西安大唐不夜城项目运营顾问报告
龙湖地产西安大唐不夜城项目广告推广策略案
在内容营销方面还有待加强，需要创作更多高质量、有价值的内 容来吸引客户。
对未来项目的展望与推广策略建议
技术创新
随着科技的发展，未来的广告推 广将更加注重数字化和智能化。 建议本项目关注新技术趋势，如 人工智能、大数据等，以提升广 告精准度和效果。
个性化营销
针对不同客户群体制定更加个性 化的营销策略，以满足其独特的 需求和期望。
项目的市场环境分析
01
西安作为中国历史文化名城，每年吸引大量游客前来旅游，为 项目的文化旅游市场提供了广阔的发展空间。
02
西安市场商业竞争激烈，大唐不夜城项目的推出将面临来自同
行业的竞争压力。
随着消费者需求的不断变化，项目需要在广告推广中精准定位
03
目标客群，提升品牌形象和市场口碑。
02
目标受众分析
广告投放计划与预算
投放计划
根据项目的进展和目标，制定合理的广告投放计划。包括投 放时间、频率、方式等，确保广告投放与项目进展保持一致 。
预算分配
根据媒介选择、组合及投放计划，合理分配广告预算。同时 ，预留一部分预算用于应对突发情况和优化广告效果。
04
广告执行与效果评估
广告执行方案与，如历史、文化、科技等，将广告创意与项目特点紧 密结合，以吸引目标受众的关注和兴趣。
广告媒介选择与组合
媒介选择
结合传统媒体和新媒体，包括电视、广播、报纸、杂志、互联网等，根据不同媒 介的特点和目标受众的喜好进行选择。
媒介组合
根据不同阶段和目标，将各种媒介进行有机组合，以达到最佳的广告效果。例如 ，通过电视广告吸引潜在客户的注意力，然后利用互联网广告进行详细介绍和互 动，最后通过报纸和杂志广告提供深度分析和报道。
【管理】曲江大唐不夜城项目策划任务书.doc
曲江大唐不夜城项目招商策划与业态运营顾问服务招标事宜一、曲江简介曲江，位于世界著名四大古都西安市东南郊，是闻名于世的汉皇家园林遗址。
她承载着厚重的历史文化,蕴藏着丰富的旅游资源,以驰名中外的大雁塔和曲江遗址为中心,规划中的曲江新区东起马鸣路；西至翠华南路、纬一街、长安南路南段；北起小寨东路、西影路；南至雁塔区南界址,与长安区接壤,规划面积为47平方公里,是西安市第四次城市总体规划中城市中心区的重要组成部分. 曲江新区的未来发展走向是建立一个以旅游为主要产业方向的新城。
曲江新区的总体规划建设，将站在城市经营的高度，以大型旅游商贸设施为主导，以保护和整合曲江历史文化资源为前提，以社会历史风貌最佳、生态环境优美、经济效益突出为原则，建设一个集旅游、休闲、教育、科技、行政、会展、购物、娱乐、居住等为一体的，面向世界、面向未来，面向大众的新型多元化旅游新城区。
我们将47平方公里的曲江新城分为：动态区、会展商务区、中密度房产区、土地储备区、森林休憩区、低密度房产区、农民安置区、产业区，我们认为：曲江的整体规划建设，必须改变传统的开发建设模式，以区域土地开发收支平衡为立足点，自建和招商并重，以自建的示范项目、形象项目带动有实力的大项目进行大规模投资，从而引领整个曲江开发建设步入良性发展的快车道。
这样曲江新区规划中许多大中型自建项目、形象项目等的全程策划工作对曲江发展大格局的形成将起到举足轻重的作用。
故此我们拟在全国乃至世界范围内对曲江新区规划中十余个大中型项目的全程策划与顾问服务进行公开招标，其中大唐不夜城项目招商策划与业态运营顾问服务更是重中之重。
二、项目简介曲江大唐不夜城，是以大雁塔为核心，总建筑约50万平方米，分八个组团，计划总投资约28亿元人民币。
将建设长2500米，宽450米，集历史街区、旅游观光和商贸、文化设施为一体的景观步行街。
该项目由日本日建公司进行概念规划设计，计划于2005年年底以前建成。
戴德梁行：西安大唐不夜城项目营销策略方案（2-2）
3、其他道具1、大唐不夜城视频DVD；2、DM单页；3、专人拜访销售问卷；4、其它。
（三）、销售控制1、控制销售数量控制销售数量是指一个项目特别是大型项目，应做好销售计划安排，推出的单位要注意协调好坏产品的比例，每一个销售阶段都必须限量发售，销售一批再补一批，在市场上营造买少见少越早购买越靓铺的气氛，避免好商铺销售完毕，留下较差的商铺，最后越卖越难卖，余下的商铺将无法再吸引投资者的目光。
销售技巧在于通过内部认购、派筹、抽签、排队等手法，制造销售现场的旺势，使消费者产生羊群心理，缩短其购买决策的过程及时间。
2、控制销售进度对于规模较大的项目，全面发售往往分阶段来完成，当前一阶段进展顺利，那后面的几期可以根据市场反应情况适度地提高售价，如果前一期就进展不利，那后面几期可根据前期销售情况调整策略，目的是要保证销售进度如期实现。
