土地经济学

土地出售给开发者。2、政府购买这块土地的所有权，使
其成为政府的土地，政府就可以自由地处置这块土地了。
美国政府对不动产产权的限制与管理
美国政府设定四种权力，对不动产（房地 产） 产权加以限制与管理： （一）管辖权（police power） （二）征用权（the right of eminent do main） （三）征税权（the right of taxation） （四）无主物业收归国有权（the right of escheat）
独立战争时期
殖民地时期
由奖励和补偿服役军人到以免费土地鼓 励军人到边疆定居，阻碍印第安人侵袭
军功授地：
•
为了奖励或补偿军队官兵卫国家提供军事服务 而无偿授予的土地
• 军功授地作为处理国家土地的制度，成功的化公 有土地为私有土地制度
1、美国历史上的土地测量制度
2、美国的土地发展权 3、美国政府对不动产产权的限制与管理 4、美国土地管理机构的设置
美国的土地发展权
在美国，土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所 有权中分离出来。为了保护农村耕地，防止城市对郊区的 蚕食，美国政府采取向耕地所有者购买发展权的办法。具 体做法是，对需要保护的城郊区，政府向拥有土地的农民 购买发展权。农民出售发展权后，可以继续耕种这块土地， 但是不能改变用途，如建设房屋、开设工厂、开辟商店等 用途，因为开发土地的权利已经出售给了政府，不再为农 民所有。如果城市规划已经决定改变这块土地的用途，那 么：1、农民从政府手里赎回发展权，自己开发，或者将
《土地法令》
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土地法令修改
1785年
1796年
1832年
1800年
1820年
1804年
土地法令的修改
1785年土地法令针对西北边疆地区俄亥俄河流域土地出售。解决财政紧 缺，按块出售、拍卖制度、直线测量等 1796年第一个具有普遍效力土地法令，增加土地分期付款制度，提供送 最低销售价。主要以投机者和土地公司，各州土地出售政策更优惠， 土地出售问题没有解决。降低成本、鼓励购买 1800年及后续土地，进一步缩小最小出售面积，延长分期付款期限增加 购买力极大促进土地销售。 1804、1817以降低最小出售面积和分期付款原则推出，形成土地债务危 机 1820年停止联邦公地信贷销售，20年土地信用销售制度终结，转为现金 ，土地销售面积稳定。 1832年西部拓荒者支付能力解决，土地购买与开发结合，公共土地政策 指导思想转变。 1854《土地分级和出售法令》解决贫瘠土地搁置问题
• 殖民地人口增长，经济发展，土地需求增加，放弃免费授 地
美国土地制度的历史演进
联邦公共土地获得渠道：
独立战争时期：
无地州、土地州连邦政府三者斡旋，最终为联合对抗英国，至此独立 之前13个殖民地，40多万平方公里土地州土地交由联邦政府。。
建国后：
美国领土扩张（19世纪40年代）：独立后《巴黎合约》得10万平方 英里，随后一个世纪土地扩张得到200万，后来经过购买、战争，吞 并等方式获得大片土地，美国土地制度用于领土扩张，土地制度促进 领土扩张反向满足土地制度对新领土的需求。，
(二)土地在美国财富中所占的比重
美国土地资产占政府总财富的11．5％，占个人财富总额的12％，占 工商业全部财富的18％。国民财富中有一半以上是房地产，而房地产 价值中75％是土地价值。公共部门用地仅占全美的1／3，城市用地不 足2％，工业、国防、运输、娱乐等用地为总土地的11．9％。一个典 型的美国家庭占地约1／6英亩。
(三)土地权属
美国土地占有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空 间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)， 这三部分权益可以分别转让。
二、美国的土地管理体制、审批机构与 权限划分
(一)早期的土地开发管理
