1 17 13 19 15 L3 L4 所占比 例 1% 23% 18% 1% 17% 2% 备注
国内部份城市综合体项目成功案例
国内部份城市综合体项目成功案例时刻：2013-05-31 09:14:05最近几年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅在北京、上海、广州等一线城市的城市综合体进展迅猛，就是一些二三线城市也把建造城市综合体看成了城市进展的目标。
随着国家宏观调控，住宅产品在地产调控政策影响下的脆弱化，让很多开发企业加倍偏重商业地产和综合体的开发，致力于零售商业、娱乐业等经营性地产产业并以此抵御市场动荡的影响力，城市综合体成为眼下地产业的救市稻草，备受开发商的青睐。
城市综合体从功能业态概念，国外称之为HOPSCA即Hotel（洒店）、Office（写字楼）、Park （公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。
这一概念，是城市综合体内部“商业生态系统“的价值表现。
本网整合了国内相对比较成熟的城市综合体以作比较和探讨。
A.红星国际（城市综合体一天津红星国际整体效果图红星国际项目简介：占地而积：206600平方米总建筑而积：927600平方米总户数:859开发商:天津市华运商贸物业有限公司投资商:红星地产天津劝业场代理商:易居中国景观设计单位:润枫国际建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。
项目总占地300余亩，万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。
容积率，绿化达35%。
红星国际广场计划了20万平方米公寓，两条步行街。
SHOPPINGMALL占地15万平方米，包括购物、休闲、娱乐、美食等功能。
占地15万平方米的家具建材MALL,拥有近千家国内国际家具建材品牌°红星国际广场整体建设周期为三年。
苴中，家具MALL于2010年末完工开业，百货SHOPPINGMALL已于2012年末完工开业。
B・多数会——天津占地而积：92000平方米总建筑而积：860000平方米开发商:天津盛世鑫和宜业有限公司投资商:金融街控股股分有限公司保利地产天津多数会地处天津市城市核心——和平区南市地域，东至禄安大街、南至福安大街, 西至荣业大街，北至慎益大街;占地面积万平米，总建筑而积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全而城市功能的世界级城市综合体。
商业综合体案例分析
商业综合体案例研究CommerCial mall Case studies·所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
·城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。
·中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。
·城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
何为城市综合体？城市综合体功能框架·项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点·必须具有交通便捷的区位优势·必须营造齐备的生活系统·城市必须具备足够的终端消费能力·城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套·开发商须具有雄厚的实力和高素质·对开发商配套资源的要求城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大筑或建筑组群。
何为城市综合体？· 新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米。
· 新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区 。
· 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版。
主要商业综合体案例分析报告
The birthplace of the core of economic development and economic
change.
2016/11/7
9
树形交通体系 Tree transportation system
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交 通和公共空间贯穿起来。 Through the basement, underground mezzanine, bridges layer of organic planning and construction groups in the underground or ground transportation and public space throughout
Classify
Large shopping malls Business Street shops Underground pedestrian street
Residential
Serviced Apartments
CBD Office Office
成熟CBD的功能结构
The functional structure of the maturity of the CBD
Business line
并列式 Parallel
分离式 Separate
组合方式及流 线分析
结
CBD的形态——The shape of the CBD
CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；
Architectural form of the CBD: the large-scale modern buildings
深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台
商业综合体优秀案例
商业综合体优秀案例商业综合体是当今城市发展中不可或缺的一部分，它集合了购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能，成为了人们生活中不可或缺的一部分。
在众多商业综合体中，有一些优秀的案例，它们在商业运营、空间设计、服务体验等方面都有着突出的表现，成为了行业的典范。
本文将介绍一些商业综合体优秀案例，希望能够为相关领域的从业者提供一些借鉴和启发。
首先，值得一提的是上海环贸广场。
作为上海市中心地段的商业综合体，上海环贸广场以其独特的设计理念和丰富的商业业态吸引了大量消费者。
广场内部的空间设计充分考虑了人流、采光和空气流通等因素，使得整个环境显得明亮、宽敞、舒适。
同时，广场内引入了众多国际知名品牌，为消费者提供了丰富的购物选择。
此外，环贸广场还注重文化艺术的融入，经常举办各种展览和活动，为消费者带来全方位的消费体验。
其次，北京三里屯SOHO也是一个备受瞩目的商业综合体。
作为北京市中心地段的标志性建筑，三里屯SOHO以其独特的建筑设计和多元化的业态组合成为了城市的一道风景线。
建筑群内部采用了流线型的设计，使得整个空间显得流畅而富有动感。
商业业态上，三里屯SOHO汇集了众多时尚品牌和特色餐饮，吸引了大量年轻消费者。
同时，建筑内还设有众多文化艺术空间，经常举办各种展览和演出，为消费者带来了丰富多彩的文化体验。
除此之外，广州天河城也是一个不容忽视的商业综合体。
作为广州市的地标性建筑，天河城以其独特的建筑风格和丰富的商业业态吸引了大量消费者。
建筑外立面采用了现代简约的设计风格，使得整个建筑显得大气而现代。
商业业态上，天河城引入了众多国际一线品牌和时尚潮流，为消费者提供了高品质的购物选择。
同时，商场内还设有多个主题文化空间，为消费者带来了丰富多彩的文化体验。
综上所述，商业综合体在城市发展中扮演着重要的角色，而优秀的商业综合体案例则为行业的发展提供了宝贵的经验和启发。
希望我们可以从这些优秀案例中汲取经验，不断提升商业综合体的设计理念和服务水平，为城市的发展和人民的生活带来更多的美好和便利。
商业综合体案例分析重点讲义
案例分析
深圳华润万象城
Introduction
• 总建筑面积达 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币的华润中 心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性 商业建筑群。