控制技巧在于销售部必须定期召开工作会议，对每一阶段进行深入总结、分析，然后根据销售效果，及时调整销售策略、推广策略。
3、控制销售现场气氛控制销售现场气氛主要是针对销售人员来开展工作，在展销会期间，销售中心应时刻保持营造旺销、热闹、活跃的场面和气氛，以促进部分还在犹豫不决的目标客户尽快做出成交决定。
主要控制工作包括：⑴销售工作有条不絮进行⑵销售人员笑脸迎客⑶销控专人负责⑷制造楼盘热销气氛4、招商的控制很多大型商场在进行推广时，大规模的招商活动与商铺销售同期进行，如以形象广告配合并举行公关活动，采用“事件营销”策略激发人气，联合行业协会举办大型招商会等吸引大型商家进驻经营，然后再租售结合，销售部分商铺，实现资金的快速回笼，为后期商场的运作提供充足的资金支持。
5、销售周期周期：根据大唐不夜城整体项目07推进展望和其对大唐不夜城所能形成的市场支持，以及A区块工程形象支持，建议将现有A地块（大唐不夜城）可销售商铺产品分阶段、批次进入销售市场，初期以小面积商铺来形成强大人气，奠定市场基础，得到市场认知；中期随着大唐不夜城的市场美誉度提高以及后续地块的概念成型，可以适度推出中度面积户型和部分大面积户型；后期将存有的最佳位置商铺和大面积商铺推向市场，形成高价位成交。
西安大唐不夜城项目整体推广策略提案报告
项目阶段推广策略
第二阶段：项目试营业推广阶段 推广目标：
通过进驻的商家和各种促销活动为推广引爆点，以“体验活动”和“促销吸引”营 造项目火爆经营和聚拢人气的目的，并进一步提升项目美誉度。 推广策略： 1、在招商方面，通过营造试营业阶段火爆经营的场面再次吸引商家的相继进驻。 2、在推广方面，主要以各种主题体验活动为宣传载体，不断引爆市场，渲染一种 火爆经营的氛围，同时以“体验活动”增强现场的感染力和客户关注度和参与度。 3、结合活动，以报纸媒体、客通、网络、户外等窄众媒体进行针对性的宣传，并 且通过成立“会员俱乐部”的形式或者一些“优惠促销活动”吸引客户到达现场。
镜，可正衣冠，明得失，察万事
大唐不夜城 唐朝宫殿建筑之形 + 现代商业体之神
形
神
唐朝宫殿建筑之形 + 现代商业之神
庄严 、威武、高大、 有距离感、静逸 仰望(敬而远)
需求、繁华、互动、
+
市场交换的享受、喧嚣 亲近（融合参与）
历史文化的厚重
现代文明的闪烁
文化冲突
形态冲突
形
神
自我诊断
断根底，知痛疾，明忌禁
用什么化解功能/形态 及不同文明的冲突？
我们的一个思考
大唐不夜城是什么？
商业中心？ 旅游场馆？ 仿古建筑群？ 现代商业体？
都不确切，我们认为：
历史之枕上的城市综合国际MALL 千年文明古城的跨时空升级之作
跨界而立 城市重生
全新城市商业概念的价值确立
西安曲江大唐不夜城文旅发展有限公司_企业报告(业主版)
西安艺界时光文化 传媒有限公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
1728.0
2023-03-28
（6）专业施工（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
大唐不夜城电影城、音乐厅地下 金润电力工程有限 车库提升工程（二次招标）中标 公司 结果公示
2023-04-11 2023-04-11
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
（4）会议、展览及相关服务（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1 TOP2
2023 年大唐不夜城新春系列活动 氛围营造项目中标结果公示
自贡惠联文化传播 有限公司
2023 年大唐不夜城新春系列活动 氛围装置提升项目中标结果公示
目标单位： 西安曲江大唐不夜城文旅发展有限公司
报告时间：
2023-09-01
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................6 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................6 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................6 三、采购供应商 .............................................................................................................................7 