房地产企业融资方式
房地产企业的48种融资方式
房地产企业的48种融资方式佳兆业为什么摇摇欲坠？房源被锁定后不能变现，也无法融资也，每年都有房企关门倒闭，在企业倒闭的众多原因中，62%是由于融资问题得不到解决而导致的，本人归纳了目前最全的融资模式供您参考。
这是至今为止中国最系统、最全面、实战性最强的融资方法，将根本上提高企业的融资技术!融资能力是企业的造血能力，也是每一位管理精英必备市场生存能力。
以下融资途径你都掌握了吗？第一计：应收账款融资1付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。
2应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。
有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四计：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五计：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资1、有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资1、留存利润融资2、盘活存量融资……案例:万乐电器1亿案例:产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十五计：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资（内部融资）1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四计：产权交易融资1、以资产交易融资2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资1、曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资1、预收货款融资……案例:顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资1、会员卡融资2、促销融资第二十八计：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资1、以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三计：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资1、有较高的成本17％左右2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清晰第三十六计：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资1、股权清晰可评估2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十计：民间融资（个人借贷和委托贷款）1、个人借贷融资2、企业拆借融资……案例:粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押（产品、半成品等）第四十二计：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、买方或协议付息票据贴现贷款案例:思路决定出路案例:猛龙过江震京津案例:产权式公寓模式第四十三计：融资租赁1、简单融资租赁案例:广华出租车项目2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)3、ABS案例:欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资1、投资银行案例:蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金资料:风险评估指标4、房地产产业投资基金5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资1、（房地产）资产证券化2、抵押贷款证券化案例:奥运3000亿融资3、可转换债券第四十六计：场外交易市场1、中小企业私募。
房地产投资中的融资与资本运作
房地产投资中的融资与资本运作在房地产行业，融资和资本运作是促使项目实施和发展的关键要素。
无论是建造住宅、商业楼宇还是开发土地，都需要大量的资金投入。
本文将探讨房地产投资中的融资方式以及资本运作的重要性。
一、融资方式1. 银行贷款：银行是房地产投资中最常见的融资渠道之一。
通过向银行申请贷款，企业可以获得相对低廉的资金，并灵活地利用这笔钱进行项目投资。
银行会根据项目的可行性和还款能力来评估是否批准贷款。
2. 债券发行：房地产公司可以通过发行债券来融资。
债券是一种债务工具，投资者购买债券相当于借钱给发行方，发行方承诺在一定期限内偿还本金和利息。
债券发行可以为房地产企业提供稳定的长期资金。
3. 股权融资：通过发行股票或吸引股东投资，房地产公司可以获得资本注入。
股权融资可以帮助企业扩大规模、增加市场份额，并吸引更多的投资。
然而，这也意味着房地产企业需要与股东共享利润和决策权。
二、资本运作1. 资本结构优化：在房地产投资中，优化资本结构非常重要。
通过合理调整债务比例和股权结构，企业可以降低资金成本，提高资本回报率。
同时，合理的资本结构还能提高企业的融资能力和抗风险能力。
2. 资本运营管理：资金的运营管理对于房地产项目的成功实施至关重要。
