2019年中国商业地产各大运营模式分析_75p_
中国商业地产六大模式报告
中国商业地产六大模式报告中国商业地产在过去几十年中取得了巨大的发展，各种商业地产模式涌现出来。
本文将介绍中国商业地产的六大模式。
一、综合体模式综合体模式是中国商业地产发展的主流模式之一。
综合体通常包括购物中心、写字楼、住宅以及酒店等多种功能。
这种模式的优势在于能够满足人们多样化的需求，实现商业、办公和居住的有机结合。
其中的购物中心通常是综合体的核心，其他功能则围绕购物中心展开。
综合体模式在中国的发展非常迅速，许多城市都出现了大型的综合体项目。
二、购物中心模式购物中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
购物中心通常包括大量的商铺、餐饮、娱乐等功能。
购物中心的优势在于能够集中各类商店，提供便利的购物环境和丰富多样的消费体验。
购物中心通常会吸引大量的消费者，成为商家争相进驻的热门地段。
中国许多城市都出现了规模庞大、设施完备的购物中心。
三、写字楼模式写字楼模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
随着经济的快速发展，越来越多的公司需要办公场所。
写字楼通常集中了大量的办公室、商务设施等功能。
写字楼模式的优势在于能够为企业提供高品质的办公环境，提升企业形象和员工工作效率。
中国许多大城市都出现了高楼大厦林立的商务区，写字楼成为了商业地产市场的重要组成部分。
四、酒店模式酒店模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
中国旅游业的快速发展带动了酒店需求的增长。
酒店通常包括客房、餐厅、会议室、健身中心等功能。
酒店模式的优势在于能够提供高品质的住宿和服务，满足人们日益增长的旅游需求。
中国的旅游业蓬勃发展，许多城市都出现了大型的酒店项目。
五、专业市场模式专业市场模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
专业市场通常聚集了同一行业的商家，提供特定的商品和服务。
专业市场的优势在于能够为商家提供一个集中展示和销售产品的平台，并吸引大量的目标消费者。
中国的专业市场非常丰富多样，像电子市场、家居建材市场、服装市场等都非常受欢迎。
六、城市中心模式城市中心模式是中国商业地产发展的重要模式之一。
商业地产的运营模式完整版
商业地产的运营模式完整版首先，租赁管理是商业地产运营模式的核心。
租赁管理包括招商引资、租约管理、租金管理和租户关系维护等环节。
招商引资是指通过各种方式吸引租户入驻，包括广告宣传、市场调研和洽谈等。
租约管理是指制定租约、签订租约和执行租约，包括租金的收取和租户的违约处理。
租金管理是指确保租金准时收取并进行合理利用，包括租金的设置和租金的调整。
租户关系维护则是通过提供良好的租赁环境来吸引和维持租户，包括提供高质量的物业管理和解决租户的问题等。
其次，资产管理也是商业地产运营模式的重要一环。
资产管理的目标是最大化资产价值，包括资产的增值和保值。
资产管理主要包括项目规划、项目开发、项目运营和资产处置等环节。
项目规划是指对商业地产项目进行研究和设计，包括项目定位、功能布局和市场分析等。
项目开发是指通过各种方式对商业地产项目进行建设和改造，包括项目筹备、建筑施工和装修设计等。
项目运营是指对商业地产项目进行全面管理和运营，包括物业管理、运营管理和财务管理等。
资产处置则是指对商业地产项目进行转让或出租，包括资产评估、交易谈判和合同签订等。
此外，市场推广也是商业地产运营模式的重要一环。
市场推广是指对商业地产项目进行宣传和推广，以吸引更多的租户和客户。
市场推广主要包括品牌建设、广告宣传、市场调研和产品创新等环节。
品牌建设是指对商业地产项目进行定位和品牌打造，以提升项目的知名度和美誉度。
广告宣传是指通过各种媒体和渠道对商业地产项目进行宣传和推广，包括户外广告、网络宣传和活动策划等。
市场调研则是对商业地产市场进行深入研究和分析，以了解市场需求和竞争情况。
产品创新是指根据市场需求对商业地产项目进行改进和创新，以提供更多的优质服务和增加项目的竞争力。
综上所述，商业地产的运营模式包括租赁管理、资产管理、市场推广和客户服务等方面，通过全面的管理和运营来实现商业地产的价值最大化和良好的运营效果。
2019年商业地产行业全景图：“拿地+运营+资金使用效率”构筑商业地产核心竞争力
资料来源：平安证券研究所
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Contents
01 什么是商业地产？ 02 商业地产现状如何？ 03 商业地产机会在哪？ 04 商业地产怎么做？ 05 投资建议及风险提示
二、商业地产现状如何？
