最新万科地产开发设计管理综合培训教程

地产开发设计管理综合培训教程——设计管理流程、标准化以及产品创新2013年2月目录Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法Part 4：标准化建设Part 5：产品创新研究Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设1.1 什么是设计管理流程？设计管理流程，就是通过明确界定设计工作的“步骤”和“阶段成果”，并制定相应的设计“成果标准”，从而对设计工作的全过程进行管理；通过对设计过程的管理，来保证设计工作的结果。

1.2 什么是设计工作的成果标准？设计工作被分解为步骤，对某一步骤的完成状态进行描述和界定，对该步骤完成时形成的工作成果的要求，就是成果标准；类似项目管理中的里程碑；在流程中，满足“成果标准”要求的成果是经过公司决策层的确认的，代表了公司阶段性的决策；流程对阶段的的划分，是对决策阶段的划分，成果标准则是对决策文件的要求；1.3 制定设计管理流程的目的提高设计质量保证设计进度控制开发成本设计管理流程，是设计管理工作的基础，专注于流程，并使之完善，始终是设计管理工作的核心任务；设计管理流程，是规范化管理的基础，同时也为产品标准化、产品研究和产品创新提供了操作和落实的框架。

项目公司的设计部，可以通过流程管理系统更加完整的理解设计管理工作，并据此拟定更为完善可行的设计工作计划；设计管理流程同时也是集团公司设计管理部和项目公司设计部沟通的共同语言。

1.6 制定设计管理流程和成果标准的原则设计与市场营销、成本相结合的原则；设计管理和技术应用相结合的原则；设计计划和项目计划相结合的原则；：计划、行动、检查与反馈的原则。

1.7 房地产开发商的设计管理特点开发商的设计师——点菜的——替客户点菜的。

设计院的设计师——做菜的——帮开发商给客户做菜的。

1.8 项目开发设计管理流程与成果标准【项目开发设计管理流程】【项目开发设计成果标准】【投资分析阶段】【设计前期阶段】【实施方案阶段】【施工图设计阶段】目录Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法Part 4：标准化建设Part 5：产品创新研究Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设2.1 地产开发管理流程时间进程产品实现说明物业公司客户中心销售部项目部工程部成本部设计部财务部营销部项目发展/拓展部入伙保修阶段项目策划阶段项目施工阶段设计管理阶段物业管理阶段1.阶段色块全覆盖的为主要职能部门；部分覆盖的为协助部门。

2.阶段色块表示该阶段的主要工作，时间进程上有相互重合时表示各阶段有一定的承接关系。

项目论证阶段销售管理阶段营销策划阶段地产运作的8个环节旧流程新流程五个重要工具2.2 项目里程碑节点管控【项目开发35个阶段性成果模版及实例】●里程碑节点管控不足之处是，它只是告诉你了结果：做什么/做成什么，？但没有告诉你方法：如何去做？●除了成果模板，我们还需要过程工作模板（如自动计算表格等）{任务树}●通过任务树分解，详细分解工作任务至每一个部门和岗位●从任务树到部门分工工作流程【附件：编制规划建筑方案设计任务书的工作流程】2.3 如何才能实现里程碑式项目开发管控●工作要点和评审要点及评审表格【项目方案设计成果专业审查操作指引及专业审查表格】●里程碑一览表【项目开发全过程55里程碑节点及30管控节点】●工作流程与计划●唯一责任人原则●每项工作不超过3天的原则●客户/下游部门/下游岗位确认原则目录Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法Part 4：标准化建设Part 5：产品创新研究Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设STEP 1: What is the Matter?研发课题来源于我们所面临的问题STEP 2: For Who?●研发成果将来会给谁用？●客户是谁？——客户导向STEP 3: What is they Want?客户究竟想要什么？——客户导向STEP 4:How to Use the Achievement?●如何才能让客户方便地使用研发成果？——客户导向●不方便实用的东西会是一堆废纸●成果的组织形式STEP 5:How we to Do?●我们应该如何去做？●从流程到计划什么问题为谁研究想要什么如何使用如何研究总结:3.2 研发工作五步法实例【万科标准化产品库建设模式研究】目录Part 1：万科的设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法Part 4：标准化建设Part 5：产品创新研究Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设4.1 标准化的作用标准化工作成果为运营管理、设计管理、工程管理、成本与采购、市场营销、物业服务提供了统一接口，能够提高效率、保证品质、降低成本、统一品牌认知。

