产品质保期管理细则6.20

天津天保基建股份有限公司产品质保期管理细则一、总则为了明确质保期维修责任，及时有效的进行维修，提高质保期维修管理水平，提高客户满意度，提升我司声誉，特制订产品质保期管理细则（以下简称“本管理细则”）。

二、原则公正、及时、有效三、组织机构主责部门：房产公司销售销售客服部配合部门（子公司）：嘉创物业项目部，运维管理部、房产子公司工程部四：质保期间管理规定：为了维护天津天保基建在广大消费者中的良好形象，有效避免因承包人维修工作不及时、承包人员工消极怠工等情况而导致的购房人不满，特制定客户服务管理规定。

要求房产子公司将此规定加入招标文件，作为管理依据，维修期间严格按照此规定执行（详见附件4）。

工程质量保修书作为质保期管理的重要依据，此文件作为合同附件，作为管理依据，维修期间严格按照此规定执行（详见附件5）。

五、工作流程：1、物业前台接到业主报修，填写返修报修单（报修单见附件1）；2、返修报修单发到物业项目经理部工程部；3、物业项目经理部工程部查看后判定维修单位，判定维修情况如下：3.1若由业主自己造成，则由业主自己维修。

3.2因业主使用不当造成房屋功能损坏的由业主自己维修。

3.3非业主造成的分为（1）、过保修期的维修范围由物业按照相关规定进行维修。

（2）、在保修期范围内的通知房产子公司销售客服部，由销售客服部联系施工单位（按照附件2）＞确定施工单位维修时间＞①、施工单位按时到场＞由施工单位维修，维修完毕后由业主签字并返回物业留档；②、施工单位不按时到场＞则发《质量维修通知单》（以传真形式发送（格式见附件3），待此通知单发后仍然不按时到场，则：由销售客服部约定第三方施工单位维修＞第三方维修单位维修由销售客服部、物业与施工单位一起确定维修方案＞维修方案确认后由施工方报维修费用明细＞并报预算控制部确认维修费用＞维修完成后照相留底并现场确定工程量＞维修完成后由销售客服部组织验收并验收签字＞维修完成确定维修完好由销售客服部、物业公司共同进行工程量确认流程图：六、相关表单：附件1报修单附件2维修任务移交单附件3质量维修通知单维修单位：编号：1、认证流程：本确认单由销售客服部填写，作为零星维修工程结算依据。

2、认证规定：乙方在接单后。

没有按照规定日期到场维修视为同意扣款。

3、本表一式两份，双方各执一份，甲方由预算控制部存档。

为了维护天保基建在广大消费者中的良好形象，有效避免因承包人对维修项目维修工作不及时、承包人员工消极怠工等情况而导致的购房人不满，特制定本规定：1、在办理入住后六个月内及保修期内供热、供冷期间，各承包人维修人员必须于每天9:00到售后服务部领取维修单并签到，每缺勤一次扣除保修金500元。

2、承包人维修人员接到维修单后，应立即到物业领取钥匙（或与购房人取得联系，定时间维修），领取钥匙后，应立即到存在问题的购房人家查看情况，问题如不属实可向物业澄清，如有疑问，可立即到客户服务部进行询问。

如维修单问题确实存在，应及时进行修复解决（如维修单上标有时间，以维修单所约定时间为准）。

3、维修单所述问题完工后，应于24小时内返回客户服务部，维修单每晚送回一天则承包人向发包人支付违约金200元，并承担由此引起的一切赔偿责任。

4、如现场无维修人员或不能及时解决维修问题，以及维修质量不能达到有关质量要求或购房人要求，由客户服务部制定解决方案，并按方案实施。

由此产生的一切费用及赔偿损失由该承包人负责。

费用双倍从该承包人工程款中扣除，客户服务部、购房人签字认可后即为有效，不必再行通知责任单位。

5、承包人的维修人员应训练有素，礼貌待人，耐心解答购房人提出的各项工程问题。

维修人员在维修单元内严禁吸烟、吐痰、大小便，一经发现，违者向发包人支付违约金500元并承担由此产生的一切损失。

6、维修人员在已装修完毕或完成地面装修的房间施工时，维修人员应自备鞋套。

7、承包人维修人员完工后，应将维修过程中产生的垃圾装袋并带走，扔到垃圾筒中，严禁凌空抛撒，未清理者向发包人支付违约金500元。

7、维修人员维修完毕后，应请购房人在维修单上签署意见。

附件5：工程质量保修书发包人（全称）：天津滨海开元房地产开发有限公司（或天保房地产开发有限公司）承包人（全称）： (中标单位)发包人和承包人根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，经协商一致就（工程全称）签订工程质量保修书。

一、工程质量保修范围和内容承包人在质量保修期内，按照有关法律规定和合同约定，承担工程质量保修责任。

质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。

具体保修的内容，双方约定如下：包括但不限于以下内容：1.1屋面漏雨，烟道、排气孔道、风道不通或倒风等。

1.2室内地坪空鼓、开裂、起砂、有防水要求的地面漏水等。

1.3内外墙及顶棚抹灰等饰面空鼓、脱落、开裂、面浆活起碱脱皮等。

1.4厕所、厨房、盥洗室地面泛水倒坡积水，外墙板漏水、阳台积水等。

1.5水池、有防水要求的地下室漏水及地下室所有穿墙套管漏水。

1.6室内上下水管道漏水、阀门关闭不严，电气开关及漏电保护器失灵、电器具安装不牢固、接头松动、电线破损、短路、断路等。

1.7钢筋混凝土、砖石砌体结构及其它承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。

1.8因承包人原因造成的其它质量问题。

上述保修内容中，凡不属于承包人承包范围的，承包人可不承担保修责任，但如果发包人明确提出由承包人负责维修某项不属于承包人承包范围的工作时，除非承包人确实没有能力承担，否则承包人应无条件服从，所发生的费用由责任方负责，发包人负责协调落实。