3.1 主要供应商分析 ................................................................................................................7 3.2 主要供应商项目 ................................................................................................................7 四、采购代理机构..........................................................................................................................8 4.1 主要代理机构分析 ............................................................................................................8 4.2 主要代理机构项目 ............................................................................................................9 五、信用风险 ...............................................................................................................................10 附录 .............................................................................................................................................10
西安大唐不夜城企划案(精)
西安·曲江【**不夜城】整合行销传播（IMC）企划案金石国际策划联盟2007-3【**不夜城】整合行销传播（IMC）企划案第 1 页目录目录 (1)前言 (4)行销传播目标 (4)第一部分曲江**不夜城项目概述 (5)一、项目概况 (6)二、A地块项目定位 (6)（一）产品功能定位： (7)（二）项目市场定位： (7)（三）项目价格定位 (7)（四）项目付款方式 (7)三、项目营销策略 (8)（一）总体营销策略 (8)（二）销售方式 (8)（三）销售时机把握 (9)【**不夜城】整合行销传播（IMC）企划案第 2 页第二部分曲江**不夜城整合推广战略 (10)一、策划总精神 (11)二、推广思路 (12)三、项目八大卖点 (12)四、推广阶段划分 (13)五、推广诉求策略 (13)（一）、诉求对象 (14)（二）、诉求策略 (14)（三）、项目形象定位 (15)（四）、前期诉求重点 (16)第三部份曲江**不夜城媒介传播企划 (17)一、媒体传播目标 (18)二、媒体策略 (18)三、媒体选择及优点 (19)四、SP活动安排建议 (20)五、开盘期间报媒计划表 (23)六、媒体排期计划及预算 (24)【**不夜城】整合行销传播（IMC）企划案第 3 页前言西安曲江**不夜城是由西安曲江**不夜城文化商业有限公司开发经营的大型商业项目，并委托金石国际策划对其项目进行广告传播的战略规划。
本企划方案结合曲江**不夜城的项目特点，旨在更加突出广告传播的目标顾客区隔性与实效性，以配合销售工作的顺利展开。
本企划案包括项目概述、整合传播战略和媒介传播企划三大部分，为全程广告传播运动提供策略上的指引。
行销传播目标●短期内树立“曲江**不夜城”在同类市场的领导品牌形象●在传播周期内使“曲江**不夜城”达到85%的销售目标●为“曲江**不夜城”确立全新的推广策略，快速打开市场局面，获取项目销售的全面成功●让“曲江**不夜城”之项目概念和独特卖点为目标顾客所认同●通过广告传播的表现激发目标顾客的购买欲望与动机●促进“曲江**不夜城”项目的成功开发与运营，带动曲江新区板块整体发展【**不夜城】整合行销传播（IMC）企划案第 4 页第一部分曲江**不夜城项目概述【**不夜城】整合行销传播（IMC）企划案第 5 页一、项目概况曲江**不夜城位于西安市城南，所处地理位置属于西安市高尚住宅区，总占地面积达1000亩，计划总投资约30亿元人民币。
