房地产教育地产专题营销研究方案
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？发展商补贴
番禺的某楼盘，內设一所中英 文学校，开发商每年要补贴100 多万元。发展商撤出之后的经 费来源便成了棘手的问题
5
教育政策分析
深圳市规定： 发展商开发的商品房达到一定规模，就要建设中、小学和幼儿园，建好后交给政
府教育部门，属于国有资产。这样的学校如由政府出资兴办便属公办学校，如由企业或私人出
问题要解決在学校建成前：
一.发展商与政府 1.确定学校性质：.公办 —— 解決对接问题，与教育局定好协议
民办 —— 解決相应的政策问题（学位、稅收等） 2.产权的明晰： 名校对用地面积和投入资金方面的要求，需要经过政府
参与协商，并最終以书面形式加以确定， 多投入的资金和多使用的用地最后的权属 3.对发展商办学的政策： 超过规划规模部分的土地出让金的减免政策
10
教育地产联动——“地产搭台，学校唱戏”
联动的层次
➢第一层次：办学校，为促销。楼盘（尤其是大盘）销售遇阻，建 学校为开发新卖点，解决销售难题。 ➢第二层次：办学建社区。学校融入社区建设，提升社区综合素质， 成为重要生活配套之一。 ➢第三层次：教育体系化。将社区办学上升到建立“终身教育体 系”，分为婴幼儿教育、青少年教育、成人教育、老年教育四个不 同阶段，在社区运营中凝练 “学习社会”的气质。
12
联动的价值体现——来自深圳教育名盘“桃源居”经验
90%
85%客户因学位购房， 80%
若无此因素，成交量将 70% 60%
大幅下降。此前，每月 50%
成交10套左右。2002 40% 30%
年上半年，实现销售 20%
8.3万平方米，实际成 10%
➢不同的项目特征决定了最恰当的切入的层次。 ➢部分楼盘经历了第一层次的热销，第二层次的融合，正向着第三 层次发展。深圳桃源居就是此中典范。
11
联动过程——主题和活动
事件与活动
学校奠基 学校移交
儿童绘画大 赛
学校招生
交易会
节日促销 （6.1）
推广主题
教育人文社区形象广告，突出品牌
学区与社区结合
教育社区
国有资产部分、配套部分，也包括开发商额外投入 的民有资产部分，权属难以分清。
6
就新建小区是否应配套公立学校的问题 国家目前尚无统一规定
公办？
1.开发商：面临损失
为了达到名校的要求,開發商：
• 学校用地大大超过规划规模，从而占用到商品房用地，投入资金 也大大超过政府规定的配套学校标准要
• 要将自己投资的教育设施无偿转让给教育部门 • 超過規劃規糢部分的土地出让金得不到相关部门的减免
3.开发商：补贴
民办按公办收费，学校的高额运转费用有些开发 商进行补贴，当开发商退出以后资金如何解決？
4.学校：民办学校界定矛盾
稅收问题
《民办教育促进法》
把民办学校界定为“公益事业，是社会主义教 育事业的组成部分”
产生冲突
《税法》
规定：凡民办非企业单位都要向国家交纳税款
8
教育地产需要解决的问题
办好学校是校方、 业主、政府和发展 商多方互动的过程
2.学校 ：与谁对接？
• 开发商把配套学校建好后，有的地方教育部门卻不愿接收 • 因为接收后要在财政、师资、教学设备上大量投入 • 每年政府下拨的教育经费是固定的
7
就新建小区是否应配套公立学校的问题
国家目前尚无统一规定
民办？
1.学位问题
• analyze
2.业主：学费高昂
在国有民办的情況下：政府将办学成本转移给开 发商和其他联办者，而开发商则又将成本转嫁给 业主。
教育地产专题研究
2020/2/21
教育地产专题研究
➢教育地产现状：珠三角、深圳 ➢教育政策及问题分析 ➢教育地产联动——价值最大化 ➢规模与时机
2
教育地产现状
珠三角现有教育名盘
• 南国奧林匹克花园： 与北京师范大学合作 —— 南奧实验学校
• 华南新城：
与华师附中合作 —— 番禺华师附中
• 星河湾：
资兴办则属于国有民办学校。经政府物价部门批准，国有民办学校的收費可以高于公办学校。
• reality
问题：
收费问题
学位问题
产权不清问题
引进的名校建成了高收费的“贵族学校”，学生的 入学费用远比一般学校高，这让一部分业主的子女 上不起学。
名校进驻时对于用地面积，教学配套等都會有要求， 开发商为了达到名校的要求占用到商品房用地，加 大投入资金。 结果建成学校包括：
与广州执信中学合作 —— 番禺执信中学
• 锦绣香江花园： 与中山大学合作，合办 —— 从幼儿园、小学、
