2019年商业地产行业全景图：“拿地+运营+资金使用效率”构筑商业地产核心竞争力
探讨价值链理论背景下商业地产的核心竞争力
探讨价值链理论背景下商业地产的核心竞争力
罗舯 武 汉 地产 开 发 投 资集 团有 限 公 司 湖 北武 汉 ４ ３ ０ ０ ２ ２
摘要 ： 随 着社会 经济 的发展和 商业经 济 的不断繁 荣 ， 我 国商业地 产行 业得到 了快速 发展 ， 市 场 竞争也 日益 激烈 。对
要包括休闲 、各种零售 、娱乐 、批发和餐饮等 。随着我国商业 经 争力的提高。 济的不断繁荣与商务办公规模 、数量的不断扩大、增多 ， 我国的商 １ 、资本运作。从价值链理论分析， 不管是对于经营者 、投资者 业地产开 发一直是行业 内的热点 ， 很多房地产开发企业不断投入其 还是对于开发商来说 ， 充足的资金都是保证商业地产开发建设的基
中， 致使这一市场竞争更加剧烈。在这样的背景下 ， 商业地产企业不 础力量 。在商业项 目开发中， 往往需要较大投资 ， 回收投资的期限较 断提高自身核心竞争力就成为 了企业发展 中的必然要求。 长， 如果资本运作中出现 问题 ， 不仅会对在建项 目造成严重 阻碍 ， 同 时也会对企业的资金循环造成影响。只有先将资金 问题有效解决 ， 价值链理 论概 述 才可将商业地产在运营管理与整体招商中存在的问题有效解决 ， 实 价值链理论是迈克尔 ・ 波特于 １ ９ ８ ５ 年提出。在波特看来 ， 每个 现其资产价值的最大化 。
二． 在商业地产 中的价值链理论
企业 核心竞 争力 是决定企业长期发展及 发展空 间的重要因素。根 是企业从资本 中获取收益、回报的来源。如果缺少商业运营 ， 需要对开发商 、开发商委托的 据麦肯锡公司的观点 ， 核心竞争力指的是在某一组织内部 ， 不同技能 的利益将难 以实现。在商业运营 中， 与知识之间具有互补性 ， 这些知识与技能的结合可使企业内部的多 运营管理方 、投资方和经营者各方的智慧与力量加以融合 ， 坚持消 对后期运营中的相关需要进行考虑， 坚持持续 项业务或某项业务在竞争领域 内达到一流水平 ， 同时展现 出明显优 费者价值的导向作用 ， 势的能力。
我国商业地产企业核心竞争力分析
我国商业地产企业核心竞争力分析商业地产是指用于商业经营的房地产，包括商业街区、购物中心、写字楼、酒店、商业街等。
随着我国经济的发展和城市化进程的加速，商业地产行业也得到了迅猛发展。
在这个竞争激烈的行业中，商业地产企业拥有强大的核心竞争力是保持竞争优势、实现可持续发展的关键。
一、品牌优势商业地产企业在市场上建立良好的品牌形象是核心竞争力之一。
品牌优势体现在企业的知名度、美誉度以及产品的差异化和品质保证上。
通过长期的市场行动和良好的企业声誉，商业地产企业可以建立起自身独特的品牌形象，在竞争激烈的市场中脱颖而出。
二、资源整合能力商业地产企业拥有庞大的资金、土地和人力资源，能够将各种资源进行有效整合和配置，实现规模效益和经济效益的最大化。
通过整合资源，商业地产企业可以提高项目的开发质量和速度，降低成本，提高企业的盈利能力。
三、运营管理能力商业地产企业要具备优秀的运营管理能力，包括项目规划、设计、开发、运营等方面。
企业需要精确把握市场需求，制定科学有效的规划方案，确保项目在开发阶段和运营阶段的顺利进行。
商业地产企业还需要具备优秀的租赁管理、销售管理和维护管理能力，提供优质的服务，满足客户的需求，增强客户黏性，确保项目的持续盈利。
四、创新能力商业地产行业的竞争日益激烈，企业要保持竞争优势，就需要具备持续创新的能力。
商业地产企业要通过不断创新，推出符合市场需求的新产品，采用新的管理方式和技术手段，提供卓越的市场体验，满足消费者的多样化需求，满足当下时代对于商业地产的新要求。
