关于小区调整容积率的论证报告

*******小区

调整容积率可行性

论

证

报

告

编制单位：*******设计院

二0一二年五月

目录

第一章总论

第二章市场分析与土地供求

第三章剩余土地利用规划及论证依据第四章有关附件资料

编制单位：*******设计院

二0一二年五月

第一章总论

一、项目名称及主办单位

项目名称：*****小区

建设单位：

设计单位：

勘察单位：

监理单位：

施工单位：

二、项目由来及背景

芦溪县位于江西省西部，地处袁水河上游流域，是一座正在建设中的现代化城市。芦溪人文独特，民风纯朴。民间傩文化、传统缩龙、灯彩、铜管乐等享誉国内外，曾被文化部命名为“农民画之乡”“”等荣誉称号。人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。

随着经济的迅速发展和城市基础设施的配套完善，城市品位不断提高，房地产市场日趋活跃。为提升城市建设的整体水平，按照新编制并经评审通过的《芦溪县主城区控制性详细规划》，可将该地块（TG-0520）容积率提高至2.12以内，建筑密度在36%以内，特对美芦水郡调整容积率的方案进行论证。

三、拟开发建设土地概况

*****小区建设地块位于芦溪县袁河西大道，小区一期工程界址点实测土地面积为30277.9m2。

该地块宗地内外地势较为平整，基地呈梯形状。根据芦溪县城市建设总体规划，该地块已规划为一个商业居住小区。小区从2006年开发建设至今，已为芦溪县的经济发展和周边城市居民居住条件的改善起到了积极的推动作用，同时也为本地区的居住小区建设环境改善起到了较好的示范作用，不断提升城市品位，改善周边居民的生活质量。因小区内拆迁等原因，致使小区至今仍有2#、4#楼各一个单元、6#、8#楼未建设。

四、可行性研究的依据和范围

（一）可行性研究的主要依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、芦溪县主城区控制性详细规划；

3、建设用地容积率管理办法；

4、芦溪县人民政府五月份常务会议纪要；

（二）可行性研究的范围

本次土地调整容积率论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对已开发的土地概况，土地利用总体规划和城市建设规划情况，原批准批次建设用地利用情况，该批次用地土地规划用途及拟供地情况，市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。

第二章市场分析与建设的必要性

近几年来，芦溪县政府认真贯彻落实国家有关土地管理的方针和政策，国土资源管理部门切实履行职责，不断强化土地管理，严格规范土地市场建设，随着国务院和省政府两个15号文件和国土资源部11号部长令的贯彻落实，在土地供应中经营性用地全部实行招拍挂方式供地，我县土地市场日趋规范，交易越来越活跃。

根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发〔2010〕4号文件与国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发〔2010〕34号文件的精神，此次芦溪县土地储备中心统征的土地是县政府的重点开发项目，主要是为了美化及完善该地块及其周边地区环境，满足广大中低收入人群对保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鉴于以上情况，为保障土地的正常供给，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，报经县长办公会研究决定，同意美芦水郡小区项目增加容积率方案。

第三章剩余土地利用规划及论证依据

一、土地利用总体规划

****小区建设项目用地位于芦溪县袁河西大道，符合芦溪县土地利用总体规划和城市总体规划。同时，芦溪县人民政府已开会讨论同意***小区的调整容积率方案。对用地强度等作了具体要求，规划控制指标为：容积率≤2.12，建筑密度≤36.0%。

二、建设目标及开发策略

****小区调整容积率的建设目标主要是为了完善该地块初衷设计的理念和整体功能效果，美化该地块周边地区环境，提升周边地区城市品位，满足城市居民对中高档商品住宅的需求，为美芦水郡小区画上完美的句号，同时，更好地实施芦溪县建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。

三、调整后指标及论证依据

修改前后主要技术经济指标对照表

为保证规划调整科学合理、切实可行，我院根据萍乡市汇

天置业有限公司的委托要求，对该用地规划调整报告进行论证。现就调整的理由和可行性论证如下：

①响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）的文件精神，利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率符合我国国情的土地利用需要，也是全面贯彻落实科学发展观的具体要求。

②该宗用地位于县城新区中心位置，为新旧城区连接的枢纽，区位、交通和基础设施条件优越，提高其开发强度，有利于提高土地的综合利用效益，为国有土地的保值增税作出贡献。同时，由于开发强度的提高，工程量亦有所增加，相应地可以提高销售税务收入。

③符合县城总体规划和商业网点规划的要求：根据《中华人民共和国土地管理法》和《芦溪县主城区控制性详细规划》，在寸土寸金的城市商业中心适当提高规划地块的建筑密度和容积率既可增加政府的土地收益，提升土地的商业价值，又符合城市商业中心高建筑密度高容积率的特点，同时也与国家节约集约用地的政策相吻合。

④本项目的建设可提高城市品位、进一步完善城市功能。城市主要干道之间的交叉口，是体现城市骨架的重要识别点和空间定位的重要参照点。

⑤公共服务设施配套方面。该宗用地开发后，将增加居住人口192人。

⑥提高开发强度，不会对其周边地块带来诸如日照、通风要素的干扰，也无地质灾害等其他建设性干扰和破坏因素。

综上所述，此次规划用地指标的修改是按国家相关规范和技术规定进行的，对人口变化进行合理预测，并相应对公共服务设施、市政设施配套、交通影响及城市景观的影响等进行了论证确定。

规划控制指标修改为：

综合容积率：2.068，建筑密度：36％。

规划修改后，对基础设施和公共服务设施造成的影响可以忽略不计，产生更多的是积极的正面的效益。

因此，本次规划指标的调整符合国家的国土政策和城市规划相关规范的要求，是可行的。