深入探讨酒店式公寓市场

深入探讨酒店式公寓市

场

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酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析此类产品市场、及前景……

摩登时代的精致住家

武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。

江汉路１２６号，一栋共２６层总高度近百米的高层建筑正在建设之中。

或许是特殊的地理位置使然，在营销推广过程中，该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。

最终，找到了一个似乎更好面向市场的方式——酒店式套房公寓。

在总计２６层的建筑中，物业类型进行了这样的安排：大楼1-8层为商场，9层为设备层；10-22层为酒店式套房公寓，23-24层为复式楼。

广告上宣称：台北之星，酒店式公寓，摩登精致住家。

2000年的武汉房地产还处于懵懂之中。酒店式公寓的概念无疑过于先行。

酒店式公寓是什么介于酒店和住宅之间。

解释仍旧含糊。

不过关于其用途和购买的价值，台北之星却阐述的比较清晰：

1、日常接待用——房型设计标准为酒店式套房，其厨、厕齐备，交通方便，环境一流，非常适合单位接待用。不但省下一笔招待费，同时还可增值。

2、办事处、分公司——首付3万，月付800元，买比租更划算。

3、作单身公寓——面积适中，总价不高，交通方便，安全舒适。

4、最佳投资工具——武汉市流动常住人口达200万，长期停留酒店房价太高，不划算；长期租房，不方便；"台北之星"的定位，正好介于酒店与租房之间，是您最佳投资工具。

显然，酒店式公寓作为新型房产投资和消费模式的主要产品属性被放到了最后。而且目标消费群体圈定的过于宽泛，且不说流动常住人口是否是酒店的长期客户，仅就长期租房的不便利和进行酒店投资的必要性来说，也没有太大的关联。

虽然借用了酒店式公寓的概念，但台北之星并非严格意义上的酒店式服务公寓。

首先，酒店式服务公寓房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。简义上说，需要具备基本的精装修标准。

而据亿房网2000年的个盘档案显示：台北之星当时仅对厨、卫进行了基本装修。与酒店相类似的是使用了中央空调和变频供水。

其次，物业管理应该由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。当时台北之星物业管理费定在元／平方米，配套管理费5000元。有趣的是，台北之星的物业管理公司广州佳音在物业管理的领域资历尚浅，并没有其它代理的个案。对于酒店式公寓而言，当然是十分欠缺的。

不过，在台北之星的定位上，却涉及了酒店式公寓的多种类型：

1、日常接待用——商务类酒店式公寓

2、办事处、分公司——酒店式行政公寓

3、作单身公寓——公寓式酒店

4、最佳投资工具——产权式酒店

目前武汉市场上尚未形成如此丰富的酒店式公寓产品类型。

而且，在户型配比上，台北之星全部规划为“套房”，这也和武汉后期出现的酒店式公寓以“单间”为主不同。

户型配比如下：

凭借优越的商业地段，经历了３年的销售周期，台北之星１０－２２层的酒店式公寓部分在２００３年９月结束销售，而23-24层的复式楼部分持续用了五年时间才得以消化。

根据亿房个盘档案，台北之星的价格经历了如下的变化：

目前，台北之星５２平方米一室一厅（精装修）的租金在１６００元／平方米左右。

台北之星结束销售的２００３年，汉飞.青年城开始发售，其营销模式对后来的武汉酒店式公寓产生了深远的影响。

炒房时代

2003年，武汉的房产投资初露苗头。

武昌的鹏程时代、汉口的天下.城市星座均推出30—50平方米的小套户型。

鹏程时代的小套标间在29平方米左右，稍大的翡翠座客卧房分开，基本已具备酒店式公寓的产品雏形。

当时两者单价均高出周边楼盘300—500元/平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。

销售顺风顺水，而购买此类住宅的的确不少是握有余钱准备转而租赁的房东。不乏已购买二、三套住宅的投资者。这批早期的房产掘金者或多或少并没有预期到2004年武汉房产的极度升值，以租养贷，找一个好地段，每月均有稳定的收益，就已足够。

早期武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。

东风悄悄来临时，外地代理商抓住了先机。

何况来自于对酒店式公寓已运作相当成熟的上海。

天时、地利、人和，汉飞.青年城适逢其会。

汉飞.青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。它将这种新概念诠释的十分直白：

1、100%得房率

2、买平方得立方

3、买房送装修

4、七大类酒店式物业管理服务

5、用租房的钱买房，17%的年收益

汉飞.青年城将酒店式公寓描述成一种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品，它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的样板房，将所有装修样才进行展示：“买什么得什么，买什么送什么。”后期17%的年收益，一一用表格形式算好，武汉人第一次领略到买一套房子还可以送这么多东西，也第一次领略到买房子可以如此时髦。

因此，汉飞.青年城依然非严格意义的酒店式公寓，而是精装修公寓。

前期（开盘前一个月，不能参观样板房，此时楼房以套（12-20万/套）卖。开盘后：看楼通道包装：红地毯，样板间有各种装修材料的具体产地、品牌标识。外立面广告+报纸广告（在长江和楚天发布连续四个整版的广告），交纳定金用户可获得抵值VIP卡。

这就是汉飞.青年城的营销节奏。

在房型上面标准层米，挑高米（内复式型双层），当然在收房后，消费者才发现物业出现的种种弊端，过少的电梯，过高的容积率、过窄的通道，过低的层高，还有过少的车位。

汉飞青年城2003年底主体结构封顶，2004年6月毛坯交房，2004年10月精装修交房。