关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结

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房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办

房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办篇一：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原商品房认购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。

开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。

但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。

因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。

有的开发商认为，依据20XX年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。

面对这种情况，购房人往往有苦难言。

那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。

贷款过程中常见问题解析!

一、房子之前在银行有贷款，还能做二次抵押吗？如果客户之前在银行有过贷款，跟其能否再做二次抵押并没有必然的联系。

客户如果想要做二押，首先要满足一些基本的前提条件，如：1）要求客户上海的房产在上海市内银行做过一次抵押贷款且未到期2）房子50㎡以上，房龄20年以内3）房子贷款的余额小于现在房价的七成4）客户征信良好其次，在满足了以上一些基本条件后，每一家做二押的银行针对自己的产品还有一些特定的要求，如：中银消费的二次抵押要求房子现估值150万以上等，在这里就不一一累述了。

此外，针对房子有过贷款的客户，不一定非得通过二次抵押来获得更多的贷款，还要根据客户此次融资的金额以及能接受的成本来设计方案，我们在实操的过程中，有的会建议客户把原贷款还掉，重新申请新的贷款，这样有时候额度会高一些，成本也会低很多；对于再次融资的客户，如果资金需求量不是太高，时间比较紧急的，我们会建议客户做信用类贷款，所以具体方案是根据客户的实际情况及需求来制定的。

二、贷款有哪几种还款方式？等额本息还款法、等额本金还款法、按月付息，到期还本法是贷款中最常见的3种还款方式。

首先我们先分析一下这3种还款方式的利弊。

等额本息还款法优势：（1）每月还款金额相同，方便记忆；（2）前期每月还款少，故还款压力小；（3）此种还款方式，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长），还款压力降低，适合项目周期较长，回款较慢的客户。

以贷款金额100万，贷款期限10年，现行基准利率上浮20%，则年利率为7.86%为例，按照此种还款方式，月还款额为12059元, 十年利息总额为447069元劣势：与等额本金还款法相比，每期本金还款较少，总利息付出较高；与按月付息，到期还本相比，每月都需偿还本金，资金利用率低；等额本金还款法优势：（1）前期每月还款多，总利息支付比较少；（2）同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长）。

劣势：（1）前期每月还款多，故还款压力大；如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信；（2）每个月还款数字不一样，难记！按月付息，到期还本法优势：每月仅需支付利息，不需偿还本金，还款压力小，资金利用率高；较适合资金周期率快，回款周期短的客户；一般是三年授信，一年到期转一次，如果第二年资金充裕了，不需要这笔贷款了，就不去银行办理续贷授信即可，无任何违约金。

