不动产经营租赁增值税-税额计算与纳税申报(老会计人的经验)
2024年16号公告纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法
《2024年第16号公告》是中国财政部和国家税务总局联合发布的公告，公告的内容是有关纳税人提供不动产经营租赁服务的增值税征收管理
暂行办法。
该公告自2024年9月1日起施行。
该办法的发布主要是为了进一步规范和完善不动产经营租赁服务的增
值税征收管理，保障税收的合理征收。
该办法主要包括以下几方面的内容：首先，该办法对纳税人的范围进行了明确。
办法规定了哪些单位和个
人可以纳入不动产经营租赁服务的增值税征收管理范围，主要包括不动产
出租人、房地产开发企业、房地产中介机构等。
其次，办法对不动产经营租赁服务的计税依据进行了明确。
办法规定
计税依据是不动产出租人取得的租金收入，同时也规定了一些准则和方法，确定如何计算和核定租金收入。
再次，办法对不动产经营租赁服务的税率和征收方式进行了规定。
办
法规定了税率，根据不同的租赁对象和不同的情形，确定了不同的税率和
税率的计算办法。
同时，办法也规定了纳税申报、缴纳税款和办理税务登
记等具体的征收方式。
最后，办法还对不动产经营租赁服务的管理和审查进行了明确。
办法
规定了纳税人应履行的申报和报告义务，还规定了税务机关的监督检查和
税务审查的程序和要求。
总之，《2024年第16号公告》的发布对于规范和完善不动产经营租
赁服务的增值税征收管理是非常重要的。
通过明确纳税人范围、计税依据、税率和征收方式，有效地提高了税收征收的透明度和公平性，帮助税务机
关更好地履行监管职责，保障税收的合理征收。
这对于促进不动产经营租
赁服务的健康发展和推动经济的可持续发展具有重要意义。
经营租赁服务缴纳增值税内容是什么
经营租赁服务缴纳增值税内容是什么增值税税率就是增值税税额占货物或应税劳务销售额的比率，是计算货物或应税劳务增值税税额的尺度。
下面让店铺来告诉你关于经营租赁服务缴纳增值税内容，希望能帮到你。
经营租赁服务缴纳增值税1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
其中，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
其中，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
3、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
增值税的定义增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。
增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。
增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。
进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。
增值税的主要类型根据对外购固定资产所含税金扣除方式的不同，增值税可以分为：生产型增值税：生产型增值税指在征收增值税时，只能扣除属于非固定资产项目的那部分生产资料的税款，不允许扣除固定资产价值中所含有的税款。
不动产经营租赁涉及什么税
不动产经营租赁涉及什么税不动产经营租赁涉及什么税随着不动产市场的发展，不动产经营租赁成为了一种常见的商业活动。
不动产经营租赁涉及到诸多税收问题，包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。
本文将从法律专家的角度，列出6个标题分别对这些税收问题进行分析。
一、增值税不动产经营租赁属于服务业范畴，按照现行规定，增值税税率为11%，但是在国家有关政策法规的规定下，规定不动产租赁税率为3%，可以对增值税进行减免。
同时，根据国家有关规定，不动产租赁服务的增值税可以抵扣，抵扣时应注意不动产租赁专用发票的使用。
二、企业所得税对于不动产经营租赁企业来说，企业所得税是不可避免的税种。
企业所得税缴纳的税率是25%，但是对于符合条件的企业，可以享受税收优惠政策。
例如，对于从事房地产开发的企业，其净利润可以按照25%的税率计征企业所得税，但是可以减按照15%计算。
对于其他符合条件的企业，也可以根据相关规定享受税收优惠政策。
三、个人所得税不动产经营租赁涉及到个人所得税，出租不动产的自然人应当依法缴纳个人所得税。
个人所得税的应税所得为租金收入，应该根据税收部门的要求自行申报并缴纳。
对于不动产经营租赁企业，也应当在向个人支付租金时代扣代缴个人所得税。
四、房产税房产税是地方税种，目前仍然在试点阶段。
根据规定，房产税的征收对象首先是家庭住房，而对于出租的不动产，应当依法纳税。
房产税的计算方法为租赁收入×房产税税率。
房产税的税率根据不同地区的政策而有所不同。
五、城镇土地使用税城镇土地使用税是指在城镇土地上取得经济利益的单位和个人应当缴纳的税款。
对于不动产经营租赁企业来说，如果使用了城镇土地，应当按照规定缴纳城镇土地使用税。
税率为土地出租收入的5%。
六、其他税费除了以上几种税种外，不动产经营租赁还涉及到水、电、燃气等公共事业费用的缴纳。
这些费用应当按照实际使用情况进行支付。
案例分析某公司在北京租赁了一栋写字楼，租金为每月20万元。
房屋租赁增值税计算
房屋租赁增值税计算[房屋租赁增值税计算的方法]房屋租赁增值税计算房屋租赁税率1、房产税按《房产税暂行条例》规定，拥有房屋产权的个人出租房屋，应按租金收入的12%在出租房产之次月起缴纳房产税。
对私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂免缴纳房产税和城镇土地使用税2、城镇土地使用税拥有房屋产权的个人，出租的房屋位于城镇土地使用税开征范围内，应按房屋土地(含出租的院落占地)面积，依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