2.1 整体供应过剩，区域分化显著 我国人均商业地产面积2.3平米，整体供给过剩。过去几年，全国范围内大量建设新城、新区，商业地产规模快速扩张，开发 投资额、商业用地成交规模均保持两位数增长，全国大量商业综合体、写字楼密集建设，导致短期内供过于求，商业地产库存 规模持续攀升。 商业地产呈现明显的区域分化，粤港澳大湾区得益于较强人口吸附能力和第三产业高速发展，商业地产供求基本平衡，未来该 区域内商业地产仍有一定发展空间；长三角地区商业地产供给略大于需求，重点城市核心地段商业地产仍具备较高的收益回报 和投资价值；京津冀地区的天津、河北商业地产供大于求，北京供需基本平衡；中部地区和西北地区商业地产供给严重过剩， 区域内商业地产面临投资回报期拉长的运营压力，投资前景相对较差。
投资建议：尽管受制于短期供需不平衡，当前商业地产投资热情有所减弱，但中长期来看，随着城镇化率持续提升、城市群 建设推进、消费升级以及资产证券化提速等，行业发展动力依旧强劲。展望未来，我们认为土地资源获取能力、运营能力和 资金使用效率将成为商业地产企业做大做强的关键点所在。我们预计，资金实力及运作能力较强、运营服务水平较高的商业 地产企业有望脱颖而出。
风险提示：1、国内经济增速回落、消费增速大幅下行风险；2、电商冲击弱化程度低于预期风险；3、资产证券化推进进程 不及预期风险。
2
商业地产行业全景图
定义
现状
商业地产
机会
（
商业经营类物业 狭
办公物业
义 ）
2019年商业地产营销.模式浅析-范文模板 (8页)
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商业的统一经营管理可以取得最佳的收益,统一经营是对业主负责,同时也是今年乃至未来发展的主流皱势。
只要商业经营的好,收益就是稳定的。
模式1 先有租约后销售新中关的开发商推出的首层商铺在销售时采取地下商铺的拍卖方式。
选择拍卖方式的主要原因是,看重旺铺的买家多,增加了销售价格的不确定性,以拍卖方式竞争购得更为合理。
新中关推出的地上部分商铺采取带租约销售模式,向投资人承诺前三年每年9%的租金回报。
而且,这一模式是由开发商先和租赁方签署赁协议,然后进行销售,从而减少商铺销售后的不确定因素,降低投资人风险。
统一招租可以避免零散出租造成的互相压价,也可以控制租赁的节奏。
同时,新中关的商业部成立业主主委会,业主按持有物业比例投标,全体业主必须遵守统一经营管理的原则。
带租约出售商铺实质上是售后反租的改良,开发商按照经营面积整体商业物业进行划分,然后先招租招商,继而根据租金再进行出售。
带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高,由于划分面积较大,相对于小产权分割商铺,买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。
商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。
这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。
优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。
此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。
然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。
二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。
这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。
合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。
同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。
然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。
三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。
自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。
不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。
商业地产经营模式与盈利模式分析
性收益。
以土地入股、共同出资或者承包开发的方式引入二级开发商进行旅游项目开发， 并以出资比例（土地价格折算比例）参与项目收益分红。
合作开发项目，如音乐主题酒店。
公共景观、博览等非营利性或弱营利性但 投资建设一批公益性质的项目，供社会大众使用，其项目本身不带来经济效益，
