万科地产城市板块研究模板

坂雪岗片区城市地图

深圳地产项目发展部

2005年10月

9写在前面

9第一部分：城市地图说明

9第二部分：片区概况

9第三部分：片区、组团划分及客户匹配9第四部分：发展空间

1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本，为城市地图开展进一步深入研究工作提供基础。

2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成：

9坂雪岗片区城市地图：包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布图、组团详图

9城市地图说明：对地图的补充说明和分析

9评分说明：对要素影响程度和范围的评价标准

9客户细分：深圳客户细分尚未完成，坂雪岗城市地图暂不包括这部分3、由于片区的特殊地位，缺少成熟规划文件的支持，片区发展空间多为现场考察取得，相关数据不够完善。

4、本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍，与提交的WORD文本互为补充。

第一部分：城市地图说明

第二部分：片区概况

岗头、雪象

龙华

坂田

布吉中心区

罗湖、福田

道路交通规划图

新布龙路

坂雪岗大道

老布龙路

环城路

铁路轨道交通

南坪快速清平高速

梅观高速

五和大道

发扬路

“三纵四横”

9三纵：五和大道、坂雪岗大道、环城路。

9四横：环城路、布龙路、吉华路、发扬路

随着五和大道的北延，坂雪岗大道的北拓、环城南路和南坪快速的建设，未来的坂雪岗片区将形成“三横四纵”的交通网络布局。

片区内的轨道交通将沿平南铁路布置，初步规划3个站点。

片区经济
坂雪岗片区以工业为支柱产业，自1994年组建坂雪岗工业区以来，片区工 业逐步由“三来一补”的加工业向高科技产业过渡。不断利用新技术改造传统产 业，促进第二产业升级，发挥产业集聚效应，形成产业链。截止2004年布吉十 大企业排行中，片区内企业占据8家，其中绝大部分为高科技产业。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 单位名称 华为技术有限公司 艾默生网络能源有限公司 兄弟工业(深圳)有限公司 深圳以莱特凉宇空调有限公司 深圳三洋华强能源有限公司 深圳市神舟电脑有限公司(新天下集团) 新利实业(深圳)有限公司 田村电子(深圳)有限公司 立信染整机械(深圳)有限公司 深圳市当纳利旭日印刷有限公司 坂田 坂田 坂田 坂田 坂田 坂田 所在社区 坂田 坂田

片区工业
航嘉 工业区
华为 新天下
坂雪岗片区现在拥有五大工业 园区。自南向北分别为雅宝工业区、 深圳石化工业区、坂田第一、二工业 区、华为、新天下科技园区、航嘉工 业区。
第一、二 工业区
深石化
雅 宝 工业区

片区人口
根据2005年编制的《深圳龙岗区坂田社区规划》，仅坂田村设计人口 16~18万，未来整个片区人口将超过20万。近年随着标杆几个大盘的开发，一 方面使得片区人口程明显的上升趋势，片区交通、配套的矛盾日显突出，旧 的规划已经不能满足现状；另一方面，由于“四季花城”、“标杆城”和“第五园” 的设计先进、小区配套完善，吸引了大量的关内高素质、高学历的购房者， 片区人口的总体素质提高的同时也推动了片区的发展。
片区经济
至2004年，仅坂田村总收入就达到10.6亿元（二三产业比9：1），集体 纯收入1.96亿元，人均收入8.6万元，集体固定资产19亿元。现有大小企业 400余家，其中投资5亿元以上的有6家，投资1亿元以上的20余家。年产值过 5000万的企业14家，其中年产值过亿的企业7家。

第三部分：片区、组团划分及客户匹配

组团划分依据
坂雪岗片区位于梅林关外，与特区联系紧密，社区配套相对成熟，基 本沿用成熟片区的组团划分方法： 1、道路（尤其是主要干道）、水系是组团划分的主要边界； 2、各类要素影响范围和程度； 3、现有的功能分区； 由于坂雪岗片区正逐步由工业区向成熟社区演变，根据规划片区现状 将会有巨大的改变；片区东、南、北分布的大面积生态控制区成为人为的 划分界限；片区内主要分布坂田、雪象、岗头三个自然村，行政关系独立。 考虑到以上因素，该片区的组团划分还受以下三个因素的影响： 4、规划对功能分区的改变； 5、生态控制线； 6、行政界限。

组团划分
根据现状把坂雪岗片区分成7个组团：
组团 BXG-1 BXG-2 BXG-3 BXG-4 BXG-5 BXG-6 BXG-7
概况 片区最南端，距离梅林关最近， 大体属于民乐村范围 片区中部，商业配套和公交设施 完善，“第五园”和“四季花城 ”分别位于片区东南和西北 片区东部，包含杨美村、荔枝林 和部分工业 包括了华为科技园、新天下集团 和“万科城” 片区最北端，包括了岗头村、雪 象村和大量未开发面积 片区南部的生态保护区 片区东部的生态保护区

商业要素——评分说明
1、区别对待商业圈（带）、大型卖场和商业点： 根据商业的不同素质赋予其最高得分x，不同影响范围的影响程度在x的 基础上折减。
距离 商业圈（带） 大型卖场 商业点 x 最高得分 商圈（带）内 1.0x 10分钟步行 0.8x 0.6x 0.6x 15分钟步行 0.6x 0.6x 20分钟步行 0.6x -
2、由于特区内的商业水平明显高于特区外，因此在为特区内商业打分设计 了最低分值：
罗湖 福田 南山北环以南 南山北环以北 盐田 4 3 3 2 2

商业要素——概况
坂雪岗片区实际上是由坂田、雪象、岗头三个行政村发展起来的工业片 区。商业主要面向工厂工人、高科技企业员工和少量的当地居民，由于历史 和消费群体层次的因素，商业整体落后，形成了目前以小商品零售为主、大 型百货为辅的局面。