2019【城市进入研究】重庆城市进入性研究-正合
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成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
城市经济
【经济指标】保持年11%GDP增速，总量位居全国主要城市第6；克强指数各项指标排名对比城市前三
全国主要城市2014-2016年经济总量
城市 能级
城市
2014年 GDP
（亿元）
2015年 GDP
（亿元）
2016年 GDP
（亿元)
上海
23567.7 24964.99 27466.15
城市研判模型
决策点一:进不进？ 城市宏观解读
从城市宏观经济指标、整体 市场、开发环境等维度判定
城市可进入性
决策点二:怎么进？ 绿城进入模式研判 通过第一部分解读，从取地 模式、进入方式等维度研判 适合绿城的进入模式
决策点三：怎么做？ 目标市场进入机会研判 通过目标板块对比，各板块 各物业量价研判，明确适合
重庆&全国固定资产投资与GDP比值情况
120.0%
100.0%
80.0%
76.8%
60.0%
64.0%
82.2% 70.3%
88.5% 76.7%
92.7% 78.9%
98.5% 81.5%
98.9% 80.2%
40.0%
20.0%
0.0%
2011
2012
2013
重庆固投/GDP
2014
2015
全国固投/GDP
增速 （%）
渝东南生态 保护发展区
渝东北生态 涵养发展区
城市发展新 区
都市功能核 心区
都市功能 拓展区
黔江区、石柱县、秀 山县、酉阳县、武隆 县、彭水县
1.98
万州、开县、梁平、 云阳、奉节、巫山、 巫溪、忠县、垫江、 丰都、城口
永川区、大足区、涪 陵区、长寿区、江津 区、铜梁区、綦江区、 合川区、南川区、潼 南区、荣昌区、璧山 区
GDP增速
10.7%
常住人口
3040.6万人
户籍人口
3411.8万人
重庆主城区
7030.13亿元 10.5% 845万人 652万人
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
城市规划
【重庆主城】主城包括九个行政区，一个国家级新区（两江新区）；城市发展主力向北，房地产开发由内环内 向二环扩散
次级发展 西部新城
城市规划
【整体规划】重庆下辖38个区县，分为五大功能区，其中都市功能核心区和都市功能拓展区构成重庆主城，主 城区为典型人口输入型，对区县吸附能力强
重庆市五大功能区示意图
渝东南生态保护发展区 渝东北生态涵养发展区 城市发展新区 都市功能核心区 都市功能拓展区
功能区
城市
面积 （万 平方 公里）
2016 年GDP （亿元）
2016
重庆&全国房地产开发投资占固定资产投资占比情况
30.0% 25.0%
26.2%
26.7%
26.9%
27.5%
24.2%
21.5%
20.0% 15.0% 10.0%
5.0%
19.7% 19.7% 18.9% 17.4% 17.2% 10.5%
0.0%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2013-2015年重庆克强指数排名
4
2
2
2
3
1
2 3
1 2
3
0 2013
2014
2015
工业用电量 铁路货运量 银行房贷量
备注：对比城市为南京、长沙、杭州、重庆、武汉、郑州、 南昌、成都、西安、贵阳、昆明
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
城市经济
【投资结构】投资拉动型城市；投资以基建投资为主，房地产投资占比20%-30%，城市房地产发展有强力支 撑
绿城进入板块
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
PART 1
进不进？ —城市宏观解读
城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
长最中两“
江 经
年 轻
国 五
江 哺
重
济直大育庆
带辖中中”
西市 心国
部
城新
地
市城
区
市
核
ห้องสมุดไป่ตู้
价
心
值
增
高
长
地
极
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
20000
重庆市2011-2016年GDP情况（单位：亿元） 50%
15000
40%
30% 10000
20%
5000
10%
0 2011
2012
2013
2014
2015
0% 2016
GDP 10011.4 11409.6 12656.7 14262.6 15719.7 17558.76