• 万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大 型室内购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商 用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零 售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身， 正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概 念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和 游客均向往的好去处。
深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台
建筑面积：18.8万平米； 建成时间：2004年12月 商业定位：完整及协同的体验，包括购 物、休闲、餐饮及娱乐； 开发理念：全新的建筑形态、全新的消 费环境、全新的业态组合； 商业形态：4家主力店+店中店
Building Area: 188,000 square meters; Completion time: December 2004 Business orientation: a complete and collaborative experience, including shopping, leisure, dining and entertainment; Development Concept: a new architectural form, the new consumer environment, the new tenant mix; Commercial form: four main shop + store shop
2019/3/28
商业综合体案例分析
商业综合体案例分析目录一、内容概述 (2)1.1 研究背景 (3)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、商业综合体的定义与特点 (6)2.1 商业综合体的定义 (7)2.2 商业综合体的特点 (8)2.3 商业综合体与传统商业模式的区别 (9)三、商业综合体的类型与结构 (10)3.1 按照功能划分的商业综合体 (12)3.2 按照经营模式划分的商业综合体 (13)3.3 按照空间布局划分的商业综合体 (14)四、商业综合体的运营管理 (15)4.1 运营管理模式 (16)4.2 组织架构与人员配置 (17)4.3 服务质量管理 (18)4.4 营销策略与品牌招商 (20)五、商业综合体的财务分析 (21)5.1 收入来源与盈利模式 (22)5.2 成本构成与控制策略 (24)5.3 财务指标评估与分析 (25)5.4 风险管理与应对措施 (26)六、商业综合体的挑战与对策 (28)6.1 市场竞争压力与应对策略 (30)6.2 科技发展对商业综合体的影响 (31)6.3 环境变化与可持续发展挑战 (33)6.4 政策法规对商业综合体的影响 (34)七、典型案例分析 (35)7.1 上海陆家嘴金融中心 (37)7.2 北京国贸CBD (39)7.3 广州天河城购物中心 (40)7.4 深圳海岸城购物中心 (41)八、结论与展望 (43)8.1 研究结论 (44)8.2 对未来商业综合体的展望 (45)8.3 研究不足与局限性 (46)一、内容概述本文档旨在对商业综合体案例进行深入分析，以期为读者提供一个全面了解商业综合体发展、运营和管理的视角。
通过对多个成功或失败的商业综合体案例的研究，我们将探讨商业综合体的核心要素、关键成功因素以及可能面临的挑战和问题。
我们还将讨论如何通过创新、优化和整合资源来实现商业综合体的可持续发展。
在第一部分，我们将介绍商业综合体的定义和基本概念，以及其在全球范围内的发展状况。
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4 2%
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2、深圳华润万象城
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概况：
建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐； 开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力 店+店中店
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商业规划设计：
1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和 设计，给予其设计规划的较大自由空间； 2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商 场死角的出现； 3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减 少了楼层之间的租金差距； 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流； 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％）， 方正实用； 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够 的自然光； 8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出 国家标准的两倍。
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2、1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正 市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的 购物环境、商品组合和服务极具个性化
特色 百货
•3、4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场
香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅 概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳 七家电影院超过1200个座位 “万象城”溜冰场则是中国第一个以休 闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将 成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动
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活动名称 深圳华润中心万 象城国际招商发 布会暨主力店签 约仪式于2003年 12月25日举行
内容 RÉEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正 式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动 地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万 家CEO陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经 理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、 华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场 6个半主力店以及80多个国内外知名品牌宣布进驻。以世界冠军陈露命名的国际滑冰俱乐部同 时宣布成立，陈露亲任“冰纷万象”冰场的滑冰总监。已经进驻万象城的6家半主力店包括： ESPRIT、NOVO、I.T、运动100、王子饭店、AZONA(阿桑娜)。NOVO和运动100都是首次进 入深圳，该店将是它们在中国的旗舰店 餐饮方面，全球最大的咖啡饮品零售商Starbucks（星巴克）将在万象城开设南中国最大的旗 舰店；百胜集团旗下的必胜客、塔可钟、肯德基将进驻；日本餐饮名店“和民居食屋”同时 落户，这是该店首次进入中国内地 在中国台北召开的亚洲滑冰协会（ ISIA ）年度董事会议上，华润（深圳）有限公司旗下华润万 象城“冰纷万象”滑冰场成功获得 2006 年亚洲滑冰运动会（ Skate Asia 2006 ）的承办权 确定顺电及其家居品牌店“生活本色”等主力店，在国际品牌招商方面取得的重大进展，这些 品牌包括ErmenegildoZegna、AGNONA、AlfredDunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、 MISSONI、LAUREL、D．EXTERIOR、MARCCAIN、CIVIDINI、CHARRIOL、GIADA等。此 外，300多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城 “华润万象城” 2004精英世界模特大赛中国区总决赛在深圳电视中心举行。38位进入决赛 的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了11个奖项。23号广东选手蒋丹漪荣登 冠军宝座，并获得了代表中国参加2004精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商 发布会是联动的主题活动 深圳华润万象城最大主力店RÉEL百货开业，加快最后的招商进程 深圳华润万象城开业
