2-6(2)居住区经济技术指标
房地产经济技术指标(主要)
房地产经济技术指标1、城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合，并与居住人口规模（30000～50000 人）相对应，配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然界线所围合，并与居住人口规模（7000～15000 人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000 人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
4、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
5、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
6、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底及其所属场院、绿地和配建停车场等。
7、道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
8、居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路。
在城市中通常与城市支路同级。
9、小区（级）路：一般用以划分组团的道路。
10、组团（级）路：上接小区路、下连宅间的道路。
11、宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
12、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
13、配建设施：与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
14、其它用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
15、公共活动中心：配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。
三通软件(修详通-报建通)教材
报建通软件指标统计
建筑功能指标（表） 总建筑面积=地上建筑面积+地下建 筑面积 公共服务设置（公建配套） 其他功能=地下车库+地下设备房+地 上车库+首层架空+其它层架空层+避 难层+屋顶梯屋及电梯机房+其他 相关指标（基底面积、住宅户数、 住宅阳台面积、地下商业面积、计 算容积率面积等）
报建通软件指标统计
筑工程规划许可的申报或调整、规划咨询服务等业务。 用于建筑单体报建等项目
“三通软件”指的是？
“验收通” 经电子报批软件（验收通）标准化处理的报批图件可用于报送：建
筑工程规划验收合格证的申请、咨询服务等业务。 最新的三通软件预计2013年11月份全面上线
“三通软件”软件的特点
1，根据Auto CAD平台进行二次开发软件 2，如果是天正绘制的图纸，需转成T3后方可进 行软件操作,转成T3后建议用纯CAD的重新标注。 3，兼容性 只能兼容最高CAD2008版本
报建通软件操作
属性查询
用于显示个轮廓线 的属性，并可对齐 进行更新和删除。
报建通软件操作
图层的填充与删除 1，图层填充 为方便查看图中的属性图形，软件提供了 按图层来进行填充的功能。 图层填充对话框列出了报建图中的属性图 层，对于部分属性图层（分层平面、功能 分区），软件提供对内部具体划分单独色 块填充能力。 2，删除填充 可把应用“图层填充”功能填充的颜色进 行删除。 注：此命令不会删除应用Hatch命令填充 的实体。
“三通软件”交流
徐献华
“三通软件”指的是？
“修详通” 适用于修建性规划管理，总平面规划方案的申报或调整、修建性详
细规划方案的审批或调整、规划咨询服务等业务环节。
住宅经济指标大全
建筑经济指标大全建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。
容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。
容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等。
建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。
例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。
公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同）（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积绿地率通常以下限控制。
这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。
公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
（4）建筑物占地面积：以外墙(底层勒脚以上)的外围水平面积计算。
构筑物占地面积以占地轮廓计算，但不包括铁路、道路，围墙及管线。