五、市场拓展能力商业地产企业要有良好的市场拓展能力，能够准确把握市场变化和趋势，灵活调整战略，开展市场营销活动，扩大市场份额。
企业要加强与政府、金融机构、供应商等各方面的合作，建立稳定的合作关系，获取更多的资源和市场机会。
六、风险控制能力商业地产企业要有有效的风险控制能力，能够识别、评估和应对各种风险。
企业要加强对市场、政策、技术等方面的监测和研究，建立完善的风险管理体系，制定相应的风险控制策略，及时应对风险事件的出现，降低风险对企业的影响。
2019上半年房企租金及商业运营情况--以华润置地、万科印力、太古集团为例
OBSERVED2049上半年房企租金及商业运营情况一一以华润置地、万科印力、太古集团为例近期，上市房企陆续公布了2019 年上半年业绩，其中。
华润购物中 心租金收入为42.9亿元，按年增长 39.5%；万科印力购物中心整体出租 率约97%；太古实现租金收入港币 63.46亿元，同比增长6%。
华润置地：投资物业迎来强 劲增长期内，华润置地录得综合营业额 为人民币458.5亿元，按年增长4.7%； 综合毛利率为38.2%,比2018年同期 4&1%有所下降。
其中，开发物业毛 利率由2018年同期的48.6%下降为 36.0%；投资物业（包括酒店经营）毛 利率由2018年同期的66.6%小幅上升 至 67.6%。
华润置地或分拆优质的商业地 产进一步释放公司价值。
据董事兼董 事会主席唐勇表示，投资物业表现良 好,购物中心开业也迎来高峰期，预 计租金收入可维持10% ~ 20%的稳定 财报披露.太古地产卫旧年上半年实现收入75.1亿港元同比增长 日％。
祖金收入总额为港币田.4日亿元,数据同比增长6%。
数据反映出香 港及中国内地办公楼物业的续约祖金上调。
增长，公司会认真考虑分拆等资产证 券化选项,相信越来越接近了。
购物中心业绩表现抢眼。
华润置地在投资物业租金收入 增长强劲，购物中心业务表现亮眼。
2019年上半年投资物业（包括酒店经 营）租金收入为人民币57亿元，按年 增长30.4%,其中购物中心租金收入 为42.9亿元，按年增长39.5%O 华润置 地旗下自持购物中心实现零售额人民 币293亿元，结算毛利率回归正常水 平,综合毛利率38.2%,开发物业毛利 率增长36%,比2018年低。
投资物业 整体毛利率67.6%,今年购物中心集 中开业，期内毛利率维持在3.2%的较 高水平。
华润置地披露的年报显示,其所 持有的35个购物中心（万象城厉象天 地22个,万象汇/五彩城13个）零售额 达人民币293亿元，同比增长37.0%, 同店销售增长18%。
房地产拿地决策的核心四张图
房地产拿地决策的核心四张图大家知道，一份拿地的可行性研究报告动不动就几十上百页，我也听说有家论证比较严谨的开发商做PPT甚至可以达到200多页的高峰，但是老板的时间是有限的，一般很难一页页的给你翻过去，必须要看重点，很多PPT的图表做出来其实也就变成无效页，开会时候直接就是过过过。
本文就是讲讲在可行性研究报告中最重要的、能影响拿地决策的四页PPT，基本上有经验的人只要看了这四张图，一块地感觉如何、地价大概能拍多少钱、未来房价能到最少，基本上了然于胸。
第一张图：区位图房子卖的是地段，地段决定了房子和土地的价值。
第一张图就是要讲拟获取的土地在整个城市中的地位，是市中心的顶豪、还是居民认可的刚需地段、亦或是郊区只能满足区域需求的地块。
这块土地与城市行政中心、商业中心、文化中心的距离与方位是怎么样的，交通、教育、医疗等配套的完善程度是怎样的，是否是城市的重点发展方向。
如果有经验的人，还能从这张图中看出人口迁移的方向与地块的潜在买房客户来源。
在这张图里，主要是给老板直观的区位感受，评估的是地块未来的升值潜力。
第二张图：现状航拍图现状航拍图包含了很多信息，不少风险看这张图就能看出来，主要就是看下面3点：1、现场状况，特别是地块是否是净地，地上是否有未清理的建筑物或构筑物，小区未来的施工道路施工安排是怎么样的。