根据国税发〔〕89号文件的规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税3、营业税个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税，个人出租房屋月收入在以下的免征营业税。
4、城建税和教育费额外个人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税额为计税依据，按适用比率缴纳。
前面已提到，教育费附加为3%，城建税按纳税人所在地区的不同分为7%、5%、1%。
5、印花税个人出租自有房屋，凡用于生产经营口的，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所确定租赁金额的千分之一贴花，税额不足1元的，按1元贴花。
6、个人所得税个人出租房屋，月租金收入在元以下的，应按月租金收入扣除元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;月收入在以上的，应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，计税税率均为20%。
房屋租赁注意事项一、法律依据目前规范房屋租赁的法律法规主要存有：《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等。
二、房屋租赁过程中应当注意的事项(一)确认房屋若想租赁，存有以下情况的房屋无法租赁：1、未依法取得房屋所有权证的。
2、司法机关和行政机关依法判决、同意扣押或者以其他形式管制房产权利的。
3、共有房屋未取得共有人同意的。
4、权属存有争议的。
5、属于违法建筑的。
6、不合乎安全标准的。
7、已抵押、未经抵押权人同意的。
营改增讲解不动产经营租赁服务
营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）一、纳税人自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。
注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。
注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。
三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。
小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。
注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
四、计税方法(一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
(二)一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元(含税)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
2020税务师《涉税服务实务》主观题背诵知识点
第 1页
2020 年税务师考试辅导 涉税服务实务
取得的扣税凭证
用途
可抵进项
生产或加工 13％税率货物 海关进口增值税专用缴
扣税凭证上注明的增值税额 ＋1％
款书、9％专票
用于生产或提供 9％、6％等税率货物、 扣税凭证上注明的增值税额
账务处理：
借：应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：应交税费—待抵扣进项税额
（2）可在 4 月份所属期转入，也可在以后月份所属期转入，但需要一次性全部转入；
（3）2019 年 4 月 1 日以后一次性转入的待抵扣部分的不动产进项税额，可以按规定享受加
计抵减和增量留抵退税。
全额抵扣 VS 按比例抵扣
用于一般计税项目
款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
留抵退税的账务处理
取得退还的留抵税额时，借记“银行存款”科目，贷记“应交税费— 应交增值税（进
项税额转出）”科目。
留抵退税对城建、教育费附加、地方教育附加计税（征）依据的影响
对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教
服务
生产或加工 13％税率货物 农产品销售发票或收购
买价×（9％+1％）
发票、3％专票
用于生产或提供 9％、6％等税率货物、 金额×9％
服务
（3）农产品核定扣除办法进项税额抵扣
类型
当期允许抵扣农产品增值税进项税额
当期农产品耗用数量×农产品平均购买单价×扣除率/（1＋扣除率）
投入产出法
扣除率为销售货物的适用税率 当期农产品耗用数量＝当期销售货物数量（不含采购除农产品以外的半成
房屋出租税务申报操作指南
房屋出租税务申报操作指南房屋出租是很多人的一种投资方式，不仅可以获取稳定的租金收入，还可以享受税收优惠。
然而，对于新手来说，房屋出租税务申报可能显得有些复杂。
因此，本篇文章将为您提供房屋出租税务申报的操作指南，帮助您准确、合规地进行申报。
一、税务登记在开始房屋出租活动之前，您需要前往当地税务机关进行税务登记。
在登记时，您需要提供相关的材料，包括个人身份证明、房屋所有权证、租赁合同等。
税务机关将会为您分配一个纳税识别号（或统一社会信用代码），以便您进行后续的税务申报。
二、租金收入的纳税义务房屋出租的租金收入是应纳税收入。
按照我国税法规定，您需要根据实际情况选择适用的计税方式，包括应税所得率和租金收入额两种方式。
应税所得率是指按照一定比例计算税务应纳税所得额；租金收入额即为实际收到的租金金额。
三、税金的计算根据不同的计税方式，税金的计算方式也不同。
