碧桂园分析报告
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江 苏 泰 州
42 0
辽 宁 沈 阳
06 乐 昌
3.8% 3.1%
8.0%
33.9%
• 截至07年3月，土地储备达1820万平 米；
1.5%
广州 韶关 内蒙古满洲里市
佛山 肇庆 江苏泰州
11.6%
江门
阳江
惠州
长沙
辽宁沈阳
乐昌
• 80%分布在广东省； • 大部分土地储备分布在二三线城市； • 价格低廉
6 23 38
83%
66
37
05年
短期借款 贸易及其他应付款
单位：亿元
90% 3
18
75
12 1
29 06年
延迟所得税负债 应付所得税
• 负债率逐年上升，长期处于高位。 • 06年总负债增长同比大幅减缓。
财务指标－盈利
• 毛利率无明显增长。 • 收入增长略有放缓。
单位：亿元
28%
32.40 2.37 04年 销售收入
2004年，江门鹤山碧桂园开售。 2005年至今，进入长沙、内蒙、江苏等地，开始全国扩张。 2006年，摇身变成外资企业。 2007年，赴香港上市。
财务指标－资产
单位：亿元
总资产 非流动资产 流动资产
总负债 净资产
04年 98.6 35.2 63.3 81.1 17.5
05年 140.3 39.7 100.6 117.0 23.2
小结
碧桂园优势为低价土地成本，而一条龙开发模式又有效 控制建安成本，并且其产品普通固化，适合快速复制。 碧桂园模式最大特点是超大规模价格低廉。要维持这种 发展模式，碧桂园只能低价获取大规模土地，一线城市 土地稀缺价格高昂，难以满足其发展需求，碧桂园势必 只能向二三线城市扩张，从目前其土地储备结构也可以 看出，约78%土地储备分布在二三线城市，即使占22% 的广州市场，土地也是分布在非城市中心区（番禺、增城、 南沙、花都）。
06年 153.1 39.0 114.1 138.4 14.8
• 本次IPO发行24亿H股及3.6亿股超额配股权，售价
5.38元，IPO净集资额144.25亿港元。
• 宣称，60％用作现有项目发展，30％用作收购土地 作未来开发。
财务指标－负债
5 82% 25 20
55
21 04年
长期借款 预收账款 资产负债率
324
184
85
27 61
广
佛
江
州
山
门
28 0 阳 江
133
13
48 9
韶
肇
关
庆
69 0
惠 州
64 38
长 沙
【注：据悉，广州增城凤凰城一期土地地价低到3万元/亩，而华南碧桂园的地价是 6.8万元/亩】
5.7% 3.6% 3.8% 2.3% 0.3%
22.4%
66 0
内 蒙 古 满 洲 里 市
68 0
产品－华南碧桂园
联排
独栋别墅区
小高层
单位：万平米
独栋别墅区
产品－碧桂凤凰城
联排 独栋别墅区
多层
产品－长沙威尼斯
联排
多层 独栋别墅区
产品
通过上述案例可以看出，碧桂园规划原则是按资源优 劣分配给高低端产品。品类基本无变化。
1、产品：多层洋房、小高层、联体、独栋 品类固化 超大规模集约化生产 价格低廉
• • • to be continue
• 06年中旬，出售学校业 务。
利润预测
单位：亿元
根据碧桂园招股说明书： 1、07年预计净利润约40亿元； 2、截至2007年2月28日，未经审核管理账目确认27亿元收入； 3、截至2007年2月28日，在建物业预收账款71亿元，并计划07年底确认收入； 4、其他业务（包括酒店、物业管理等）收入每年稳定在10亿元左右。
2、客户：
目标客户单一、固化 定位价格敏感群体，类似万科T1系列
3、生产、销售
“菜农式”开发模式，控制成本 低价入市，快速回款 引入国际文凭组织（IBO）成员学校，目前已有7所成员学校。
战略布局
全国项目布局
【注：已进入11个城市，其中97%已获得 土地证，3%正在办理中】
珠三角项目布局
• 05年前，碧桂园深耕珠三角。 • 06年进入长三角，并开始全国快速扩张。 • 目前选择性布局地价较低、竞争相对缓和的二三线潜力城市。
