XX项目产品规划设计任务书

XX项目产品规划设计任务书

产品规划设计任务书

第一部分项目定位分析

1、项目定位和产品定位

项目定位为：创新之城，节能生活，舒服朗雅，优越感受。

（1）创新之城：建筑手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品，即符合南昌地产市场进展趋势，又符合南昌市消费水平，同时补偿市场空白点，做到生态住宅≠高价格。

（2）节能生活：设计理念不同。一样住宅以适用、耐久、经济、安全为设计的动身点，要紧是为满足现行的标准、规范，开发商要紧考虑建筑立面丰富点、小区绿化景观漂亮点，但对住宅内涵重视不够。而本项目真正地动身点在于考虑如何改善舒服性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒服性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可连续进展舒服人居空间。

（3）舒服朗雅，优越感受：展现项目地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到好处的距离，离尘不离城的地理位置，项目自有的商业，办公楼….处处与目前的CBD息息相映，北京东路作为连接项目跳动脉搏，把握着第一城与市中心的互动关系，表达项目本质上的舒服朗雅，展现项目居住生活非同一样的优越感受。

产品定位：温顺的现代功能主义

（1）。温顺：采纳丰富多彩的建筑材料，专门是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。

（2）。现代：立面采纳虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。

（3）。功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，开大窗时进行遮阳处理，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。

（注：本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。）

2、项目分析

1）项目SWOT分析

优势（S）：

A：地块升值前景大

B：毗邻都市东大门，地理位置优越，交通便利

C：项目文化底蕴丰厚

D：相对同板块大多数楼盘而言，更具有开发规模优势

E：小区周边的生活配套设施与医疗设施极尽完善，周边教育资源丰富，文化氛围浓厚

F：优越的休闲度假场所

G：项目地块平坦，内部绿化好

H：项目用地临街长，商业开发前景大

I、项目“创新”理念形成市场新奇感

劣势（W）：

A：项目所处板块房地产开发滞后，区域不成熟。

B：区域工业型特点明显，易于形成消费抗性。

C：地块邻近的安居小区将对本项目的形象产生一定的负面阻碍。

D：目前周边街区配套等设施落后，缺乏前期规划。

E：我公司首次涉猎房地产项目，在房地产领域缺以及消费者意识中乏品牌形象。机会（O）：

A：后推出的产品更为先进，可领先竞争对手。

B：京东做为最临近市区板块，开发用地日趋紧俏。

C：生活水平的提高，大大增强了房地产的消费能力。

D：都市建设步伐加快，拓宽了购房人群。

E：项目周边居住形状落后，为本项目的优质项目开发提供了机会。

F：项目一半被团购，易于造市，同时可形成口碑。

G：由于目前宏观政策的实施，造成需求积压。

H：商业氛围的烘托，为项目带来了良好的预期。

威逼（T）：

A：国家加强对房地产的宏观调控，提高按揭贷款利率，在一定程度上增加了消费者购房后期成本。

B：国家七部委出台《关于做好稳固住房价格工作的意见》及南昌出台8项措施稳固房价，及契税等提高，造成市场处于磨合期。

C：消费者购房中仍有“羊群效应”存在。此为造成房市波动因素之一，大部分消费者缺乏对宏观政策的理性分析，仅仅臆断目前形式不行而保持观望状

态，至于消费者何时能对政策明白得度加深。直截了当关系到政策与市场的

磨合期长短，以及市场景气度回升，需求量开释。

D：政府规划政策，将分流部分客户群。政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀”原则，将南昌分三环逐层进展，上一时期趋向于红谷滩的开发，近期

侧重点则放在朝阳板块、城南板块基础生活设施配套，将分流部分客户群。

E：本项目周边竞争楼盘价格偏低，而土地出让价格走高。周遍较早开发的楼盘所拿地价相对目前土地市场廉价，因此在价格方面本项目不占优势，竞争对

手的定价，直截了当威逼到本项目的利润最大化。

2）项目综合评判

A：从地段分析，引领地段价值回来，充分表达区位的优越性。

B：从品牌分析，营造企业和项目的新品牌，确立项目全新市场形象。

C：从产品分析，制造差异化产品形状、产品特色、服务体系。

D：从开发节奏分析，开发节奏宜“短、平、快”，操纵价位，高举高打。

E：从销售时机分析，宜“以快制慢”。

3、目标客户定位

本项目面对的消费主体锁定在周边范畴，结构为高校教师、医院大夫、周边私营业主以及企业职工、新婚夫妇、企业白领、其它片区打算在南昌置业但难以承担高价位的消费者。以上消费群体均有共同点：

一、主体年龄层在28—45周岁之间；

二、白天工作压力甚大，下班后迫切需要放松紧张心情；

三、期望改善居住环境，期望购买到高性价比住宅。

·住宅部分

依照本项目所处环境，周边项目特点及南昌市区域消费特性，本项目住宅部分目标客户分以下类：（1）周边范畴私营企业主，个体工商户约占20%左右；

（2）大学老师、教授、医院医师约占25%左右；

（3）周边需要改善居住环境的居民约占30%左右；

（4）迁入高新板块企业的中层治理人员与职工约占15%；

（5）其它区域置业者与少量投资客约占10%。

·商业部分

依照项目自身的客观因素，商业部分存决定利润最大化的关键，考虑到南昌市租赁市场行情并结合南昌市的政经环境，商铺部分拟定客户群如下：

1、在项目原址经营商铺的业主约占19%；

2、周边范畴个体工商户约占44%；