对于应税所得率方式，您需要首先计算租金收入额，然后乘以适用的应税所得率，得到应纳税所得额。
最后，将应纳税所得额乘以适用的税率，得出需要缴纳的税金。
四、税务申报房屋出租税务申报一般为月度申报。
经过计算后，您需要在每月的指定时间内，前往税务机关或者通过在线平台进行申报。
同时，您还需要缴纳相应的税金。
五、税务记录和凭证为了确保申报税务的准确性和合规性，您需要保留相关的税务记录和凭证。
这包括租赁合同、租金收据、发票等。
这些凭证将在税务机关进行核验时提供依据，并且在需要时能够提供给税务机关进行进一步调查。
六、税务优惠政策需要注意的是，房屋出租也可以享受一些税务优惠政策。
比如，对于个人出租的住房，租金收入在800元以下的部分可免征个人所得税。
另外，一些地方还会为房屋出租人提供一定的税收减免政策，例如房屋出租所得免征增值税等。
您可以咨询当地税务机关或者查阅相关的法律法规，了解更多的优惠政策内容。
总结：房屋出租税务申报是房东们必须面对的一项任务，但只要掌握了操作指南，就能准确、合规地进行申报。
不动产租赁增值税税率
不动产租赁增值税税率个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告年第16号)、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告年第23号)及现行增值税有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条个人以经营出租方式租赁其获得的不动产(以下缩写私房租赁)，适用于本办法。
个人仅指除个体工商户以外的其他个人。
获得的不动产，包含以轻易出售、拒绝接受捐献、自建好以及抵债等各种形式获得的不动产。
第三条私房出租，按照以下公式计算应纳税款：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%第四条私房出租，出租方可向不动产所在地的委托代征点申请代开增值税发票，委托代征点无法代开增值税专用发票的，出租方可向不动产所在地主管税务机关申请代开。
承租方为个人的，出租方严禁提出申请银行专用增值税专用发票。
委托代征点是指受税务机关委托并签订委托征管协议的单位。
第五条个人租赁不动产获得的月租金总收入总计不少于3万元的，可以享用小微企业减免增值税优惠政策;实行预收款形式的，可以在预收款租赁期内平均值分摊，分摊后的月租金总收入总计不少于3万元的，可以享用小微企业减免增值税优惠政策。
享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。
第六条个人获得私房租赁总收入向不动产所在地主管税务机关或委托代征点提出申请银行专用增值税发票时，应当提供更多以下材料：(一)《代开增值税发票申请表》;(二)不动产产权证明或商品房预售合约、房地产买卖合同Paulhaguet证明不动产权属的复印件(首次办理时提供更多);(三)出租方身份证件原件及复印件;(四)私房租赁合约原件及复印件(首次办理时提供更多);(五)出租方委托代理人申报的，应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件;(六)承租方为个人的，提供更多个人身份证复印件;承租方为单位的，提供更多税务登记证或社会信用登记证(三证合一)复印件(首次办理时提供更多)。
一般纳税人提供有形动产租赁可选择简易计税方法缴纳增值税(老会计人的经验)
一般纳税人提供有形动产租赁可选择简易计税方法缴纳增值税（老会计人的经验）编者按：在实务中，常有各种租赁行为的发生，大家比较熟悉不动产租赁如何缴纳增值税，但对动产租赁的特殊情形如何缴纳增值税比较陌生。
本文试与大家探讨，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
案例概况吉祥博物馆有限公司是增值税一般纳税人，2017年7月10日将其1999年9月9日收藏多年的镇馆之宝某书画珍品出租给成都某著名五星级酒店展览，期限3个月，租金36万元。
请问吉祥博物馆有限公司缴纳增值税？税务分析一、政策依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。
二、税务分析《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税：1.公共交通运输服务。
公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。
班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输服务。
2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。
动漫企业和自主开发、生产动漫产品的认定标准和认定程序，按照《文化部财政部国家税务总局关于印发的通知》(文市发〔2008〕51号)的规定执行。
3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。
4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。
5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。
根据以上规定：一般纳税人以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物，提供的经营租赁服务，可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。
不动产融资租赁增值税纳税申报流程是怎样的
不动产融资租赁增值税纳税申报流程是怎样的不动产融资租赁增值税纳税申报流程是怎样的，下面店铺为你分享更加详细的报税内容。
