广东城市可进入性研究 (1)

【房地产市场】-区域对比
房价走势看，全省全年商品房销售均价9090元/平方米，同比上涨12.1%。其中，一季度后，随着地方
政府加强市场调控，新建商品住宅销售价格涨幅逐月回落，全年住宅均价8466元/平方米，同比上涨 10.4%。分区域看，珠三角地区商品房销售均价10623元/平方米，同比上涨12.2%;粤东地区销售均价 5682元/平方米，同比上涨19.6%;粤西地区销售均价4860元/平方米，同比上涨10.0%;粤北山区销售均 价4726元/平方米，同比上涨7.4%。粤东地区均价涨幅最高，全年呈震荡回落态势;珠三角地区次之，且 全年涨幅较为平稳;粤北山区最低，低于全省平均水平4.7个百分点。
【区域概况】-粤东地区
粤东地区，指广东省东部地区的简称，包括汕头、潮州、揭阳和汕尾四个地级市 。 总面积15516平方公里，占全省的8.6%；2013年常住人口1842.13万。
【区域概况】-粤北地区
粤北，即广东省北部地区，通常指韶关、清远两个地级市下辖区域，按经济发展角度划分， 则包括韶关、清远、云浮、河源和梅州五市。全区面积7.71万平方公里 ，占全省42.9水电费 为缺乏%。2013年常住人口1635.54万。
区域 城市 韶关 粤北区 域 人均GDP 35210.03 三产结构 13.0∶42. 4∶44.6 15.3： 39.4： 45.3 18.6： 49.2： 32.2 20.5﹕39. 5﹕40.0 17.3︰ 41.3︰ 41.4 22.5:43.1: 34.4 城市 化率 53.3% 47.93 % 固定资产 投资 664.5 房地产投 资 123.6 人均可支配收 入 20259 常住人 口 286.87 市区人口 118
90
汕尾
54.6 % 43.5 7%
462.09
16.66
20804
296.9
78
梅州
280.50
77.02
19753
429.41
198
目前粤东区域中，潮州、汕头三产农业比重较低，其他城市农业仍然是较关键产业。 整个粤东区域工业城市居多，除汕头，其他城市城市化率仍未达到国家75%的标准。
【宏观经济对比】
【区域概况】-粤西地区
粤西（粤西地区）是广东省西部地区的简称。粤西地区一般包括湛江、茂名、阳江、云浮四个地 级市，但若按经济发展角度划分则只包括湛江、茂名、阳江三市（原湛江地区） 。 地形以山地丘陵为主，湛江、茂名属台地。区域总面积3.17万平方公里，占全省的17.7%；2013 年常住人口1796.33万。
7：55.9： 37.1
12.2：49.6： 38.2 5.6∶52.2 ∶42.2 16.1:47.0:36. 9 20.6：36.2： 43.2
63.1 5%
40.4 6%
60
河源 粤东区 域
342.73
89.18
18436
301.01
85
汕头
98%
784.67
150.80
22207
544.81
【总体概况】
【总体概况】
广东区域经济战略
双核两带
双核两带是指依托广州、深圳两个区域特大型城市的集聚 与辐射功能，大力发挥其区域经济增长的主核心区作用；
广东在未来很长一段时期内会逐步形成沿海经济带和山区增长带 先行发展和重点发展的布局，在沿海经济带对山区的反哺的基础 上，才能充分发挥各空间地域的区位优势，推动各地域间的协调 发展。
【宏观经济对比】
区域 城市 GD P 人均 GDP 三产结构 城市 化率 固定资产投 资 253.6 房地产投 资 41.9 人均可支配收 入 19674 常住人 口 270 市区人口
潮州
780 .34
680 .33 156 5.9 671 .75 800 .01
28901.4 8
22601.5 7 28742.1 3 22625.4 6 18630.4 5
【区域概况】-区域对比
珠江三角洲规划完善度较好
区域
常驻人口（万）
面积（万平方公 里）
