上海博加-2014协信天地年度推广策略及第一阶段执行方案

中环新中心 领创资本新变革
园区外，主要竞品为佳程广场，但佳程广场无论从交通位臵与政策优势上均弱于， 协信天地，所以其并非协信天地的第一竞品
园区内，协信天地无论从区位、产品形态、政策优惠、工程及营销节点各项数据
均与绿地项目重合，所以绿地项目将会是我们的第一竞品。
所以，2013年，主要打击目标便是绿地项目。
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轨较1号线、13号线 （规划）交接，36 区域内增值 条地面交通汇集， 潜力最大的写 南北高架与中环高 字楼 架交接点
1700-11000平米 国家级产 拥有大型完善 多面积段选择 无论地面交通、轨 业园政策 的商业配套 独栋写字楼冠名 道交通均极为便利 优惠
完善的商业配套 + 多面积段选择 + 独栋冠名 + 国家级产业园政策优惠 + 核心区位交通
项目名
效果图
业态
项目类型
销售时间
项目营销阶段
绿地
办公 商业
项目营销时间及分 办公为主， 2013.Q4启动独栋销售 产品线营销节奏与 散售型街铺 2014.Q2至2015.Q3进行 协信天地基本重合， 客户主要以中小型 高层销售 是本项目的最大竞 企业为主 品
市北项目
暂缺
办公 商业
商办综合体；写字 楼独立运营；8万 方商业由协信运营 客户主要为国企或 大型企业的区域总 部
2014年初启动销售
协信天地的兄弟项 目，营销2014年启 动略晚于协信，现 阶段借势共同推广
佳程广场
办公 商业
商办综合体
2014年启动销售
项目营销时间与协 信天地重合，也自 带大型商业，但并 非位于市北园区内， 不享受政策优惠， 所以为今年本项目 第二竞品
中铁中环时代
办公 商业 酒店式公寓
写字楼 街铺 酒店式公寓 客户类型广，现阶 段主要以小型投资 客户为主
中环新中心 城市新商脉 中环〃协信天地
三、上海中环最后财富高地——城市交通要塞
珍贵地脉： 上海闸北“南高，中繁，北产业”中心战略核心
地块优势： 位于国家级高新技术园区核心位臵，北上海财富智库
升值趋势： 〃高品质写字楼，高科技智能化识别管理系统，搭建国际5A智能 化办公平台 〃上海市区最后一片CBD 〃国家级高新技术园区核心 〃市政优惠政策扶持
徐汇、长宁等行政区，城市副中心明确，中心区域外再建中心可能性不大。
北上海各行政区商圈规划多，核心副中心位臵不清晰。
北上海拥有多个商圈，但均不能代表市北核心商圈。 在这种情况下，我们便有了后发优势。 通过观察先动者的行动及效果来减少自身面临的不确定性， 从而塑造真正的北上海中心。
中心可行性
3.13平方公里市北高新技术服务业园区已完成近50万平方米的楼宇建设——写字楼聚集
区域内增值潜力最大的写字楼
属性定位——中环· 首席商务综合体
大型商业上盖，完美配套价值折射中心升值潜力
多重面积段选择，多层级企业资本发展平台
核心区域超稀有企业冠名写字楼
国家级园区政策优惠，成本优势凸显
城市核心交通，财富高地一瞬即达
SLOGAN
中环新中心
聚变全球资本核能
备选
中环新中心 擎变城市商务格局 中环新中心 重塑全球财富磁场 中环新中心 全球资本头等舱 中环新中心 势定财富巅峰
外在力量——上海中环最后一块国家级CBD
一、板块价值——国家级产业平台 中环最后 资本核变动力
商业配套： 2公里商业配臵，毗邻大宁商圈，东与人民广场 CBD相连，西与静安寺奢华CBD贯通
交通配套： 地铁1号线、7号线、13号线（规划）双轨道交通， 中环高架、南北高架和36条城市公交线路环伺四周 商务配套： 市北高新园区核心地位，集中优势资源，互惠互利， 辐射长三角
区域繁华中心，聚积人潮、财富潮、资本潮 中环〃协信天地
EOD生态办公，绿色推动商务价值 EOD是“生态办公区”（Ecological Office District）的英文简 称， EOD生态办公园区运用生态学原理、环境学原理和建筑 学原理，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因 素。在遵循绿色、科技、人文和可持续发展的基础上，诸多 创新设计和建筑模式将自然原生态拉近身边，更和谐、更自 然、更便捷，营造生态办公环境，全面提升工作质量和企业 形象。 协信天地以“绿洲•生态溪谷”为设计理念 拥有中心景观廊道 与周边公共绿地紧密联系，形成连续完整的绿色景观系统， 拥有屋顶绿化及下沉溪谷设臵使景观更具有趣味性及多样性 。以“溪谷”为中心景观廊道的生态系统，打造上海非凡的 EOD办公体验，成为绿色商务生态地标！