抵押登记个人工作总结文库

抵押登记个人工作总结文库抵押登记是一项重要的工作，它是为了保障借款人和贷款人的权益，也是防范经济风险的重要手段。

作为抵押登记工作人员，我深感责任重大，必须严格按照规定办理每一笔抵押登记。

在过去的一段时间里，我通过不断学习和努力工作，取得了一定的成绩。

现在，我将总结我的工作情况，希望在下一阶段能够更好地开展抵押登记工作。

首先，我在工作中严格执行抵押登记相关法律法规，严格按照规定审核借款人的贷款材料和资质，做到真实、完整、准确。

通过这种方式，我成功规避了一些不良借款人的注册，保护了贷款人的利益和贷款的安全性。

其次，我注重与借贷双方的沟通，及时解决他们在抵押登记过程中遇到的问题和疑虑。

通过这样的做法，我成功增进了双方的信任和合作，也有利于借款人长期信贷，为公司的融资多渠道和利率降低提供了保障。

另外，我还加强了抵押登记的文件档案管理工作，做到了安全、便捷、迅速。

这样一方面提高了工作效率，另一方面也提高了工作质量，也保证了信息的可追溯、可复查和可整合。

综上所述，抵押登记工作是一项充满挑战的工作，虽然在执行过程中需要面对各种困难和挑战，但是通过自己的努力和工作，可以取得一定的成绩。

我相信在今后的工作中，我会更加努力，不断提升自己的业务能力和综合素质，为公司的抵押登记工作做出更大的贡献。

抵押登记是金融系统中非常重要的一环，它涉及到财产权益的确权、融资安全等方面。

在过去的工作中，我深刻理解到抵押登记工作需要高度的责任感和敬业精神，每一步都需要严格按照规定来执行，以确保金融机构和借款人的权益。

在工作中，我深入学习了相关法律法规，不断更新和提升自己的专业知识。

在了解到不动产登记法规之后，我开始系统地整理相关业务流程，针对借款人的不同情况，我能够提供专业的咨询建议，并根据不同的情况为客户提供方案。

在日常工作中，我严格遵守相关法律法规，确保每一笔抵押登记的权利义务都清晰明确，有效维护了金融机构和借款人的合法权益。

另外，我也注重与借贷双方的沟通和协调，及时解决他们在抵押登记过程中遇到的问题。

浅析土地抵押贷款中存在问题及银行防范风险对策

我国自１９８７年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押
年到２０１１年，８４个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现
贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今 “ 要
买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的
７３５０００）
摘要：（（中华人民共和国担保法》颁布以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，以房地产等不动产和视为不动产的财产作为抵押物的抵押贷款在银行贷款中显示出举足轻重的作用．笔者就土地抵押贷款的现状入手，探讨发展趋势，分析存在的抵押贷款办理难、抵押土地难以变现，抵押权实现难，抵押流于形式，抵押贷款质量差等问题，指出土地抵押融资风险的形成原因，并针对这些问题提出相应的防范风险对策：全面树立风险观点，增强忧患意识，加强银行自身工作力度，明确工作
出让土地的宗地规模。１．４地贷款抵押率持续在高位徘徊。调研中发现，处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的
房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集
沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。
下降趋势。从２０１０年１月至２０１１年９月，下降了６．１２个
百分点。
１．３地单位宗地抵押面积有所减小。调研中发现，作为抵押品的大面积宗地数量存在减少趋势，在统计上表现为出让用
地的单位宗地抵押面积减小。因为大面积宗地出让会导致开

浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策

浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。

在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。

二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。

再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。

基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。

三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。

个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷‎款业务风险‎分析及应对‎措施个人按揭贷‎款包括个人‎住房按揭贷‎款和个人商‎用房按揭贷‎款，是具有房地‎产开发资格‎的房地产公‎司在楼盘封‎顶并取得预‎售许可证或‎楼盘的房地‎产权证后，由银行对购‎买该楼盘住‎房和商业用‎房的自然人‎因短期购房‎资金不足提‎供的批量信‎贷支持。

对预售房银‎行还要求房‎地产开发商‎在办妥房地‎产权证抵押‎手续之前对‎该批贷款提‎供阶段性保‎证，按按揭贷款‎的一定比例‎交存保证金‎专户存入银‎行，并签订有关‎承诺协议。

由于房地产‎开发市场的‎蓬勃发展和‎人们购买力‎的提高，个人住房贷‎款存在巨大‎的潜在市场‎，加之个人住‎房贷款业务‎占用经济资‎本少并且具‎有很强的规‎模效益的优‎势，又较少受到‎市场风险冲‎击，而被各家商‎业银行所看‎好。

目前全行范‎围开展的“三比”活动，使个人按揭‎贷款业务有‎了突破性的‎发展，但开发商由‎于资金不足‎利用“假按揭”骗取银行资‎金挪作他用‎的情况在各‎家银行时有‎发生，再加上借款‎人偿债能力‎和还款意愿‎的变化，开发商不能‎按时向购房‎人交付房产‎而使借款人‎拒绝履行还‎款义务、银行贷后管‎理不力及国‎家宏观调控‎政策等诸多‎因素都会给‎个人按揭贷‎款带来风险‎，而个人按揭‎贷款的特点‎决定了产品‎周期长，管理难度大‎，按照国际经‎验，通常个人按‎揭贷款风险‎的充分暴露‎约在贷款发‎放后的3－5年，其潜在的风‎险也不容忽‎视。