通过科学合理地配置和运营资本，企业可以提高资金利用效率，减少资金闲置和浪费。
此外，资本运营管理还可以帮助企业规避金融风险，把握市场机遇。
3. 资本市场运作：房地产企业需要与资本市场进行密切的互动和合作。
通过监测和分析资本市场的波动，企业可以及时调整融资策略，并利用市场机会获取更多的资本支持。
同时，与资本市场的良好关系也有助于提高企业的形象和信誉。
三、案例分析为了更好地理解融资与资本运作在房地产投资中的作用，以下是一个具体案例的分析：某房地产公司计划开发一座商业综合体项目，预计投资额达10亿元。
公司首先通过银行贷款融资了部分资金，以满足项目的初期需求。
然后，他们决定发行债券来进一步扩大融资规模，通过吸引更多的投资者来获取资金支持。
房地产行业融资渠道
房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长，房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业的融资渠道，以及它们对行业发展的影响。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款，用于项目的购地、建设和销售。
商业银行通常会要求借款人提供抵押品，如土地使用权证书或已建成的房产。
商业银行贷款的优势在于利率相对较低，并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。
二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金，以满足项目的融资需求。
股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。
公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求，而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。
股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模，并吸引更多的投资者参与项目。
三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。
房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。
债券发行可以吸引大型机构投资者，如保险公司、基金和养老基金等。
债券发行的优势在于利率稳定，并且可以根据企业的信用状况定价，有利于企业降低融资成本。
四、房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。
房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。
投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。
REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式，可以吸引大量长期资金进入房地产行业。
五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。
政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。
政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源，并降低企业的融资风险。
综上所述，房地产行业的融资渠道多种多样，包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。
房地产项目主要融资方式
房地产项目主要融资方式在房地产行业中，融资是项目开发和运营的关键环节。
房地产开发商通常需要大量的资金来购买土地、进行建筑和装修，并最终销售或租赁房产。
因此，了解和掌握房地产项目主要的融资方式对于开发商和投资者来说至关重要。
本文将介绍几种常见的房地产项目融资方式。
1.债务融资债务融资是一种常见的房地产项目融资方式。
这种方式涉及开发商从银行或其他金融机构获得贷款，用于购买土地、建设物业以及其他相关费用。
债务融资的主要优势是可以将开发商自有资金用于其他方面，例如市场宣传和运营成本。
然而，债务融资存在一定风险，如利率风险和偿还压力，因此，开发商需要仔细评估自身的偿债能力和项目的可行性。
2.股权融资股权融资是指开发商将房地产项目的股份出售给投资者，以换取资金的方式。
通过股权融资，开发商可以获取更多的资金来支持项目的开发和运营。
与债务融资相比，股权融资分担了一部分风险，因为投资者承担了资金损失的一部分责任。
然而，这种方式可能导致开发商失去对项目的一些控制权，并可能涉及到股东间的权益分配问题。
3.合作开发合作开发是一种常见的房地产项目融资方式，通常涉及到开发商与土地所有者或其他投资者之间的合作。
在这种情况下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的开发和销售。
双方可以共享投资和利润，并减少一些融资的压力。
然而，合作开发也需要考虑到合作合同和责任分担等法律问题。
4.预售/预租预售和预租是房地产项目融资中常用的策略。
通过在项目建设过程中提前销售或出租部分物业，开发商可以获得资金来支持后续的建设和运营。
预售和预租不仅能够提供流动资金，还可以为项目带来稳定的现金流。
然而，这种预售和预租的方式需要开发商具备足够的市场影响力和销售能力。