2、地块的方案设计判断，有经验的人基本上可以根据地块的形状和周边情况，脑子反映出大概的一个楼栋排布、商业布置。
当然有些风险点也能提前掌握，比如周边老小区密集的时候，日照影响、沉降可能就会很麻烦。
3、城市界面判断，这张图可以清晰的表现地块周边的情况，是否是建成区、是否有充足的人流车流等。
这张图对老板的影响还是很大的，老板有时候不太会关心测算，但是会有自己的一套看地理念，而看项目航拍图往往他心里就会有好恶了。
第三张图：土地价格图土地价格图是非常重要的评价拿地好坏的一张图，从技术上来说，就是采用了市场比较法，通过周边市场行情来评估下我拿地的合理价格。
商业地产运营管理
商业地产运营管理的发展前景与挑战
• 商业地产运营管理的发展前景包括市场潜力巨大、行业竞争加剧和创新发展机遇 • 市场潜力巨大：随着经济的发展和消费水平的提高，商业地产市场仍有较大的发展空间 • 行业竞争加剧：商业地产行业竞争日益激烈，需要不断提升运营管理水平和服务质量 • 创新发展机遇：新技术、新理念的涌现为商业地产运营管理带来创新发展的机遇
理解和操作性强
• 要包括经济效益、社会效益和可 持续发展等方面的指标 • 要明确各指标的权重和评分标准， 提高评估的准确性
• 要关注市场变化和客户需求，及 时调整指标体系，满足市场和客户 的需求 • 要持续优化指标体系，提高评估 的准确性和导向性
• 要采用通俗易懂的表述方式，便 于员工和利益相关者理解 • 要建立操作指南和培训体系，提 高评估的可操作性和有效性
商业地产项目的运营管 理流程要明确清晰和高
效执行
商业地产项目的运营管 理流程要灵活调整和持
续改进
• 项目启动：负责项目的市场定位、 业态规划和招商策略的制定 • 项目执行：负责项目的运营管理、 费用控制和安全风险管理等 • 项目收尾：负责项目的运营绩效 评估和改进，提高项目运营效率
• 要建立明确的工作计划和时间节 点，确保项目的顺利推进 • 要加强过程监控和结果评估，提 高项目的运营效率和质量
• 要关注政策变化、行业发展、消费趋势等因素 • 要及时调整招商策略，满足市场和客户的需求
商03业地产运营管理团队构
建
商业地产运营管理团队的组织架构
2019年商业地产市场运营模式分析报告
2019年商业地产市场运营模式分析报告目录商业地产：存量市场中的核心资产 (6)盈利模式：围绕“商业+地产+金融”三元属性 (6)估值：租金和资本化率是估值基础 (7)我国商业地产过去的问题：消费降速、供给过剩、线上冲击 (7)降速的消费 (8)充沛的存量 (9)线上的冲击 (11)重新认识：什么因素正在或即将改善商业地产？ (12)NOI改善因子1：“促消费”初步兑现，承托零售终端长期走势 (12)NOI改善因子2：线上逐渐饱和，催生新业态 (13)流量红利边际递减，告别野蛮经营 (14)实体运营体验性提升，迎合新兴消费特性 (14)NOI改善因子3：市场供需结构趋于改善 (15)一二线城市兵家必争，长三角仍具备吸附力 (15)下沉三四线存在商业远景，“小镇青年”值得关注 (17)NOI改善因子4：管理溢价得以兑现，集中度提升启动 (19)业态机遇：精准度提升，模式持续演进 (19)企业机遇：并购潮开始涌现 (20)资本化率因子：利率步入下行通道，带来商业地产估值提升 (21)管理半径因子：资产证券化打开商业地产的运营边界 (22)商业地产是匹配资管需求的一大渠道 (22)证券化规模持续扩大，REITs蓄势已久 (23)打开管理的黑箱：互联化，精细化 (26)1、线上与线下融合，新零售时代来临 (26)打造全渠道模式 (26)科技化提供新零售技术基础 (28)2、体验式运营为内核 (30)多元化场景消费的打造 (31)原创IP实现高精准体验 (32)3、存量改造成为新战场 (33)标杆路径：国内优质商业地产运营商模式解析 (35)万达商业：综合体运营先行者 (35)华润置地：高端多元化商业体代言人 (36)龙湖集团：深耕战略后起之秀 (37)大悦城：科技赋能下的创新者 (37)全周期比较：融投管退中的差异化选择 (38)融：以售养租依然主流，低融资成本门槛下央企背景占优 (38)投：扩张——禀赋优势至关重要，模式——轻资产模式渐起 (39)管：定位——向社区商业延展，模式——科技精细运营兑现溢价 (41)退：逼仄渠道下的新探索，基金模式可期待 (44)存量时代下的竞争 (44)行业估值以及投资建议 (45)行业估值 (45)投资建议 (46)风险提示 (46)商业地产：存量市场中的核心资产商业地产与住宅地产在发展路径、价值体现等各方面均有显著差异，其关键因素在于商业地产依附于商办、零售业，较之住宅而言，在专业性方面存有更高的投资门槛，在交易环节具备更高的成本，盈利模式方面以持有而非销售为核心。
我国商业地产企业核心竞争力分析
我国商业地产企业核心竞争力分析中国商业地产企业的核心竞争力可以归纳为以下几个方面：1. 项目开发能力商业地产企业最核心的能力就是项目开发能力。
这包括土地收购、规划设计、建造和装修等环节。
在快速变化的市场条件下，商业地产企业需要不断创新，推出新的商业模式和业态，提供符合市场需求的综合性商业中心。
2. 品牌力在中国商业地产市场高度竞争的情况下，品牌力非常重要。
企业需要提升品牌在消费者心中的知名度和美誉度，在市场中赢得竞争优势。
一个好的品牌能够帮助企业更好的吸引业主和租户，提高企业的市场知名度和竞争力。
3. 资金实力商业地产项目通常需要非常庞大的资金投入，这就要求企业有足够的资金实力来完成这些项目。
拥有足够的资金实力可以确保项目能够按时和高质量地完成，并在市场上赢得更多的市场份额和竞争优势。
此外，企业还需要有稳定的现金流和良好的财务状况，以应对市场的不确定性和风险。
4. 业态创新能力商业地产企业需要不断创新，推出新的业态和产品，在市场中赢得更多的市场份额和竞争优势。
企业需要研究消费者需求，深入了解市场变化，不断提高自身的业态创新能力，以适应市场的变化和未来的发展趋势。
5. 市场开拓能力市场开拓能力是商业地产企业的核心竞争力之一。
企业需要在市场上积极寻找机会，掌握市场动态，了解市场需求和竞争条件。
通过不断扩大市场份额和与新业主和租户合作，企业可以提高品牌知名度和市场竞争力。
6. 管理能力商业地产项目需要复杂的管理运作，包括项目管理、物流管理、设备维护、人力资源管理等方面。
企业需要在这些方面拥有优秀的管理能力，以确保项目的高效运转和高质量的服务。
在市场上，拥有良好的管理能力可以提高企业的整体形象，吸引更多的业主和租户。
产业资源专题PPT课件
糖果主题“迪斯尼”规划打造糖果乐园、霍比特村、小人国、甜蜜花园、悦水街、糖果主题酒店六大组团，形成以文
乐园
化体验、美食购物、娱乐休闲、旅游度假、乐园游玩多功能于一体的糖果主题“迪斯尼”乐园；
水乡项目
水乡休闲区：形成文化水乡休闲旅游、及旅游配套街区； 外滩休闲区：以滨江湿地为景观核心的生态休闲特色商业街区； 老街风貌整治区：现状古镇老街区域，风貌改造后形成的古镇“仁爱、邻里”生活体验区； 高尚人文住区：后期开发地块，旅游居住配套。
2. 降低土地成本，提升销售价值，提高项目整体利润水平；
3. 形成差异化的产品优势，提升现金流和销售规模
4. 铸造企业新的增长点及竞争优势，驱动跨越式发展；
5. 提升企业品牌的社会影响力
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12
那么，近期接洽的部分优势资源或许能满足金科上述诉求， 这些资源现状特点： 1、产品概念受到政府积极欢迎，其中迪斯尼概念已低价获得 大规模土地；
.