中环新中心 资本核变力 中环〃协信天地
二、城市资本推动力——全球资本头等舱
世界地位：全球金融危机后期，世界眼光都聚焦在中国 国家地位：国家级高新技术园区 城际地位：长三角发展之龙头地位 城市地位：上海再次腾飞最耀眼的事业核心王国
区域地位：闸北区“南高，中繁，北产业”的战略核心地位
产业平台： 协信地产上海分公司、住友化学分析、科勒（中国）、智联 易才、环达电脑、赛科斯信息技术等行业龙头和企业总部已 落户此区域。
44万㎡区域首席商办综合体 中环〃协信天地
甲级双塔写字楼 彰显顶级资本时代风范 百米双塔地标级甲级写字楼，玻璃与石材搭 配，高端品质感油然而生。 标准层层高4.1m 标准层面积1999.82 10台电 梯 8台客梯 2台货梯
44万㎡区域首席商办综合体 中环〃协信天地
精品写字楼 续写高端商务新里程 企业国际商务办公空间，成就北上海商务办 公新纪元！ 17f精品写字楼 标准层层高4.2m 标准层面积1485.96 8台电 梯 7台客梯 1台货梯
案例1：徐家汇商圈的标致港汇与其同商圈写字楼对比
港汇 12.5元/平米· 天
上实 6元/平米· 天
案例2：中山公园商圈的标致龙之梦与其同商圈写字楼对比
龙之梦12元/平米· 天
兆丰广场 5.9元/平米· 天
以上案例得出，区域标识的价值远高于非标杆项目
区域标识项目
区域价值标杆
竞品分析
绿地项目
物业地址：汶水路 产品形态：写字楼+商业（协信运营） 销售启动：2014年第一季度 总 栋 数：9栋 建筑面积：165585.7平方米 楼盘等级：甲级 容 积 率：2.0 绿 化 率：25%
政府项目
中铁中环时代广场
物业地址：上海市闸北区江场西路299弄 产品形态：写字楼+商业+酒店式公寓 销售启动：2014年第一季度 总 栋 数：6栋 建筑面积：210000平方米 楼盘等级：甲级 容 积 率：4.1 绿 化 率：不详
物业地址：江场路 产品形态：高层写字楼+独栋写字楼+街铺 销售启动：2013年第4季度独栋启动
总 栋 数：15栋独栋、2栋高层写字楼
建筑面积：127776平米 楼盘等级：甲级 容 积 率：2.8 绿 化 率：20%
佳程广场
物业地址：上海市闸北区场中路1558号 开 发 商：佳程集团 产品形态：大型商场+高层写字楼+酒店公寓 销售启动：2014年初 总 栋 数：不详 建筑面积：不详 楼盘等级：甲级
地块所在市北高新技术服务业园区所在片区平均人口密度约为24258人/平方公里 园区5公里服务半径内，常驻人口超过30万——大量人口吞吐量
园区已经集聚了2500家企业，实地经营企业超过300家,已入住知名企业住友化学分析、科 勒（中国）、智联易才、环达电脑、赛科斯信息技术等等——产业聚集
拥有30余条地面交通线路及轨道交通，位于中环高架及南北高架交界，交通到达性强。
市北中心概念输出，项目形象占位阶段
绿地营销启动后——
区域标杆价值输出，释放商业助力写字楼资产增值
2013 5 6 7 8 9 10 11 12 1
2014 2
绿地项目
独栋销售启动
营销 节点 诉 求 做 法
4、5号楼独栋销售
5号楼独栋、 3号17层写字楼销售
市北中心概念导入，培养资本增值信心
区域中心价值释放，商业价值助力写字楼增值
国际前沿生态办公中心，绿色、自然、低碳 中环〃协信天地
二、产品自身价值——冠名独栋办公楼+甲级双塔写字楼+精品写字楼
「独栋办公楼」独立冠名权 总部型企业形象地标 尊享自主天地带来的绝对主权、绝对私属与 绝对高贵。 4号楼独栋 标准层层高4.2m 标准层面积952 3台客梯 5、6号楼双拼 标准层层高4.2m 标准层面积1640 5台客梯
市北高新产业园无论人口吞吐量、写字楼聚集性、知名企业数量及交通环境 均不弱于市北其他中心商圈， 相比其板块内唯一缺失的便是吸附人群消费的聚集性商业。 随着协信、中铁、绿地等大型地产开发商进驻市北产业园，相继开发大型综合体项目， 市北高新产业园便拥有了成为中心的一切条件。
中心的意义
之前的提案中已得出了区域标致是客户 购买、租赁的第一选择；同时也是区域内 的价值标杆.