人口密度（人 /平米）
区域交通
区域规划成熟度
珠江三角洲
3999.58
5.6
7
铁路、公路、 航空均较发达
完全成熟
粤东地区
1842.13
1.55

11
铁路、公路、 航空一般
较成熟
粤北地区
1635.54
7.71
2
铁路、公路一 般 铁路一般
PART
4 定位篇 片区总体发展定位研究
广东省城市可进入性研究
控股集团 · 投资中心
investment center
Part.1区域规划对比
2
【总体概况】
广东区域划分 广东区域划分方法一般 是为粤东，粤北，粤西 同珠三角。 珠三角主 要指：广州，东莞，深 圳，佛山,中山,珠海、 惠州，江门； 粤东区 域指珠三角以东的地方 ：潮州、河源、汕头、 汕尾。梅州；粤北指韶 关，清远 ；粤西区域 ：阳江，湛江、茂名、 云浮、绍庆。
【房地产市场】-区域对比
从供求关系看，2013年全省商品房批准预售面积8418.83万平方米，同比减少12.2%;其中，商品住宅批准 预售面积7458.88万平方米，同比减少13.1%。全年商品房销售率(实际销售面积/批准预售面积)达116.8% ，同比提高34.4个百分点;商品住宅销售率118.4%，同比提高35.0个百分点。数据显示，2013年商品房总
962.93 960.89 1401.3 1000.84
399.12 272.58 593.5 241.79
34274 36375 32992 29772
315.5 158.26 467.4 448.27
156 98 212 393
目前珠江三角洲区域在广东省为经济支柱区域，其中广州、深圳、珠海经济水平较为突出。 通过三产结构分析得出：东莞、深圳、惠州基本摆脱农业支撑，佛山、中山、珠海城市工业较 为发达。
以海哺山
是指在新的区域政策支持下，东翼经济带和西翼经济带获得长足
三圈推进
的发展，与大珠三角一起，形成粤东发展圈、粤西发展圈和珠三 角发展圈。
【区域概况】-珠江三角洲
珠江三角洲，简称珠三角，是西江、北江和东江入海时冲击沉淀而成的一个三角洲，面积大约5.6 万平方公里。珠江三角洲地区包括广州、深圳 、佛山、东莞、中山、珠海、惠州、江门、肇庆共 9个城市。“大珠三角”指广东省、香港特别行政区，澳门特别行政区三地构成的区域，面积约 18万平方公里。2013年区域常住人口3999.58万。
710.92
280
2160.17
36198.30
660.5
77.4
20036
596.76
213
602.3
24924.48
623.38
67.8
20440
241.65
101
目前粤北及粤西区域，农业发展较重，整体城市化率较低，房地产开发投入较少。
【宏观经济对比】
经济一般
经济发达
经济一般
经济较差
目前广东经济发展仍然以珠江三角洲为支撑，逐步向北向东发展，西部发展相 对落后。
【房地产市场】-区域对比
分区域看，珠三角地区商品房销售面积7196.64万平方米，同比增长25.0%;粤东地区销售面积377.47万平方 米，同比下降6.5%;粤西地区销售面积881.48万平方米，同比增长21.8%;粤北山区销售面积1380.79万平方 米，同比增长36.1%。珠三角地区、粤西地区销售面积增速与全省走势基本相当，粤北山区则呈现前升后降 趋势，粤东地区销售面积增速全年低位徘徊，显著低于全省平均水平。近几年数据显示，珠三角商品房销售 面积的比重总体呈小幅下降趋势，但2013年其市场表现更为稳健，销售面积占全省比重同比略有反弹。
GDP 1010.07
清远
1093.04
29023.90
486.5
199.8
21368
376.6
181
阳江 湛江 茂名 云浮
1039.84
42098.79
48%
595
83
21701
247
98
粤西区 域
2060.01
28976.68
38.3% 37.43 % 39.1%
795.57
154.78
22371.4