报税流程：1、地税申报的税金有：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、车船使用税。
(1)每月7号前，申报个人所得税。
(2)每月15号前，申报营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加。
(3)印花税，年底时申报一次(全年的)。
(4)房产税、土地使用税，每年4月15号前、10月15号前申报。
但是，各地税务要求不一样，按照单位主管税务局要求的期限进行申报。
(5)车船使用税，每年4月份申报缴纳。
各地税务要求也不一样，按照单位主管税务局要求的期限进行申报。
(6)如果没有发生税金，也要按时进行零申报。
(7)纳税申报方式：网上申报和上门申报。
如果网上申报，直接登陆当地地税局网站，进入纳税申报系统，输入税务代码、密码后进行申报就行了。
如果是上门申报，填写纳税申报表，报送主管税务局就行了。
2、国税申报的税金主要有：增值税、所得税。
(1)每月15号前申报增值税。
(2)每季度末下月的15号前申报所得税。
(3)国税纳税申报比较复杂，需要安装网上纳税申报系统，一般国税都要对申报单位进行培训的。
抄税报税流程：一、抄税抄税就是把当月开出的发票全部记入发票IC卡，然后报税务部门读入他们的电脑以此做为你们单位计算税额的依据。
一般抄了税才能报税的，而且抄过税后才能开具下个月发票的，就相当于是一个月的开出销项税结清一下。
抄税和报税是两个流程，统称为抄报税：IC卡是购发票、开发票和抄税用的。
1、购发票时，持IC卡和发票准购证去税务局办理，购买回来后，将IC卡插入读卡器中，读入到防伪税控开票软件中，用以开具发票时所用。
2、开发票时，首先将IC卡插入读卡器，然后进入开票系统中进行开具发票的操作(怎样开发票，你一定会吧?就不详细说明了)，需要注意的是，电子版的发票与打印的发票用纸必须是同一张发票。
适用简易计税方法,减按3%的征收率征收增值税和依照3%征收率,减按2%征收增值税的区别(老会计人的经验)
适用简易计税方法，减按3%的征收率征收增值税和依照3%征收率，减按2%征收增值税的区别（老会计人的经验）增值税计算的两个特殊规定★一、根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)和《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）规定，自2014年7月1日起，纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：1.一般纳税人销售自己使用过的属于《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。
2.小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。
备注：此文件中关于小规模纳税人销售自己使用过的固定资产的规定，是有问题，应该修正为：按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税（具体请参考本人公众号文章《财政部、国家税务总局：这个文件的错误表述已经持续18年了！》）。
★二、根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号文）附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第九条“不动产经营租赁的规定”：2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
我们关注到，上述两个规定中出现了两个不同的概念：1、按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税；2、选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
这两个规定有什么不同？分别应该如何进行增值税的核算与申报？依照3%的征收率减按2%征收增值税“按照简易计税办法依照3%征收率减按2%征收增值税”，是税法对于企业处置使用过的部分固定资产的优惠政策。
案例：某企业处置2013年5月份购买的小轿车（纳税人2013年8月1日前购买的小轿车不得计算抵扣增值税），取得处置收入10300元。
纳税人在按照此政策进行增值税的核算时，会计分录如下：1、按照3%的征收率计算增值税：借：货币资金（应收账款）10300贷：固定资产清理10000应交税费简易计税3002、减按2%征收增值税，会计分录如下：借：应交税费应交增值税（减免税款）100贷：营业外收入免税收入100（小规模纳税人，会计科目为：应交税费-应交增值税）我们关注到，按照此证策规定，企业的固定资产的处置收入以及增值税，都是按照征收率3%计算，在实际缴纳时，给与1%的税收减免，减免部分计入营业外收入。
不动产的租赁税率及账务处理（含案例）
不动产的租赁税率及账务处理（含案例）不动产租赁定义不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。
判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。
典型的不动产租赁1.房屋租赁，属于最典型的不动产租赁。
2.物业企业收取的场地使用费，不同于物业管理费用，实质上还是在一段期间内，将土地使用权出租给其他单位，属于不动产租赁。
3.电梯间的广告收入，虽然电梯在使用期间在上下移动，但因为电梯通常作为定制化的大型设备，整体不可移动，移动后会引起性质形状的改变，故电梯间广告收入属于不动产租赁。
典型像是不动产但属于动产租赁的租赁的是设备架，是典型的动产租赁。
虽然设备架使用期间是固定不动的，但是设备架是可拆卸的且拆卸后重新安装后可以正常使用，属于动产租赁。