中学到成人教育的四步教育
• 广地花园：
培正广地实验学校
• 祈福新村：
与加拿大曼省教育厅合作——祈福英语实验学校
• 碧桂园：
广东碧桂园学校——广东省唯一实施国际文凭
大学预科项目（IBDP）和中学项目（IBMYP）
多投入資金的相关补偿政策
二.政府与学校
1.学校的规模，用地面积 2.学校的收费问题：如果是民办，学校的收费标准应该提前确定下来
9
教育地产的理性与希望
➢ 开发商建好的教育设施应交给教育部门，由教育部门来 安排公办教育，这是教育地产的理性回归，既可以解决开 发商的两难处境，又可以减轻业主的负担。 ➢随着国家政策的积极调整，以及政府、开发商、业主紧密 的协商配合，未来的教育地产仍将具有很大的发展空间。
• 岭南新世界：
与华师附中合作——华师大附中广州新世界学校
3
教育地产现状ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
深圳现有教育名盘
• reality
桃源居 ：引进深圳清华实验学校 新亚洲花园：引进深圳实验学校
四季花城：引进深圳实验学校 蔚蓝海岸：北师大附中附小
百仕达：百仕达双语学校
星海名城：北大附中
海湾明珠：明珠学校
百合星城：深圳外国语学校
阳光带海滨城：南山外国语学校 天骄世家：天骄小学
中海阳光棕榈园：南山区阳光小学
4
教育政策分析
广州市规定：
成片开发住宅小区要同 时配套建设教育设施并 要求在建成后无偿交給 政府承办。
有关规定：
▪ 企业办
或新办的学 校可转为国 有民办学校
▪ 小区配套
学校要按照 公办学校收 费
公办模式 公办收费
民办模式 民办收费
民办模式 公办收费
地方教育部门不愿接收
因为接收后要在财政、师资、 教学设备上大量投入，而且每 年政府下拨的教育经费是固定 的
？完全对业主子女公办收費
学校的规模毕竟有限，而一些 大型小区如果小区业主子女全 部按公办标准收費，这部分人 就会占到学校生源的一半以上， 這些学校维持运转的费用较高， 将难以为继
番禺的某楼盘，內设一所中英 文学校，开发商每年要补贴100 多万元。发展商撤出之后的经 费来源便成了棘手的问题
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教育政策分析
深圳市规定： 发展商开发的商品房达到一定规模，就要建设中、小学和幼儿园，建好后交给政
府教育部门，属于国有资产。这样的学校如由政府出资兴办便属公办学校，如由企业或私人出
问题要解決在学校建成前：
一.发展商与政府 1.确定学校性质：.公办 —— 解決对接问题，与教育局定好协议
民办 —— 解決相应的政策问题（学位、稅收等） 2.产权的明晰： 名校对用地面积和投入资金方面的要求，需要经过政府
参与协商，并最終以书面形式加以确定， 多投入的资金和多使用的用地最后的权属 3.对发展商办学的政策： 超过规划规模部分的土地出让金的减免政策
10
教育地产联动——“地产搭台，学校唱戏”
联动的层次
➢第一层次：办学校，为促销。楼盘（尤其是大盘）销售遇阻，建 学校为开发新卖点，解决销售难题。 ➢第二层次：办学建社区。学校融入社区建设，提升社区综合素质， 成为重要生活配套之一。 ➢第三层次：教育体系化。将社区办学上升到建立“终身教育体 系”，分为婴幼儿教育、青少年教育、成人教育、老年教育四个不 同阶段，在社区运营中凝练 “学习社会”的气质。
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联动的价值体现——来自深圳教育名盘“桃源居”经验
90%
85%客户因学位购房， 80%
若无此因素，成交量将 70% 60%
大幅下降。此前，每月 50%
成交10套左右。2002 40% 30%
年上半年，实现销售 20%
8.3万平方米，实际成 10%
➢不同的项目特征决定了最恰当的切入的层次。 ➢部分楼盘经历了第一层次的热销，第二层次的融合，正向着第三 层次发展。深圳桃源居就是此中典范。
11
联动过程——主题和活动
事件与活动
学校奠基 学校移交
儿童绘画大 赛
学校招生
交易会
节日促销 （6.1）
推广主题
教育人文社区形象广告，突出品牌
学区与社区结合
教育社区
国有资产部分、配套部分，也包括开发商额外投入 的民有资产部分，权属难以分清。
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就新建小区是否应配套公立学校的问题 国家目前尚无统一规定
