房地产经济学全部内容

第一章

经济学是研究资源配置的学问，创始人亚当·斯密，代表作《国富论》，“看不见的手”原理。

实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论”或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实)的解释或预测。

规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准，对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。规范经济学离不开实证经济学的支持。

理论是对现实的一种抽象，是我们“透视”事实的桥梁。理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系。从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。

经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示，也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。

经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数

经济模型的分析方法：静态分析，比较静态分析，动态分析

经济学的基本逻辑：演绎与归纳房地产是房产与地产的统称，即房

屋和土地两种财产的合称，包括建

筑在土地上的各种房屋，及一切未

经人类劳动投入开发的土地和经

过开发利用的土地，以及与房屋、

土地有关的权益。

房地产的特性：1.位置的固定性与

质量的差异性 2.数量的有限性及

供给的稀缺性 3.利用永续性与报

酬递减性 4.产权分割性与权益的

流动性

第二章市场的含义可以从四个方

面理解：(1)市场是指买卖双方进

行交易的专门场所，这是狭义的市

场；(2)市场是买者和卖者相互作

用并共同决定商品、劳务的价格和

交易数量的机制，这是典型的西方

经济学中的市场定义；(3)市场是

交易活动的总和，即在流通中所发

生的交换关系的总和，这是广义的

市场；(4)市场是资源配置的一种

手段，与“计划”手段相对应。

狭义的房地产市场是指房地产交

易的专门场所，如房地产交易所；

广义的房地产市场则是指房地产

交易的总和或房地产商品流通中

所有交换关系的总和。

房地产市场的特点：1.区域性 2.

竞争的不充分性 3.供给调节的滞

后性 4.交易的复杂性 5.与金融

的关联度高 6.政府的干预性强

房地产市场的分类：l）按市场运

行层次划分：可以分为房地产一、

二、三级市场2）按市场交易客体

划分：可以分为土地市场、房产市

场、房地产金融市场和房地产中介

服务市场等。3）按物业类型划分：

可以分为住宅市场、商业物业市

场、写字楼市场、工业物业市场、

特殊物业市场等4）按覆盖（影响）

范围划分：可以分为国际性、全国

性、地方性房地产市场。

房地产市场的市场细分：1.物业类

型细分（住宅，工业，商业） 2.

按住宅属性细分（新房，旧房） 3.

按区域细分

第三章

房地产的潜在需求是指居民对房

地产商品消费的欲望按目前社会

一般生活水平计算的房地产商品

应有的需求量。即是指过去和现在

尚未转变为实际的房地产购买力、

但在未来可能转变为房地产购买

力的需求。

房地产的有效需求（现实需求），

从微观经济的意义上来讲，是指消

费者在一定的时期内，在每一价格

水平上愿意而且能够购买的商品

量，即有支付能力的需求。从宏观

经济的意义上来讲，是指商品的总

供给与总需求达到均衡状态时的

总需求

房地产需求的特点：（1）多样性（2）

区域性（3）层次性：基本需求、

标准需求、舒适需求；有效需求及

潜在需求。（4）双重性：既可以作

为消费品（居住）也可以作为投资

品（租赁或买卖）。（5）可替代性：

主要从三个方面理解：首先一定区

域内的房地产有一定替代性，其次

租赁与买卖可替代，第三从投资需

求看，如果房地产投资收益下降，

投资者可转向股票、债券、期货等

其他投资工具。

房地产需求的影响因素：1）人口

（人口数量、家庭数量、生活方式、

离婚率），正相关

2)收入（国内生产总值，国民收入，

可支配收入），正相关 3)消费者

偏好（恩格尔系数）4)房地产价格

5)消费者对未来的预期 6)社会

经济发展水平和城市化水平 7)

政策因素

房地产供给的特点：1）缺乏弹性:

刚性。2）层次性：现实供给层次

（房地产产品已经进入流通领域，

可以随时出售和出租的房地产），

储备供给层次（房地产生产者出于

一定的考虑将一部分可以进入市

场的房地产商品暂时储备起来不

上市），潜在供给层次（已经开工

和正在建造，以及竣工但未交付使