1不动产租赁分录1.收到租赁费用（多个月租金）① 一般纳税人（一般计税法）借：银行存款贷：其他业务收入（当月租金）合同负债（以后月份租金）应交税费——应交增值税(销项税额)② 一般纳税人（简易计税法）借：银行存款贷：其他业务收入（当月租金）合同负债（以后月份租金，无以后月份租金则去除此项）应交税费—简易计税同时计提税金及附加借：税金及附加贷：应交税费—应交城市维护建设税—应交教育费附加—应交地方教育费附加ps：附加税以简易计税税额为依据×对应税率。
③ 小规模纳税人借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税PS：小规模一般账务简单，按道理，跨年的租金是要做合同负债的，但实操过程中，除非当年触发企业所得税，否则就怎么记账方便怎么登记。
月底计提税金及附加借：税金及附加贷：应交税费—应交城市维护建设税—应交教育费附加—应交地方教育费附加2.每月末确认收入借：合同负债（平坦至每月的租金）贷：其他业务收入3.收到押金借：银行存款/现金贷：其他应付款—XX公司4.出租不动产折旧借：其他业务成本贷：累计折旧5.出租不动产出现损坏① 我方承担维修费借：管理费用—维修费贷：银行存款② 承租方承担维修费借：其他应收款—XX公司贷：银行存款③ 收回维修费借：银行存款贷：其他应收款—XX公司6.对方违约扣除押金借：营业外收入—违约金贷：其他应付款——xx公司2不动产租赁税率3不动产出租涉税案例业务描述：假设不动产所在地与机构所在地一致业务一：2016年5月出租2015年12月取得的一栋商铺，取得2016年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。
房屋租赁增值税怎么计算
房屋租赁增值税怎么计算房屋租赁增值税怎么计算，想知道更多详细的内容，请看下文，店铺将为您作详细的解答。
一、纳税人自2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的其他个人，为增值税纳税人。
注释：自2016年5月1日起，自然人以经营租赁方式出租位于中国境内的不动产，应当缴纳增值税。
二、征收率其他个人出租不动产(不含住房)，征收率为5%。
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
注释：自然人提供不动产经营租赁服务，按照5%征收率计算应纳税额，其中出租住房的减按1.5%计算应纳税额。
三、销售额纳税人提供不动产租赁服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额。
注释：自然人提供不动产经营租赁服务，以取得的租金等全部价款和价外费用为销售额，按照相应的征收率，计算缴纳增值税。
四、简易计税方法其他个人出租不动产应按照简易计税方法计税。
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)例1：某自然人出租个人住房，2016年5月1日预收2016年7至12月房租6万元。
不含税销售额=6÷(1+5%)=5.71万元应纳税额=5.71×1.5%=0.08万元注释：由于该纳税人收取的6万元为六个月租金收入，折合月租金为9523.81元，未超过3万元，免予征收增值税。
例2：某自然人出租个人商务用房，2016年5月1日取得当月房租10万元。
销售额=10÷(1+5%)=9.52万元应纳税额=9.52×5%=0.48万元五、纳税义务发生时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间。
注释：自然人提供不动产经营租赁服务，以收到款项(包括预收款)的收款时间，为纳税义务发生时间。
房屋出租税种计算公式
房屋出租税种计算公式一、房屋出租的税务处理（一）增值税1.适用税率9%（一般纳税人）/征收率5%（简易计税或者小规模）。
2.一般纳税人简易计税（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
其中取得的不动产时间判断：——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。
——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。
（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。
一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3.预缴增值税（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%（4）个体工商户出租住房（适用简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。
税务会计公式汇总,很齐全!(老会计人的经验)
税务会计公式汇总，很齐全！（老会计人的经验）1、直接计税法应纳增值税额：=增值额×增值税税率增值额：=工资+利息+租金+利润+其他增值项目-货物销售额的全值-法定扣除项目购入货物金额2、间接计税法扣除税额=扣除项目的扣除金额×扣除税率（1）购进扣税法扣除税额=本期购入扣除项目金额×扣除税率+已由受托方代收代缴的税额（2）实耗扣税法扣除税额=本期实际耗用扣除项目金额×扣除税率+已由受托方代收代交的税额一般纳税人应纳增值税额一般纳税人应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额1、销项税额=销售额×税率销售额=含税销售额/（1+税率）组成计税价格=成本×（1+成本利润率）甲类卷烟10%乙类卷烟5%雪茄烟5%护肤护发品5%烟丝5%鞭炮、焰火5%粮食白酒10%贵重首饰及珠宝宝石6%薯类白酒5%汽车轮胎5%其他酒5%小轿车8%酒精5%越野车6%化妆品5%小客车5%2、进项税额不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额×当