房地产经济学第四章

•d′
•距CBD的距离
•图4—4 城市土地及农地价格比
较
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
四、土地价格的种类
按不同的标准，可以划分出多种土地价格： 市场价格和市场价值 土地所有权价格和土地使用权价格 基准地价和标定地价 课税价格、征收价格、抵押价格 总价格、单位价格、楼面地价 评估价格
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
•税负
•国民经济水平 和发展趋势
•经济因素
•财政收支及金融环境
PPT文档演模板
•图4—9 影响房地产价格的经济因素
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用 途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减 值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、 可达性（区位）价值构成。
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
PPT文档演模板
•地租 •区位地租
•土地资本租金
金、市场（理论）租金
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
一、影响房地产价格的一般因素
从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、 经济因素和政治因素。
•人口状况
•城市化
•社会因素
•房地产投机
PPT文档演模板
•社会稳定状况
•图4—8 影响房地产价格的社会因素
Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的 拆除费用。
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价 值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价 值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表 现出来的土地货币交易额。
第一节 土地价格
一、土地价格的内涵
从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土
地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格 是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于 若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无 限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。 如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率 （假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：
第一节 土地价格
土地价格变动趋势及其形态
从各个国家和地区的地价变动历史来看，地 价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面 的原因：
➢ 地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过 经济周期；
➢ 土地市场的供求变化，往往出现循环变动；
➢ 影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是 参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异， 地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差 万别。
04房地产经济学第四章
PPT文档演模板
2020/11/19
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四章 房地产价格
重点问题
土地价格的构成、类型及其相互关系 建筑物成本和价格 房地产价格 影响房地产价格的因素
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
•土地制度 •及政策
•政治因 素
•房地产 •价格政策
PPT文档演模板
•土地出让方式、 •出让期限
•行政级别 •及隶属变更
•图4—10 影响房地产价格的政治因素
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
•其他因素
•心理因素 •国际因素 •特殊因素
PPT文档演模板
（二）城市不同功能区的环境因素
商业区 住宅区 工业区
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
三、影响房地产价格的个别因素
（一）影响土地价格的个别因素
•a
•位置
•b
•面积
•c •地形地势
•d
•地质
•e
•水文
•f
•形状
•g
•气候
•建筑物出售前的保管、养护等费用
•推销费 建筑物销售有关税费
•销售经营利
润
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第三节 房地产价格
二、房地产价格与房地产租金之间的关系
房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为： RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR
三、土地价格构成的本质
理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土 地物质价格和土地资本价格构成。
✓ 土地物质价格的理论构成公式是：
Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s
上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r 为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地 的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价 格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础 级差地价。
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
✓ 土地本身的土地资本价格理论构成公式为：
Jdz=Jj×(1-Kx) ×(1-Km)+Jx-Jf
上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过 去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新
重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经 济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近 一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；
地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第二节 建筑物价格
一、建筑物价格的构成
建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几 部分组成：
➢ 建筑工程费用 ➢ 设备及安装工程费用 ➢ 其他费用 如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么
•h
•临街状况
PPT文档演模板
•i •土地利用限制情
•j •土地产权权属情况
况
•k •建筑物与土地的组合是否得当 房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
（二）影响建筑物价格的个别因素
建筑构造 房屋装修 房屋设备及附属设施 地段、层次、朝向 房屋的损耗和完好程度 规模及高度 用途
•不确定性风险 年补偿费
•CBD
•农地地租
•d′ •距CBD的距离
•图4—3 城市土地租金
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
PPT文档演模板
•地价 •区位价格 •转换成本
•不确定性风险补偿费
•农地开发权价格
•预期增值 •纯农地价格 •CBD
•纯农地价格
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第三节 房地产价格
一、房地产价格的构成
格房 地 产 价
PPT文档演模板
•
•土 地 •价 格
•建筑 物价格
•“农转非”地 价 •旧城区改造地价
•建筑物生产成本
•建筑物销售成 本
•征地安置费 耕地占用税 •小区内土地开发费 开发单位管理费
•开发投资资本利息 开发投资利 润•土地使用权价格 拆迁安置 •小费区内土地开发费 开发单位管理费 •开发投资资本利息 开发投资利 润•勘察设计费 建筑材料、设备费 •建筑施工费 建设单位管理费 •建设单位向政府部门缴纳的有关税费 •建设单位建筑资本投资利息、利润
第一节 土地价格
七、土地价格与国民经济的关系
地价与经济周期
地价上涨可能对国民经济造成的不良影响
➢ 住宅问题难以解决
➢ 公共事业难以开展
➢ 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能 会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展， 又造成公共设施的浪费
➢ 土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平， 土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环
由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降 低、市场行情走低等而产生的外部性贬值。
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第二节 建筑物价格
PPT文档演模板
•市场
•提取 法
•年 龄—寿
命法
•折旧 估算 方法
•分解 法
•图4—7 折旧的估算方法
房地产经济学第四章
其中：RN为房地产纯租金；LR为地租；Rt第t年的 租金；I为市场利率（投资回报率）；N为经济使 用寿命；V0为建筑物的全新重置价格；t为建筑 物正在使用的年序数。
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第三节 房地产价格
三、房地产价格的种类
商品房价格与经济适用房价格 标准价与成本价 廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
五、不同类型地价之间的关系
PPT文档演模板wenku.baidu.com
•9
•7
•投 资 •5 者
•3
•1
•a •b •b •c •土地价
1
2
格
•图4—5 土地价值在市场中的实现过
程
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
PPT文档演模板
•b
•土地价值
•d
•e
•c′
•d′
•a
•农地价
值
•农
•O
地
•f
•c •市地发展时序或容 许的土地资本积累量
•图4—6 城市土地价值的变动过
程
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
关键术语
房地产价格 土地价格 建筑物价格
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
PPT文档演模板
2020/11/19
房地产经济学第四章
该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或 重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表 示）。
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第二节 建筑物价格
二、建筑物价格的变动
建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积 个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变 动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造 成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用 途、地区、物价水平等等。
第一节 土地价格
六、土地价格的变动
土地价格变动的机理： ➢ 土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率
是决定地价变动的最直观因素； ➢ 从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还
可以因为这两个构成部分的变动而变动。
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第二节 建筑物价格
三、建筑物折旧
建筑物折旧可能来源于三种情况：
由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏， 可以称为建筑物实体损坏；
由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房 屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功 能性贬值；
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第四节 影响房地产价格的因素
二、影响房地产价格的区域因素
区域因素是指影响一个城市内部不同功能分 区房地产价格的因素。这些因素一方面取决于城 市不同分区的地理因素，另一方面取决于实现分 区功能对地理环境要素的要求。
（一）城市不同功能分区因素
V=∑ai/(1+r)i
PPT文档演模板
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
二、土地价格的形成
土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作 用形成的。如下图所示。
•价 格
•s
•p
•d •p′
•d′
PPT文档演模板
•O
•m •土地数量
•图4—1 土地供给条件下地价的决定
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格
•价 格•p1
•p2 •p3
•p
•sm •ss •s1
•d1 •d
PPT文档演模板
•O
•m
•土地数量
•图4—2 土地供给随时间变化条件下地价的决定
房地产经济学第四章
•房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 土地价格