龙湖地产西安大唐不夜城项目广告推广策略案
媒体投放费用：30%
03
社交媒体推广费用：15%
04
其他杂费：15%
人力资源需求
01 02 03 04
广告策划人员：3名 设计师：2名
媒体投放专员：1名 社交媒体推广专员：1名
物资资源需求
广告制作所需物资
包括摄影、摄像、设计、印刷等设备及材料
媒体投放所需物资
包括各种广告投放平台和工具
社交媒体推广所需物资
媒体渠道选择
电视媒体
选择本地收视率高的电视台，如陕西电视台、西安电视台 等，进行广告投放。
01
网络媒体
在知名社交媒体平台（如微信、微博、 抖音等）和房地产专业网站上投放广告 ，吸引更多目标客户。
02
03
户外媒体
在西安市内的重要路段和商圈设置大 型广告牌和LED显示屏，吸引广泛的路 人关注。
广告投放计划
投放时间
01
从项目启动开始，持续投放至开盘前一个月，共计三
个月。
投放频次
02 根据不同媒体渠道的受众特点，合理安排广告投放频
次，确保目标客户群体能够多次接触到广告。
投放预算
03
根据总体推广计划和预算情况，合理分配各渠道的投
放预算，确保广告推广效果的最大化。
04
实施与执行方案
广告制作与拍摄
制作广告脚本
历史底蕴的都市文化旅游目的地。
项目优势
该项目地理位置优越，紧邻大雁塔、曲江池遗址公园等著 名景点，具有较高的商业价值和旅游价值。同时，项目融
合了唐风古韵和现代元素，别具一格。
项目挑战
在市场竞争激烈的情况下，如何将项目独特性展现给更多 人，提高项目知名度和美誉度，是该项目面临的主要挑战
龙湖地产西安大唐不夜城项目广告推广策略案
对未来广告推广的展望与建议
针对本项目特点的个性化建议与方案
THANKS
谢谢您的观看
所在市场现状及特点
由于项目地处大雁塔，交通便利，且拥有时尚的商业街和丰富的文化体验，因此吸引年轻白领的关注。
目标客户群体的定位
年轻白领
大唐不夜城作为西安旅游的必去之地，吸引大量游客，尤其是国内游客。因此，项目也针对旅游人群进行推广。
旅游人群
由于项目业态丰富，且地理位置优越，因此也吸引了一部分投资者的关注。
加强项目自媒体平台的运营和维护，发布相关资讯、活动信息等，吸引关注度和互动量。
03
创意策略与实施方案
文化融入
将大唐不夜城的传统文化和龙湖地产的“善待你一生”理念相结合，以情感营销的方式吸引更多目标客户。
定位精准
针对目标客户群体，以“品质生活，龙湖相伴”为核心诉求，突出龙湖地产的品牌形象和社会责任感。
投资者
02
广告推广策略
品牌传播
利用多元化的广告形式和渠道，包括电视、网络、户外广告等，持续传播龙湖地产的品牌理念和形象，形成品牌效应。
品牌定位
通过精准的品牌定位，强调龙湖地产作为高品质、具有社会责任感的房地产企业的形象，提升消费者对品牌的认知度和好感度。
品牌活动
组织各类线上线下活动，如楼盘开放日、社区文化活动等，增强消费者对品牌的参与感和黏性。
品牌形象塑造与提升
针对西安大唐不夜城项目的特色和优势，如地理位置、人文环境、配套设施等，提炼出吸引消费者的核心卖点。
产品卖点提炼与传播
卖点提炼
通过具有吸引力和创意的广告设计和文案，将这些卖点以生动、形象的方式传达给目标消费者，激发其购买欲望。
大唐不夜城项目策划
项目总结与展望
未来，本项目将继续关注技术发展动态，不断优化服 务模式和商业模式，提高项目的影响力和竞争力
x
同时，本项目也将积极拓展市场，扩大项目覆盖面和 服务范围，为更多的老年人提供优质的养老服务
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谢谢观看
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服务难点：全方位的服务需要专业的团队支持，如何保证服务的质量和效率是 项目实施的另一个难点。解决方案是建立严格的服务流程和标准，提高服务团 队的专业素质和能力，以确保服务的质量和效率
推广难点：如何吸引更多的老年人参与项目是推广的一个难点。解决方案是通 过多种渠道进行宣传和推广，包括线上线下的宣传活动、合作伙伴的推广等， 以扩大项目的知名度和影响力
项目将聚焦于老年人的生活需求，
包括健康管理、生活照料、文化娱
乐等多个方面，通过智能设备、移
动应用等手段，为老年人提供全方
位的服务
项目特点
全方位服务：项目 将涵盖老年人的生 活各个方面，包括 健康管理、生活照 料、文化娱乐等， 以满足老年人多样 化的需求
项目介绍