（5）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度，多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
建设工程项目的主要技术经济指标
第四节建设工程项目的主要技术经济指标一、工业建筑设计的主要经济技术指标（一）工业厂区总平面设计方案的技术经济指标1．建筑密度指标建筑密度指标是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比，它是工业建筑总平面团｝中比较重要的技术经济指标，反映总平面设计中，用地是否合理紧凑。
其表达式为：2．土地利用系数土地利用系数指厂区的建筑物、构筑物、各种堆场、铁路、道路、管线等的占地面积之和与厂区占地面积之比，它比建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理的情况。
其表达式为：3．绿化系数（二）单项工业建筑设计方案的技术经济指标单项工业建筑设计方案的技术经济指标除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外，还考虑以下指标：(1）生产面积、辅助面积和服务面积之比；(2）单位设备占用面积；(3）平均每个工人占用的生产面积。
二、居住建筑设计方案的技术经济指标（一）适用性指标1．居住面积系数（ K )2．辅助面积系数（ K l )使用面积也称作有效面积。
它等于居住面积加上辅助面积。
辅助面积系数 K1，一般在 2在20～27％之间。
3．结构面积系数（ K2 )结构面积系数，反映结构面积与建筑面积之比，一般在 20 ％左右。
4．建筑周长系数（ K’)建筑周长系数，反映建筑物外墙周长与建筑占地面积之比。
5．每户面宽6．平均每户建筑面积7．平均每户居住面积8．平均每人居住面积9．平均每户居室及户型比10．通风主要以自然通风组织的通畅程度为准。
评价时以通风路线短直、通风流畅为佳；对角通风次之；路线曲折、通风受阻为差。
11.保温隔热根据建筑外围护结构的热工性能指标来评价。
12．采光居住建筑的采光面积，应保证居室有适宜的阳光和照度。
采光面过小，不仅不符合卫生要求，而且视觉、感觉上也感到不适；但若窗口面积过大，对隔声、隔热、保温也是不利的。
（二）经济性指标1．工期期指工程从开工到竣工的全部日历天数。
评价工期应以法定的定额工期（或计算工期）为标准。
(完整版)建设工程项目的主要技术经济指标
第四节建设工程项目的主要技术经济指标一、工业建筑设计的主要经济技术指标（一）工业厂区总平面设计方案的技术经济指标1．建筑密度指标建筑密度指标是指厂区内建筑物、构筑物、各种堆场的占地面积之和与厂区占地面积之比，它是工业建筑总平面团｝中比较重要的技术经济指标，反映总平面设计中，用地是否合理紧凑。
其表达式为：2．土地利用系数土地利用系数指厂区的建筑物、构筑物、各种堆场、铁路、道路、管线等的占地面积之和与厂区占地面积之比，它比建筑密度更能全面反映厂区用地是否经济合理的情况。
其表达式为：3．绿化系数（二）单项工业建筑设计方案的技术经济指标单项工业建筑设计方案的技术经济指标除占地（用地）面积、建筑面积、建筑体积指标外，还考虑以下指标：(1）生产面积、辅助面积和服务面积之比；(2）单位设备占用面积；(3）平均每个工人占用的生产面积。
二、居住建筑设计方案的技术经济指标（一）适用性指标1．居住面积系数（ K )2．辅助面积系数（ K l )使用面积也称作有效面积。
它等于居住面积加上辅助面积。
辅助面积系数 K1，一般在 2在20～27％之间。
3．结构面积系数（ K2 )结构面积系数，反映结构面积与建筑面积之比，一般在 20 ％左右。
4．建筑周长系数（ K’)建筑周长系数，反映建筑物外墙周长与建筑占地面积之比。
5．每户面宽6．平均每户建筑面积7．平均每户居住面积8．平均每人居住面积9．平均每户居室及户型比10．通风主要以自然通风组织的通畅程度为准。
评价时以通风路线短直、通风流畅为佳；对角通风次之；路线曲折、通风受阻为差。
11.保温隔热根据建筑外围护结构的热工性能指标来评价。
12．采光居住建筑的采光面积，应保证居室有适宜的阳光和照度。
采光面过小，不仅不符合卫生要求，而且视觉、感觉上也感到不适；但若窗口面积过大，对隔声、隔热、保温也是不利的。
（二）经济性指标1．工期期指工程从开工到竣工的全部日历天数。
评价工期应以法定的定额工期（或计算工期）为标准。
同济大学城市规划原理考试模拟题库
第一章城市与和城市化一、名词解释1.新城市主义2.城市化3.城市化水平4.逆城市化5.再度城市化6.城乡一体化7.城乡二元结构8.可持续发展二、简答题9.城市化进程中的S形曲线的主要内容是什么？10.世界、中国、发展中国家（除中国）的城市化进程中的特点。
三、论述11.我国城市化发展的特征与前景。
12.小城镇发展建设的意义。
13.我国城市化发展过程中存在的问题以及主要战略方向。
第二章城市规划理论与编制一、名词解释1.雅典宪章2.霍华德3.马丘比丘宪章4.北京宪章5.城市规划区6.人居环境科学7.城市规划体系8.区域规划9.土地利用总体规划10.城市经济社会发展规划11.城市（总体）规划纲要12.分区规划13.修建性详细规划14.控制性详细规划15.近期建设规划16.结构规划17.远景规划18.战略规划二、简答题19.马丘比丘宪章比雅典宪章在思想上的进步。
20.城镇体系规划的编制内容、作用。