5.信托融资信托融资是指开发商将房地产项目的所有权转移到信托公司名下，并发行信托受益权进行融资。
这种方式可以提供较多的灵活性和低风险，因为投资者的回报主要依赖于项目的现金流。
信托融资还可以将投资分散到多个房地产项目中，降低个别项目的风险。
八种房地产融资方式总结
八种房地产融资方式总结报告一、银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。
而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。
央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。
随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。
但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。
二、上市融资理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。
但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。
三、房地产债券融资（企业债券融资）通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。
企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。
但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。
按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
四、资产支持票据通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。
如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。
另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。
五、房地产信托我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，为房地产业的发展提供了资金和手段。
2024版房地产企业融资渠道课件
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
27
06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
房地产融资模式-详解
房地产融资模式-详解引言房地产融资是指以房地产资产为基础，通过借贷、股权融资、债券发行等方式，为房地产开发企业提供资金支持的一种融资方式。
房地产融资模式多样且复杂，包括传统的银行贷款、资本市场融资等形式，本文将详细介绍房地产融资的各种模式。
1. 银行贷款银行贷款是最常见的房地产融资方式之一。
开发企业通过向银行申请贷款，获得资金用于项目的开发和建设。
银行根据企业的信用状况、项目的可行性等条件来决定是否给予贷款，并根据贷款利率和期限来确定还款计划。
银行贷款具有利率相对较低、还款期限灵活等优势，但需要提供足够的抵押品作为担保。
2. 股权融资股权融资是指开发企业通过发行股票来吸引投资者投资，以获取资金支持的一种融资方式。
投资者通过购买公司的股票，成为公司的股东，并获得相应的股权和分红权。
开发企业可以通过发行新股或者转让原股东的股权来实现股权融资。
股权融资相对于银行贷款来说，更加灵活，能够吸引更多的资金，但同时也会增加公司的股权结构复杂性，并且需要承担股东的分红等权益。
3. 债券发行债券发行是指开发企业通过发行债券来融资。
债券是企业向投资者发行的债务凭证，承诺在一定期限内支付利息并偿还本金。
债券发行通常需要在证券交易所进行，投资者可以购买债券作为投资工具。
债券发行的优势在于利率相对较低，还款期限长，同时也能够扩大企业的知名度和影响力，但需要提供足够的担保并承担债券利息和偿还本金的责任。
4. 房地产投资基金房地产投资基金是指由专业投资机构或者管理人发起设立，通过吸收合格投资者的资金，进行房地产项目的投资和管理的一种融资方式。
投资者通过购买基金份额，成为基金的有限合伙人或普通合伙人，享有对基金投资项目所产生的收益权益。
基金管理人负责对资金进行投资和管理，并按照基金合同约定对投资回报进行分配。
房地产投资基金的优势在于能够吸引大量资金、拥有专业的投资管理团队，但同时也需要投资者承担风险。
5. 特许经营特许经营是指开发企业通过授予其他企业使用自己的品牌、技术、管理经验等经营要素，让其他企业代理经营、缴纳特许经营费用的一种房地产融资方式。
房地产市场的房地产融资与资金运作
房地产市场的房地产融资与资金运作房地产行业是一个财务运作密集型的行业，房地产项目的开发、建设和销售需要大量的资金投入。
而为了满足这一需求，房地产企业通常需要进行融资，以获得所需的资金。
本文将探讨房地产市场中的房地产融资与资金运作。
一、房地产融资的方式在房地产市场中，房地产企业可以通过多种方式进行融资。
以下是几种常见的融资方式：1. 银行贷款：房地产企业可以向银行贷款来获取资金。
这种融资方式相对来说较为稳定，但需要符合银行的风控要求并提供抵押物或担保。
2. 市场债券：房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
债券投资者将企业的债务作为债权，企业支付一定的利息给债券持有人。
