物业管理模式创新

物业管理模式创新

物业纠纷在不断增加、冲突日益激烈的局面。全国瞩目的“美丽园”事件提醒我们：如果不抓紧对现行模式进行变革，物业管理将成为诱发基层社会冲突、破坏社会稳定的导火索，对和谐社会的建设构成致命的制肘。而“没有稳定和安全，就不会有发展”。

一、美丽园事件的简单回放

美丽园小区位于北京市海淀区五棵松路20号，最早为该小区承担物业管理服务的是北京市鸿铭物业公司。最初的纠纷源于一些业主长期拖欠物业费而被物业公司告上法庭，这些业主则辩称他们是对物业公司乱收费行为不满才缓交有争议部分的物业费的。两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且被判承担滞纳金。法院判决称，“小区公共事务应由业主委员会起诉。”

为此，2004年8月，美丽园小区成立了业委会，希望借此维护自己的权利。2005年3月，根据多数业主的要求，业委会将鸿铭物业公司告上法庭，提出13项诉讼请求，要求“挤掉”物业管理费中的水分，并提出物业公司应停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主。2005年9月14日，一审法院驳回业委会的诉讼请求。业委会不服，随即上诉。2005年12月，在当年秋末发生的法院强制执行一些小区业主交纳物业管理费的“堵被窝事件”风波影响下，业委会终审反败为胜，一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费由从2.72元下调至1.58元。美丽园小区业委会近乎全胜，并因此成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主委员会。

但是，该判决未能执行。2006年1月，物业公司向北京一中院提交再审申请，要求进行重新审理。2006年3月30

日，5名法律专家出具《论证意见书》，认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的。2006年4月13日，北京市物业管理协会向北京一中院主管领导发出一封《行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》，认为法院的判决会引发整个物业管理行业的混乱，也要求重审。2006年5月30日，北京一中院发出《民事裁定书》，决定另行组成合议庭对此案进行审理，同时裁定在审理期间中止原判决的执行。

2006年8月11日，美丽园案件再审“维持原判”，这一结果令广大业主很受鼓舞。但受到打击的物业管理公司“放风”：因物业费太低，将放弃对美丽园小区的管理。业委会则认为物业管理公司不会撤离。9月1日，鸿铭物业果真宣布撤离，一段时间由于家中停水、电梯停运、门禁系统失效、保洁工作停止，美丽园小区立刻陷入混乱，变成了垃圾园。在这种情况下，拥护业委会与反对业委会的两派业主

开始激烈地相互指责与争吵，甚至发动了小区内的游行。小区内悬挂起“罢免业委会，还我业主权利”的横幅，不时有居民前来签字。200多名业主聚集在小区内，要求业委会给出解决办法。部分业主决定自发召开临时业主大会，并提出3项议题：是否以2.04元的单价续聘鸿铭物业；是否同意罢免现行业委会；是否同意重新以招投标的方式选择新的物业公司。

在舆论的重压下，2006年9月9日，海淀区居住小区办公室下发通知，要求9月11日之前鸿铭物业全面恢复美丽园小区的物业服务工作，同时责令业委会在45天之内召开业主大会临时会议。2006年9月11日，鸿铭物业返回美丽园小区进行暂时性管理，为期3个月。2006年11月，美丽园业委会在北京市建委网站发出物业招标公告，对外宣布招聘新管家。

“秩序是老天的第一规律”。但在这一时间的美丽园，秩序逃离得无影无踪，剩下的只有争吵、指责、对抗、怨愤

和混乱，甚至颇有些“文革”的气氛了。

二、“死结”是如何形成的？

物业公司的盈利状况，多数回答都是“亏损”，少量的人说“勉强持平”。但另一方面，几乎所有的小区业主又都说物业公司是“天使的脸庞，魔鬼的心肠”，并顺嘴就能说出物业公司“随意提高价格”、“乱收费”、“私吞公共部位广告费”、“不公开成本”等一系列罪名。

在美丽园事件以及其他一些物业纠纷中，许多学者给出了自己的解释。这些解释表面上看起来都有道理，但我认为都未能切中肯棨。如果抓不住问题的本质，当然也开不出科学的“药方”；“药方”不对，自然也无法理顺物业管理这团“乱麻”。

小区物业管理纠纷的产生，源于现行物业服务的公共产品（Public Goods）

和准公共产品（Quasi-public Goods）属性。从萨谬尔森(Paul A. Samuelson)到布坎南(James M. Buchanan)，西方经济学家们对公共产品已经有过许多论述。按照萨缪尔森的说法，公共产品是“指那种不管个人是否愿意购买，都能使每一个社会成员获益的物品，即被生产出来的具有非竞争性和非排他性的物品”。与公共产品相对应的是私人产品，即个人单独消费和受益的产品和服务。布坎南认为，萨谬尔森讲的公共产品可以看作一种纯公共产品，在纯公共产品和私人产品之间，还存在一种介于二者之间的产品，可以称为准公共产品。纯公共产品、准公共产品和私人产品都是人们生产、生活中不可或缺的，它们各有各的供给渠道或方式，如果错位配置，就可能引起生产、生活秩序的混乱。

公共产品作为满足人们联合消费、共同受益的物质产品或非物质产品形态的服务产品，按照内容，又可以分为公共物质性产品（公共建筑、公用设施、道路、

码头、车站、港口、机场、桥梁等）、行政性产品（社会公正、社会管理、治安）、服务性产品（各种办证、咨询、教育、文化、体育、卫生、保险、社会福利等）三大类。一般说来，公共产品的效用具有不可分割性，因此在消费上也就具有了非排他性。公共产品是向整个社会或者某个群体共同提供的，其成员共同享用公共产品的效用，而不能将其分割开来，分别归属于某些个人、家庭或企业享用。公共产品的消费还具有非竞争性，某个人消费（使用）该项物品时并能不阻止其他人的消费行为；尽管它先被某个人消费了，但其他人依然可以消费，效用一般也没有损失。

在一个居民区中，现在的物业服务从性质上看，大多具有纯公共产品特点。例如，居民区的保安服务、绿化、公共区域的卫生管理、公共设施和设备的维护维修等，我们就没法把它们按照居民户区分开来，没法做到谁付费就让谁享用，因此也就具有了非排他性。在小区内部，这些服