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计/当月全部销售额、营业额合计小规模纳税人应纳增值税额小规模纳税人应纳增值税额=销售额×征收率销售额=含税销售额/（1+征收率）销售额=含税收入（1+增值税征收率）进口货物应纳增值税额进口货物应纳增值税额=组成计税价格×税率组成计税价格=关税免税价格+关税+消费税营业税额应纳营业税额=营业额×税率计税价格=营业成本或工程成本×[（1+成本利润率）/（1-营业税税率）]消费税额1、从价定率的计算实行从价定率办法计算的应纳消费税额=销售额×税率（1）、应税消费品的销售额=含增值税的销售额/（1+增值税税率或征收率）（2）、组成计税价格=（成本+利润）/（1-消费税率）（3）、组成计税价格=（材料成本+加工费）/（1-消费税率）（4）、组成计税价格=关税完税价格+关税+应纳消费税税额（5）、组成计税价格=（关税完税价格+关税）/（1-消费税税率）2、从量定额的计算实行从量定额办法计算的应纳消费税额=销售数量×单位数额资源税额应纳税额=课税数量×单位税额企业所得税额应纳税额=应纳税所得额×税率应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额应纳税所得额=利润总额+（-）税收调整项目金额利润总额=收入总额-成本、费用、损失1、工业企业应纳税所得额公式工业企业应纳税所得额=利润总额+（-）税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=产品销售利润+其他业务利润-管理费用-财务费用产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售费用-产品销售税金及附加其他业务利润=其他业务收入-其他业务成本-其他销售税金及附加本期完工产品成本=期初在产品自制半成品成本余额+本期产品成本会计-期末在产品自制半成品成本余额本期产品成本会计=材料+工资+制造费用2、商品流通企业应纳税所得额公式应纳税所得额=利润总额+（-）税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=主营业务利润+其他业务利润-管理费用-财务费用-汇兑损失主营业务利润=商品销售利润+代购代销收入商品销售利润=商品销售净额-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加商品销售净额=商品销售收入-销售折扣与折让3、饮服企业应纳税所得额公式应纳税所得额=利润总额+（-）税收调整项目金额利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=经营利润+附营业务收入-附营业务成本经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金及附加营业成本=期初库存材料、半成品产成（商）品盘存余额+本期购进材料、商品金额金额-期末库存材料、半成品、产成（商）品盘存余额4、应纳所得税税额计算（1）分月或分季预缴所得税额=月、季应纳税所得额×税率（33%）（2）年终汇算清缴时，应退补所得税应退补所得税额=全年累计应纳税所得额×税率（33%）-本年累计已缴所得税额预缴所得税①、按上年应纳税所得额的1/2或1/4本期某月或某季应纳所得税税额=[上一年应纳税所得额/2（或4）]×税率（33%）②、按本期计划利润预缴所得税本期某月或某季应纳所得税税额=本期某月或某季计划利润额×税率（33%）小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
不动产经营性租赁增值税
不动产经营性租赁增值税不动产的经营性增值税你知道吗?不知道的话，请看下面店铺你解答。
不动产经营性租赁增值税一、基本概念及原则(一)基本概念在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016 年16 号)中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。
为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：1、纳税人(1)单位与个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
单位，也就是企业和非企业性单位之和。
个人，是指个体工商户和其他个人。
其他个人，也就是自然人。
个人，也就是个体工商户和自然人之和。
(2)增值税一般纳税人和小规模纳税人从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。
对照“单位和个人”：企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。
非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。
其他个人：自然人，都是小规模纳税人。
2、标的物(1)不动产不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。
(2)房屋房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。
房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。
(3)住房住房，是指住宅、居民用房。
不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。
(二)遵循的原则与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年16 号)中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。