三、论述21.对城镇体系规划的现状的发展趋势的见解。
22.简述我国目前法定的规划阶段、主要内容和编制、审批程序。
第三章城市构成与用地规划一、名词解释1.城市用地2.风玫瑰图3.热岛效应4.逆温层5.城市绿地系统6.绿地指标（三项）7.竖向规划8.工程管线综合9.结构规划二、简答题10.土地使用开发强度的考虑因素。
11.土地适用性评定的考虑因素。
自然条件是土地适用性平地的主要考虑因素。
包括：（1）地质条件：建筑用地、滑坡、崩塌、冲沟、地震、矿藏。
（2）水文及水文地质条件。
（3）气候条件：太阳辐射、风象、温度、湿度、湿度与降水。
（4）地形条件：山地、平原、丘陵。
城市用地适用性评定可以分为；城市用地自然条件评定，城市用地建设条件评定，城市用地选择及用地条件的综合评定。
1、城市用地自然条件评定：作用：在调查分析自然环境各要素的基础上，对用地环境条件进行综合质量评价，为城市用地选择和用地组织提供科学依据、评定的内容：用地评定将用地分为三类，一类是条件较优越，能适应各种城市建设要求的用地，二类是只需要采取一定的工程措施，就能适合城市建设的用地，三类是用地不适宜建设的用地，用地评定的结果括图纸和文字说明，2、城市用地建设条件分析：包括现状建设条件，工程准备条件，基础设施条件的分析，A建设现状条件是指城市现有的各项物质内容的构成条件与数量的状况，包括城市用地布局结构是否合理，城市用地布局结构是否适应发展，城市用地分布对生态环境的影响。
居住区经济技术指标
居住区经济技术指标居住区经济技术指标是反映居住区经济和技术发展水平的重要标志。
它涉及到居民生产、生活、就业、收入和科技创新等方面。
本文将从以下几个方面对居住区经济技术指标进行探讨。
1. 经济指标居住区经济指标主要包括人均GDP、居民收入、房地产市场等。
其中，人均GDP是衡量一个地区经济发展水平的重要指标，也是反映居民收入水平的重要参考。
而居民收入反映了居民经济生活水平和社会发展水平。
房地产市场则是居民最直接的经济领域，对于社会的经济稳定和居民的切身利益有着深远影响。
2. 技术指标随着科技的快速发展，技术指标也越来越受到人们的关注。
居住区技术指标主要包括通讯设施、网络覆盖、智能家居等方面。
其中，通讯设施和网络覆盖关系到人们的信息交流和生活消费。
而智能家居则是未来居住区技术升级的重点，改善居民生活品质，提高居住环境的智能化水平。
这些技术指标将会给我们的生活带来更多的便利和创新。
3. 环境指标环境指标是居住区生产生活的重要标志。
它包括了空气质量、噪声污染、水源保护、垃圾处理等方面。
其中，空气质量和噪声污染是居民生活质量的重要因素，对于人们的身体健康影响不容忽视。
水源保护和垃圾处理则是城市环境管理的难点，保障着城市的可持续发展和居民的生活安全。
4. 教育和医疗指标教育和医疗是衡量一个城市人文素质的区别标志。
教育指标主要包括教育资源、教育水平、人才培养等方面。
医疗指标则包括医疗设施、医疗水平和保障政策等方面。
这些指标将会影响到居住区的社会和谐、人才流失和城市发展的全面升级。
5. 社会指标社会指标反映了居民的社会生活状况和社会和谐度。
它主要包括公共安全、社会治理、文化服务等方面。
公共安全和社会治理关系到社会环境的稳定和居民的生命财产安全。
而文化服务则为社会和谐提供了宽广舞台和思想滋养。
，居住区经济技术指标是居住区发展的综合体现，涉及到了经济、技术、环境、教育医疗和社会等方面，是居民生活质量和城市发展水平的重要参考。
三通软件(修详通 报建通)
配套设施指标明细
1，反应各种配套设施的建筑面积、具体位置及其用地指标 2，明细表包括 居住区配套设置指标明细、非居住区配套设置指标明细 注：配套设置名称应符合公共服务设施设置标准
配套设施统计表
报建通软件技术
1，软件使用范围 建筑工程规划许可证的申报或调整、规划咨询服务等业务。 2，软件升级 《广州市规划管理建筑面积计算办法》调整计算参数和方法 《广州市城乡规划技术规定（试行）》调整计算参数和方法 软件的图形平台升级至Auto CAD 2008 3，计算依据 由于项目的周期问题，软件增加面积计算依据，根据项目实际情况 进行选择依据
报建通软件操作
图层控制 用于打开或关闭制定的图层。
报建通软件操作
图形检测
自动检测图形中不符合报批要求的错误，并把错误显示在列表中。 双击可以查看错误所在的具体位置。
报建通软件操作
参数设定
软件提供了几套不同的面积计算依据，选择不同的面积计算依据将 会产生不用的面积计算结果
主要计算依据： 《建筑工程建筑面积计算规范 》 GB/T503532005 《广州市城乡规划技术规定（试行）》2012年7月 1日实施 《广州市规划管理建筑面积计算办法》
修详通软件操作
属性查询 可对所有赋予信息的图形进行查询和修改。并在图上用填充的方法 显示该属性实体的位置。 步骤 点取菜单→选取要查询属性的实体→鼠标点选查询过的图形。 属性查询显示项目 属性类型、建筑编号（与实际命名保持一致）、建筑类型、塔楼裙 楼（软件新功能）、建筑状况、层数范围、层高（软件新功能）等 建筑信息
建设工程面积计算依据技术控制
修详通技术指引 图层设置要求
序 号 图层名称 图层说明 颜色 线型
1
经济技术指标一览表
100.00% 100.00% 99.811 人均面积(㎡/人) -14.07 10.23 0.00 2.64 1.20 --
居住区各项用地界线划定的技术性规定
居住区各项用地界线划定的技术性规定1 居住区以道路为界线。