19
SEGA 未来城
市场表现
合作方式
接洽进展
目前华润、万达均在积极洽谈。
输出产品技术，用于购物中心或 已接洽，需制定产
主题地产项目
品方案及合作模式
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文旅公司产品概念方案
产品名称
倾城之恋爱情主题 小镇
产品概述
大型爱情主题文化旅游综合体，规划包括婚恋主题公园、风情商业街区、主题酒店、养老公寓、 人文社区五大板块；
低价获地，大规模滚动开发，勾地，设条件 自建或合 分期开发，逐步 酒店与部分资
文化地产
获取利润+资产
挂牌
作开发
去化
产自持运营 文化运营
勾地，设条件 自建或合 分期或整体开发，全销售或部分 养老产业
2019年商业地产行业深度研究报告
资料来源：平安证券研究所
Contents
01 什么是商业地产？ 02 商业地产现状如何？ 03 商业地产机会在哪？ 04 商业地产怎么做？ 05 投资建议及风险提示
二、商业地产现状如何？
2.1 整体供应过剩，区域分化显著 我国人均商业地产面积2.3平米，整体供给过剩。过去几年，全国范围内大量建设新城、新区，商业地产规模快速扩张，开发 投资额、商业用地成交规模均保持两位数增长，全国大量商业综合体、写字楼密集建设，导致短期内供过于求，商业地产库存 规模持续攀升。 商业地产呈现明显的区域分化，粤港澳大湾区得益于较强人口吸附能力和第三产业高速发展，商业地产供求基本平衡，未来该 区域内商业地产仍有一定发展空间；长三角地区商业地产供给略大于需求，重点城市核心地段商业地产仍具备较高的收益回报 和投资价值；京津冀地区的天津、河北商业地产供大于求，北京供需基本平衡；中部地区和西北地区商业地产供给严重过剩， 区域内商业地产面临投资回报期拉长的运营压力，投资前景相对较差。
商业地产涵盖范围
商业地产
狭义商 业地产
商业经营类 物业
办公物业
酒店宾馆
仓储物流地 产
工业地产
资料来源：平安证券研究所
一、什么是商业地产？
我国商业地产起步晚、发展快，问题较多： 起步晚：20世纪初，欧美发达国家商业地产就进入发展阶段，70年代进入成熟期。我国商业地产起步于20世纪90年代初，最早 在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。90年代中期在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等业态小规模引入， 形成购物中心。 发展快：进入21世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道，连续多年保持两位数增长，1999-2018年，我国商业地产竣工面 积接近20亿平米，其中商业营业用房15亿平米。 问题集中在：由于重招商轻规划、重开发轻运营，部分地区商业地产投资过热、同质化竞争严重、开发顺序倒置、服务水平较 低、空置率较高等。
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资料来源：平安证券研究所
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Contents
01 什么是商业地产？ 02 商业地产现状如何？ 03 商业地产机会在哪？ 04 商业地产怎么做？ 05 投资建议及风险提示
二、商业地产现状如何？
2.1 整体供应过剩，区域分化显著 我国人均商业地产面积2.3平米，整体供给过剩。过去几年，全国范围内大量建设新城、新区，商业地产规模快速扩张，开发 投资额、商业用地成交规模均保持两位数增长，全国大量商业综合体、写字楼密集建设，导致短期内供过于求，商业地产库存 规模持续攀升。 商业地产呈现明显的区域分化，粤港澳大湾区得益于较强人口吸附能力和第三产业高速发展，商业地产供求基本平衡，未来该 区域内商业地产仍有一定发展空间；长三角地区商业地产供给略大于需求，重点城市核心地段商业地产仍具备较高的收益回报 和投资价值；京津冀地区的天津、河北商业地产供大于求，北京供需基本平衡；中部地区和西北地区商业地产供给严重过剩， 区域内商业地产面临投资回报期拉长的运营压力，投资前景相对较差。
投资建议：尽管受制于短期供需不平衡，当前商业地产投资热情有所减弱，但中长期来看，随着城镇化率持续提升、城市群 建设推进、消费升级以及资产证券化提速等，行业发展动力依旧强劲。展望未来，我们认为土地资源获取能力、运营能力和 资金使用效率将成为商业地产企业做大做强的关键点所在。我们预计，资金实力及运作能力较强、运营服务水平较高的商业 地产企业有望脱颖而出。
风险提示：1、国内经济增速回落、消费增速大幅下行风险；2、电商冲击弱化程度低于预期风险；3、资产证券化推进进程 不及预期风险。
2
商业地产行业全景图
定义
现状
商业地产
机会
（
商业经营类物业 狭
办公物业
义 ）
酒店宾馆
仓储物流地产
工业地产
整体过剩，区域分化 空置率分化，一线较低
价格涨幅弱于住宅 存量可观，稳步新增 多强竞争格局
商业地产行业全景图
——“拿地+运营+资金使用效率”构筑商业地产核心竞争力
2019年12月10日
核心内容
