北京八大别墅区发展

内。
目前所说的西山别墅区已 经突破了西山原有的地理范围， 实际上泛指海淀区的所有别墅 项目。
四 季 青
<在售项目>
板块 项目名称
御香山 燕西台 四季青 檀香山别墅 御墅临枫
在售项目相对不多，充分利用周边景观资源
产品形态
独栋、双拼 联排 联排、独栋、双 拼 联排 总建面 （万方） 3.5 5.7 7 25
北区：地上2层， 地下1层，共88 栋
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北区：地上2层， 地下2层；共82 栋
主体结构：现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，抗震八度设防 外墙：选用珍贵石材，饰面手工精雕。 屋顶： 法国特力陶土瓦 全球范围内，特力则是好莱坞著名的椰林别墅，世界顶级酒店丽兹希尔顿酒店，位于东京的全球最好的高尔夫 俱乐部，马来西亚国王及日本皇室宫殿，著名学府哈佛大学及美国白宫的首选品牌。 窗户： 美驰实木 采用标准德国技术制造世界一流的门窗，其中人民大会堂、中南海、美国大使馆均采用美驰门窗产品，美驰也 是国内一大批优秀别墅及高级公寓项目的首选。美驰木门窗所选用的木材全部来自东北亚寒带原始森林中质地 最佳的针叶林和落叶松，中国门窗第一品牌。 车库门： 美国爱玛视窗车库门 爱玛车库门得到了全球高档物业的亲睐，仅在中国内地就有上海美国使领馆，佘山高尔夫俱乐部等近百处建筑 场所使用爱玛车库门。 公共区域： 整个社区公共区域的珍贵石材精装铺设。
相比较中央别墅区，西山别墅
区交通优势明显处于下风，主
要位于西四环和西五环之间， 其它均为区间道路
杏石口路
西 四 环
阜石路
<生活配套>
各项生活配套齐全，人文气息浓厚，旅游资源丰富
教育配套：北京大学、清华大学、北京外国语大学、北京理工大学、人民大学 等名牌大学。另外拥有北大附小、人大附小、中关村小学、人大附中、北大附
文学大师修建别墅的首选之地。
20世纪90年代别墅开发的兴起，西山别墅区向社会揭开了神秘的面纱，卓越的环境、 文化优势吸引了诸多新贵阶层的目光。
西山板块重点项目形象
香山艺墅
西山美墅馆
半山枫林
西山美庐
<板块综述>
围绕西部诸山，逐渐向北发展扩散至整个海淀区
主要集中在西山附近，西 山是北京西部诸山的总称，原 来主要包含香山、玉泉山、万 寿山以及八大处周边的区域， 后来将北部的百旺山也包含在
开盘时间
2009.10 一期2007.3 二期2008.5 2009年
项目特色
处于玉泉山、香山、植物之中 西山景观、著名景观规划师 东邻京西最大的万柳生态生活区，是 中关村名副其实的富人区 三种建筑风格、高尔夫、网球场
北辰香麓
香山玉泉山
联排、叠拼 独栋
32.8 120
2008.9 2008.6
山景资源利用最大化
电子巡更管理 在线巡查系统根据园区各巡更点的重要程度、实际路线、有效距离等由电脑计算出最优巡查组合，人机互动 构成对社区的夜间防护体系。
家居安防体系 采用集可视对讲、红外防盗、门磁开关、燃气预警、感烟报警、紧急按钮于一体的立体智能防范报警系统， 给与公馆内部最大程度的安全保障。
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只有最好的建筑，才能匹配如此珍稀的资源，不可 复制的尊贵圣地。
<在售项目>
板块
价格与中央别墅区不相上下，也不乏豪宅别墅项目
项目名称 御香山 产品形态 独栋、双拼 联排 联排、独栋、 双拼 联排 联排、叠拼 均价 （元/平米） 双拼4.9万 独栋6万 4.5万 双拼４万 5万 叠拼2.2万 联排3.2万 面积 （平米） 双拼510 独栋600-2000 400 446 400-600 叠拼230-350 联排380-440 总价 双拼2500万 独栋4000万 1750-3800万 双拼1800万 1900-3500万 叠拼500-800万 联排1200-1400万
会所：参照维也纳金色大厅设计而成的宴会厅、典藏丰富的豪华 阅览室、取意中国清代宫廷画师朗士宁画作风格装修的VIP包房、 浪漫高贵的全套SPA养身空间、视野开阔的室内豪华恒温泳池、 媲美法国皇帝寝宫的奢华总统套房。北欧进口的手工拼花实木地 17 板，意大利空运定制的家具，特别定制的手绘写意花鸟壁纸。
安防体系