属于城市干道以干道红线为界，属居住区以道路中心线为界，属公路以公路红线为界2 与其他用地相邻时以用地边线为界3与天然障碍物或人工障碍物想毗邻的以障碍物地点边线为界4 居住区内的非居住区用地或居住区级以上的公共设施用地应扣除二．住宅用地范围的确定1 以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属于住宅用地2 住宅临公共绿地设有道路或其他明确界限时，在宅前宅后通常以住宅高度的1/2计算，在两侧一般按3-6米计算三公共服务设施用地范围确定1 一般明确划分的按基地界限划定未明确划分的按建筑物基地占用土地及建筑物四周所需要利用的土地划定界线。
四道路用地范围确定1 城市道路不计入居住区的道路用地2居住区道路作为居住区用地界线时，以道路红线宽度的一半计算3小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算4公共停车场、回车场以设计的占地面计入道路用地，宅前宅后小路不计入道路用地属于住宅用地5 公建用地界线外的人行道或车行道按道路用地计算，属于公共建筑专用的道路不计入道路用地。
五公共绿地范围的确定1公共绿地指规划中确定的记住去公园，小区公园和住宅组团绿地，不包括满足日照要求的住宅间距之内的绿地，公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地2组团绿地的用地界线的划定居住区规划主要经济技术指标1 建筑面积=主要使用面积+辅助使用面积+结构面积2 建筑密度=住宅公共服务设施和其他建筑物基地面积的总和/建筑基地总面积*100%3建筑面积密度又称容积率=总建筑面积/总建筑用地面积日照1 住宅正面间距应按照标准确定的不同方位的日照建筑数来控制，也可用不同方位的间距折减系数来换算2 住宅侧面间距，调试住宅、多层住宅之间不能小于六米，高层与小高层。
、多层住宅间不能小于13米。
还需考虑室外活动场地的日照，建议布置住宅上下左右要错开，以获得更多日照活动场地。
通风（朝向要注意住宅群体的通风与防风）噪音控制与防治（主要来源有道路交通噪音、临近工业区噪音、人群活动噪音在小区规划设计中采取的对住宅群体噪音进行防治的措施1 利用临街建筑防治噪音2 利用绿化防治噪音（隔音绿窗、块状带状绿地、沿小区周围简历绿篱3利用地形防治噪音4利用室内的功能空间的饿布置防治噪音（临街一侧布置厨房、卫生间而起居室、卧室设置在另一侧）道路类型、分级和规划要求按功能分：机动车到和非机动车道按规划等级分：小区道路、组团道路、宅间道路、园路（含入户道路）按材质分：柏油沥青道路、混凝土道路、花砖面道路（釉面砖、陶瓷面砖、透水花砖路面、粘砖路面）、天然石材面（碎石、卵石、沙石路面）、沙土路、木质路、合成树脂路（人工草皮路、弹性橡胶路、合成树脂路）消防通道：一般设消防通道包括明面的和隐形的无障碍通道小区道路分级小区道路：宽度6-9米，同建筑控制线之间的宽度，需敷设供热气管线的不宜小于14米，五供热管线不宜小于10米组团道路：宽3-5米，同建筑控制线间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于8米。
居住区规划设计-第六讲
一、规划布置的基本要求
1.便于居民使用。各级公共服务设施应有合理的服务半径， 一般为：
居住区级 居住小区级 居住组团级
800～1000m 400～500m 150～200m
2.应设在交通比较方便人流比较集中的地段，并要考虑职工 上下班的走向。
3.如为独立的工矿居住区或地处市郊的居住区，则应在考虑 附近地区和农村使用方便的同时，保持居住区的安宁。
访问时间：分为开始时间和结束时间。 开始时间是在一开始访问的时候记录， 应晚于敲门时间；结束时间是在问完背 景资料后记录下来的。
被访者的姓名：请问您贵姓，什么名字呢？一般被访者 都愿意合作。若遇到不愿留下姓名的被访者，我们可以 解释：我们对所有的资料都会保密，在资料分析完毕后， 我们会将所有资料销毁/我们只是需要一个真实性的证 明，证明我们确实是访问过你的。 被访者的联系方式：请问你的电话是多少？/请你给我 留一个电话号码。若被访者不愿意留下任何联系方式， 我们的解释是：我留你的联系方式是因为我怕有问错的 地方，到时候可以直接打电话问你，而不需要再次登门 来打扰你。 被访者的地址：请问你这里的地址是不是“XX街X号X 幢X单元X楼X号” 或请问你这里的地址是……
市场调查在房地产项目的运用方 式
合作方式，针对不同的项目成立不同的 项目小组； 调查方法，通过竞争市场与消费市场的 情况对比，结合项目的实际地缘条件确 定定位方向。 分析方法，是市场调查工作在整个房地 产项目定位中最重要的一个环节，根本 目的是透过数据表象挖掘深层涵义。
二、市场调查方法和技巧
销售人员的调查
引导访问进程，防止被访者远离主题或回答 得太快。
当被访者回答的答案笼统/不完整或答非所问 时，访问员需要追问，但不能诱导被访者， 要保持中立的态度。
三通软件(修详通-报建通)
报建通软件操作
图层控制 用于打开或关闭制定的图层。
报建通软件操作
图形检测
自动检测图形中不符合报批要求的错误，并把错误显示在列表中。 双击可以查看错误所在的具体位置。
报建通软件操作
参数设定
软件提供了几套不同的面积计算依据，选择不同的面积计算依据将 会产生不用的面积计算结果