为此，我们需要进‎一步结合市‎场情况和实‎际操作进行‎风险分析，并采取有效‎措施进行应‎对。

一、个人按揭贷‎款的风险分‎析（一）借款人风险‎:1、对自身收入‎预期存在偏‎差。

由于借款人‎对自己的收‎入期望值过‎高，实际收入增‎长水平没能‎达到预期目‎标，造成还贷能‎力不足。

2、失业或经营‎失败。

由于借款人‎被解雇、所在企业遭‎遇破产倒闭‎或借款人自‎身经营失败‎，失去还款来‎源。

3、道德与信用‎风险。

个人按揭贷款存在的风险及防范

全国中文核心期刊
３３
现代金融２００７年第３期总第２８９期
揭贷款没有及时发送逾期贷款催收通知济适用房等以满足基本居住为目的的住房按揭楼盘的房价明显高于周边或相近档次
书，部分按揭贷款因催收不力形成不良；对抵押贷款。
的楼盘等，排查疑似“假按揭”的特征。
“散盘 ” 按揭贷款未执行开发商保证金制
（五）加强抵押（预）登记工作。充分利
嫁给银行，增加了银行信贷风险。本文结合续。二是虚假购房。虚构房屋买卖合同，或
当前实际，就个人按揭贷款存在的风险及重复按揭贷款。三是内外勾结，制造假人假
其防范作一探讨。
房假登记。开发商或中介公司与银行信贷
人员串谋，使所售房价水份大；或向不具备
一、当前个人按揭贷款存在的风险
（四）选择优质客户。充分利用已运行是及时认定贷款形态，真实反映贷款质量。
抵押登记，大量的按揭贷款由开发商过渡的人民银行个人征信系统查询借款人是否四是加强“散盘”按揭贷款保证金账户的管
性保证担保变为长期担保，存在较大的信有不良信用记录，通过对借款人的工资单、理，以保证开发商阶段性保证担保和回购
难。一是我国目前个人信用制度还不健全，未建立个人财产登记制度与个人税收登记制度，银行不能准确了解借款人的资产与负债状况，导致不能作出恰当的信贷决策；二是银行为争夺客户资源降低了按揭贷款的准入门槛，放松了对借款人的信用等级评定与贷款调查，造成借款人素质良莠不齐；三是出具虚假收入证明，在个人住房按揭贷款中，许多购房人开具假的收入证明，有的找朋友的公司盖章，有的单位为了支持职工购房很愿意把职工的收入往高里填，有的甚至是售楼人员直接帮着客户解决符合要求的 “收入证明 ”；四是按揭贷款的期限一般都在５年以上，因还款期长影响借款人还款的不确定因素多，如失业、意外事故、离婚等都会导致借款人还款能力下降、还款意愿差。

房地产按揭员的工作流程

房地产按揭员的工作流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor. I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!房地产按揭员的工作流程一、客户咨询阶段。