打造差异化的产品并赋予其文化价值，北京别墅的竞
争已由单纯的“建筑竞争”进入真正的“产品竞争时代”。 “产品主义”的内涵及外延更加丰富、具有张力。
二、各大版块别墅特征
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北京别墅板块划分
2 3
北京别墅板块特征
各板块别墅特征
重点项目形象
优山美地
水木兰亭
莱蒙湖
<板块综述 > 发展纯熟，配套齐全，部分区域开始呈现一定的饱和状态
双拼——均价4.5万/平米，面积450-500平米，总价2000万左右。
<自然景观>
景观优势最为突出，是天然的别墅居住地
香山红叶 颐和园
著名的三山五园排布其间，而闻名遐耳的“燕京八 景”，西山就占居其二：西山晴雪、玉泉垂虹
玉泉山 西山晴雪 京密引水渠
<交通条件>
位于四环、五环之间，交通优势并不明显
北京别墅市场研究
苏州新吉阳研展部
2011.7
报告内容
一、北京别墅发展简史 二、各大板块别墅特征 三、北京别墅客源特征
第一代别墅代表作： 北京香江花园
第二代别墅代表作： 纳帕溪谷
第三代别墅代表作（中式风格） ： 观唐
第三代别墅代表作（建筑风格原创）： 运河岸上的院子
第三代别墅代表作（现代简约风格）： 渡上
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龙 湖 ·滟 澜 山
顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米
一期占地24万平米，总建筑面积10.8万平米；3500平米国际会所。容积率0.67，物业 费7.00元/平米.月
纯粹南加州风格，由意大利式、西班牙式构成地中海风情的联排别墅，体现了质朴
的浪漫、厚重的热情；建筑设计：美国BASSNIAN住宅设计事务所（美国最顶尖的设计 公司） 百米雪松带、银杏树阵、翡冷翠环道、森林溪境、蔷薇山谷、私家花园 托斯卡那风格园林，以纯自然的手法打造蔷薇与银杏的庭院，形成前庭后院的别墅 空间格局；在龙湖，园林不是附加值，而是核心力量。
以优山美地，中粮祥云国际生活区，MOMA 万万树及澳景园围合而成，以ISB为代表的多家 国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾的商业 配套使其商业配套最为完善。 目前在售的有万通新新家园，丽宫，丽高，誉 天下二期等等，温榆广场是其主要商业配套， 英国学校等国际学校是其主要的教育资源。 京顺路沿线目前在售别墅较多，如上东假日、 晴翠园、阿凯迪亚庄园、财富公馆等等，其最 大的优势就是与机场高速的距离优势。
入园识别程序 进入园区的所有人员均需经过面部识别和车辆识别两道识别程序。从澳洲引进的面部识别系统是目前全球最 先进的数字识别技术，可以严格识别每个人的物理特征，即使整形人士也能被准确定论。无线车辆识别源自 欧洲军方技术，可以通过无线车标、标签识别仪、网络控制中心、智能道闸流水完成认证，对于外来车辆该 系统则采取远程控制，业主可根据控制中心专递的识别信息在家中决定访客的进出。 闭路电视监控 通过园区内多个电子眼对园区及周边地带，如会所、广场、主支干道、园林绿植等，进行严密的实时监控， 并第一时间进入预警状态。 周边防范系统 采用全球最先进的博物馆红外光束监控设备自动侦测不合理侵入活动，并且系统所使用的夜猫眼摄像系统可 以自如应付各种光照及天气条件，高智能的识别程序能准确的将车灯、鸟鸣、落叶、以及您顽皮的宠物与可 疑活动分辨开来。
财富公馆· 御河城堡北临天然不冻水系温榆河，空气质量优异， 是天然的氧吧生活区。为了保证高品质居住环境，项目依托温 榆河湿地原生态资源，重金邻河造园，引入欧洲自然风景园林 的纯净之美，营建出别具皇家韵味的生态主题公园。
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占地面积：319141平方米 建筑面积：185101平方米 容 积 率：0.55 绿 化 率：40% 总户数：170 物 业 费：10.00元/平方米· 月 开发商：北京财富花园房地产 开发有限公司 物业管理公司：第一太平戴维 斯
发展现状
板块优势
发展前景
海淀新区的规划推动西山别墅市场向后山发展。
北 京 ·御 园