1776年签署的《独立宣言》标志着美利坚合众国成立。美国政府首先将东部 大西洋沿岸英国殖民地和西部印地安人领地收为国有，然后逐步卖给私人。 在建国初期的邦联制(1781~1788年)时代，为了让新英格兰地区的13个州加入 统一的美利坚合众国，国会宣布将西部的一些土地出卖或租让，以换取东部1 3个州放弃对西部土地的要求。政府还鼓励居民从东部向西部偏远地区迁移( 著名的“西进运动”)，以十分便宜的价格向私人出售有待开发的土地。例如 1862年通过的《宅地法》规定，凡是年满21岁的美国公民，只需交纳10美元 手续费就可以免费获得无人居住的160英亩公共土地。只要在那里定居和开垦 5年，土地就永远归其所有。先后通过《鼓励西部草原植树法》、《沙漠土地 法》等法律，大规模向个人出卖土地，供其垦荒。 美国西部开发以土地开发为中心，在早期西部开发过程中土地开发起到决定 性作用。联邦首先使西部土地国有化，由国家掌控这些土地。通过将土地拿 到市场上出售、把土地作为奖励金激励企业开发、让移民自由占领土地，再 由政府加以确认等办法，并通过财政补贴和土地免费赠与等形式的政府补贴 ，使土地开发在农业、矿业、交通运输和城市发展中起到促进作用。例如为 了大力促进西部铁路建设，在铁路沿线两侧拨出10英里的土地带赠与修建该 铁路的铁路公司。
• 内容：
凡一家之长或年满21岁、从未参加叛乱之合众国公民，在宣誓获得土地是为了 垦殖目的并缴纳10美元费用后，均可登记领取总数不超过160英亩宅地，登 记人在宅地上居住并耕种满5年，就可获得土地执照而成为该项宅地的所有者
• 意义：
在一定程度上满足了西部垦殖农民的土地要求，确立了小农土地所有制，从 而为美国农业资本主义的发展创造了有利条件。是西部开发的核心制度。
自由土地制度的开始： • 政权交替，土地资源方面利益的重新分配。为赢 得政策支持和取得财政收入。 1785年第一部土地法令，确定按程序购得土地， 享有绝对所有权。一部基于资本主义原则订立的 自由土地制度，建立自由土地制度的开始。 两个原则：明晰产权，基于资本原则的产权转移 形成产权制度，为经济发展提供制度保障。
建国后主要的领土扩张
领土扩张
1783
《巴黎合约》从英国 获得 406219平方英里
1803
路易斯安娜购买 827192平方英里
1819
购买佛罗里达 58560平方英里
1845
C吞并德克萨斯， 390143平方英里
1848
墨美战争， 529017平方英里
1853
加兹登购买29640
美国土地制度的历史演进
从非法到合法—《宅地法》
1862年美国总统林肯颁布的旨在无偿分配美国西部 国有土地给广大移民的法令 • 背景： 联邦政府为实现对西部土地实行国有化。按地段 分块出售，以增加政府的收入，偿还国债和满足 土地投机者的要求。但出售土地单位面积大、价 格高，西部移民无力购买，因而展开了长期争取 无偿分配土地的斗争
(二)成立土地管理总办公室、土地管理局
强调土地的社会职能和利益高于一切，实现土地资产的可持续利用，是美国土地管理的 根本宗旨和主要目标所在。为强化土地管理职能，1812年成立了土地管理总办公室，进 行土地登记和买卖等土地管理工作。
19世纪到20世纪初，西部地多人少，加上早期土地政策的鼓励，边疆的开拓无一不是采 取掠夺性的垦殖方式。由于管理和规划不周，大规模开垦土地、砍伐森林、过度放牧造 成水土流失和地力下降。1934年5月出现了席卷全国2／3土地的“黑风暴”现象，大量 农田被毁，农作物大幅减产。27个州的100多万英亩的表层沃土被刮走，小麦当年减产5 1亿公斤。面对这种土地资源遭到严重破坏的情况，并针对城市化过程中优质土地的不 断减少，联邦政府及州政府开始制定一系列措施，开通过大量相关法律，例如《土壤保 护和同内生产配给法》等，保护上地的合理使用。1946年由上地管理总办公室和放牧局 合并成立上地管理局，隶属于内政部。 按照美国法律规定，国土资源包括土地、矿产、水、森林和海洋等资源，所有权属于联 邦政府、州政府和私人所有。联邦政府主要负责管理联邦政府所有的土地及其上的矿产 、森林、水、海岸线3英里以外的海汗及其海底上的矿产等；州政府主要负责管理州政 府所布的土地及其上的矿产、水和森林等，沿海各州还管理3英里以内的海洋资源；私 人土地则由土地所有者自主经营管理。从本质上来说，美国国土资源是按照所有权进行 分权独立管理的。
• 土地买卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完 全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成 交易。
美国土地制度的历史演进
英殖民统治时期：
• 免费分配土地观念建立： 英国国王给各殖民地颁发特许状，最开始是北美殖民 地弗吉尼亚“人头权利制”。形成殖民地初期免费分配、 殖民地中后期和建国初期论价出售发展趋向。 • 受封建历史条件的影响，英国封建土地制度移植到北美失 败。
段申全
美国历史上的土地测量制度