2、招商策略 基本策略：“先确定主力店，再全面招商”，执行过程中， 主力店、国际名店和餐饮要提前招商，其他随后进行。 招商分工：以自我招商为主、中介合作为辅（每家顾问 公司的资源都是有限的），因此，可以委托多家商业顾问 公司同时分块招商，加快整体招商进度。 招商团队：经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策 全面招商阶段：集中开展招商活动，注重借鉴香港购物中心招商经验，系统安排招商 推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。
7
8 9 10 11
护理/美容
书本/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼品 珠宝/钟表/饰物 娱乐
7
6 9 25 1
4
3 3 5 1
2
2 2 7
1
1 4 13
4%
3% 5% 13% 1%
12
13
食肆
银行/服务 合计 所占比例
16
11 195
4
3
2
1
8%
6%
餐饮10家，其它6家
银行7家，干洗1家，其他3家 食肆除餐饮外、银行、服务等17 家未计入
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业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%
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业态分布： 1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场
主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品， 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市，避免商品组 合与竞争 对手同质化；
餐饮 主力 店 银行
商铺
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1、香港太古广场 2、深圳华润万象城 3、北京华贸中心 4、北京三里屯village 5、上海新天地 6、成都宽窄巷子 7、北京前门大街
1、香港太古广场
• 概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点， 面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一 • 流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物 业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做 旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方 便 等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的 “经营死角” 业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古 董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购 物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等） 总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先 进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动， 如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满 时代气息及多元化的大型购物广场
AMC Pacific Place
Lane Crawford Park Court
楼层分布-1
JW Marriott Garden Court
Great Foodhall
业态分布与比例
序号 1 2 3 4 5 6 类别 百货公司 女士时装 男士时装 童装玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 店铺数量 2 44 36 1 33 4 LG L1 1 8 8 1 4 4 7 22 L2 1 17 13 19 15 L3 L4 所占比 例 1% 23% 18% 1% 17% 2% 备注
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3、招商推广
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制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广 知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在
从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之 一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为 旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。 在市场推广方面，华润（深圳）有限公司提出了“整合推广策略”，联合国际 4A广告 公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计 划），为招商工作提供了有力的支持。
– 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香 港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等
• 历史街区
– – – – 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
2004年4月26日深 圳华润中心万象 城发布第二次招 商成果
2004年8月21日 2004年9月12日隆 重举行第三次招 商成果发布会
2004年9月13日活 动 2004年11月4日百 货主力店开业 2004年12月9日
• 品牌结构 • 经验借鉴 在购物中心市场调查和主题策划方面 下功夫，设计能够有效吸引人流的主 题和业态方案，合理组合租户，解决 吸引人流的问题。 委托有经验的招商团队联合招商，对 招商团队实行良好的激励与约束措施。
• 项目功能分区： • 1、华贸中心写字楼 • 2、华贸商业区 （新光天地+购物中心 +商业街+广场） • 3、华贸国际公寓 • 4、五星级酒店
规划设计： • 1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区（1）面向长安街，并有其 面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围； • 2、公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不 同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、 拥有更大的日照角度。不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间； • 3、商业区（3）与酒店（4） 位于用地的中部，由写字楼和 酒店共同围合成一个在北京独 具特色的主题公园，既形成了 东长安街商业区的延续，又为 酒店提供了广阔的城市公园性 空间。通过建筑空间与元素的 组织，使公共空间富有人情味， 使北京华贸中心紧紧融入CBD 的商业氛围中。 • 4、商城和广场以"水主题"贯 穿，是为整个华贸中心项目的 公共共享空间而设计的