3. 股权融资：房地产企业可以通过出售股权来融资，吸引投资者成为股东。
这种方式可以提供长期的资金支持，但会导致股权分散，影响企业的控制权。
4. 售楼处销售：房地产企业可以通过向购房者预售尚未建成的楼盘来获得部分款项。
这种方式既可以满足企业的短期资金需求，又可以提前发现市场需求。
二、房地产资金运作的过程房地产融资之后，如何合理运作、利用资金是房地产企业的重要课题。
以下是房地产资金运作的一般过程：1. 规划阶段：在白皮书阶段，房地产企业首先制定项目的投资规划，包括项目的总投资额、资金来源和使用计划等。
2. 资金筹措：根据融资方案，房地产企业开始筹措所需的资金，比如通过银行贷款、发行债券或出售股权等方式。
3. 资金使用：一旦资金筹措到位，房地产企业开始按照预定计划使用资金，包括购买土地、开发建设、销售推广等活动。
4. 资金回收：房地产企业通过销售房产回收资金，或通过租赁、物业管理等方式获取收益。
5. 资金再投资：获取回收的资金后，房地产企业可以选择再投资于其他项目，实现资金的再循环。
三、房地产融资与资金运作的挑战房地产市场的融资与资金运作面临一些挑战，包括：1. 资金成本：房地产融资需要支付一定的利息或股权成本，这对企业的盈利能力产生一定的压力。
房地产十六种融资方式
房地产十六大融资方式1、迂回融资先成立“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方式将不良资产集中起来，形成一个巨大的资金池。
因此，就可以很方便灵活地获得各种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。
“类基金”投资公司除了可以把银行当作一个资金来源，还可以培养很多定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到的。
就现在的情况而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题：自己已经拿到了立项与规划许可证，但是已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。
在这种情况下，完全可以让投资管理公司来接手，做“过桥资金”，帮助自己把资金链连接上。
那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。
这种形式，可以在不增加项目负债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的持续发展。
它的方式相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购买预售物业面积，不一而足。
而出于优化合作方面的考虑，投资管理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方式往往可以大快人心，令开发商更加认同这种融资模式。
除此以外，针对项目的不同，投资管理公司还会帮助一些中小型房地产开发商找到投资方。
从此以后，开发商就不愁没钱用了。
既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是许多中小型房地产开发商想都想不到的事情。
2、通过并购的方式来融资国内各中小企业可以通过并购的方式解决融资难的问题，首创就是在被并购的过程中成长壮大的，有实力的大公司提供资金帮助中小企业完成项目，最终达到双方共赢的目的。
有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。
中国房地产业通过近１０年的发展，已经具备并购的能力，宏观调控大环境的变化也要求国内的房产企业不得不进行并购。
而且从全球房地产行业的发展历程来看，并购也是必然之路。
“并购”既可以解决中小企业的融资难问题，也可以重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。
房地产公司融资方式有哪些？
房地产公司融资方式有哪些？上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限；海外基金；联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。
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就算是多金的房地产企业也是如此，房地产企业的前期投入相对较多，尤为需要资金的筹集。
那么房地产公司融资方式有哪些呢?下面就由小编为您简要介绍几种融资方式。
一、国内银行贷款1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。
2、国内商业银行贷款种类(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;保证书担保贷款：保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。
二、国外银行贷款1、我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。
2、目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行(WBG)、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
3、国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款; 二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款)。