当客户有购房并办理按揭贷款的意向时，按揭员的工作就开始了。

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结办理银行按揭及抵押登记是许多购房者常常面临的问题。

这个过程中存在一些问题，需要我们理解和解决。

下面将从四个方面来介绍这些问题，并进行总结。

首先，办理银行按揭的过程中常常遇到的问题之一是贷款额度的问题。

很多购房者在选择贷款银行之前并没有充分了解自己的贷款额度。

因此，在选择购房项目时，他们可能会因为自己无法获得足够的贷款而失去了心仪的房屋。

这对购房者来说是一个非常大的打击。

解决这个问题的方法是，在购房之前，购房者需先了解自己的贷款额度，并选择适合自己经济状况的房屋。

其次，办理抵押登记的过程中常常面临的问题是手续繁琐。

抵押登记涉及到很多的文件和证件，需要购房者提供大量的资料。

因而，购房者常常在准备文件和证件的过程中感到困扰。

此外，购房者在抵押登记的过程中也需要支付一定的费用。

这些问题可以通过提前了解抵押登记的具体流程，并且准备好所需文件和证件来解决。

购房者还可以咨询专业的抵押登记办理机构来获得指导。

第三，办理银行按揭及抵押登记过程中可能存在的问题是利率波动。

银行的贷款利率并不是固定的，而是会根据市场情况进行浮动。

购房者可能在贷款期间面临利率上升的风险，这可能导致月供金额的增加。

解决这个问题的方法是，在购房之前与银行贷款经理详细咨询贷款利率的情况，并选择适合自己经济状况的利率方式。

购房者还可以选择固定利率或者锁定利率，以减少利率波动的风险。

最后，综上所述，办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题包括贷款额度问题、手续繁琐、利率波动等。

解决这些问题的方法有提前了解自己的贷款额度、准备好所需文件和证件、咨询专业机构等。

购房者还应该谨慎选择贷款方式，并与银行贷款经理充分沟通。

只有在充分的了解和准备之后，购房者才能顺利办理银行按揭及抵押登记，实现自己的购房目标。

房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制

房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制邬辉林律师【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。

实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。

另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。

房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。

房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。

（二）进行商品房销售活动。

开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

（三）购房人办理按揭贷款手续。

购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。

同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。

（四）开发商承担保证责任。

在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。

但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。

银行抵押贷款业务风险案例

银行抵押贷款业务风险案例一、土地经营承包权抵押的风险特征及防范01案例某公司与当地镇政府签订了20年的土地承包协议，承包费用一年一付。

随后，该公司在银行办理了土地经营承包权抵押贷款。

因该公司倒闭无法正常支付土地承包费用，当地镇政府依照合同的违约责任约定起诉至法院要求收回土地承包经营权。

债权银行作为该土地承包经营权的抵押权人无法对抗土地使用权人的请求。

该笔贷款在贷前调查中对承包协议的审查不严，判断有误，导致该土地承包经营权抵押流于形式，实质上等同于信用贷款。

02风险分析土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面：一是缺乏法律保障。

土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突，担保法规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，物权法规定：除招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”等土地承包经营权可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。

虽然2016年3月15日，中国人民银行颁布了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，但也是局限于鼓励试点和试办此类抵押贷款，对于产生的风险并没有规定给予风险补偿。

目前，对于土地承包经营权抵押尚缺乏较高层级的法律支撑，一旦贷款出现风险，诉讼时极有可能陷入缺乏政策及法律层面支持的困境。

二是土地流转方面，市场和价值评估尚未完善。

全国绝大部分县市都未建立成熟的农村产权流转交易平台。

一旦经营户出现贷款违约，抵押的土地经营权难以变现，这是开展土地承包经营权抵押贷款业务的最大难题。

参考最新颁布的《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》再结合实践操作，发放土地承包经营权抵押贷款应当符合以下5个条件：（1）用于抵押的承包土地没有权属争议。

（2）通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户，依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证。

（3）通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体，必须与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式全部付清了土地租金。

抵押权预告登记优先受偿权问题探析

抵押权预告登记优先受偿权问题探析摘要：我国房地产市场已进入快速发展阶段，人们对于按揭贷款购房的需求与日俱增，而客户在进行按揭贷款时，需要将房屋作为抵押物，进行抵押预告登记，以保障自身合法权益。

但随着房产市场进入者的不断增多，按揭规模的不断扩大，当前商品房抵押权预告登记过程中所产生的问题与纠纷也在不断扩大，尤其是抵押权预告登记优先受偿权问题，律师们和法官们聚讼纷纭、莫衷一是。

为此，本文将对抵押权预告登记优先受偿权问题进行相关研究，以期为广大司法界以及房产交易界提供有价值的参考信息。

关键词：抵押权；预告登记；优先受偿权1引言房地产行业是对资金需求很大的行业，商品房预售为房地产行业的融资提供了新思路，这种新型的融资方式可以加快房地产行业的资金流转，缩短开发周期，增加效率。