主要计算依据： 《建筑工程建筑面积计算规范 》 GB/T503532005 《广州市城乡规划技术规定（试行）》2012年7月 1日实施 《广州市规划管理建筑面积计算办法》
1
1 3 2 8 7 7 7 4 9
PHANTOM
CONTINUOUS CONTINUOUS CONTINUOUS CONTINUOUS CONTINUOUS CONTINUOUS CONTINUOUS CONTINUOUS CONTINUOUS
配套设施符号 配套设置的符号图块
修详通技术指引
图层实体必须满足条件
建筑面积明细(表）
分别分层和汇总各分层及其 分层功能面积明细
报建通软件指标统计
功能分区
建筑编号 分区类型（主要功能、公建配套、其他功能） 层数范围 建筑公共部分
报建通软件指标统计
公建配套
配套名称：本地块的规批文件中明 确要求配套的公建项目名称 公建配套中的中西药店、肉菜市场、 综合商店、新华书店等类似商业的 项目，不应计入主要功能的商业面 积中，应在此栏中单独计算 建筑面积：按公建的建筑面积计算， 属于公建配套范围的外墙可以纳入 公建配套范围内，内墙则按强中线 计算。对于专为公建配套服务的通 道，可以纳入公建配套范围。
验收通工作流程
验收通软件操作
验收通软件操作与报建通基本相同 案件信息 是指建设项目的基本信息 建筑信息 是报批图中每项建筑工程的基本信息，各项工程项目由建筑编号区 分，并计算出各自规划指标。 轴线位置 根据《规划验收测量记录册》中的记录内容进行填写，要求与测量 记录册的相关记录一一对应
第10章 居住区技术经济指标
3、环境质量指标
(l)空地率
空地率=l-住宅建筑净密度。
居住区的空地率习惯上以建筑毛密度反映， 即居住区的空地率为1-建筑（毛）密度。 住宅建筑净密度和建筑毛密度越低，其对 应的空地率就越高，为环境质量的提高提 供了更多的用地条件。
(2)绿地率
绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务 设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内 的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆 土要求、方便居民出入的地下或半地下建 筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人 工绿地。
(5)公共绿地范围的确定
公共绿地包括中心绿地（居住区公园、 小游园、组团绿地），老年人、儿童活动 场地和其他的块状、带状公共绿地，不包 括宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿 地。其中，块状带状公共绿地应同时满足 宽度不小于8米、面积不小于400平方米的 要求。
院落式组团绿地面积计算起止界限应符合 如下规定：
二、居住区各项用地的范围及面积计算技术 性规定
(1)规划总用地范围的确定
①当规划总用地周界为城市道路、居住区 （级）道路、小区路或自然分界线时，用 地范围划至道路中心线或自然分界线；
②当规划总用地与其他用地相邻时，用地 范围划至双方用地的交界处。
(2)住宅用地范围的确定
住宅用地是住宅建筑基底占地及其四周合 理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路
居住区内各项用地所占比例的平衡指标体 系，应符合如下的规定。
三、经济技术指标 1、规模指标 (1)人口指标 居住区的人口指标包含居住区的居住户 （套）数、居住人数。 居住人数=居住户（套）数×户均人口 (2)用地面积指标
居住区人口规模与用地规模之间存在一 定关系，其确定应符合如下规定。
(3)建筑面积指标
一、居住区规划指标
建设工程规划报建图纸编制规则---经济指标表格及相关电子图纸绘制要求请严格遵守
建设工程规划报建图纸编制规则（试行）1 一般规定(1) 本规则适用于申领《方案审定意见书》和《建设工程规划许可证》的报建图纸，不包括规划许可要求提交的其他材料。
(2) 本规则不适用于零星建设工程规划许可和私房翻建工程规划许可。
(3) 编制单位应具备相应的设计资质并由注册建筑师主持设计。
(4) 建设单位、设计单位应确保建设工程规划报建图纸的真实性和准确性。
确保填报指标与图纸的实际指标严格一致，纸质文件与电子文件严格一致。
(5) 凡在规划审查中发现以下情况，情节轻微的，退回重新报审；情节严重的，除作退案处理，还将视情况对建设单位和设计单位作出警告、通报建设局、在媒体和网站上通报批评等处理：①虚报建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车等经济技术指标；②纸质图件与电子文件不一致；③虚报日照间距，造成自身或相邻建筑不满足日照要求的；④建筑效果图弄虚作假，与平面、立面明显不对应的；⑤施工图设计过程中未经批准对已审批的方案随意改动的。
2 图纸要求2.1 申领《方案审定意见书》的报建图纸要求2.1.1 装订和份数要求(1) 报建图纸一般图幅为A3，装订成册，一式两份；(2) 与纸质文件严格一致的光盘1份：加贴标签并进行包装，在光盘本身及包装袋（盒）上分别标注项目名称、建设单位、建设地点、方案日期等；(3) 工程总平面图一式五份（审查通过后返还四份,供建设单位报其他部门审批使用）。
2.1.2 印章要求应在文本扉页中标明：(1) 建设单位名称、盖建设单位的印章；(2) 具备资质的设计单位名称、出图章和注册建筑师资格章；(3) 其他顾问公司单位名称、印章。