4、外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
房地产企业的融资方法
房地产企业的融资方法1.银行贷款：银行贷款是最常见的融资方法之一、房地产企业可以向银行申请贷款，以满足项目资金需求。
银行贷款通常具有较低的利率，并且还款期限相对较长，适合房地产企业的长期项目。
企业在申请银行贷款时应该提供详细的项目规划、财务报表以及还款计划等资料，以增加通过贷款申请的概率。
2.债券发行：房地产企业可以通过发行债券来融资。
债券发行是指企业通过发行债券来向投资者融资，债券持有人可以获得债券利息和本金的还款。
房地产企业发行债券的优势在于可以通过公开市场融资，融资规模较大，但同时也需要承担较高的利息负担。
发行债券需要符合相关法律法规的要求，企业需要提供担保或抵押物来增加投资者的信心。
3.股权融资：股权融资是指企业通过发行股票来融资。
房地产企业可以向投资者出售股份，从而得到投资资金。
股权融资具有一定的风险，因为企业需要与投资者共享利润和决策权。
但是，股权融资对于房地产企业来说是一种较为灵活的融资方式，可以提高企业的资金实力，以支持更多的项目。
4.ABS（资产支持证券）发行：ABS发行是指将房地产企业的资产打包，然后通过发行证券的方式筹集资金。
通过将房地产项目的销售收入、租金收入等资产打包，并发行证券，房地产企业可以从投资者那里获得一次性的资金。
ABS发行可以提高房地产企业的资金回笼速度，增加项目的投资效力。
5.国内外投资者：房地产企业可以吸引国内外投资者来进行合作或投资。
国内外投资者可能会为项目提供所需的资金，并以一定比例享受项目收益。
国内外投资者的资金投入可以减轻房地产企业的融资压力，同时也能够借助投资者的资源和经验来推动项目的成功。
总结起来，房地产企业的融资方法包括银行贷款、债券发行、股权融资、ABS发行以及吸引国内外投资者。
不同的融资方法有不同的优势和限制，企业需要根据自身的具体情况来选择适合的融资方式。
同时，在进行融资时，企业需要提供详细的项目规划和财务信息，以增加融资成功的概率。
房地产企业与银行的融资方案
房地产企业与银行的融资方案
房地产企业的融资方案主要有以下几种：
1.债券发行：房地产企业可以通过发行债券来获得融资，通常会选择将债券发行给机构投资者。
2.贷款融资：房地产企业可以通过向银行贷款来获得融资，银行会根据房地产企业的信用状况和还款能力来决定是否放贷以及贷款利率。
3.股权融资：房地产企业可以通过发行股票来获得融资，通常会选择将股票发行给公众投资者。
银行的融资方案主要有以下几种：
1.贷款融资：银行是最主要的贷款机构之一，可以通过向企业发放贷款来获得收益。
2.发行债券：银行可以通过发行债券来获得融资，同样会选择将债券发行给机构投资者。
3.向国际金融市场募集资金：银行可以通过向国际金融市场募集资金来获得融资，通常会选择发行海外债券或者吸收外国投资者的资金。
房地产投资中的融资方式及其优缺点
房地产投资中的融资方式及其优缺点在房地产投资领域，融资方式是一个重要的考虑因素。
不同的融资方式可以对投资项目的风险、回报和可持续性产生深远的影响。
本文将讨论房地产投资中常见的融资方式及其优缺点，并分析其适用场景。
一、商业银行贷款商业银行贷款是最常见的融资方式之一，它是通过向银行申请贷款来获得项目所需的资金。
该融资方式的优点包括：1. 可靠性：商业银行通常是金融体系中最稳定和可靠的机构，它们对借款人的背景及项目的可行性进行全面评估，有助于降低项目的风险。
2. 低利率：相对于其他融资方式，商业银行贷款通常具有较低的利率和较长的还款期限，有助于减轻项目的财务压力。
然而，商业银行贷款也存在一些缺点：1. 资格限制：商业银行通常对借款人的信用历史、财务状况和项目的可行性有一定的要求，因此，一些新兴开发商或高风险项目可能难以获得贷款。
2. 手续繁琐：商业银行的贷款申请过程相对繁琐，需要提交大量的文件和资料，并经过审查和批准程序。
二、股权融资股权融资是指企业通过出售股份来筹集资金的方式。
在房地产投资中，股权融资可以通过吸引投资者购买房地产项目的股票或发行特定的REITs（房地产投资信托）来实现。
该融资方式的优点包括：1. 资金充足：通过吸引多个投资者购买股份，企业可以快速筹集大量的资金，有利于项目的快速推进。
2. 分散风险：股权融资可以将风险分散给多个投资者，降低个体投资者面临的风险，并为投资者提供更多选择。
然而，股权融资也存在一些缺点：1. 控制权流失：通过股权融资，企业将面临与投资者共享决策权和利润的需求，有可能导致控制权流失。
2. 市场波动：股权融资使企业与金融市场紧密相连，在市场波动时容易受到影响，可能导致股价下跌和投资者损失。
三、债券发行债券发行是指企业向投资者发行债券，以筹集资金并承诺在一定期限内支付利息和本金。
在房地产投资中，债券发行可以通过发行房地产抵押债券或公司债券来实现。
该融资方式的优点包括：1. 稳定的现金流：债券发行可以为企业提供稳定的现金流，通过支付利息而非分红，有助于维持项目的运作。
房地产开发最全的16种融资方法
房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。
同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。
然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。
开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。