智能化服务：通过引 入智能技术、物联网 、大数据等先进技术 ，实现服务的智能化 和个性化。例如，通 过智能设备监测老年 人的健康状况，通过 移动应用提供定制化 的生活服务等
社群构建：构建老 年社群，为老年人 提供互动、社交化 的生活环境
服务推广：通过 线上线下渠道， 推广项目和服务 ，吸引更多的老 年人参与
项目实施
项目实施
实施难点与解决方案
技术难点：智能化、个性化的服务需要先进的技术支持，如何保证技术的稳定 性和可靠性是项目实施的一个难点。解决方案是选择成熟的技术和设备，并进 行定制化开发，以满足项目的实际需求
全方位服务 ：提供全方 位的服务， 包括健康管 理、生活照 料、文化娱 乐等，满足 老年人的多 样化需求
大唐不夜城定位报告
市场定位策略
创新足游客的求新求奇心理。
文化传承
02
在保持传统文化特色的基础上，融入现代元素，打造独特的品
牌形象。
优质服务
03
提供专业、周到的服务，提升游客的满意度和忠诚度。
品牌形象定位
目前，大唐不夜城已经形成了较为完善的商业体系，涵盖了各种类型的商铺和娱 乐设施，满足了游客的多样化需求。
03
目标市场定位
目标客户群
01
02
03
年轻人
大唐不夜城拥有丰富的娱 乐项目和现代化的设施， 吸引年轻人前来体验和消 费。
家庭游客
大唐不夜城融合了传统文 化和现代元素，适合家庭 游客共同游玩。
商务客人
文化地标
大唐不夜城作为西安的文化地标，代表着盛唐文化和现代都市的 完美结合。
娱乐天堂
提供丰富的娱乐项目和多元化的消费体验，成为游客心目中的娱 乐天堂。
品质保证
在服务和设施方面坚持高标准，确保游客享受到高品质的旅游体 验。
04
竞争环境分析
竞争对手分析
竞争对手类型
分析大唐不夜城在市场中的竞争对手类型，如直接竞争对手、间接 竞争对手、替代品竞争对手和潜在竞争对手。
产品与服务组合策略
产品与服务互补
将产品与服务有机结合，形成互补优势，提升整体竞争力。
创新与传承结合
在传承唐朝文化的基础上，不断创新，推出具有吸引力的新产品和 服务。
个性化与标准化结合
在满足游客个性化需求的同时，制定标准化的服务流程，确保服务 质量和效率。
06
营销策略定位
价格策略
价格定位
【大唐不夜城】项目总策略报告1118精炼
4. 销售（融资）区域国际化
“中国最大的休闲文化MALL”的定位决定了其对接视野只能是放眼全球。
对此我们必须以全球化的大视野/大手笔/大思维去操作这样一个具备 国际化大区域的商业文化地产项目。
【大唐不夜城】项目总策略报告
5. 销售（融资）时间节点化 【大唐不夜城】项目体量大/投入大，却有资金压力。为实现合理 有序开发，缓解高峰期资金投入的压力，需对【大唐不夜城】项 目分步骤/按阶段进行分解开发，实现滚动发展，循环收益。 【大唐不夜城】销售（融资）时间节点以年为单位，项目分三期
入该6个项目的产权。
【大唐不夜城】项目总策略报告
（４）引入其它房地产投資者成為策略性伙伴
1.运作思路
通过出让股權或【大唐不夜城】项目部分产权的形式，与其它发展 商及企业实现共同开发，利益分享的投資方法。 1) 此方法既可引入巨额资金，更可降低公司在开发项目中需独 力承担的风险。 2) 此外，引入其它投資者，尤其是香港及海外企业，更能增加 项目知名度，发挥协同效应。
【大唐不夜城】项目总策略报告
（融资）周期安排
【大唐不夜城】项目总策略报告
以开发周期为基准的销售（融资）周期安排
1. 根据【大唐不夜城】项目三年的开发周期，将每个开发周期设定为
一年，以第一期开发作为开端，实现滚动开发，循环交叉运作，加
快资金周转效率，快速实现资金回笼。 2. 先行启动景观大道两侧物业采取项目群打包的销售融资策略。
同的商业业态定位/不同的建筑群体，采用不同的销售（融资）模
式，以多样的营销组合模式迎合与适应市场需求。
【大唐不夜城】项目总策略报告
根据目前对地块和物业所具有的形态以及后续开发所具备的特征,
【大唐不夜城】项目的销售(融资)主要选择以下主要模式：
大唐不夜城整合推广策略执行计划
大型投资机构与经营机构的商业属性
这类投资机构的商业属性 ——决定了他们所要寻找的市场投资空间及重点选择的投资类 型
1）自己 经营（建立在自己强大的市场经营经验 基础之上）。 2）委托知名管理公司经营。 3）出租、待物业升值后抛售获取利益。
分析：作为如此大的商业物业，大唐不夜城在招商推广上具有 一定的指向性，无论是哪种类型的投资机构，了解他们的商业 属性是必须的。
下一目标客户群体的新一轮工作
新的目标客户群体的细分研究/细分目的 ——可保证目标搜寻的有效性/可节省推广费 用 ——可提高招商推广的效率
首要解决问题——他们在哪里？
到哪里去寻找这群目标客户是当务之急!