在公司快速扩大规模的战略发展过程中具有决定的作用。

4.2 标准化的四个层次技术标准化 产品标准化 项目标准化 管理标准化技术标准化产品标准化项目标准化管理标准化4.3 标准化的过程结果是标准的有标准可依建立标准按标准去做4.4 标准化体系的拆分框架【标准化体系拆分框架】实体和空间空间的分类空间的性能实体的拆分及标准技术标准的总体工作4.5 技术标准化：材料部品设备J 结构部品体系W 外围护部品体系 N 内装部品体系 C 厨卫部品体系 S 设备部品体系 Z 智能化部品体系 P小区配套部品体系【附件：住宅产业化促进中心：部品材料分类目录】 【附件：中国建筑材料与设备索引目录】J 结构部品体系J10 支撑结构 J101 预制混凝土结构 1 柱 2 梁J20 楼板 J201 混凝土楼板 3 水泥纤维板 J30 楼梯 J301 楼梯栏杆、栏板4 栏杆 5扶手Z智能化部品体系Z10物业管理与服务Z101 非可视对讲系统171 非可视对讲系统 Z20安全防范系统 Z201 红外报警系统172 红外报警系统 Z202 燃气报警系统 173 燃气报警系统 Z203 紧急求助系统174 紧急求助系统 Z204175 编程键盘Z30 信息网络与布线系统Z301 有线电视系统176 有线电视系统 Z302 电话系统177 电话系统Z303 Internet 接入系统178 Internet 接入系统 Z304 家庭智能终端设备 179 家庭智能终端设备 P小区配套部品体系P40 入口装置P401 180 信报箱 P402181 入口标志 P403 182 门牌号 P404183 小院围墙编号标准名称4.5 技术标准化：材料部品设备BB01 标准化铝合金门窗工程技术标准CF06 标准化塑钢门窗工程技术标准CF01 钢质进户门技术标准CF02 胶合板门技术标准CG01 钢构件技术标准CH01 内、外墙涂料及外墙腻子技术标准CH01 弹性建筑涂料标准CH02 建筑外墙腻子标准CI01 外墙劈离砖技术标准CI05 石材技术标准CI06 平层公寓楼梯踏步砖技术标准CI07 平层公寓阳台露台砖技术标准.CJ01 水泥瓦技术标准CK01 橱柜采购技术标准CL01 铝质天花吊顶技术标准CO01 卫生洁具技术标准CO02 卫浴五金件技术标准CP01 给排水管技术标准CQ03 暖通空调设备技术标准CQ04 排风道技术标准CQ08 空调百叶技术标准CS01 电梯技术标准CS02 立体停车库技术标准CT02 配电设备技术标准CT05 柴油发电机组技术标准CU01 灯具技术标准CU03 开关插座技术标准CV01 对讲设备技术标准CX06 信报箱技术标准{万科部品技术标准}【附件：部品技术标准汇编(一)】【附件：部品技术标准汇编(二)】门窗1 住宅入户门技术标准2 住宅私家车库门技术标准3 住宅户内门技术标准4 商业街店铺门技术标准5 平开铝合金玻璃窗技术标准6 推拉铝合金玻璃窗技术标准7 平开铝木复合玻璃窗技术标准8 推拉铝木复合玻璃窗技术标准9 平开塑钢玻璃窗技术标准10 推拉塑钢玻璃窗技术标准栏杆1 公共楼梯栏杆技术标准2 阳露台栏杆技术标准3 女儿墙扶手栏杆技术标准4 室外扶手栏杆技术标准百页1 空调百页技术标准2 遮阳百页技术标准3 装饰百页技术标准景观部品1 室外休闲座椅选型及安装技术标准2 室外音箱选型及安装技术标准3 喷泉装置选型及安装技术标准4 庭院灯选型及安装技术标准5 草坪灯选型及安装技术标准6 花钵选型及安装技术标准7 装饰水罐选型及安装技术标准【附件：铝合金节能外门窗选用指引】围护体系内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系屋面系统外墙系统水泥瓦屋面玻纤瓦屋面钢板瓦屋面保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面………{万科建筑构造体系技术标准} 【附件：水泥瓦屋面成套技术方案】4.6 产品标准化：产品线维护{万科情景花园产品发展历程} 【附件：情景花园洋房产品发展历程】4.6 产品标准化：品类规划{万科品类规划}家庭生命周期【附件：万科客户细分详细资料】房屋价值家庭收入4.6 产品标准化：品类规划{Pulte 的产品目录}【附件：帕尔迪产品目录和产品分类管理】产品目录：是一个巨大数据库，储存了Pulte Home公司所有的产品资料，可以查阅所需产品信息。

查询：根据项目特征、产品特征等情况，在产品目录搜索引擎中，输入目标的查询特征值。

注：产品目录的查询并非固定模式，数据库中录入的产品信息数据（Information Data），都可以作为查询的标准。

在Keyword中输入关键词即可。

例如：城市名、卧室数量、车位数量、产品名称（Model Name）等。

{万科的产品定型库建设} 【附件：万科标准化产品定型成果汇报】4.7 项目标准化：万科项目分类管理•创新项目•成熟项目•标准化项目/加速项目•产业化项目标准组团-户型分布三室户 青青花园洋房 情花花园洋房 (转角单元) （南梯） （北梯） (南梯）三室户 两室户 三室户 【附件：万科多层住宅产品标准组团】4.7 项目标准化：万科多层项目的标准组团4.7 项目标准化：规划类设计导则【附件：住宅区（花城类）道路交通导则】【附件：住宅区（花城类）活动场地及设施设置导则】【附件：度假类别墅项目体验区设计标准】4.7 项目标准化：项目后评估【附件：北京万科青青家园后评估汇报】目录Part 1：设计管理流程和成果标准Part 2：开发管理的里程碑及任务树Part 3：研发工作五步法Part 4：标准化建设Part 5：产品创新研究Part 6：研发设计团队管理及组织体系建设5.1 房屋价值与需求层级社会性需求社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住情感性需求功能性需求安全性需求生理性需求5.2 房屋特征分析房屋特征。