企业项目投资分析报告书(9个doc)4

项目核心概念提升

1．目标客源主要特征：

消费者主要特征

⑴月收入1400元以上

⑵收入稳定或事业稳步发展的年轻人

⑶年龄多数在25——35岁之间，多以首次置业为主

⑷家庭人口为1——2人，以单身白领和新婚夫妇为主

⑸以投资为目的（多以中老年为主）

2．主要客源社会类型：

⑴单身白领，特别以现代年轻女性为主

⑵年轻教师及文化艺术界人士

⑶个体经营者、SOHO人

⑷中老年小型投资者

⑸异地在昆有长期接待业务关系的

⑹被云南优良的人居环境所吸引的海内外新的“体验型”移民3．目标客户特征描述：

项目目标客户的共性应为：

有稳定的工作和收入

家庭收入在中上水平

渴望有属于自己的独立空间

对时尚生活有一定的追求

家庭结构是以单身和小家庭为主

因产品差异界定的目标客户类型为：

25——30岁左右的年轻置业者大多以有稳定收入为主，他们对时尚生活有敏锐的感受力和极强的接受力，希望走在时代的前沿。

30——35岁左右的年轻小家庭，以预备结婚和已婚的第一次置业为主，有属于自己的生活空间者。他们有自己的事业积极热情，对未来生活充满希望。

25——35岁左右的现代独身女性，她们希望拥有属于自己独立的生活空间，是本案重要的目标客源之一。

55岁以上的中老年小型投资者，因其存在着投资倾向和投资实力，也会成为本案主要的目标客源之一。

4．目标客户置业动机描述：

置业动机分析：年轻工薪层买什么房？

⑴价位上可以接受

⑵物业管理完善

⑶建筑质量及户型要好

⑷交通便捷

⑸高质量的、独特的人文环境

⑹周边配套设施齐全

⑺手续合法，诚信度高的发展商

⑻楼盘具有升值潜力

据权威机构对昆明市近年房产消费需求和消费行为调查研究显示：从消费者的购房动机来看，首次置业一直是近年来房产的绝对主流。购房动机与其购房时所选择的价格、面积、户型、环境等因素有关，二次置业已不再是有钱人的专利。本案以吸引第一次置业为主，理由是当其原有居住条件不满意，而品味和质量较高、价格合理的商品房出现时，无疑对他们的购房动机是一种强有力的冲击。

5．目标消费者购买诱因TBI分析

6．本项目主要抗性因素：

1、配套——区域内相关生活配套设施不太完备。

2、环境——区域内目前自然环境较差。

3、安全性低——项目所在地段靠近火车站，流动人口较多，区域治安环境较差，

在居民心中，缺乏安全感。

4、项目容积率过高——项目总体规划，容积率偏高，造成居住密度过高，缺少

景观设置，且绿化率较低。

5、单价偏高——与项目所处环境及同类竞争楼盘的价格对比，项目平均单价偏

高。若在项目推广初期，没有足够的准备，项目价位很难在消费者心目中形成竞争优势。

在房地产开发过程中，正确认识自己的优势和不足，并及时发现问题，弥补缺陷，尽量发挥优势，提升卖点，这是销售成功的关键。

一、发展商品牌建议目的：

发展商作为一个房地产投资者，在做第一个项目时就应该为下一个项目做经验、品牌的积累和铺垫。所以，在进行第一次发展投资时，就必须对今后的发展进行思考。对一个想要长期发展的投资者来说，只有建立起自己的品牌，并产生良好的品牌效应，才能够长期在房地产市场上有立足之地。

建议公司导入CIS计划，包括3方面：（1）企业理念识别MI （2）企业法则识别BI （3）企业形象识别VI

通过品牌管家的帮助，使发展商有一套统一的管理体系，从而在市场上受到关注，取得市场知名度，最终获得品牌效应。核心概念提炼：

都会菁英，城市主义乐园

如今这个时代的年轻人思维活跃，既会赚钱又会花钱，个性化需求强烈，渴望与同龄、同质人群进行多层面的情感交流。他们的生活自我而随意，VERSACE的前卫气质、SWATCH 的纵情有度、ALEXANDER MCQUEEN的狂迷本色、RED EARTH的浪漫娇柔，总能够在他们的生活中充分展现出来。

昆明是目前中国人居环境最优秀的区域之一，云南是亚洲文化与宗教的十字路口，随着大昆明建设的展开，必将吸引大量高素质的年轻人来昆体验生活、创业奋斗、实现梦想。

随着大量高素质新移民的增加，异彩了昆明年轻人的生活理念，提升了他们的生活价值，我们就是要为这个族群的人创造一个真正属于他们自己的独立空间。在这里，展现自我的舞台是如此广阔而先锋，以至于他们能恣意地挥霍自己的心情与感受。让他们在这个有着太多不完美的世界里，享受着BOBO汇馆为他们准备好的一切，享受快乐的生活！创造与众不同的人生！

二、推广核心概念目的：

通过对产品特色、户型特点和产品价格的定位，我们已提炼出本案的核心概念。为使产品获得更大的市场，我们应该对此核心概念进行推广，提出一些新的生活理念，来丰富本案产品的内容及卖点，有效减轻产品的销售抗性。“BOBOS的城市主义乐园”——BOBO是波尔乔亚和布西米亚的合称，他们思维活跃，既会赚钱又会花钱，大多未婚，个性化需求强烈，渴望与同龄、同质人群进行多层面的情感交流。有了“都会菁英汇馆”，就有了BOBOS的城市主义乐园，使其人格实现一种升华。

“生活、工作一跃而上”——5.6米的层高，4米的面宽，长颈鹿可以到我家来做客了。立体思维、立体空间，事业灵感的源泉；自由自“宅”、随心所“寓”，让您安居乐业。

“不再为房东打工”——从此免交房租，用租房的钱买房，为自己那跳跃的空间打工。

“我的家园，未来银行”——获得房产权并存在巨大的炒作空间，潜藏着无限商机！

“99+1物业方程式全接触”——我们提供的99项服务＋您提出的第100项要求＝“BOBOS”乐园独有的物业服务模式，创建起完美的活力空间。

“女性自治区”——专门为女性设置两个专层，由女性自治，给予她们独立的私密空间。

“装修套餐A、B、C”——菜单式装修为你提供多种自由选择的套餐。