•对开发商的主力店招商能力要求极高； •初期投入资金压力较大，资本回报周期较长； •丧失商业未来成熟后收益最大化的机会
“产权出售”模式是通过整体或拆零销 售，达到迅速销售、迅速回笼的目的， 其形式包括整体销售和小单元出售。
•短期可有回报，资金回笼较快； •整体出售销售周期较长，客户少；
•丧失产权，开发商失去了获取长期回报与商铺 升值的机会。
国内商业地产经营模式
模式分类
国内商业地产经营模式主要有：“产权持有”“租售并举”“产权出售”等模式 目前经营模式中，“产权出售”与“租售并举”类型的比例较高
经营模式 产权持有 租售并举 产权出售
简介
优势
劣势
“产权持有”的经营模式下开发商可 持有物业，自行招租或将其整体出租给 一家专业商业运营公司。
•便于统一经营定位和管理，较好地控制商业 业态和档次，降低经营风险；
•缺乏统一招商与经营管理，业态可控性差，易 形成混乱的经营局面，风险较大。
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国内商业地产盈利模式
模式 主营经营盈利
内容 通过经营各子项目、销售各子项目的主营产品所获得的营业收入，如景点门票、 旅游商品、旅游特色交通服务等项目的销售。
适用项目 自建自营项目，如湿地艺术公园等。
产权出让盈利
将项目物业分割成一定单元，将每个单元出让给不同客户，尽快收回项目投资成 自建出售项目，如岛居艺术社区等。
中国商业地产各大运营模式分析
06
案例分析
万达广场的运营模式
定位明确
万达广场将自身定位为“城市 商业中心”，旨在提供一站式 消费体验，满足消费者多样化
的需求。
品牌招商
万达广场注重品牌招商，与众 多知名品牌合作，确保商场的 品质和吸引力。
营销策略
万达广场通过举办各种促销活 动、文化活动等，提高品牌知 名度，吸引消费者。
物业管理
新鸿基地产注重投资策略的制定，根据市场变化 及时调整投资方向和资产组合。
ABCD
风险管理
新鸿基地产注重风险管理，通过严谨的财务规划 和风险控制，确保公司的稳健发展。
长期投资
新鸿基地产注重长期投资，着眼于长远利益，不 追求短期的高收益。
THANKS
感谢观看
万达广场拥有一支专业的物业 管理团队，提供优质的物业服
务，确保商场的正常运营。
华润置地的开发模式
综合开发
品牌影响力
华润置地注重综合开发，以城市综合体为 主要开发模式，将商业、办公、居住等多 种功能融合在一起。
华润置地注重品牌影响力，通过高品质的 开发项目和物业服务，提高品牌美誉度。
多元化经营
持续创新
委托第三方
开发商将物业委托给第三方物业公 司进行管理，自己只负责监督。
混合模式
开发商与第三方物业公司合作，共 同管理商业地产项目。
租赁经营模式
整体出租
开发商将商业地产整体出租给承 租方，自己只收取租金。
分散出租
开发商将商业地产分割成若干小 块，分别出租给不同的承租方。
综合体模式
开发商将商业地产打造成一个综 合体，包含购物中心、写字楼、 酒店等不同业态，吸引各类承租
按照开发形式划分
分为城市综合体、商业街区、购物中心、专业市场、酒店、写字楼等。这些不同的开发形式有着各自的特点和运 营模式。
2019年商业地产市场运营模式分析报告
2019年商业地产市场运营模式分析报告目录商业地产：存量市场中的核心资产 (6)盈利模式：围绕“商业+地产+金融”三元属性 (6)估值：租金和资本化率是估值基础 (7)我国商业地产过去的问题：消费降速、供给过剩、线上冲击 (7)降速的消费 (8)充沛的存量 (9)线上的冲击 (11)重新认识：什么因素正在或即将改善商业地产？ (12)NOI改善因子1：“促消费”初步兑现，承托零售终端长期走势 (12)NOI改善因子2：线上逐渐饱和，催生新业态 (13)流量红利边际递减，告别野蛮经营 (14)实体运营体验性提升，迎合新兴消费特性 (14)NOI改善因子3：市场供需结构趋于改善 (15)一二线城市兵家必争，长三角仍具备吸附力 (15)下沉三四线存在商业远景，“小镇青年”值得关注 (17)NOI改善因子4：管理溢价得以兑现，集中度提升启动 (19)业态机遇：精准度提升，模式持续演进 (19)企业机遇：并购潮开始涌现 (20)资本化率因子：利率步入下行通道，带来商业地产估值提升 (21)管理半径因子：资产证券化打开商业地产的运营边界 (22)商业地产是匹配资管需求的一大渠道 (22)证券化规模持续扩大，REITs蓄势已久 (23)打开管理的黑箱：互联化，精细化 (26)1、线上与线下融合，新零售时代来临 (26)打造全渠道模式 (26)科技化提供新零售技术基础 (28)2、体验式运营为内核 (30)多元化场景消费的打造 (31)原创IP实现高精准体验 (32)3、存量改造成为新战场 (33)标杆路径：国内优质商业地产运营商模式解析 (35)万达商业：综合体运营先行者 (35)华润置地：高端多元化商业体代言人 (36)龙湖集团：深耕战略后起之秀 (37)大悦城：科技赋能下的创新者 (37)全周期比较：融投管退中的差异化选择 (38)融：以售养租依然主流，低融资成本门槛下央企背景占优 (38)投：扩张——禀赋优势至关重要，模式——轻资产模式渐起 (39)管：定位——向社区商业延展，模式——科技精细运营兑现溢价 (41)退：逼仄渠道下的新探索，基金模式可期待 (44)存量时代下的竞争 (44)行业估值以及投资建议 (45)行业估值 (45)投资建议 (46)风险提示 (46)商业地产：存量市场中的核心资产商业地产与住宅地产在发展路径、价值体现等各方面均有显著差异，其关键因素在于商业地产依附于商办、零售业，较之住宅而言，在专业性方面存有更高的投资门槛，在交易环节具备更高的成本，盈利模式方面以持有而非销售为核心。
2019年商业地产模式简析 共100页
百货商店 代表品牌
新世界
中百大厦
本报告是严格保密的.
振华商厦
专业店
一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩 具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
本报告是严格保密的.
红星美凯龙
超市
北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛
根据业态定位， 选择部分物业持 有出租，部分物 业出售。
三种地产盈利模式对比
商业项目成功开发的几大要素
科学的开发流程 专业的市场调研 准确的市场定位 契合定位的建筑物业功能 现代化的景观氛围营造 现代化的景观氛围营造 专业的招商及运营
经营特色
卖场租赁制； 卖场联营制、 平价销售、
布局统一规 种类齐全、 满足日常用
划，店铺独 高毛利
品一次性购
立经营；服
全
务功能齐全，
集零售、餐
饮、娱乐于
一体。
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
品牌专卖、 平价、服务 量小、质 群众生活， 优、高毛 营业时间长 利
购物 中心
功能组合：集购物、餐饮、 娱乐、休闲、运动、旅游、 游乐于一体。一些大型的购 物中心甚至包含了酒店和办 公的功能。
商业项目同质化非常严重
地方的商业地块分散且超量 国内著名的商品品牌数量很少
缺欠有经验的专业商业运作团队
缺乏有实力的开发商 开发商业又不愿意“养商” 不遵循科学的开发流程（沿
袭住宅思路） 缺乏开发商业地产的各类资
源 • 缺少品牌经营者
C. 商业地产建筑形态设计中的常见问题
• 建筑物业功能与经营功能的错位 • 不符合商家要求，影响招商的实施 • 建筑配套不完善，影响客流导入
2019年商业地产模式简析
万象城 港汇广场
潍坊古德广场 主力店：中百大厦、佳乐家超市、百老汇影城 次主力店：ktv、、美容美体馆、儿童早教、餐馆等
百货商店
百货店 （Department Store） 指在一个建筑物内,经营若干大类商品,
实行统一管理,分区销售,满足顾客对时 尚商品多样化选择需求的零售业态.
案例：济南银座商城、青岛阳光百货、潍坊中百大厦、潍坊世纪泰华广场
百货商店 代表品牌
新世界 中百大厦
振华商厦
专业店
一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩 具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
红星美凯龙
超市
北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛
四、中国商业地产发展特点 及趋势
商业街地产概念 ：
商业地产有广义和狭义之说 狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活 服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商 业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商 铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。
黄金比例：最佳功能比例是 零售、餐饮、娱乐为52：18 ：30
业态组合：主力店、次主力 店、独立店。“主力店是恒 星，围绕主力店周边运行是 小行星般的次主力店、品牌 店”。
类型 主力店
次主力店 品牌店
业态
效用
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约
区域型商业——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较