体呈现供不应求的局面，这也是导致房价持续上涨的主要因素之一。从各区域的供求关系看，珠三角地区
商品房销售率129.5%，粤东、西、北地区分别为81.6%、94.8%和94.1%，珠三角地区销售率高于全省平 均水平，且与其他地区的差异逐步扩大。
【房地产市场】-区域对比
分区域看，各地土地市场表现不均。中心城市(广州、深圳)土地购置面积317.05万平方米，同比增加31.9%;珠 三角地区(不含广州、深圳)土地购置面积985.80万平方米，同比下降4.9%;粤东地区为104.75万平方米，同比下 降8.3%;粤西地区为448.54万平方米，同比增长704.0%;粤北山区394.84万平方米，同比增长10.1%。其中，粤 西地区土地市场增长异常，或与该地区前几年土地成交持续低位有关。广州、深圳等中心城市由于较强的产业 、人口聚集力，持续吸引投资资本，剔除粤西地区，其土地市场最为火热。其他地区表现则较为平淡，但粤东 地区土地购置面积同比有所下降，土地成交价款却大幅增加，或与该地区快速上涨的房价有一定关系，使得企
5490.02
66206.24
81%
1383.94
497.66
46594
829.23
653
14500.23
137476.82
0∶46.5∶53.5 1.7：65.6： 32.7 2.6 :50.4 :47 2.6:51.1:46.3 07:44:54 8:43:54
100%
2501.01
887.71
尚不成熟
未来有一定的上升空 间 未来有一定的上升空 间
较差
粤西地区
尚不成熟
较差
珠江三角洲区域有着成熟的地产市场及良好的投资环境，如若在广州、深圳、珠海拿地均可推进 项目。其他珠江三角洲区域城市建议拿地尽量减少土地溢价。 粤东地区拿地，建议竟可能拿高性价比用地，就目前市场情况而言，高价地仍然存在较大风险。 粤北地区、粤西地区目前市场环境不成熟，但未来可挖掘度及潜力尚存，谨慎拿地较好，体量较 大，地价较低的地块，适合后期可持续开发。
44653
1054.74
856
佛山
中山 珠海 惠州 江门
7010.17
96534.88
100%
2383.65
745.37
38038
726.18
370
2638.93 1662.38 2678.35 2000.18
83642.79 105041.07 57303.17 44619.98
88% 100% 62.19% 63%
THANK YOU
24
尚不成熟
粤西地区
1796.33
3.17
6
尚不成熟
Part.2城市经济对比
11
【宏观经济对比】
区域 城市 广州 东莞 深圳 珠三 角 GDP 15420.14 人均GDP 120104.84 三产结构 4.9:47.3:47.8 0.4：46.6：53 城市化 率 85% 固定资 产投资 4454.55 房地产 投资 1579.68 人均可支配 收入 42049 常住人 口 1283.89 市区人口 813
Part.3区域房地产宏观市场对比
16
【房地产市场】
2013年全省商品房销售面积9836.39万平方米，同比增长24.5%;销售额8941.05亿元，同比增长39.5%。其中 商品住宅销售面积8830.95万平方米，同比增长23.4%;销售额7476.10亿元，同比增长36.2%。从市场走势看， 上半年，在相对宽松的货币政策下，商品房销售市场延续了跨年热销的销售局面;下半年受流动性收紧的影响， 销售增速虽呈现持续回落态势，但仍维持较高水平，全年呈现前高后平的走势。
业高价拿地的意愿增强。
Part.4区域及城市投资发展建议
22
【投资发展建议】
区域 珠江三角洲 房地产市场环境 成熟 房地产市场前景 未来发展将相对减缓 投资环境 较好 投资前景 尚有一定投资空 间 有一定的投资空 间 有一定的投资空 间 有一定的投资空 间
粤东地区
较成熟
未来发展相对平缓
较好
粤北地区