土地测量是美国公地处理中的一项重要制度 ,它为 地产的划分和土地的买卖提供了强有力 的支持手段。土地测量在美国西部大开发过程中 起到难以估量的巨大作用。美国土地测量中的村 镇制度经历了村镇移植到村镇划分的嬗变过程,即 由先前的人的移植变为后来纯粹的土地的划分。 1785年土地法令中最重要的一项就是确定了矩形 测量制度,它规定任,何公共土地在出售前都要先进 行测量。测量对辽阔西部有秩序地开发具有难以 估量的价值。土地测量为土地占有者提供了清晰 可靠的地界,避免了产权纠纷;一张地契,短短一两 句话,就可以把某块土地的具体位置讲得一清二楚, 它为地产的买卖、继承和转移等提供了极为简单 方便和有力的手段。
• 非法到合法原因：
《宅地法》在西部没有发生决定性作用，多数土地所有者在《宅地法》之前获 得土地，《宅地法》真正意义在于使非法占用的土地合法并以法律为保障
军功授地：不同时期的军功授地
建国后
1796年颁布法令决定在西北领地设立联邦军功保 留地，军功授地弊病凸显，政策经过修改在对战 争招募军队和土地分配方面起到一定作用 把土地授予可能脱离英国部队，军功授地由大陆 会议而不是土地州提供，在执行过程中，各州政 府军功授地进展顺利，招募军队顺利同时促进西 部大开发
土地经济学
——美国土地制度 第四小组
美国土地制度的历史演进
美国现行土地制度概况：
• 美国土地制度以私有制为主： 总面积962.9万平方公里，59%为私人所有，39%公有，2%印第安人保 留地，专门辟给原美洲土著居民，39%公有土地中，联邦政府所有的 32%，州地方政府所有占7% • 美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地 可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定 • 美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用， 在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对 私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全 是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向 政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。
美国土地审批制度
1
一、
美国土地利用概况
2
3
二、美国的土地管理体制、审批机构与权 限划分 三、美国土地管理的基本法律和政策目标 四、美国土地审批的主要事项和核心内容
4
5
一、美国土地的利用状况
(一)多元化土地所有制
美国国土面积937．26万平方公里，其中私人所有的土地占58％， 主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部； 州及地方政府所有的土地占10％。土地以私有制为主，国有土地只 占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所 有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决 定。 联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构 的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联 邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不 存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方 式取得。 在联邦政府拥有的308．4万平方公里的土地中，也存在多元化的所 有形式，国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部 、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制16％。
美国土地管理机构的设置
美国政府管理土地的主要机构是内政府土地管理 局。 美国内政部土地管理局对联邦土地实行层层负责 的垂直领导，全国设13个区域土地管理办公室、 58个地区土地办公室、143个资源区域土地管理 办公室。 美国政府与土地管理有关的机构还有：内政部印 第安人事务管理局，负责印第安人居留地的土地 管理工作；农业部水土保持局，负责土壤调查， 小流域综合开发治理，培训水土保持技术人员； 农业部林务局，负责国有林地的管理工作；国防 部，负责部分特殊用地的管理。