2.1.3 设计说明及分析图对于较大规模的建设工程，应进行设计分析及专项规划：(1) 图纸为彩图，图幅为A3打印纸，图纸比例适中；(2) 标明图纸要素：图名、指北针、比例尺、图例、图标等；(3) 图纸应当清晰、完整反映下列内容：①设计说明：包括方案特色构思、用地功能布局、建筑空间布局、环境景观设计、公建项目布局等；②区位分析；③现状分析：包括现状地形、现状建筑、现状环境等；④绿地系统规划：包括绿地总面积、绿地分类、绿地布局等；⑤道路交通系统规划：包括路网结构、道路分级、停车场库布局、停车设置标准、规划设置的停车泊位数等；⑥竖向规划：竖向规划构思、室内外地坪标高设计、道路坡度、坡向、标高设计及地面排水坡向设计等；⑦分期实施规划。
2023年房地产经纪人相关知识真题及参考答案和房地产经纪实务考试真题
2023年房地产经纪人有关知识真题及参照答案一、单项选择题1. 民间信用是( C)。
A. 企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供旳信用B. 企业. 银行或其他金融机构以商品或货币旳形式向消费者个人提供旳信用C. 个人之间互相以货币或实物所提供旳信用D. 企业以发行股票或债券旳形式筹集资金旳一种信用方式2. 委托性贷款中, 接受委托旳贷款人( B)。
A. 收取手续费, 承担贷款风险B. 收取手续费, 不承担贷款风险C. 不收取手续费, 承担贷款风险D. 不收取手续费, 不承担贷款风险3．建筑物一般是由若干个大小不等旳室内空间组合而成, 这些室内空间旳形成, 往往又要借助于一片片实体旳围合, 这一片片实体被称为(C )。
A．建筑组合B．建筑空间C．建筑构件D．建筑构造4. 对形成多种交易行为起着关键作用旳是客户旳( D)。
A. 理想B. 信念C. 能力D. 性格5. 某套二手住宅, 套内建筑面积下旳价格为2023元/m2, 套内建筑面积与本套住宅建筑面积之比为0. 92, 使用面积与建筑面积之比为0. 8, 则本套住宅建筑面积下旳价格为(B)元/m2。
A. 1600B. 1840C. 2023D. 21746．下列有关都市规划常用指标旳表述中, 不对旳旳是(D )。
A．容积率为一定地块内建筑物旳总建筑面积与地块面积旳比值B．建筑密度为一定地块内所有建筑物旳基底总面积与地块面积旳比率C．用地红线是指经都市规划行政主管部门同意旳建设用地范围旳界线D．建筑间距是指两栋建筑物外墙两轴线之间旳水平距离7. 未封闭旳阳台按(C )计算建筑面积。
A. 水平投影旳所有B. 水平投影旳2倍C. 水平投影旳二分之一D. 水平投影旳3/48. 某套住房旳建筑面积100m2, 总价为45万元。
假如首付15万元, 余款可以在三年内旳每年年末支付10万元, 假设年利率为5%, 则该套住房旳实际单价为(A )。
A. 4223元/m2B. 4288元/m2C. 4357元/m2D. 4500元/m29. 下列有关房屋基础旳表述中, 不对旳旳是(A )。
《城市居住区规划设计规范方案》GB50180_93[2016版]
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《城市居住区规划设计规范》GB36879 50180-93(2016 年版）目录1 总则2 术语、代号3 用地与建筑4 规划布局与空间环境5 住宅6 公共服务设施7 绿地8 道路9 竖向10 管线综合11 综合技术经济指标附录A 附图及附表附录B 本规范用词说明附加说明附录A 附图及附表1 总则１总则1.0.1 为确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于城市居住区的规划设计。
1.0.3 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。
各级标准控制规模，应符合表 1.0.3 的规定。
1.0.4a 居住区的规划布局形式可采用居住区- 小区- 组团、居住区- 组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。
1.0.5 居住区的配建设施，必须与居住人口规模相对应。
其配建设施的面积总指标，可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。
1.0.6 居住区的规划设计，应遵循下列基本原则：1.0.5.1 符合城市总体规划的要求；1.0.5.2 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；1.0.5.3 符合所在地经济社会发展水平，民族习俗和传统风貌，气候特点与环境条件；1.0.5.3a 符合低影响开发的建设要求，充分利用河湖水域，促进雨水的自然积存、自然渗透、自然净化；1.0.5.4 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境；1.0.5.5 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；1.0.5.6 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；1.0.5.7 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；1.0.5.8 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