33%
51.92 5.90
05年 净利润
33% 79.41
16.73
06年 毛利率
收入
房地产开发 建筑及装饰 物业管理 酒店营运 学校营运
总计
04年
05年
06年
21.5 7.6 1.2 1.2 0.9
32.4
40.9
69.6
6.7
5.6
1.3
1.7
1.9
1.9
1.1
0.6
52 79.4
• 模式多元化，但房地产开 发主导盈利。
另外，碧桂园准确定位当地主流客户群，通过贵族学校 吸引当地望子成龙的富裕村民，并树立品牌，而低价入 市加快其销售回款速度，保持较高的资金周转率。
问题
1、根据新政说法，土地增值税清算的最后豁免期是2000 年之前。 “土地成本占售价不足10%”的碧桂园应该是清 算重点。 2、随着政府力度加大，碧桂园囤积的大量土地同样面临 土地闲置问题。 3、低地价、大规模、低售价的模式限制碧桂园只能向二 三线城市和一线城市周边地区，这些城市能否吸纳其庞 大供应量，碧桂园周转速度是否会降低。
款项 未经审核的结算收入 在建物业预售款 其他业务收入 今年预计销售并结算收入 合计
金额
27Hale Waihona Puke Baidu
71
10
52
160
28%
33%
32.40 2.37
51.92 5.90
04年
05年 销售收入
33% 79.41
16.73
06年 净利润
37% 160
40
07年 毛利率
土地储备
555
在建面积
单位：万平米 未开发面积
碧桂园分析报告
2006年4月
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
发家史 财务状况 土地储备 发展战略
发家史
1992年，碧桂园董事长杨国强与广州、香港两家开发商合作 开发顺德碧桂园。
1993年，两家合作商因国家宏观调控相继退出。同年，王志 刚加入，顺德碧桂园起死回生。
1997年，开拓香港市场。 1998年－2002年，广州几大盘相继开售。 2003年，佛山半岛碧桂园开盘。
42 0
辽 宁 沈 阳
06 乐 昌
3.8% 3.1%
8.0%
33.9%
• 截至07年3月，土地储备达1820万平 米；
1.5%
广州 韶关 内蒙古满洲里市
佛山 肇庆 江苏泰州
11.6%
江门
阳江
惠州
长沙
辽宁沈阳
乐昌
• 80%分布在广东省； • 大部分土地储备分布在二三线城市； • 价格低廉
6 23 38
83%
66
37
05年
短期借款 贸易及其他应付款
单位：亿元
90% 3
18
75
12 1
29 06年
延迟所得税负债 应付所得税
• 负债率逐年上升，长期处于高位。 • 06年总负债增长同比大幅减缓。
财务指标－盈利
• 毛利率无明显增长。 • 收入增长略有放缓。
单位：亿元
28%
32.40 2.37 04年 销售收入
2004年，江门鹤山碧桂园开售。 2005年至今，进入长沙、内蒙、江苏等地，开始全国扩张。 2006年，摇身变成外资企业。 2007年，赴香港上市。
财务指标－资产
单位：亿元
总资产 非流动资产 流动资产
总负债 净资产
04年 98.6 35.2 63.3 81.1 17.5
05年 140.3 39.7 100.6 117.0 23.2
小结
碧桂园优势为低价土地成本，而一条龙开发模式又有效 控制建安成本，并且其产品普通固化，适合快速复制。 碧桂园模式最大特点是超大规模价格低廉。要维持这种 发展模式，碧桂园只能低价获取大规模土地，一线城市 土地稀缺价格高昂，难以满足其发展需求，碧桂园势必 只能向二三线城市扩张，从目前其土地储备结构也可以 看出，约78%土地储备分布在二三线城市，即使占22% 的广州市场，土地也是分布在非城市中心区（番禺、增城、 南沙、花都）。
06年 153.1 39.0 114.1 138.4 14.8
• 本次IPO发行24亿H股及3.6亿股超额配股权，售价
5.38元，IPO净集资额144.25亿港元。