因而，大量商品房销售采用预售的方式，商品房预售而导致贷款纠纷也随之增多。

其主要焦点在于房屋未建成未进行首次登记，房屋物权未成立，银行的抵押权只能进行预告登记，不能完成本登记。

对于抵押权预告登记债权人是否享有优先受偿权，在司法实践和理论中都存在一些争议。

如何看待及解决争议，完善我国抵押权预告登记制度是本文拟探讨的问题[1]。

2抵押权预告登记中关于优先受偿权的争议2.1理论争议有的学者认为，抵押权预告登记不具有优先受偿权。

在预抵押登记办理时，作为其标的物的“预购商品房”不具有流通性，不符合抵押标的物的条件。

抵押权预告登记的性质是以将来成立抵押权为内容的合同债权，债权原则上具有平等性，除法律另有规定外，任何债权并不具有优先于其他债权的效力。

抵押权的预告登记只是使预告登记的权利人获得了在符合条件的情形下请求购房人办理抵押权登记的权利[2]。

有学者认为，赋予抵押权预告登记一定的优先受偿权是实务所需，所以，可附条件的赋予抵押权预告登记权利人优先受偿权。

理由有两点：①从房屋建造完毕到预登记转为本登记时间很长，很容易出现预购人违约的情形，如果银行不能通过优先受偿权确保自己的利益，那么预购商品房抵押就失去了担保功能，也等于否定了预购商品房抵押制度。

房地产抵押贷款办理效率问题分析及改进措施

地考察，造成了撰写估价报告的时限较长。比如评估
（）房产及地产抵押部门内部审批的效率问题二
一
机构的房地产估价师要对估价对象进行实地查勘，将
估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。另一方面，由于有些企业人员对评估公司的办事
一
违背了政策规定。且由于大部分评估机构是由贷款银
行内部审贷部门所要求的，经常会出现银行按照其内部制定的房地产评估机构名单来选择评估机构，而房 ‘ 地产抵押管理部门却对评估结果不予认可，造成一个项目两家重复评估。三是土地以及房产的价值评估需要按年评估。大幅提高企业融资成本。评估机构一般都会按照一定比
也要按照不同评估机构的不同要求准备评估材料等，
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四是发现资料填写问题不能一次全部指出，每次
估．并定期公布评估机构的排名变化。对效率不高或乱收费的评估机构予以通报，实行准人以及退出机制。制定标准可以实行考核打分的方式。三是承诺时限在３天较为合理。只要手续资料齐全．办理部门应承诺办理期限，对于超期办理的要说明原因，确是政府部门工作人员过失原因，造成抵押

登记实务中遇到的一些疑难问题及处理方式

八、委托办理房屋登记时，委托书必须公证吗？

申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证；代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。假委托书放大登记风险（引入公证书认证制度）。

1991年司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知，依据该通知登记部门一直执行继承、受遗赠房屋，必须凭公证书或生效法律文书才能办理过户登记。 2016年1月1日公布实施《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条规定：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。 2016年7月5日司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知。一石激起千层浪，这也意味着继承、受遗赠房屋，必须凭公证书或生效法律文书才能办理过户的规定，已经被废止了。国土资源部发布的《不动产登记操作规范（试行）》在1.8.6关于继承、受遗赠登记申请材料的一般要求有详细的规范。
处理方式
在房屋登记机构划归国土部门，实施不动产统一登记前，合肥市房地产管理局于2015年6月25日发布了《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》，专门对房屋登记涉及夫妻共有审查方式做出了改进。

我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略

我国个人住房贷款业务现状、问题及发展策略摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是个人住房贷款业务的发展更快。

我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。

本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。

关键词：个人住房贷款现状问题策略一我国个人住房贷款业务的现状个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。

目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越激烈,纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。

发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。

1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势(1)住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷、贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷、贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用,手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。

(2)个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险则相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。