增速 16.4% 13.6% 12.3% 10.9% 11.0% 10.7%
苏州 武汉
13760.89 10069.48
14504.1 10805.6
14575.09 11900
成都 10056.59 10801.2 12170.23
杭州
9206.16 10053.58 11050.49
中西部 城市
长沙 西安
7824.81 5492.64
8510.13 5810.03
9323.7 6257.18
1 线城市
北京 广州
21330.8 16706.87
22968.6 18100.41
24899.3 19610.94
深圳 16001.98 17502.99 19492.6
天津 15722.47 16538.19 17885.39
重庆 14265.40 15719.72 17558.76
1.5 线城市
3.39 2.32
渝中区全域和大渡口、 江北、沙坪坝、九龙 坡、南岸5区处于内环 294 以内的区域
主城9区除都市功能核 心区外的区域
5179
971.31
3034.6 9
5906.0 2
3445.3 4
4201.4
10.5 10.6 11 9.3 11.4
维度（2016年） 重庆市
GDP绝对值
17558.76亿元
主力发展 两江新区
悦
蔡家
来 中央公园
礼嘉
大竹林 照母山 江北嘴 解放碑
注：重庆主城区示意图 红色区域是指两江新区 咖色区域分别为内环与外环
次级发展 东部新城
主城区指： ①渝中区；②江北区；③渝北区；④北碚区；⑤沙坪坝区 ； ⑥九龙坡区； ⑦大渡口
区；⑧巴南区；⑨南岸区； ⑩两江新区 主城核心： 渝中区是全市政治、文化、行政中心，核心为解放碑CBD 江北区以观音桥商圈为核心，江北嘴是金融CBD 发展现状：二环时代，内环范围区域基本开发完善，现主力开发二环覆盖区域 城市发展主轴：向北发展 两江新区：行政区域辖:江北区、渝北区、北碚区3区部分区；是继上海浦东新区、天津滨 海新区之后的第三个国家级新区，包括人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉等15个建制镇和街道 北区：指江北区、渝北区、两江新区 北六板块：指北区当前主要发展的六个板块：照母山、礼嘉、悦来、中央公园、大竹林、 蔡家
城市经济
【经济指标】保持年11%GDP增速，总量位居全国主要城市第6；克强指数各项指标排名对比城市前三
全国主要城市2014-2016年经济总量
城市 能级
城市
2014年 GDP
（亿元）
2015年 GDP
（亿元）
2016年 GDP
（亿元)
上海
23567.7 24964.99 27466.15
城市研判模型
决策点一:进不进？ 城市宏观解读
从城市宏观经济指标、整体 市场、开发环境等维度判定
城市可进入性
决策点二:怎么进？ 绿城进入模式研判 通过第一部分解读，从取地 模式、进入方式等维度研判 适合绿城的进入模式
决策点三：怎么做？ 目标市场进入机会研判 通过目标板块对比，各板块 各物业量价研判，明确适合
重庆&全国固定资产投资与GDP比值情况
120.0%
100.0%
80.0%
76.8%
60.0%
64.0%
82.2% 70.3%
88.5% 76.7%
92.7% 78.9%
98.5% 81.5%
98.9% 80.2%
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2012
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重庆固投/GDP
2014
2015
全国固投/GDP
增速 （%）
渝东南生态 保护发展区
渝东北生态 涵养发展区
城市发展新 区
都市功能核 心区
都市功能 拓展区
黔江区、石柱县、秀 山县、酉阳县、武隆 县、彭水县
1.98
万州、开县、梁平、 云阳、奉节、巫山、 巫溪、忠县、垫江、 丰都、城口
永川区、大足区、涪 陵区、长寿区、江津 区、铜梁区、綦江区、 合川区、南川区、潼 南区、荣昌区、璧山 区
GDP增速
10.7%
常住人口
3040.6万人
户籍人口
3411.8万人
重庆主城区
7030.13亿元 10.5% 845万人 652万人
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
城市规划
【重庆主城】主城包括九个行政区，一个国家级新区（两江新区）；城市发展主力向北，房地产开发由内环内 向二环扩散
次级发展 西部新城
城市规划
【整体规划】重庆下辖38个区县，分为五大功能区，其中都市功能核心区和都市功能拓展区构成重庆主城，主 城区为典型人口输入型，对区县吸附能力强
重庆市五大功能区示意图
渝东南生态保护发展区 渝东北生态涵养发展区 城市发展新区 都市功能核心区 都市功能拓展区