2011年启动销售
项目已交房进入尾 盘销售期，属于协 信天地非重点竞品
项目卖点
外在力量——上海中环最后一块国家级CBD 一、板块价值——国家级产业平台 二、城市资本推动力——全球资本头等舱 三、上海中环最后财富高地——城市交通要塞 内在力量——商业之上的生态写字楼，潜在价值巨大 一、产品价值双向推动力——双核价值推动力 创见前所未有商务价值 二、分产品线自身价值——冠名独栋办公楼+甲级双塔写字楼+精品写字楼 三、接轨国际 全球化一流办公作品 品牌力量——19年始终如一，品质地产领导品牌
中环新中心 价值新洼地 中环〃协信天地
内在力量——商业之上的生态写字楼，潜在价值巨大
一、产品价值双向推动力——双核价值推动力 创见前所未有商务价值
8万方旗舰商业，商业推动商务价值 逾8万方城市级购物中心，地面3层，地下2层，集时尚、潮流、 休闲、娱乐等多功能为一体，未来随着多家国际奢侈品旗舰 店、以及知名品牌的相继入驻，将成为强势吸纳高端消费人 群的中心财富磁场，领航北上海！
项目名
业态
项目类型
商业
办公
产业园政 策优惠
交通情况
轨较1号线、13号线 （规划）交接，36 条地面交通汇集， 南北高架与中环高 架交接点
项目描述
国家级园区内 面向中小型企 业客户。难以 容纳大型企业 进驻。
绿地
办公 商业
500-1000平独栋, 办公为主， 小型出售性沿 1000、2000平 散售型街铺 街商业 标准层高层写字 客户主要以中小 难以形成规模 楼 型企业为主 档次低
44万㎡区域首席商办综合体 中环〃协信天地
三、接轨国际 全球化一流办公作品
干挂石材幕墙、Low-E 双层中空玻璃、钢架外挂石材
玻璃+石材 超强品质感外立面 挑高大堂 高附加值
品牌力量——19年始终如一，品质地产领导品牌
协信品牌基因——19年始终如一，城市品质运营商 商业出生 19年商业运营能力，重庆高端商业NO.1 协信品牌实力——全国地产50强，中国地产百强企业成长性TOP10 协信顶级商业——三大星光系产品，繁华一座城 星光天地、星光时代、星光68
协信天地作为市北产业园内仅有的一个拥有大型整合型商业的综合体项目， 势必能成为区域内标识性项目，从而成为区域内的价值标杆
所以协信天地的年度核心策略—树中心，建标杆！
综上所诉： 市北园区有成为中心的机会及可能性， 同时协信天地也拥有成为区域标致的条件。
中环协信天地价值演绎---分阶段推广计划
2013年协信天地总体均处于蓄客期， 我们可以针对首要竞品细分我们的推广阶段。 绿地营销启动前——
有
佳程广 场
办公 商业
商办综合体
逾10万方大型 商业（永辉超 市、横店影视 娱乐）
高层写字楼
无
2014年启动销售
不享受园区政 策优惠，针对 需求大型商业 配套的写字楼 客户
协信天 地
办公 商业
2000-7000平独 栋, 大面积独栋写字 协信运营8万 1000、2000平 楼（可分割） 平大型商业为 标准层高层写字 配套 楼
线上媒体项目形象占位，大企业客户文本投递
线上媒体产品价值输出，线下行业圈层活动举行
户外 杂志：每月一期
户外画面更新 杂志画面及诉求调整 网络 软文：每周一篇
动 作
形象楼书 投资白皮书
项目道旗 外展场包装 围挡 拓客活动
道旗画面更新 短信
谨呈 协信集团
协信天地年度推广策略 &第一阶段执行方案
博加机构 事业五部
目录
协信天地年度推广策略
机会、可行性、意义 产品与竞品
协信天地分阶段推广计划
树中心、建标杆
协信天地年度推广策略
中心的机会
参考图摘自百度百科
以南京路人民广场为界对上海进行南北划分，明显看出北上海规划的功能区远多于南部。