选址

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餐厅----------企业选址报告

企业的选址和内部布局有长远的战略意义和影响。对企业的选址与布局的意义及影响因素等方面来分析企业的选址与布局。

餐厅选址因遵循五点原则

第一、市场原则。

餐厅的地理位置、规模档次、设施设备、餐饮内容和服务都应以目标客源市场作为出发点，餐饮选址应尽可能的方便目标客源，并且与目标客源所属的地区相吻合。如果餐厅主营快餐，那么理想区域是流动人口较多的商业购物区、大中专院校附近、主要交通干道附近等场所;如果其用餐环境较为雅致、菜肴精美、讲究服务和用具，那么此类餐厅最好开在高档住宅区、金融机构等所在地区，主要针对的客源市场是商务宴请、社交活动以及高收入者。

第二、投资回报原则。

由于餐饮投资的回收时间越来越长。因此选址时要充分评估地价、租金、基础设施费用、劳动力成本、原材料供应、各种税费的有关规定等等成本费用因素，并且预测餐厅可能的销售收入，以及经营过程中可能碰到的问题。

第三、方便性原则。

表现在选址地点应尽可能靠近顾客所在地或适当方便顾客前来餐馆用餐的地点。如人流较为集中，交通便利的车站、公园、娱乐场所、居民区、购物区等等。而且还应考虑人的流动特点和停留特点。

第四、稳定性原则。

选址应尽可能地选择经济和治安比较稳定的区域，重点还要考虑所选地点在预期经营期内不能受到城市扩建、改造、违章的影响。

第五、可见度原则。

评价餐厅可见度高低的办法就是看餐厅能够从几个方向观察到。一般来说餐厅最好直接面对街道或者其他顾客能直接看到的位置。

有了较为理想的地址后，下一步就应收集所选择区域各方面的有关资料，用以评估和所选地区的好坏。

首先要界定餐饮企业选址所在地可能的经营区域。餐厅经营区域是指消费者愿意前来就餐并且愿意行经的距离，一般是以餐厅为中心，以消费者愿意移动的距离范围为半径确定的范围。按步行时间计算，一个餐厅的核心经营区就是绕开该餐厅的五分钟步行范围，而5-8分钟步行距离属于中间经营地带，10分钟步行区以外的属于外层经营地带。按距离来表示，这三个不同的经营地带分别相当于400米、600米、800米距离。如果按行车时间界定那么以30分钟的经济行车时间所能走过的路程为半径可以画出餐厅的整个经营区。但要加入行车速度和堵车等因素。

经营区域的大小除了根据以上方法确定外，还应考虑其它因素对它的影响，主要有以下四点：

第一是企业的规模，企业规模对顾客吸引力，经营的辐射范围成正比，即企业规模越大，它的影响面也就越广，市场区域也越大;

第二是企业的特色，即越具有经营特色，越有明显的差异性和产品的垄断性，他对市场的吸引力就越强，经营区域就越大;

第三是经营状况，如果附近的竞争者处在交通更为便利的地方或者位于客源产出地附近，又或者其产品、服务更有特色，都会影响本企业市场向外辐射的能力。因而影响餐厅经营区域的大小;

第四是选址所在地理位置，位于商业繁华中心的餐厅相比较僻静的餐厅而言市场范围要小，这是因为商业中心的交通比较拥挤，停车也不方便。台湾餐饮管理学家认为，在商业中心的餐厅市场区域是以餐厅为中心，200米距离为半径成为第一经营地带;而较为僻静的餐厅是以300米为第一经营，市郊道路沿线为2公里，如果位于大厦内部，则以大厦为第一经营地带。

餐饮企业选址调查主要包括以下几个方面：

一、市场背景：

A?居民的收入水平，餐饮消费市场大小直接与居民的收入有关，而且一个地区的物价水平和税收政策、其他开支和费用都会影响居民可以支付外出餐饮消费的可支配数额，因此区内居民收入调查不仅要包括总收入，而且还要了解和分析其他影响居民餐饮消费投向的相关因素。