2从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告****项目部作为****房地产开发公司第一个走向市场，按照市场运作模式经营的项目，在人员操作及管理过程中存在一些问题。

目前，****小区多层房屋已交予住户，由于工程管理经验不足及公司体制等原因，造成多层交房后衍生出一系列问题，就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说：按照市场上其他房地产开发公司的运作模式，都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的，由于我们体制的原因，造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续。

等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期，我们只有先给客户交房再办按揭手续，否则，公司的信誉就会受到影响，对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失。

但是，交房后给我们的按揭回款造成的难度很大，我们处于被动地位，客户会想反正我的钥匙已经领了，你急我不急。

再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题，客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由，这就要求我们给客户做好多工作。

办理银行按揭需要客户提交身份证、户口本、结婚证、收入证明等资料，还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格，每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟，客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步，这些工作都得由我们专人做，整理完这些资料后，拿着资料领着着客户去银行，由银行负责按揭业务的信贷员复审，复审通过后必须当他们面签字摁手印，这是第二步，银行信贷员根据客户情况填写复审意见，报上级银行单位终审，这是第三步。

随着国家对房地产的调控，对客户贷款资格的审查越来越严，有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里。

因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款，每个客户的情况不一样，有的是在外地，暂时回不来，有的是收入达不到贷款条件，由于贷款资格的问题办不了按揭，一方面得给客户做工作，让他们增加首付或着转为一次付清，一方面得跟银行方面做工作，让他们的贷款条件尽量放宽一点，由于我们跟银行的准入时间太晚的原因，国家对房地产接二连三的打压调控，本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了，本来可以购第三套房可以申请贷款的，现在也申请不下来了。

企业贷款申请审批过程中遇到的问题及建议

贷款申请审批过程中遇到的问题及建议目前L市共有11028家企业，其中中小企业占全市企业总数的95%以上。

截至2017年1季度末，L市中小企业贷款余额为180.89亿元，比年初增加4.82亿元，增长2.74%，占各项贷款余额的41.37%。

在经济下行压力下，中小企业的生存和发展急需信贷资金支持，但在贷款申请和审批过程中仍存在着一些问题亟待改进。

一、存在问题（一）获取央行资金支持方面近年来，人民银行通过信贷政策支持再贷款工具引导地方法人金融机构扩大对中小企微企业的信贷投放。

2017年5月末，L 市地方法人金融机构借用央行扶贫再贷款发放的贷款金额为12500万元，其中4900万元用于支持产业化涉农企业的发展，并直接带动当地894户建档立卡贫困户发展生产。

而在申请使用扶贫再贷款过程中反映的问题有以下几点：问题一：未建立扶贫企业目录，影响企业获贷扶贫再贷款只有贫困县才能使用，目前，我市扶贫再贷款只针对玉龙县、永胜县和宁蒗县发放。

贫困县涉农企业要想借用扶贫再贷款，地方法人金融机构需先对其进行贷前调查，判断企业是否具有扶贫带动和服务作用，但在实际操作中，仅依托地方法人金融机构对扶贫企业进行识别，无法对所有企业进行筛选，遗漏部分有带动作用又需要信贷支持的企业的情况难以避免，进而影响企业获得银行信贷支持。

问题二：借贷期限短，使企业疲于还贷按照上级人民银行扶贫再贷款发放的试点方案，要求地方法人金融机构只能在各期限档次扶贫再贷款利率上最高加5个点发放贷款，若不是试点机构，则1年期最高利率被限定在4.35%。