• 宣称，60％用作现有项目发展，30％用作收购土地 作未来开发。
财务指标－负债
5 82% 25 20
55
21 04年
长期借款 预收账款 资产负债率
324
184
85
27 61
广
佛
江
州
山
门
28 0 阳 江
133
13
48 9
韶
肇
关
庆
69 0
惠 州
64 38
长 沙
【注：据悉，广州增城凤凰城一期土地地价低到3万元/亩，而华南碧桂园的地价是 6.8万元/亩】
5.7% 3.6% 3.8% 2.3% 0.3%
22.4%
66 0
内 蒙 古 满 洲 里 市
68 0
产品－华南碧桂园
联排
独栋别墅区
小高层
单位：万平米
独栋别墅区
产品－碧桂凤凰城
联排 独栋别墅区
多层
产品－长沙威尼斯
联排
多层 独栋别墅区
产品
通过上述案例可以看出，碧桂园规划原则是按资源优 劣分配给高低端产品。品类基本无变化。
1、产品：多层洋房、小高层、联体、独栋 品类固化 超大规模集约化生产 价格低廉
• • • to be continue
• 06年中旬，出售学校业 务。
利润预测
单位：亿元
根据碧桂园招股说明书： 1、07年预计净利润约40亿元； 2、截至2007年2月28日，未经审核管理账目确认27亿元收入； 3、截至2007年2月28日，在建物业预收账款71亿元，并计划07年底确认收入； 4、其他业务（包括酒店、物业管理等）收入每年稳定在10亿元左右。
2、客户：
目标客户单一、固化 定位价格敏感群体，类似万科T1系列
3、生产、销售
“菜农式”开发模式，控制成本 低价入市，快速回款 引入国际文凭组织（IBO）成员学校，目前已有7所成员学校。
战略布局
全国项目布局
【注：已进入11个城市，其中97%已获得 土地证，3%正在办理中】
珠三角项目布局
• 05年前，碧桂园深耕珠三角。 • 06年进入长三角，并开始全国快速扩张。 • 目前选择性布局地价较低、竞争相对缓和的二三线潜力城市。
33%
51.92 5.90
05年 净利润
33% 79.41
16.73
06年 毛利率
收入
房地产开发 建筑及装饰 物业管理 酒店营运 学校营运
总计
04年
05年
06年
21.5 7.6 1.2 1.2 0.9
32.4
40.9
69.6
6.7
5.6
1.3
1.7
1.9
1.9
1.1
0.6
52 79.4
• 模式多元化，但房地产开 发主导盈利。
另外，碧桂园准确定位当地主流客户群，通过贵族学校 吸引当地望子成龙的富裕村民，并树立品牌，而低价入 市加快其销售回款速度，保持较高的资金周转率。
问题
1、根据新政说法，土地增值税清算的最后豁免期是2000 年之前。 “土地成本占售价不足10%”的碧桂园应该是清 算重点。 2、随着政府力度加大，碧桂园囤积的大量土地同样面临 土地闲置问题。 3、低地价、大规模、低售价的模式限制碧桂园只能向二 三线城市和一线城市周边地区，这些城市能否吸纳其庞 大供应量，碧桂园周转速度是否会降低。
款项 未经审核的结算收入 在建物业预售款 其他业务收入 今年预计销售并结算收入 合计
金额
27Hale Waihona Puke Baidu
71
10
52
160
28%
33%
32.40 2.37
51.92 5.90
04年
05年 销售收入
33% 79.41
16.73
06年 净利润
37% 160
40
07年 毛利率
土地储备
555
在建面积
单位：万平米 未开发面积
碧桂园分析报告
2006年4月
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
发家史 财务状况 土地储备 发展战略
发家史
1992年，碧桂园董事长杨国强与广州、香港两家开发商合作 开发顺德碧桂园。
1993年，两家合作商因国家宏观调控相继退出。同年，王志 刚加入，顺德碧桂园起死回生。
1997年，开拓香港市场。 1998年－2002年，广州几大盘相继开售。 2003年，佛山半岛碧桂园开盘。