1.0.7 居住区规划设计除符合本规范外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。
经济技术指标概况
计容建筑面积
定义：计容建筑面积即等于规划建筑用地面积*计算容积率，小区内所有 计算容积率的建筑面积之和！计容面积小于等于建筑面积，半地下室算一 半计容面积，无产权地下室不计算计容面积。 计算方式： 所谓计容面积，就是计算容积率面积，一般情况下： 1.计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和。 计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积 注:规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积,建成后项目容积率也只能 等于或小于规划条件容积率 2.总建筑面积=地上建筑面积（计容积率面积）+地下建筑面积（不计容积率面 积） 3.地上建筑面积= 计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积 一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积,还包括可以 申报产权的部份地下建筑 面积(车库或停车位) 计容地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积（底层架空绿化 公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑）。
谢谢大家
THANK YOU FOR YOUR ATTENTION
地上建筑面积计容积率地上建筑面积不计容积率地上建筑面积一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积还包括可以申报产权的部份地下建筑面积车库或停车位计容地上建筑面积地上建筑面积不计容积率的地上建筑面积底层架空绿化公共服
经济技术指标概况
目录
1
2 3 4
总建筑面积
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和 计算方法： 在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙 勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建 筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建 筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、 防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高不足2.2米的，按架空层外围的水平面积 的一半计算建筑面积。超2.2米的，计算全面积。 (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑 面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
居住区经济技术指标
规划用地平衡表的作用
1）用数量表明住宅区的用地状况； 2）初步审核各项用地分配比例是否 科学合理； 3）初步评价住宅区的环境质量； 4）方案评定和管理机构审定方案的 重要依据。
2 住宅区各项用地平衡控制指标
用地构成 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用
地
居住区 50-60 15-25 10-18 7.5-18 100
（3 ）道路广场用地 ——用地外围为城市支路或居住（小）区级道路，道路面积按红线宽的一半 计算 ——规划用地内的居住（小）区道路按红线宽度计算 ——组团级（与没有人行道的小区级）道路按实际宽度计算 ——回车场、停车场应包括在道路用地内 注意：宅间路计入住宅用地
公建用地内的车行道计入公建用地 公共绿地内的人行道计入公共绿地
（6）建筑面积密度（毛密度、净密度） = 建筑面积 / （居住）用地面积 （7）建筑密度（毛密度、净密度） = 建筑基底面积 / （居住）用地面积（
%） （8）停车泊位（停车率、地面停车率）（个） （9）绿地率 = 各类绿地面积的总和占与居住用地总面积的比例（%）
以住宅建筑净密度为例
在一定的住宅用地内，若住宅建筑净密度越高，宅旁绿地面积也相应 降低，日照通风等环境也受到影响。决定居住区居住密度和居住环境 质量的重要因素。 为确保居住生活环境质量，对不同地区、不同层数的住宅建筑净密度 最大值作了控制。
城市规划原理(一)
城市居住区规划原理
06-2讲 综合经济技术指标与相关名词含义
王世福 车乐 魏成 华南理工大学建筑学院城市规划系
案例：某居住小区的规划设计条件
1、容积率不大于3.5； 2、建筑密度不大于30%； 3、绿化率不小于35%； 4、规划不少于3班的幼儿园； 5、停车位为每100平方米建筑面积配置一个，均为地下停车位； 6、规划应配置5%比例的物业管理和社区管理用房； 7、小区出入口设置在用地的西面和北面； 8、建筑后退用地红线东、南、西、北分别为8、10、6、5米； ……