之一：到沿海经济发达的地方去寻找 之二：到区域经济较发达的地方去寻找
策略说明：在到这些地区寻找这类客户之前，首要解决西 安本地市场的目标客户。
模块之二：解决本项目的推广问题。 推广对于一个大规模的旅游文化商业地产来说是重要的，
因为大唐不夜城是西安第一家、全国首家、世界唯有的旅游文化 商业城，其创新力、领先力和创造力是震撼的，同时也是需要市 场感知的，这一切，要靠更具创新意味的推广手段来推动与完成。
突破传统模式、强化执行策略
旅游文化商业市场新战略下的新营销思路
大型投资机构或经营机构的地域分布
——这些客户主要分布在深圳、温州、上海等沿海城市; ——香港、澳门、台湾等地区; ——新加坡以及菲律宾等国家的华裔机构、人士。
大唐不夜城有针对性的招商推广将重点解决大型投资机构或经营 机构搜寻目标范围问题。
大型投资机构或经营机构投资特性一
这些客户完全属于很理性的投资，他们不会为一时的 市场热潮所动，他们大多对当地政治、经济、文化比 较了解，同时他们也非常关注政府关于城市的远景规 划、招商投资政策等问题，因为这些都会影响到他们 的投资行为。
大唐不夜城市场研究报告37p
大唐不夜城市场研究报告西安凯瑞少陵塬建设发展有限公司经营销售部二0一0年四月目录1、项目概况2、项目宏观环境3、项目周围环境4、项目价值理解5、项目目标消费群6、项目定位7、项目功能规划布局8、项目业种业态9、项目业态功能布局10、项目规划建设思路11、项目招商模式12、项目产业发展模式13、项目管理机制14、项目资本运作模式15、项目商业价值链模式16、项目文化艺术模式17、项目开发运作模式18、项目合作方式19、项目地块发展商20、项目开发商背景资料大唐不夜城市场研究报告曲江大略（摘自段先念副市长在全省旅游工作会议上的讲话）一）、以盛唐文化为主题，打造中国西部第一文化品牌1、专业合作，战略先行。
邀请国际、国内知名的专家学者、权威人士和专业机构汇聚曲江，共谋曲江发展大计，共绘曲江蓝图。
王志刚工作室、广州TUT策划公司、北京大学旅游研究中心等机构先后参与总体策划和项目策划；黄福厢、张锦秋、朱自煊、陈久昆、吴为廉、韩骥等知名专家参与或承担规划设计工作。
使曲江的策划、规划从一开始就处于一个很高的起点之上。
2、板块联动、项目集群和文化体系构建。
在集思广益、科学论证的基础上，制定了曲江的旅游总体定位，而构建文化体系，则是提升和促进景区快速发展的最有效途径。
植根于陕西、西安极其深厚的文化与旅游资源，大唐芙蓉园与毗邻的雁塔广场、大唐不夜城三园拱卫，共铸盛景。
其中，雁塔南、北广场定位为唐文化、佛文化，雁塔西苑定位为陕西民俗大观园，雁塔东苑定位为陕西戏曲大观园，春晓园定位为陕西文学艺术大观园，唐城墙遗址公园定位为“丝绸之路”雕塑园，大唐不夜城定位为中国第一个最大的文化MALL。
上述文化项目于大唐芙蓉园在文化体系上交相辉映，浑然一体，共同构筑起了一个承古开新的文化大格局。
二、高起点、高标准、努力塑造“大唐圣境”“大雁塔北广场”、“曲江海洋科普世界”、“大唐芙蓉园”、“大唐不夜城”、“唐城墙遗址文化公园”等重大项目，吸纳了诸多国际、国内一流的规划、建筑、园林和艺术大师或机构，直接参与规划和建设工作，创新出了一批理念超前、功能和审美相得益彰的精品工程，成绩斐然，举世瞩目。
项目简介资料5-大唐不夜城定位分析
体中有消费空间，但从整个西安市而言，钟楼商圈仍然几乎是零售类消费唯一的选择，
这种局面在一定时期内仍会继续保持，即其他新兴的商圈仅能在一定范围内与钟楼商
圈进行直接的、全方位的竞争
2021/3/27
CHENLI
11
阶段小结：
曲江拥有优越的自然资源和完备的城市基础配套设施，也正是由于这个原因，曲江成为了 西安房地产市场的领头羊，众多大型公共设施和文化休闲项目让曲江的居住环境锦上添花， 但是曲江区域的商业设施明显滞后于城市发展的进程，缺乏商业活力的曲江将极大影响其 在未来城市格局中的地位，这也就给位于大唐不夜城A地块的本案提出了艰巨的任务与使命， 我们有条件也应该成为曲江新区商业的龙头，承担起引领整个曲江新区向新城市商业中心 迈进的重担。
13
项目战略发展方向
2021/3/27
CHENLI
14
项目战略发展方向
对于本案来说，城市传统核心商业区的地位难以撼动，各区域 商业自成一体。打破现有的传统商业形式，引导消费观念的升 级，引入新商业模式，发展“体验式购物”、“家庭一站式购 物”，将成为本案成功的机会点
2021/3/27
CHENLI
CHENLI
8
2021/3/27
曲江在城市中的位置关系
曲江新区位于西安城区东南部，是西安政府确 立的“四区二基地”的重要组成部分
大 唐 不 夜 城
CHENLI
9
曲江区域现状的几点总结：
1. 西安城市中最宜居的区域之一
2. 拥有近期500万平方米，远期1000万平方米以上的住宅量，但是常驻人口尚处在 导入阶段
业态布局建议
业态 餐饮 酒吧 甜品/面包
目标商家举例
2021/3/27
西安某地产项目全程运营报告
西安某地产项目全程运营报告西安某地产项目全程运营报告一、项目简介西安某地产项目是由公司于201X年开始策划和开发的大型综合地产项目，位于西安市某区域，总占地面积约XXX亩，总建筑面积约XXX万平方米。
本项目主要涵盖住宅、商业、办公和公共服务设施四大类别，旨在打造现代化、高品质的城市综合体。
二、项目策划和开发阶段1. 立项策划：在项目前期，公司组建了专业的策划团队，进行市场调研和分析。
通过全面了解当地市场需求和发展趋势，我们制定了具体项目目标和发展方向。
2. 地产开发：项目开发包括项目规划、设计、施工和交付等各个阶段。
我们积极寻找合适的土地，投入大量资金进行开发与建设，并严格按照要求推进工程进度。
3. 销售与推广：为了提高项目的知名度和销售情况，我们组织了一系列的销售与推广活动，包括项目大型开盘仪式、户型展示会、广告宣传等，以吸引客户关注和购买。
三、项目运营阶段1. 物业管理：项目运营后，我们成立了专门的物业管理团队，全面负责小区的维护、保洁、安全和公共设施的管理。
同时，我们与合作物业管理公司合作，提供更专业的服务。
2. 商业运营：项目内的商业部分租赁给不同的商家，我们积极与商家合作，提供优惠政策和品牌支持，帮助商家提高业绩。
同时，我们不断更新商业业态，吸引更多的顾客，提升商业运营水平。
3. 社区服务：为了提供更便利和舒适的居住环境，我们提供全方位的社区服务，包括儿童教育、健康医疗、休闲娱乐等。
我们与当地的教育和医疗机构合作，提供高质量的服务。
4. 活动组织：项目经常组织丰富多彩的社区活动，包括节日庆典、亲子活动、艺术展览等。
这不仅增加了业主的居住满意度，也促进了业主之间的交流和社区氛围的形成。
四、项目运营成果1. 销售业绩：经过多年的努力，项目的销售业绩持续增长。
截至目前，已售出住宅约XXX套，商业部分租赁率达到XX%。
2. 客户满意度：我们重视客户的需求和反馈，通过不断优化服务和管理，提高了客户满意度。
商业项目调研报告
动线外部图动线
次出入口
次出入口
突破百货商店大空间购物的传统模式，用
主出入口 中央广场、下沉横街、室外步行街、中庭
空间将室内外商业空间有机的组合起来，
即提升楼层的商业价值，又使整个建筑群
体更为统一。
在西北角项目主要入口处，与东北角活动广场，将穿
餐饮娱乐占比42.69％； 生活配套占比1.62％； 零售占比17.36。
餐饮 娱乐
生活
42.69%
配套
零售
主力 店
1.62%
招商策略
策略：