功能区
城市
面积 （万 平方 公里）
2016 年GDP （亿元）
2016
重庆&全国房地产开发投资占固定资产投资占比情况
30.0% 25.0%
26.2%
26.7%
26.9%
27.5%
24.2%
21.5%
20.0% 15.0% 10.0%
5.0%
19.7% 19.7% 18.9% 17.4% 17.2% 10.5%
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2013-2015年重庆克强指数排名
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0 2013
2014
2015
工业用电量 铁路货运量 银行房贷量
备注：对比城市为南京、长沙、杭州、重庆、武汉、郑州、 南昌、成都、西安、贵阳、昆明
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
城市经济
【投资结构】投资拉动型城市；投资以基建投资为主，房地产投资占比20%-30%，城市房地产发展有强力支 撑
绿城进入板块
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
PART 1
进不进？ —城市宏观解读
城市宏观解读 整体市场解读 开发环境解读
成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
长最中两“
江 经
年 轻
国 五
江 哺
重
济直大育庆
带辖中中”
西市 心国
部
城新
地
市城
区
市
核
ห้องสมุดไป่ตู้
价
心
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高
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成都 · 重庆 · 西安 · 贵阳 · 昆明
20000
重庆市2011-2016年GDP情况（单位：亿元） 50%
15000
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GDP 10011.4 11409.6 12656.7 14262.6 15719.7 17558.76
增速 16.4% 13.6% 12.3% 10.9% 11.0% 10.7%
苏州 武汉
13760.89 10069.48
14504.1 10805.6
14575.09 11900
成都 10056.59 10801.2 12170.23
杭州
9206.16 10053.58 11050.49
中西部 城市
长沙 西安
7824.81 5492.64
8510.13 5810.03
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1 线城市
北京 广州
21330.8 16706.87
22968.6 18100.41
24899.3 19610.94
深圳 16001.98 17502.99 19492.6
天津 15722.47 16538.19 17885.39
重庆 14265.40 15719.72 17558.76
1.5 线城市
3.39 2.32
渝中区全域和大渡口、 江北、沙坪坝、九龙 坡、南岸5区处于内环 294 以内的区域
主城9区除都市功能核 心区外的区域
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10.5 10.6 11 9.3 11.4
维度（2016年） 重庆市
GDP绝对值
17558.76亿元
主力发展 两江新区
悦
蔡家
来 中央公园
礼嘉
大竹林 照母山 江北嘴 解放碑
注：重庆主城区示意图 红色区域是指两江新区 咖色区域分别为内环与外环
次级发展 东部新城
主城区指： ①渝中区；②江北区；③渝北区；④北碚区；⑤沙坪坝区 ； ⑥九龙坡区； ⑦大渡口
区；⑧巴南区；⑨南岸区； ⑩两江新区 主城核心： 渝中区是全市政治、文化、行政中心，核心为解放碑CBD 江北区以观音桥商圈为核心，江北嘴是金融CBD 发展现状：二环时代，内环范围区域基本开发完善，现主力开发二环覆盖区域 城市发展主轴：向北发展 两江新区：行政区域辖:江北区、渝北区、北碚区3区部分区；是继上海浦东新区、天津滨 海新区之后的第三个国家级新区，包括人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉等15个建制镇和街道 北区：指江北区、渝北区、两江新区 北六板块：指北区当前主要发展的六个板块：照母山、礼嘉、悦来、中央公园、大竹林、 蔡家