公办？
1.开发商：面临损失
为了达到名校的要求,開發商：
• 学校用地大大超过规划规模，从而占用到商品房用地，投入资金 也大大超过政府规定的配套学校标准要
• 要将自己投资的教育设施无偿转让给教育部门 • 超過規劃規糢部分的土地出让金得不到相关部门的减免
3.开发商：补贴
民办按公办收费，学校的高额运转费用有些开发 商进行补贴，当开发商退出以后资金如何解決？
4.学校：民办学校界定矛盾
稅收问题
《民办教育促进法》
把民办学校界定为“公益事业，是社会主义教 育事业的组成部分”
产生冲突
《税法》
规定：凡民办非企业单位都要向国家交纳税款
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教育地产需要解决的问题
办好学校是校方、 业主、政府和发展 商多方互动的过程
2.学校 ：与谁对接？
• 开发商把配套学校建好后，有的地方教育部门卻不愿接收 • 因为接收后要在财政、师资、教学设备上大量投入 • 每年政府下拨的教育经费是固定的
7
就新建小区是否应配套公立学校的问题
国家目前尚无统一规定
民办？
1.学位问题
• analyze
2.业主：学费高昂
在国有民办的情況下：政府将办学成本转移给开 发商和其他联办者，而开发商则又将成本转嫁给 业主。
教育地产专题研究
2020/2/21
教育地产专题研究
➢教育地产现状：珠三角、深圳 ➢教育政策及问题分析 ➢教育地产联动——价值最大化 ➢规模与时机
2
教育地产现状
珠三角现有教育名盘
• 南国奧林匹克花园： 与北京师范大学合作 —— 南奧实验学校
• 华南新城：
与华师附中合作 —— 番禺华师附中
• 星河湾：
资兴办则属于国有民办学校。经政府物价部门批准，国有民办学校的收費可以高于公办学校。
• reality
问题：
收费问题
学位问题
产权不清问题
引进的名校建成了高收费的“贵族学校”，学生的 入学费用远比一般学校高，这让一部分业主的子女 上不起学。
名校进驻时对于用地面积，教学配套等都會有要求， 开发商为了达到名校的要求占用到商品房用地，加 大投入资金。 结果建成学校包括：
与广州执信中学合作 —— 番禺执信中学
• 锦绣香江花园： 与中山大学合作，合办 —— 从幼儿园、小学、
中学到成人教育的四步教育
• 广地花园：
培正广地实验学校
• 祈福新村：
与加拿大曼省教育厅合作——祈福英语实验学校
• 碧桂园：
广东碧桂园学校——广东省唯一实施国际文凭
大学预科项目（IBDP）和中学项目（IBMYP）
多投入資金的相关补偿政策
二.政府与学校
1.学校的规模，用地面积 2.学校的收费问题：如果是民办，学校的收费标准应该提前确定下来
9
教育地产的理性与希望
➢ 开发商建好的教育设施应交给教育部门，由教育部门来 安排公办教育，这是教育地产的理性回归，既可以解决开 发商的两难处境，又可以减轻业主的负担。 ➢随着国家政策的积极调整，以及政府、开发商、业主紧密 的协商配合，未来的教育地产仍将具有很大的发展空间。
• 岭南新世界：
与华师附中合作——华师大附中广州新世界学校
3
教育地产现状ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
深圳现有教育名盘
• reality
桃源居 ：引进深圳清华实验学校 新亚洲花园：引进深圳实验学校
四季花城：引进深圳实验学校 蔚蓝海岸：北师大附中附小
百仕达：百仕达双语学校
星海名城：北大附中
海湾明珠：明珠学校
百合星城：深圳外国语学校
阳光带海滨城：南山外国语学校 天骄世家：天骄小学
中海阳光棕榈园：南山区阳光小学
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教育政策分析
广州市规定：
成片开发住宅小区要同 时配套建设教育设施并 要求在建成后无偿交給 政府承办。
有关规定：
▪ 企业办
或新办的学 校可转为国 有民办学校
▪ 小区配套
学校要按照 公办学校收 费
公办模式 公办收费
民办模式 民办收费
民办模式 公办收费
地方教育部门不愿接收
因为接收后要在财政、师资、 教学设备上大量投入，而且每 年政府下拨的教育经费是固定 的
？完全对业主子女公办收費
学校的规模毕竟有限，而一些 大型小区如果小区业主子女全 部按公办标准收費，这部分人 就会占到学校生源的一半以上， 這些学校维持运转的费用较高， 将难以为继