1、纳税地点前面已经说到，纳税人(除自然人以外)应在不动产所在地预缴，机构所在地申报纳税。
自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。
2、征收机关根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税，请注意，仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。
关于《国家税务总局关于纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》的解读
关于《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读文章属性•【公布机关】国家税务总局•【公布日期】2016.04.07•【分类】法规、规章解读正文关于《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读一、背景和目的经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，明确纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理问题。
二、适用范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。
纳税人提供道路通行服务不适用本办法。
三、主要内容（一）细化政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产地点等，分别对纳税人以经营租赁方式出租不动产如何预缴税款、如何申报纳税，作了进一步细化明确。
（二）明确了纳税人应预缴税款的计算公式：按照纳税人适用的计税方法、不动产类型等，明确了如何计算应预缴税款。
（三）明确已预缴税款抵减及凭证要求：单位和个体工商户出租不动产，在不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，允许在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为依据。
（四）明确了其他个人出租不动产应纳税额的计算及申报缴纳问题：区分住房和非住房，明确了其他个人出租不动产应纳税款的计算公式，并明确其他个人出租不动产，应向不动产所在地地税机关申报缴纳增值税。
（五）明确了发票问题：小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
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不动产经营租赁增值税:税额计算与纳税申报（老会计人的经验）
纳税人以经营租赁方式出租其通过直接购买、接受捐赠、接受投资、自建或抵债等方式取得的不动产，如何缴纳增值税？国家税务总局在《关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称16号公告）中，做了具体规定。
本文结合对16号公告的解读，介绍以下问题：
一、一般纳税人不动产经营租赁
二、小规模纳税人不动产经营租赁
三、个人不动产经营租赁
四、不动产经营租赁的预缴和申报
五、不动产经营租赁开具发票
一、一般纳税人不动产经营租赁
一般纳税人的不动产经营租赁，根据不动产取得时间，不动产与机构所在地是否在一个地方，分别有不同的规定。
（一）简易计税方法
一般纳税人出租其2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县市的，按照上述方法向不动产所在地主管国税局预缴税款，向机构所在地国税局申报。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
按照上述方法，税款全部缴纳在了不动产所在地，在机构所在地只是履行个申报程序，告知机构所在地税局，已经在不动产所在地足额缴纳了增值税。
（二）一般计税方法
适用一般计税方式，分为两种情况。
一是纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产；二是纳税人出租其营改增之前取得的不动产，选择适用一般计税方法。
不动产所在地与机构所在地不在同一县市的，按照3%的预征率向不动产所在地主管税局预缴税款，向机构所在地国税局申报纳税。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人直接向机构所在地主管国税机关申报纳税，没有预缴的问题。
二、小规模纳税人不动产经营租赁
单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税额=含税销售额÷（1+5%）*5%
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
三、个人不动产经营租赁
个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
四、不动产经营租赁的预缴和申报
纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款，预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。
向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
五、不动产经营租赁开具发票
小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
纳税人向个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是
目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。