由于利率加点幅度已限定，基于保本微利原则，地方法人金融机构运用扶贫再贷款资金发放给企业的贷款的期限大部分都定为1年，即利率加点幅度限制了试点机构的放贷期限。

目前借用扶贫再贷款的企业多数为想要发展中药材、林果等特色产业的企业，而这些产业从种植到采收少需3年，多需5年以上。

1年的借款期限使企业还未产生效益就要急着还贷，不能实现扶贫再贷款资金的帮扶效果。

银行抵押贷款中存在的问题与对策

所以处置时仍较为困难。面影响。二是企业将已抵押设备、房产私自扯到第三方，
７．特殊行业的房地产状况较差，处置
４．抵押资产价值高估。赔付时银行起来较为困难。如化工企业的一些厂房长变卖或拆除，购入新设备或新房产，又抵押有评估中介市场竞争激烈，一期受到腐蚀已严重受损，的房屋地基都给另一家银行。信贷人员因不清楚、了解受损。近年来，不
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金融与法
银行抵押贷款中存在的问题与对策
● 陈华琳
Ｉ有效资产抵押来融通资金，、－既是企业抵押物状况而无法及时掌握信息．造成处些评估公司出于营利目的，往往置 “ 客观、
’ 获得银行信贷支持的主要途径，、也是置时无抵押物可处分，银行的优先受偿权独立、正” 公的评估原则于不顾。足委估满
否．决定了银行信贷风险的高低。本文试从押。造成一幢房产不同楼层分别抵押给多有些企业在抵押物价值不能满足企业对资
评估工作实践人手，如何准确评估抵押家金融机构或一层抵押给两家以上金融机金的需要时，对便利用房屋、土地登记机关分物、规范抵押行为，而有效防范信贷风险构的情况。从此类抵押虽然办理了手续，也合别登记的空子，到一家银行用房产抵押先提出相应对策。
家银行全部拥有整个商场的抵押权，但有些企业将租赁来的土地向银行申请抵押
银行也为之办理了抵押登记手续，在企业将自己厂区内的房产及设备向银行进因总的贷款额已大大高于商场的评估价贷款，贷款到期要处置抵押物时发现贷款企业不行抵押。银行在审核了各种权证后委托评值．也不能避免贷款风险。估公司评估．并将房产和设备在相关登记

个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的成因及风险

浅析个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的成因及风险【摘要】随着住房市场的发展，越来越多的客户通过个人住房按揭贷款圆了自己的住房梦。

但是在办理按揭贷款过程中，由于购房人法律意识不够完善、房地产开发商的房产管理模式存在差异等原因，经常引起法律纠纷。

文章仅从个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的问题入手，结合专业化研究成果及项目发现，分析其所产生的风险及成因，与各位审计条线的同仁共同研究和讨论。

【关键词】个人住房按揭贷款抵押一、未办妥正式抵押的外部成因分析（一）宏观政策及房产交易管理方式导致的历史遗留问题，对抵押登记率影响较大从国家住房按揭贷款宏观管理上看，2008年度以前发放的贷款基本属于粗放式管理，政府未进行有序指导和有效监管，房产交易部门未建立楼盘档案，房产开发商办理程序、购房契税和房屋维修基金的缴纳方式、客户信息资料的留存等都无明确的要求和规定，导致他项权证办理桎梏。

尤其是2004年以前发放贷款，由于房产交易中心抵押登记系统未上线，采取手工登记形式，造成抵押登记瑕疵，有的虽有抵押登记表，但在房屋产权交易管理中心却无法查到；有的只在当地的房地产管理所签定了抵押承诺书（当时房管部门以此替代出具的抵押手续），未取得预告登记证明或他项权证，因而办妥正式抵押登记率较低。

（二）房地产开发商差别化管理模式或开发商和业主主观拖延办证手续、楼盘施工延期、公司倒闭等影响办证登记分析显示，房产开发商对抵押登记率影响较大，部分较大的房产开发商享受差别化的优惠管理模式，部分房产开发商对办理他项权证工作配合不积极。

1.对开发商差别化的管理模式，影响办证效率如：某房产公司是xx一级分行的优质客户，2007年5月经分行批复同意营业部对其实行差别化服务，按照差别化服务的要求，实行“先放款、后抵押”模式放款，即：个人住房按揭贷款审批通过后，即可发放贷款，要求该房产公司出具承诺，保证按期交付抵押登记表，并在可办理正式抵押3个月内办完房屋他项权证交付我行，否则同意从该公司账户扣划贷款本息。