开发投资回归理性，行业格局多强竞争：由于商业地产价格涨幅远低于住宅、前期过度投资导致库存累积，商业地产开发投 资逐步回归理性，2018年商业地产新开工2.1亿平米，较2015年（3.3亿平米）高点明显下行。根据历年竣工数据估算，当前 商业地产存量约30亿平米，其中1998年后建设竣工占比约67%。主流房企均有涉足商业地产布局，典型开发运营商有万达、 印力、华润、中海、龙湖等，行业呈现多强竞争格局。
国际成熟商业地产开发基本流程
项目 选择
融资
土地 获取
项目 规划
项目 招商
项目 施工
开业 经营
我国部分商业地产开发流程
获取 土地
项目 设计
资料来源：国家统计局
项目 施工
项目 贷款
项目 招商
开业 经营
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一、什么是商业地产？
1.2 商业地产特点：开发运营周期长、资金占用量大、具有稳定现金流 商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。
一、什么是商业地产？
1.1 商业地产涵盖商业经营类物业及办公物业 商业地产是指作为商业用途的地产，以盈利为目的，区别于以居住功能为主的住宅地产。广义上的商业地产包括用于各种零售、 批发、餐饮、娱乐、办公等经营用途的地产形态，如商业经营类物业、办公物业、酒店宾馆、仓储物流地产、工业地产等，从 经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。狭义上的商业地产一般包括商业经营类物业、办公物业。本篇报告研究 主要基于狭义的商业地产展开。
“拿地+运营+资金使用效率”构筑商业地产核心竞争力：房企出于商业与住宅协同发展、提升拿地能力以及稳定现金流的考 虑，大多将商业地产作为多元化布局的首选项之一。中国大陆商业地产发展模式以只租不售为主、租售并举为辅，该模式资 金占用时间较长，更为考验开发者运营能力。当前典型商业地产开发运营模式为以美国为代表的专业化模式和以中国香港为 代表的全能型模式。前者市场化程度高、专业分工明确、往往通过金融运作提前退出；后者土地获取成本较高、长期持有、 全流程运作，造就较高的行业进入壁垒。综合来看，土地资源获取能力、运营招商能力与资金使用效率高低成为构筑商业地 产核心竞争力的关键所在。
“新型城镇化+收入增长+资产证券化提速”多重驱动，行业发展动力依旧强劲：一方面，我国2018年城镇化率59.6%，预计 后续十年年均新增城镇化人口仍有望达1400万人左右，且城镇化战略已由控制大城市人口规模向城市群建设转变，未来城市 群发展下的商业地产空间值得期待。另一方面，城镇居民收入增速连续多年快于GDP，购买力逐年增强，消费升级推动商业 地产持续创新。与此同时，资产证券化提速有望加快存量资产盘活、提升参与者积极性；电商冲击的弱化、“商改住”及 “工改住”等政策的推行，亦有望显著改善商业地产发展环境。
商业地产与住宅的主要区别
商业地产
住宅地产
功能
作为商品流通的基础设施，满足购物、办公、商务需求
满足人们的居住功能
地段
对地段要求高，具备丰富的人流和较强的辐射能力
对地段的要求弹性较大，市区、郊区均可开发
盈利模式
以租金收入和资产增值为主
出售房屋获得资金收益，直接销售，买卖两清
主要客户
客群复杂，主要是经营商户、商铺投资者
个人为主，单位为辅
资金要求
一次性投资建成，资金沉淀多，开发周期相对较长
滚动开发，分期销售，对自有资金要求不太高
物业要求 专业性
物业要求高，对层高、柱距、荷载、电梯等都有细致要 求
对专业性要求高，从设计、建筑到商业运营管理等紧密 关联
物业要求不高，满足基本居住需求即可
建筑形式较为单一，绿色智能、装配式住宅是发 展趋势
新型城镇化 电商冲击减弱 证券化提速
都市圈聚集
新增人口 收入增长 消费升级
美国模式
专业化模式(西蒙）
模式
中国香港模式
全能式
半托
（只租不售为主， 租售并举为辅）
专业化全托
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Contents
01 什么是商业地产？ 02 商业地产现状如何？ 03 商业地产机会在哪？ 04 商业地产怎么做？ 05 投资建议及风险提示
商业地产涵盖范围
商业地产
狭义商 业地产
商业经营类 物业
办公物业
酒店宾馆
仓储物流地 产
工业地产
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一、什么是商业地产？
我国商业地产起步晚、发展快，问题较多： 起步晚：20世纪初，欧美发达国家商业地产就进入发展阶段，70年代进入成熟期。我国商业地产起步于20世纪90年代初，最早 在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。90年代中期在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等业态小规模引入， 形成购物中心。 发展快：进入21世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道，连续多年保持两位数增长，1999-2018年，我国商业地产竣工面 积接近20亿平米，其中商业营业用房15亿平米。 问题集中在：由于重招商轻规划、重开发轻运营，部分地区商业地产投资过热、同质化竞争严重、开发顺序倒置、服务水平较 低、空置率较高等。