2、凡属于承包人原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，以及由于承包人维修工作造成购房人和发包人的相关损失，本合同约定的均属于承包人免费保修责任范围。

3、由于承包人未按合同、国家、地方、行业规定的标准、规范和设计等要求施工，或因其采购设备、材料和构件、配件质量不合格引起的质量问题，均由承包人负责保修并承担经济责任。

二、质量保修期根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，工程的质量保修期如下：1．地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的工程合理使用年限；2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗为 5 年；3．装修工程为 2 年；4．电气管线、给排水管道、设备安装工程为 2 年；5．供热与供冷系统为 2 个采暖期、供冷期；6．住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为 2 年；7．其他项目保修期限约定如下：本工程保修项目保修期限做以下补充：承发包双方根据本合同和《建设工程质量管理条例》以及其他法律、法规等有关规定，约定本工程的质量保修期以工程通过竣工验收，完善整改意见并正式移交发包人，承发包双方及监理、前期物业公司在工程竣工交付使用的移交书上签字后交付购房人之日起开始计算。

对于遗留项工程（即甩项工程）和有质量缺陷的工程（如果有），其保修期应分别按遗留项工程或有质量缺陷工程通过竣工验收，且经承发包双方及监理、前期物业公司在最终的竣工验收交付使用的移交书上的签字之日起开始计算。

保修期限为除1-6条外包含以下内容：（1）、屋面防水工程、地下室防水工程、卫生间、厨房、阳台和外墙面的防渗漏（包括台风、暴雨等自然条件下的影响），为5年。

（2）、保温工程，为5年。

（3）、其他项目的免费保修期均为2年。

若上述任一项目在其约定的保修期限内发生维修事宜，由承包人保修，保修完成由发包人、监理、物业公司、购房人进行验收，则该项目的保修期均自维修验收合格之日起，依据本附件相应的保修期限重新计算。

其他约定：由承包人自制或采购的所有材料和设备（包括发包人限价的材料和设备等）的保修期，应按国家、行业、地方、生产企业、以往惯例的要求和产品说明等执行，如上述这些保修期的规定相互之间有差异，则承包人应无条件按最长的日期和该产品最优越的保修责任执行。

质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

三、缺陷责任期工程缺陷责任期为 24 个月，缺陷责任期自实际竣工日期起计算。

单位工程先于全部工程进行验收，单位工程缺陷责任期自实际竣工日期起算。

缺陷责任期终止后，发包人应退还剩余的质量保证金。

四、质量保修责任1．属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。

承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。

2．发生紧急事故需抢修的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。

3．对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《建设工程质量管理条例》的规定，立即向当地建设行政主管部门和有关部门报告，采取安全防范措施，并由原设计人或者具有相应资质等级的设计人提出保修方案，承包人实施保修。

4．质量保修完成后，由发包人组织验收。

五、保修费用保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

六、双方约定的其他工程质量保修事项：（一）本工程质量保修书中“二、质量保修期限”中“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”及“三、缺陷责任期”调整为：本工程的质量保修期以工程通过竣工验收，完善整改意见并正式移交发包人，承发包双方及监理、前期物业公司，在工程竣工交付使用的移交书上签字后交付购房人之日起开始计算。

缺陷责任期终止后，发包人应退还剩余的质量保证金，但专用条款中有其他规定的按照专用条款执行。

（二）质量保修责任1、在工程保修期内，发包人负责质量保修工作的管理部门为发包人的客户服务中心。

发包人在该管理部门设置专人负责对保修工作的管理，建立保修档案，并视情况委托监理或自行对保修质量进行监督验收，过程中发生的相关费用均由承包人承担。

发包人保修负责人和保修联系人的姓名及联系方式由发包人在保修工作正式开始前十天书面通知给承包人，如有调整，发包人应于调整前的三天内通知承包人。

2、原则上应由承包人的项目经理担任本工程保修工作的总负责人（以下简称承包人维修经理），代表承包人全权负责本工程的保修工作。

如果本工程全部竣工验收并移交发包人和物业公司后，承包人项目经理不能专职负责本工程的保修工作，承包人应在第一次申请本工程竣工验收时，向发包人书面确认另外一名承包人维修经理，该人选必须经过发包人的批准和认可，否则无效。

如承发包双方就承包人维修经理的人选不能达成一致，发包人有权在上述承包人项目经理部或其公司中选择一名他认为合适的人担当此职务。

承包人维修经理应有权代表承包人全权处理与保修工作有关的全部事宜，包括但不限于责任的区分、费用的确认、违约金的认可、权利的行使、保修工作的实施等所有方面。

承包人维修经理所签署的所有文件和单据等均视为承包人的最终意见，承包人不得再提出任何异议。

3、承包人的维修办公室设置在发包人指定的维修中心或事先约定并经发包人书面同意的地点办公。