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1 规划用地平衡表
2 技术经济指标
一 规划用地平衡表
1规划用地平衡表
项目
数值 (ha)
比重 (%)
人均面积 (m2/人)
居住区用地
住宅用地 其 中 公建用地
道路用地
公共绿地
其他用地
级以上的公共建 筑、工厂、单位等用地，以及不适于建筑的用地，包括住宅区工业用地。
规划用地平衡表的作用
1）用数量表明住宅区的用地状况； 2）初步审核各项用地分配比例是否 科学合理； 3）初步评价住宅区的环境质量； 4）方案评定和管理机构审定方案的 重要依据。
2 住宅区各项用地平衡控制指标
用地构成 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用 地 居住区 50-60 15-25 10-18 7.5-18 100 小区 55-65 12-22 9-17 5-15 100 组团 70-80 6-12 7-15 3-6 100
城市规划原理(一)
城市居住区规划原理
06-2讲 综合经济技术指标与相关名词含义
王世福 车乐 魏成 华南理工大学建筑学院城市规划系
案例：某居住小区的规划设计条件
1、容积率不大于3.5； 2、建筑密度不大于30%； 3、绿化率不小于35%； 4、规划不少于3班的幼儿园； 5、停车位为每100平方米建筑面积配置一个，均为地下停车位； 6、规划应配置5%比例的物业管理和社区管理用房； 7、小区出入口设置在用地的西面和北面； 8、建筑后退用地红线东、南、西、北分别为8、10、6、5米； ……
（2 ）住宅用地范围 ——以住宅区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地 ——住宅邻近公共绿地等无明确界限时，通常以1.5~3米计算 ——与公共建筑相邻时，以公建用地为界
（3 ）道路广场用地 ——用地外围为城市支路或居住（小）区级道路，道路面积按红线宽的一半 计算 ——规划用地内的居住（小）区道路按红线宽度计算 ——组团级（与没有人行道的小区级）道路按实际宽度计算 ——回车场、停车场应包括在道路用地内 注意：宅间路计入住宅用地 公建用地内的车行道计入公建用地 公共绿地内的人行道计入公共绿地
住宅层数 低 层 多 层 中高层 高 层 住宅建筑净密度最大值控制指标（%） 表 5.0.6-1 建 筑 气 候 区 划 Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、 Ⅶ Ⅲ、 35 40 28 30 25 28 20 20 Ⅴ Ⅳ 43 32 30 22
END
用地平衡表的计算技巧 ——居住区用地、公建用地、道路用地、公共绿地的用地范围相对 明确，计算简单；而住宅用地地块较多，形状各异，计算复杂。 ——住宅用地=居住区用地-（公建用地+道路用地+公共绿地）
3 住宅区各类用地的划分
（1 ）住宅区用地界限 ——以道路为界限； ——以用地边界为界； ——以天然或人工障碍物边线为 界； ——住宅区内非居住用地或居住 区级以上公建用地应扣除。
（4 ）公共绿地 包括居住区公园、小游园、街心绿地、林荫道与活动场地
二 技术经济指标
根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版） （1） 居住户数（户、套） （2）居住人数（人） （3）总建筑面积（万平方米） （4）住宅平均层数 = 住宅总建筑面积 / 住宅基底总面积（层） （5）人口密度 = 规划人口数量 / 居住用地面积（人/ha）
注：混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。
其他相关名词含义
——户室比. 户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所 占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建 筑中，各种不同套型住宅总套数的比重，如一小区中，小套 （或一室户）占25％，中套（二室户）占47％，大套（三室和 四室户）占28％。 ——90/70规定。90平方米以下住宅建筑面积占住宅建筑面积不 小于70%。
四、习题
1、某居住小区用地为5公顷，其建筑密度为30%，假设 所有建筑平均层数为4.5层，试问该小区的容积率是多少？
2、某Ⅲ类建筑气候区内，某居住小区用地为10公顷，其 住宅用地占50%，拟建住宅层数为6层，试问允许建设的 最大住宅总建筑面积是多少？
解: Ⅲ号建筑气候区内，多层住宅的住宅建筑净密度最大 为30%(最大控制值).
（6）建筑面积密度（毛密度、净密度） = 建筑面积 / （居住）用地面积 （7）建筑密度（毛密度、净密度） = 建筑基底面积 / （居住）用地面积（ %） （8）停车泊位（停车率、地面停车率）（个） （9）绿地率 = 各类绿地面积的总和占与居住用地总面积的比例（%）
以住宅建筑净密度为例
在一定的住宅用地内，若住宅建筑净密度越高，宅旁绿地面积也相应 降低，日照通风等环境也受到影响。决定居住区居住密度和居住环境 质量的重要因素。 为确保居住生活环境质量，对不同地区、不同层数的住宅建筑净密度 最大值作了控制。