先确定主力店，再全面招商
具体措施：
租金： 一层 300元/㎡ 二层 180元/㎡ 三层 140元/㎡ 主力店 50元/㎡ 经营方式：租赁
租户品牌特点：
主出入口
过基地的东西向道路下沉为半地下横街，激活了地下 一层，使地上、地下融为一体。
项目中心建有一个巨大的中央庭院式广场，形成整个
项目聚集人气的商业中心，带动地上、地下的商业互
动，提升总体的商业价值。
项目东侧设有一条步行街贯穿南北，南部餐饮区设大
主出入口
型中庭空间集中围合布置
建筑造型借鉴秦汉建筑风格，“组合式”坡屋面与周
3Fl4F
G 1F
休闲餐饮 2F3F4F 餐饮美食
F 餐饮美食 2Fl3F 宝迪名品、汽车展示店1F 东方斯卡拉 -1Fl4F
五大功能： 1.休闲娱乐功能 3.现代创意艺术功能
2.美食文化功能 4.时尚购物功能
-1F项商目平业面规划
街铺
玉器
自由自在 电玩城
街铺
A区：世纪金花（女装、女鞋、女包、 英式下午茶、冰激凌、皮具养护、美甲） B/C/D区：自由自在电玩城、手工艺品、 玉器 E区：快乐仙小吃城 F区：东方斯卡拉演艺场 G区：街铺（珠宝）
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西安大唐不夜城项目运营顾问报告 January 2007
目录
一、 西安市经济及社会概况 ........................................................................................... 4 （一）、西安市概况 ........................................................................................................... 4 （二）、西安市社会经济概况 ........................................................................................... 5 （三）、西安市宏观经济分析 ........................................................................................... 8 二、西安市零售业市场分析 ............................................................................................... 9 （一）、西安市商业市场分析 ........................................................................................... 9 （二）、西安商圈分析 ..................................................................................................... 15 （三）、西安商业市场特点 ............................................................................................. 24 （四）、零售业市场分析总结 ......................................................................................... 27 三、房地产市场分析 ......................................................................................................... 28 （一）、商业地产市场特征 ............................................................................................. 28 （二）、写字楼市场特征 ................................................................................................. 31 （三）、酒店市场特征 ..................................................................................................... 36 （四）、西安房地产市场分析 ......................................................................................... 39 四、区域竞争项目分析 ..................................................................................................... 41 （一）、慈恩镇 ................................................................................................................. 41 （二）、曲江芙蓉坊 ......................................................................................................... 43 （三）、秦汉唐国际文化商业广场.................................................................................. 45 （四）、雁塔文化新天地 ................................................................................................. 47 （五）、竞争项目分析总结 ............................................................................................. 49 五、消费者及小投资客户问卷研究与分析 ..................................................................... 50 （一）、调研背景及目的 ................................................................................................. 50 （二）、调查方法 ............................................................................................................. 