例如关联公司借款，以此来支持项目开发。
通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
:2．预收房款。
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。
121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。
房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。
据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。
房地产企业融资策略
房地产企业融资策略引言房地产企业作为一个资金密集型行业，常常需要大量的资金来支持项目的开发和运营。
融资是房地产企业的重要手段之一，通过合理的融资策略，房地产企业可以获得所需的资金，并实现公司的增长和发展。
本文将介绍房地产企业常见的融资策略，以及注意事项和风险。
一、债务融资债务融资是房地产企业最常见的融资方式之一。
债务融资是指房地产企业通过发行债券或贷款等形式，从债权人那里获得资金，并承诺按照约定的时间和利率偿还本金和利息。
债务融资相对于其他融资方式来说，具有成本较低、资金来源广泛等优点。
但需要注意的是，债券发行和贷款都需要承担一定的利息负担，企业的经营风险增加时还要承担偿债风险。
债务融资在房地产企业的应用非常广泛，主要包括以下几种形式：•发行公司债券•向银行贷款•向非银行金融机构借款二、股权融资股权融资是指房地产企业通过发行股票等方式，从投资者那里获得资金，并以股份的形式回报投资者。
相比债务融资，股权融资具有成本较高、风险较大的特点。
但股权融资也有其优势，如可以提高企业的知名度，拓宽融资渠道等。
在股权融资中，房地产企业可以通过以下渠道获取资金：•IPO（首次公开募股）•增发新股•出售部分股权给投资者三、特定项目融资房地产企业在开发具体项目时，也可以利用特定项目融资进行资金筹集。
特定项目融资是指房地产企业将特定项目的股权或收益权出让给投资者，以获取该项目的资金支持。
这种融资方式较为常见于大型复杂的房地产项目，可以降低风险并吸引更多的资金。
但特定项目融资也需要考虑与投资者的合作关系以及项目的可行性等因素。
四、合作开发融资合作开发是指房地产企业与其他企业共同合作开发房地产项目，并共同承担项目的风险和利益。
在合作开发中，企业可以通过与资金实力较强的合作伙伴合作，获得资金的支持。
同时，合作伙伴的参与也可以提供项目的技术、渠道等资源。
但在合作开发中，企业需要与合作伙伴建立良好的信任关系，并制定明确的合作协议，以避免潜在的风险。
房地产投资的资金筹集方法
房地产投资的资金筹集方法房地产投资作为一种重要的投资方式，对于资金的筹集尤为重要。
在房地产市场的高速发展中，如何有效地筹集资金成为了各种房地产项目开发商和投资者共同关注的问题。
本文将介绍几种常见的房地产投资的资金筹集方法，以供参考。
一、银行贷款银行贷款是最常见的房地产投资的资金筹集方式之一。
一方面，投资者可以通过抵押房产或者提供其他担保物进行借贷，这样可以获得大额贷款用于房地产项目的开发和投资；另一方面，开发商也可以借助银行贷款来筹集项目的启动资金。
银行贷款的优势在于利率相对较低，期限较长，且还款方式比较灵活，可以根据项目的特点进行调整。
二、股权融资股权融资是指通过发行股票或出售股份来筹集资金的方式。
房地产公司可以通过发行股票来吸引投资者的资金参与，以支持房地产项目的开发。
此外，企业也可以通过向房地产基金等专业投资机构出售股权，以获取无形资产的投入。
股权融资的优势在于不需要偿还本金和利息，同时可以借助投资者的智力和资源，提升项目的竞争力。
三、债券发行债券发行是企业筹集资金的另一种方式。
房地产企业可以发行债券，吸引投资者购买，从而筹集项目开发所需的资金。
债券通常有固定的利率和期限，并且可以根据项目需要进行发行规模的调整。
债券发行的优势在于相对稳定的利息和期限，对于投资者来说是一种相对安全的投资方式。
四、房地产基金房地产基金是由专业投资机构或基金公司设立的，旨在为投资者提供房地产投资机会的一种资金筹集方式。
投资者可以通过认购房地产基金的份额，参与分散化的房地产投资。
房地产基金的优势在于专业机构的管理和运作，可以帮助投资者规避风险，同时也可以通过专业的投资分析和选址来获取良好的回报。
五、合作开发合作开发是指房地产开发商与投资者、地产公司等合作共同开发房地产项目。
在合作开发模式下，双方共同出资，共同承担风险，共同分享回报。
这种方式可以降低个人投资者的风险，减少资金压力，并且可以借助合作伙伴的经验和资源，提升项目的竞争力。
房地产开发企业的融资策略及操作
房地产开发企业的融资策略及操作房地产开发是一个相对资金密集的行业，因此，房地产开发企业的融资策略和操作对于企业的生存和发展具有至关重要的意义。
本文将从融资策略的角度出发，探讨房地产开发企业的融资策略及操作。
1. 债务融资债务融资是房地产企业最常用的融资方式，债务融资通常包括银行贷款和债券发行两种形式。
银行贷款是房地产企业最常见的融资方式，企业可以通过抵押房产或其他资产，从银行获得大量资金。
债券发行则是企业通过发行债券来获得资金，这种方式相对于银行贷款更加灵活便捷。
债务融资适用于那些有良好的信用记录和较高的借款能力的企业。
2. 股权融资股权融资是通过发行股票来获得资金的一种融资方式。
这种融资方式适用于那些已经上市或有明确发行计划的企业。
股权融资可以通过发行新股或增发股票的方式来获得资金，股东可以获得企业的股份和投票权。
但是，股权融资需要企业每年向股东支付股息和分红，因此，企业需要权衡股权融资的风险和利益。