B?餐饮市场消费特性。能够反映餐饮消费水平的一个重要指标就是人均消费额，它是指一位顾客每次外出餐饮时所花费的金额,这个参数也是餐饮企业定价的重要依据。餐饮消费模式而包括外出餐饮次数，通常消费地点、消费时间、所使用的交通工具、用餐顾客人数的构成、消费目的、选择餐馆的主要考虑因素、主要的餐饮消费决策者等。还应调查餐饮消费结构，它是指顾客选择各类餐饮设施的概率、而购买的主要菜式及饮料种类等。

C?区域文化背景。由于固有的文化传统在餐饮方面往往形成一定的产品偏爱，所以要考虑当地居民的教育程度、固有习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观和文化氛围等区域环境。这些因素，不仅影响着消费者的餐饮消费行为和消费方式，还决定了其收入的消费结构。因此必须考虑所要投资的餐饮企业类型和供应的产品是否符合该区的文化背景和客源市场的接受程度。

D?餐饮消费时尚和趋势。流行时尚在很大程度上影响着消费者的消费方式和消费投向。时尚往往受媒体宣传，相关群体、受教育程度以及经济收入等因素的影响。而且其变化往往比较频繁。所以把握消费时尚变化的总趋势显得很重要，对该区域餐饮消费市场特性的调查还应包括：消费者希望开设那些餐厅，包括服务方式，餐厅环境及服务项目等;希望提供什么类型的餐饮，是快餐还是点菜，比较喜欢什么菜式;餐饮市场上的消费特点，这关系到餐厅营业时间的制定;适合消费者菜式的分量和价格;顾客喜欢的装潢和色彩以及什么样的用餐氛围;顾客对菜式的要求和嗜好;顾客的年龄、购买力以及生活方式、情趣等等;对娱乐的要求以及喜欢什么样的背景音乐。

E?区域内居民的人文特征。主要是指市场的性别构成、年龄构成、婚姻状况、教育程度、职业、收入、家庭规模、工作时间、民族传统和风俗习惯等。不同的经营区域由于收入、职业等差别因素使得餐饮消费的需求呈现出多样化。如对住宅区为主的餐饮市场区域，重点要调查家庭规模、家庭主要年龄结构、家庭餐饮消费特点、外出餐饮消费的主要决策者等

二、选址区域特点。

A?人口流量及特点。主要包括该地常驻居民总量，流动人口数量，分布密度、不同时段经过店址附近的人流量、居民户数及人口特点如年龄、性别，教育程度、职业等。人口数量和收入的增减变化，可以看出该区域的发展趋势，这对餐饮选址具有重要的参考作用。人口年增长率在3%以上的地区为高速成长的区域;1%~3%的地区为成长地区;0%~1%的地区为停滞

地区;-2%~0%的地区为衰退地区;-2%以下为自然淘汰地区。根据这些参数可以避免把店址选在一个增长较慢的地区。

B?市政规划。一是了解选址所在城镇的总体规划，如文教区、商业区、旅游景区、交通枢纽、住宅区、工业区。重点掌握所在地域属于哪个区域。其好处是可以根据区域特点，把握投资规模、决定经营形式和经营内容;二是政府对城市的重建计划，了解哪些地方在若干年内需要拆迁和重建。如果不了解这些情况，盲目选址，可能会使企业无法收回预期的投资，也可能会因此失去选址时所拥有的区域优势。

C?经济发展和社会治安状态。餐饮业和旅游业一样都属于比较脆弱的产业。一个地区经济的稳定性和治安情况的稳定程度都会直接影响餐饮企业的正常运转。因此选址应尽可能地选择那些经济发展和社会治安都比较稳定的地区。

D?地理特点。店址所在区块的规模和外观必须能够符合餐厅经营的需要。有足够的容量可以容纳建筑、停车场和其他的必要设施。

E?店址环境吸引力。其调查内容主要是店址据车站、码头、机场的距离，附近设施的功能、可进入性等。店址环境的吸引力往往因周围的各种吸引物而增强，在某种意义上，这些所谓的吸引物也是客源产生的场所。