御园位于北京著名的西山风景区 ,被皇家园林 “三山五园”环抱其中 总占地509亩，规划总建筑面积34万平米，其中地上22万平米，绿化率50%; 西区主会所建筑面积 10100㎡，东区副会所建筑面积1251㎡，容积率0.68 平层官邸式公寓，面积在323-430平米；“圆厅别墅”地上两层，建筑面积在680平米左右，地下 室部分属于赠送；室内部份赠送全套豪华精装修；设十三大顶级科技智能系统 新古典主义风格的经典建筑，安详而尊贵，厚重而有历史感；结合了意大利文艺复兴后期大师帕 拉迪奥（Andrea Palladio）代表作——圆厅别墅的布局和风格，庄严壮丽，精致完美 绿城集团、美国MEEKS+Partners事务所、BLD事务所、LIFESCAFES事务所等国际一流团队合力打造 三级绿地系统与建筑组团进行有机结合，形成建筑与绿树相互掩映，园区近景与山景结合的美好 意境
龙湖· 滟澜山
龙湖· 滟澜山
西山别墅区
——皇家地脉的别墅夜宴
For PowerPoint 97-2010
西山板块
关键词 板块成因
北京历来有“东富西贵”的说法，西部是北京市自然环境最好的区域，
无论客户需求还是发展别墅的自身条件都是非常有利于市场的发展，由于 受到军事用地、教育科研产业用地、香山自然景观保护等多方面的原因， 该地区的别墅市场没有得到很好的发展。
<规划发展>
海淀新区的规划开启了后山别墅区的新纪元
海淀新区：海淀区以百望山划界，南部叫山前，约210平方公里是建成区。北部叫山后，
为海淀新区，面积约226平方公里。海淀新区将被建成生态型、田园式、现代化的新型城
市，一个囊括居住、教育、工作、生活的城市职住一体化的城市西山即将出现。
板块小结
发展历史 历史的沉淀为西山画上了“皇家”的印记。 除独栋产品外，其它产品基本处于全市最高价位，其内涵决 定了板块档次。 周边充足的景观资源是其不二的绝对优势。
wenku.baidu.com中、清华附中、八一中学等知名中学，可谓人文气息十分浓厚。
休闲配套：翠湖水乡旅游度假村、香山滑雪场、万柳高尔夫俱乐部、京辉高尔 夫球场俱乐部、天天花园娱乐中心、京都高尔夫俱乐部、鑫仕源度假村、中粮 龙泉山庄、北京京西又一村度假村等休闲场所日益完善。 医疗配套：309医院、空军总医院、海军总医院、西苑医院 购物配套：当代商城、双安商场、金源时代Shopping Mall、海客隆超市、京 百利发超市
后沙 峪区
天竺 空港
京顺 路
后沙峪板块是中央别墅区最先发展区域，当 前已趋于饱和，开始向天竺板块和京顺路发展。
财富公馆· 御河城堡是财富地产集团为全球名门贵胄打造的领
航产品，栋均1600-1700平米的恢弘尺度，被誉为中国顶级别墅 代表。项目位于北京市朝阳区，十五分钟车程直抵中央商务区， 燕莎、望京、丽都商圈近在咫尺。周边豪华会所，高尔夫俱乐 部，马术俱乐部，大型超市，餐饮，健身娱乐等国际化配套设 施一应俱全，附近国际学校、高级诊所等更为这里的国际居民 提供便利。
西山、五环
缘起。。。。。。
“后天八卦图”记载:“乾为天，为圆，为君，为父，为玉，为金。”而在北京城中， 西山就是乾位的所在地。西山山脉天然的形状形似一条巨龙，被历代皇族认为是北京城的 龙脉。这就是所谓上风上水的由来，也是九五之尊的帝王选择西山成为他们休闲养生之地 的原因。 公元12世纪，金代定都北京，金章宗于北京西山首建八大水院，开西山别墅之滥觞。 历元明两代，经清朝康乾盛世，直至孙中山和毛泽东革命年代，西山一脉一直是真正的国 家政治军事中心，特别是清以后的四百余年权力中心更是始终位于西山。 1949年，毛泽东入住双清别墅，之后六十年，西山一直是党和国家领导人、军队高层、
十大百万平米大盘之一，三山怀抱、 一水环绕
保利西山林语
前期聚集了不少知名高端别墅，如西山美庐，绿城御园等等； 目前在售项目主要集中在四季青板块，以联排产品为主，辅以部分独栋及双拼； 在售项目开发时间主要集中在2008年左右，相比中央别墅区较晚；
周边各大山景是该板块项目的重要利用资源。
四季青
燕西台 檀香山别墅 御墅临枫
西山别墅区
北辰香麓
保利西山林语
独栋
4万
502-515
2000万
独栋——在售的仅两个项目，均价4-6万/平米，面积500-600平米，此外御香山有2000平米的别 墅豪宅，独栋总价在2000-4000万之间； 联排——均价4万/平米左右，面积400-600平米，总价1700-3500万之间，距离偏远项目如北辰 香麓 则相对较低；