差异化定价法

公租房的租金定价方法分析

摘要：公租房是满足“夹心层”群体基本住房需求的保障性住房。其租金标准如何定制是当前讨论的热点与难点。由于各个地区经济发展水平与“夹心层”群体之间的差异性，各地区的租金定价方法也有所不同。本文首先介绍两种租金定价方法，即差异化定价法和社会平均负担法，并分析其优势，最后提出对我国公租房租金定价方法思考与策略。

关键词：公租房 差异化定价法 社会平均负担法

1 引言：公租房定价受到公租房的成本、消费者的收入水平和住房状况、政府的作用和市场价格等因素的影响。从鼓励市场投资、减轻政府财政压力的角度出发，公租房定价应该收回成本并考虑一定的投资回报率；从社会保障和社会福利性角度出发，公租房应该充分考虑不同收入水平、不同住房状况的消费者对公租房需求和支付能力上的差异。因此，公租房的定价方式成为公租房建设中最重要的一个问题。多地政府根据当地情况，选择不同的租金定价方法与模型。

2 差异化定价法

2.1 差异定价原则

是指对同一产品针对不同的顾客、地理位置、市场等制定不同价格。差异定价也称为弹性定价，目的在于建立基本需求、缓和需求的波动和刺激消费。根据差异定价基本原理，按照申请家庭的实际情况进行细分，制定差异租金承担比例，尽管同一地区同一户型的公租房成本相同。家庭人均收入越高、人口住房面积越大，其承担的租金比例越高，租金也就越高；相反越低。差异定价建立在市场细分的基础上，并能反映不同的需求程度。

2.2 差异化定价法可以分为两种形式

按保障人员的收入水平实行差异化定价；按土地登记不同实行差异化定价法。

2.3 按保障人员的收入水平实行的差异化定价法

公租房的定价应是考虑成本和合理收益率的差异化定价模式。按保障人员的收入水平的定价模型为：

0)](1[)((1001=++--==∑∑I i CO S P T t J j t j j

其中，T ：公租房的计算期，包括建设期和运营期；J ：公租房保障对象的差异化划分层数，分层以消费者的住房需求弹性为标准，需求弹性通过其收入水平和住房现状来决定，一般来说，2≤J ≤4；P j ：第j 层消费者的公租房价格；S j ：第j 层消费者的住房面积；CO:第t 年公租房的成本，包括前期建设成本和后期运营成本；i 0：投资者的资金成本率；I ：政府规定的公租房合理的收益率。公式中，主要涉及公租房保障对象的差异化层数划分J 、投资者

的资金成本i0和政府规定的公租房合理的收益率I三个参数的确定。

2.3.1差异化定价法的分析

1、公租房保障对象的差异化层数划分J。从保障性住房属性出发，需求弹性越小，其定价就应该越低，或者需求弹性越小，政府对其补贴也应该越多。住户缴纳的租金就越小，需要政府给予的补贴就越多。层数划分可以根据收入、租住面积来综合确定。

2、投资者的资金成本i0。投资者的资金成本i0由融资成本和自有资金的机会成本构成。

3、公租房合理的投资收益率I。公租房合理投资收益率的高低直接决定了市场投资主体参与公租房建设的积极性，收益率越高，其参与的主动性也就越高，公租房融资就越容易。政府可以根据融资的难易程度，合理确定该收率。

2.3.2按保障人员的收入水平实行差异化定价模式主要有两个优点

一方面，考虑了公租房的总成本和投资者的合理收益率，有利于通过市场来融资减轻地方政府财政压力；另一方面，以社会公平负担法为基本原则，充分考虑了承租人支付能力的差异性，体现了公租房的保障性特点。

2.4 按土地登记不同实行差异化定价法

随着公租房项目的增多，地块分散在各个角落，原有的租金标准就难以满足实际的需要。为此，公租房的租金，在政府定价的基础上，根据房屋建安成本和维修成本等，相比较附近地段的市场租金稍低。而且，按照土地登记不同实行差异化租金。

2.4.1 按土地登记不同实行差异化定价法的优点

公租房的建设地段不同，其租金也应有所不同，对于地段差的地方，其交通不便利，生活环境一般，则租金应按一定比例下浮收取。反之，则上浮收取。这样才能满足一些承租者的弹性需求。有些承租者不介意公租房的地段，则可以选择租金较低的偏远公租房。而一些注重环境质量的承租者，为满足买房过渡阶段，则可以选择较好地段的公租房居住。

2.5 国内一些城市公租房的差异化定价模式

厦门模式

厦门的公共租赁住房只租不售，租期最少3年，最长则5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。租金标准实行政府定价，绝对会比市场价低。在综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力，按照不同地段、不同房屋类型等因素合理确定，并按年度实行动态调整。而租金的具体标准，则由市国土房产部门会同财政、物价部门提出，经市政府批准后执行，并向社会公布。

杭州模式

杭州公租房租金实行市场定价的原则、租金考虑项目建设运营和管理成本，按照略低于

同地段、同类型住房的市场租金水平确定。杭州制定了差异化租金政策。公共租赁房的租金，在政府定价的基础上，根据房屋建安成本和维修成本等，相比较附近地段的市场租金稍低而且，按照土地登记不同是实行差异化定价，不同地段的租金存在很大差异，地段越好，租金越高。根据租金标准，公共租赁住房将依据土地等级不同实行差异化租金。

低收入家庭优惠补助制度，与其它城市不同，杭州市对于城市低收入家庭不发放补贴，只要持有杭州市低收入家庭证明，根据土地登记给予优惠：租赁1-2 级土地等级公共租赁住房的减免租金30%，租赁3-4 级的减免40%，租赁5-8级的减免50% 这与国内其它城市的补贴显著差异。

2.6 海内外一些城市公租房的差异化定价模式：

日本模式

日本公营住宅的租金，主要参考承租家庭的收入水平，同时还参考承租房屋的区位环境以及居住条件等因素综合确定，比民间租赁房的租金要低得多。具体做法是，将满足申请租住条件的家庭按收入划分成不同类别，同时将房屋按区位交通面积装修户型等居住条件的差异也分成不同档次，最后按不同家庭类别、不同房屋档次收取不同的租金

新加坡模式

新加坡较大比例的居民住宅属国家所有，其公共租屋租金确定办法是参照同期市场租金价格，在此基础上按一定的比例确定，其租金一般远低于市场价格。通常情况下，收入在800新元及以下的，按收入的10%支付租金；在800-1500 新元之间的，按收入的30%支付租金。

香港模式

香港的公屋制度发展了50多年，低租金公屋满足了超过30%的香港公民的住房需求。香港政府主要运用了国际上常用的租金收入比来测算公屋的租金，再辅以参考住房类型修建年份地理位置等因素。数据表明，香港公屋租金水平约为同地区市场租金价格的25%，且租金与承租人收入的百分比位于15%-20%之间

2.7 各地区租金定价方法的分析：

通过以上分析，可以发现日本、新加坡、香港等的公租房定价机制比较完善，不仅涉及到不同区域不同房屋，还考虑到了不同人群的差异性。而在国内除厦门、常州等少数几个城市外，大多数城市租金定价只考虑了区域房屋的差异，而忽视承租人的个体性差异。为此，价格主管部门需根据承租人支付能力，城市区位及配套设施交通条件公租房自身条件及租用年限等方面的差异来制定合适的租金标准。

2.8 差异化定价法分析与思考：