成都市菜市场的新变革

民间资本操刀菜市农贸市场商业地产化

成都市菜市场的新变革

成都的菜市场正经历着一场变革：从室外到室内，从简陋到精致……民间资金的大量涌入让菜市场走出狭隘的范畴，当菜市场改头换面为新型农贸市场时，它也正在实现从住宅配套产品向独立商业地产的嬗变。

背景：菜市场大整改

关于新型农贸市场的最新消息来自玉林：一座占地约9亩、绿化率40%左右的“花园”式农贸市场将在此建成，届时，玉林占道菜市正式退出江湖。据了解，成都近年来矗立起青石桥、建设路、互助路、长顺街等70多个设计规范、设施完善、功能齐全的室内或大棚式农贸市场，今年还计划新修宏济路、东升、九眼桥、双林路、星辉西路等多个大型综合市场。

这种变革的发生自有其政策背景。据成都市两场办介绍，过去的农贸市场，沿街占道的摊位蔬菜、肉类、水产、鲜活点杀等一字排开，垃圾、噪音、堵塞交通等问题十分突出，去年成都市取缔了青石桥、大学路等80多个占道菜市。成都市计划明年年底之前，将二环路以内占道市场全部拆除，这一举措将使城市环境得到较大改善。但是，兴建农贸市场大量的资金从何而来？成都市政府的政策是：谁投资，谁管理，谁受益。因此，农贸市场的改造和新建吸引了大量的民间资金。

现状：民间资本逐利而行

民间资本进入菜市，看中的正是菜市中蕴藏的稳定商机。

农贸市场一般不动声色地隐身在成熟社区中，加上成都市新型农贸市场服务半径800~1000米的硬性规定，使得农贸市场在特定区域内“别无分号”。于是出现了建设路综合市场268个摊位拍卖，当场拍出70％的佳绩，而一个肉类摊位和一个蔬菜类摊位更分别以6350元的和6500元的“天价”拍出了5年的使用权（不含摊位租金）。

既有稳定市场，又不乏热心的经营者，兴建市场就成了一件水到渠成的事情。于是，第一个吃大型室内农贸市场这只“螃蟹”的企业在青石桥出现，总投资达到1.2亿元，其临街铺面卖到了每平方米2.85万元，仅铺面销售就收回了总投资的40%，其余投资预计10年收回。虽然青石桥因其独特的地理位置、历史沉淀和产品构成，具有不可复制性，但先行者往往可以起到很好的榜样作用。从去年开始，一批民间资本义无返顾地投到了成都数十个新型农贸市场中去，并各显神通：

走“配套”路线的郭家桥市场。开发商将所开发电梯公寓，其一二层修了农贸市场。现在，该市场月租金最高的摊位收到了280元。市场负责人说，市场作为住宅的配套，不仅可以惠及四方居民，而且还可以作为电梯公寓的销售卖点。从现在来看，市场完全可以通过自身经营在10多年内收回成本。

走“人气”路线的建设路综合市场。开发商将底楼268个摊位进行拍卖，引来千人前来竞拍；二楼由苏宁电器租赁经营，人流量将全面带动整个市场的经营。

走“综合”路线的大学路市场。原成都菜市“三巨头”之一的大学路占道市场取缔后，一个综合市场将粉墨登场，除了有一个6000多平方米、可设约500个摊位的农贸市场外，还有面积从10到50平方米的营业铺面101间。该综合市场虽然尚未正式发售，但101间的门面已排号完毕，仅此一项，就可以收回整个

项目30%左右的投资。

前景：新商业地产

农贸市场正经历着三个转变：地点，从室外到室内的迁徙；形态，从简陋到精致的蜕变；经营管理者，从街道办事处到民营企业的交接。那么，成都的农贸市场能否在定位上实现从住宅地产的配套提升至独立的商业地产呢？

作为多个市场的经营管理者成都市市场开发服务中心负责人认为，新型农贸市场有稳定的顾客，有稳定的经营者，现在又有发展商投身于此，还有专业市场管理公司进行后期经营管理。可以说，在完成菜市场简单的配套服务功能后，当地的新型农贸市场已走上了一般商业地产的操作模式之路。

一位业内人士称，在国外农贸市场已成了一种独立的商业项目，投资摊位也是一个非常普遍的现象。国内福州等沿海城市，投资农贸市场摊位也已悄然成风：开发商在兴建完农贸市场后，可以将其中的铺面和摊位出售，小投资者购买后，可以自己经营，也可以出租获取稳定回报。该人士称，农贸市场的彻底商业地产化将是本地的必然趋势。

（摘自《成都商报》）