50 （三）、访问地点及数量 ................................................................................................. 50 （四）、消费者市场调查 ................................................................................................. 51 （五）、商户市场调研 ..................................................................................................... 55 （六）、问卷调查分析总结 ............................................................................................. 58 六、商户及投资者市场访谈 ............................................................................................. 59 （一）、商户及投资者市场访谈内容.............................................................................. 59 （二）、商户及投资者市场访谈总结.............................................................................. 64
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西安大唐不夜城项目运营顾问报告 January 2007
七、项目 SWOT 分析 ....................................................................................................... 65 （一）、项目的基本情况 ................................................................................................. 65 （二）、项目优势分析 ..................................................................................................... 66 （三）、项目劣势分析 ..................................................................................................... 67 （四）、项目机会分析 ..................................................................................................... 68 （五）、项目威胁分析 ..................................................................................................... 70 （六）、项目劣势及威胁的规避...................................................................................... 71 八、项目整体市场定位 ..................................................................................................... 73 （一）、对大唐不夜城项目地位的理解.......................................................................... 73 （二）、大唐不夜城项目整体市场定位.......................................................................... 74 （三）、大唐不夜城项目定位操作要点提示.................................................................. 95 （四）、大唐不夜城项目业态规划.................................................................................. 97 （五）、大唐不夜城项目整体定位思路架构图............................................................ 105 九、 A 地块市场定位........................................................................................................ 106 （一）、客户群分类研究 ............................................................................................... 106 （二）、A 地块功能规划设计建议 ................................................................................ 110 （三）、A 地块商业业态规划 ........................................................................................ 119 （四）、A 地块各业态推广主题设计 ............................................................................ 141 （五）、A 地块定位操作要点提示 ................................................................................ 143 （六）、A 地块交通组织设计的建议 ............................................................................ 146 （七）、建筑设计的建议 ............................................................................................... 150 结束语 ............................................................................................................................... 153