3. 私募融资私募融资是通过向特定的投资者募集资金的一种融资方式。
房地产企业可以通过向高净值人士、基金管理人或机构投资者等寻求获得资金。
私募融资通常要求企业提供具有可转换债权或优先权等特殊条件的证券，以吸引投资者。
但是，私募融资所募集的资金和投资者数量都受到严格的法律规定，企业需要遵守相关的法律规定。
4. 减少成本除了通过融资获得资金外，房地产企业还可以通过减少成本来提高企业的财务状况。
减少成本的方法可以包括缩减开支、优化企业结构、采用新技术和提高相应的效率等。
通过减少成本，企业可以有效地提高市场竞争力和财务状况。
房地产开发企业需要根据自身的实际情况和未来发展规划，选择适当的融资策略。
企业应该重视财务状况管理，加强财务报告的透明度和准确度，及时披露公司的财务状况，以此树立良好的企业形象。
另外，企业也应该加强与投资者和金融机构的沟通，借此获取更多的资源和机会。
在制定融资策略的过程中，企业需要充分考虑各种风险和利益，权衡各种融资方式的利弊，确保企业的长期发展。
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以银行信贷为主的融资方式存在的问题
1. 对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛 越来越高。 2. 对于银行而言,至少存在着以下两种风险: 第一,呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分 散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。 第二,成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评 级市场 。 3. 对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行 系统,必然会增加对房地产调控的难度。
股权融资的优缺点
股权融资最大的优点是企业没有定期还本付息的压力，可 以很好的规避企业经营状况起伏时的财务风险。 而且筹措的资本具有永久性，无需到期偿还，保证公司对 资本的最低需求，维持公司长期稳定发展 。
并使资本负债率下降，优化企业的资本结构。
股权融资的缺点是股票的股息或红利比债券和银行利率 高，发行费用也相当可观，所以，股权融资成本在各类
纵使有千万条融资渠道，保利地产最根本的资金来源还是 销售回笼资金。保利地产今年推出的很多项目都在二三线 城市，将在很大程度上化解限购令对保利的影响。保利地 产的销售量将明显向二三线城市倾斜。 调整城市战略之余，保利地产也在加码商业地产。据2010 年年报，保利地产投资性房产金额为42.39亿元，同比增长 425.1%，主要原因是广州保利世贸中心等经营性物业投入 使用。此外，保利地产商业地产方面的经营收入也突破5 亿元，光保利世贸中心就达2.5亿元，保利洲际酒店于2010 年4月10日开业，不到9个月的营业收入就达9189万元。
房地产辛迪加融资
房地产辛迪加融资是国外房地产开发商广泛采用的融资方 式。房地产辛迪加是一个由一群被动投资者以有限合伙形 式组成的投资房地产的实体。
其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责 房地产的经营管，负无限责任；有限合伙人享有所有权， 不参与经营，以其出资额承担有限责任。
房地产辛迪加融资的优势
公司简介
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股 的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产 业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业， 国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联中国房 地产行业领导公司品牌。 2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选 "2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获 评房地产上市公司综合价值第一名，截止2010年底，公司 总资产达1514.61亿元，实现销售认购过661.68亿元。
公司融资决策
2010年3月19日，保利地产公布再次增发预案，即计划募资 不超过96亿元，用于开发13个地产项目。 2011年3月25日，保利地产股东大会决议修改2010年度非公 开发行预案，调低增发底价，增加非公开发行数量，保 证96亿元的融资规模不变。 同年4月19日晚，据保利发布2011年第一次临时股东大会决 议公告显示，这笔96亿元的再融资再延长12个月。 虽然资本市场融资无门，但保利地产仍具备相对强大的 融资能力。“资本市场融资一旦放开，保利地产凭借其 央企的背景，也将会在批准融资的次序上获得优先。”
2. 土地和房产的抵押是重要条件。 3. 资金面临较大经济风险和财务风险。
我国房地产企业融资方式的现状
1. 以银行信贷为主 我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或 间接来自银行 2. 企业上市融资为辅
“上市融资——用融来的钱买地——再用买来的地 融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价 格的一种重要因素。 3. 个别企业能够涉及到其他融资方式
