房地产营销策划案例

房地产营销策划案例

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期:

ﻩ

河南城建学院课程设计

七

星

佳

园

营

销

策

划

方

案

目录

第一篇环境分析

1－１市场分析

1-2 区域房地产住宅市场状况

1-3 项目介绍与分析

第二篇SWOT分析

2-1项目优势

2-2项目缺点

2-3项目机会点

2-4项目策略

2-5价格策略

第三篇项目定位

3-1客户定位

3-2项目定位

3-3定位支撑

3-4消费能力分析

第四篇营销战略

4-1整体战略

4-2宣传策略及渠道

4-3促销策略

第五篇营销推广策略

5-1推广渠道

5-2推广进度

5-3筹备期推广策略及工作安排

5-4开盘推广策略及手段

5-5现场开盘活动

第一篇

1-1.市场分析

➢宏观市场分析

２009年，平顶山楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务,资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态,小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2０0９年,平顶山楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊,平顶山开发商高调收官。

➢区域市场分析

一、经济发展

１．2０09年回顾.平顶山楼市异常活跃

1) ２0０9年平顶山市全年累计完成房地产开发投资1９.1亿元，占全市房地产投资比重的１5.7８%,商品房实际新开工面积116万平方米,占全市新开工面积的20.7%，商品房市场供应面积98.8７万平方米。2007年可以说是鹰城新老区开工以来最活跃的一年,异域房产大佬的蜂拥而至，带来了新的理念,更带动了鹰城的房价上升。

2）商业用房过剩量加大

商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的１5%和７.６%，从物业类型的供需比来看,商业用房的供需比为２.３２:1,出现明显过剩,过剩面积15万平方米。

3）多层和高层最受欢迎

各类商品房中,多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者分别占到当年供应总量和销售总量的８０%和8６%。

4)全市新增商品房,供应和销售总量平衡

平顶山市200７年市区新批商品房预售面积共6４5．５7万平方米，同比增长70.3％,其中住宅5１9.1万平方米,同比增长６０．8%,其中平顶山新区新批商品房预售面积为98.8７万平方米，住宅５3.4万平方米,非住宅４5．47万平方米。平顶山房产市场供求总量基本平衡。

5.中小户型市场需求大，1２5平方米以下的小户型市场需求很大

从不同的面积户型的市场需求来看,单套８0平方米——１3０平方米的户型最有市场，占64%以上,其中10０平方米——1２０平方米户型市场需求量大，占26.1%。同时值得注意的是,6０平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。另外,商品房住宅套均面积从200３年的1４6．9平方米减至２006年的1２2.３平方米,单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑,布局日趋合理。

6.外地人(平顶山城区以外）购房占了近一半。

从够房人群户籍归属分析，20０6年全市共售出商品房１0658套（间),其中外地个人(平顶山城区以外)购买44８３套(间），占4２．06％。

7.平顶山市北区,西区房子紧销。

从区域供求分析，北区,西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供应和销售的主要区域,三者合计占市区供应总量的65．６％以上,占需求总量的71.5%,而南区开发较弱，供求占比均有8%左右。从各区域商品房的供销比来看，北区，西区的销售表现异常火爆，在全年供应量增幅较大的情况下，仍供不应求。

8.按揭仍是首选付款方式

按揭仍是多数购房人的首选付款方式,从全年购买商品房套数和面积比例来看，基本都占７０%左右。一次性付款的消费群体约占25%。

２. 2008年发展趋势

1).政策从严效应显现

２004年至2006年平顶山房地产整体均价不断上涨,2006年比2005年增加１3%（而2005年比2004年增加9%）,其中住宅均价２00６年比200５年增加４%，非住宅增加１６％。2007年的房地产市场发展趋势将持续稳定,不会出现大起大落的情况。

２).购房需求越来越大

虽然2０0０户籍改革遭遇上学难,但户籍改革的推进会造成城区人口持续增长。随着平顶山市城市划进程加快,对住房需求加大。据统计，平顶山市市区人口２007年后将达到89．5万，到２００8年平顶山市城镇人口人均住房建筑面积新增到３４平方米,这样平顶山市需要新建住宅5２８万平方米，加快老城改造，新区建设也会刺激购房需求。城区以外的人购买商品房比率继续上升,２0０６年外地人购房已占总购房比率的４2.06%，平顶山市本地与外地人的购房比例为0.82：1。2０0７年,外地来平顶山市购买房子的人数越来越多。未来随着平顶山市对外开放的不断深化，城市进程不断加剧，外地人的购房量将高于本地人。

有需求就会有市场，2007年平顶山房地产市场的巨大需求将使平顶山房地产市场更加繁荣。

3）．外地品牌挺进平顶山

进入2００6年,随着新区建设一日千里,以前只闻其名的全国知名企业,如郑州建业房地产公司,浙江漫浪房地产公司等外来房地产商纷纷进入平顶山地产。200７年,国家的宏观调空政策将会越发明显，造成一线城市地产市场成本的提高，一线城市的品牌开发商们必将进行战略性转移，大举进军像平顶山这样的二三线城市。

4).新城区继续升温

ﻩ20０6年,新城区建设初具规模，平顶山市融鹰房地产开发有限公司开发的《华府广场》,漫郎房地产开发公司开发的《0３75.首府》,建业房产公司开发的《建业-森林半岛》等众多楼盘开盘销售情况喜人，销售量逐月速增，由10月的3万多平方米,一跃增加到12月的８万多平方米,销售项目由10月的７个和1１月的9个到12月的1２个,价格由每平方米190０元增加到每平方米2500元,增幅达到24%，金额达６00多元。

为贯彻平顶山市委、市政府“建设大城市、发展大工业”的发展战略，以“优化东区功能、改善老区环境、重点发展西部新区”为目标,加强对近期城市住房建设的调控指导和统筹布局，特指定本计划。