3. 对于内源性融资模式，如果房地产企业业绩好，利润 多，可以利用留存收益增资，这种方式比较方便易得， 企业容易把握和控制，没有筹集和发行费用，从这个角 度来说，融资成本相对较低。 4. 提高资产资本周转率和利用效率，尤其是被很多企业 忽视的提高资会周转率方面，企业资金(包括固定资金和 流动资金) 在生产经营过程中不间断地循环周转，从而使 企业取得销售收入。加快资金周转本身就是一种变相的 融资模式，
1. 房地产辛迪加是一个同行业联盟利益共同体； 2. 房地产辛迪加的建成将汇聚同行力量，开发超大型项 目，开拓广阔的融资渠道，在工程建设方面进行流水作 业，形成真正的规模效益； 3. 房地产辛迪加将淘汰其他市场参与者，整合房地产 业，形成秩序，即由辛迪加成员分享相对垄断的市场 利润；
案例分析：
保利房地产（集团）股份有限公司
房地产企业融资方式分析
———案例分析：保利地产的融资方式
08级金融1班 组长：吴晓辰 组员：顾彬 韩冬 李佳诚 曹忠华
房地产企业融资的特征
房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融 业密切结合的产物。 1. 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。
从发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局 面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上 多元化。
公司项目展示
公司筹资情况
公司筹资近况
上市后的5年，保利地产总资产增长了18倍，由2005年的 80亿上升为2010年的1523亿。 与此同时，保利地产正在上演着“速度地产”的传奇。 在保利地产董事长宋广菊的引领下，保利地产正向“35年内再造一个保利地产”目标迈进。快速发展无疑需 要庞大的资金作为后盾。 2011年，保利地产房地产直接投资总额预计达812亿元， 但截至2010年底，结余货币资金为192亿元，此间资金缺 口超过620亿元。
国外房地产企业融资方式
1. 房地产投资信托资金
2. 住房抵押贷款证券化
3. 房地产辛迪加融资
房地产投资信托资金(REITs)
REITs (Real Estate Investment Trusts, REITs)是一种以发行收 益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资 机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比 例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于 私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。 目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总 值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证 券交易所上市交易。 对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权 形式的投资，不会增加企业的债务负担。
住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization） 是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动 性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组 为抵押贷款群组。
由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后 以证券的形式出售给投资者的融资过程。
谢谢
13197
17169 21398 27135 37257
23.8
18.4 18.3 19.7 18.7
1.3
1.4 1.2 1.5 1.7
28.6
30.3 32.7 31.7 31.6
46.3
49.9 47.8 47.1 48.0
38.7
43.1 36.6 30.2 28.5
——
—— —— 9.5 13.1
仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金 (REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托 融资等方式。
2003~2007年全国房地产开发资金结构情况（单位：亿元 %）
当年资 年份 金小记 国内贷 款占比 利用外 资占比 自筹资 金占比 其他资 金占比
定金及预收款
个人按揭
2003
2004 2005 2006 2007
公司融资决策
面对严厉的调控政策和日益趋紧的货币形势，保利地产 除加强传统的银行贷款外，积极开拓多元融资渠道。
2010年报显示，公司已发起设立了信保(天津)股权投资基 金管理有限公司，年内完成募集资金24亿元，完成6个项 目投资，2011年计划进一步扩充基金整体规模。
小结
1. 从我国房地产企业目前融资实际情况看，银行贷款 仍然是普遍采用的融资模式。拓展其他融资渠道， 上市直接融资也不失为一种好的融资方式，资本市 场给房地产企业更好的融资平台，上市公司在这方 面总是有更大的资金优势。 2. 就外源融资而言，还有其他可供选择的方式，．如 债券融资和私募融资，房地产企业在业绩表现良好 等等的条件下也可以考虑，但是利用这些融资模式 有一定的要求，企业应当谨慎权衡 。