长沙市城市规划管理技术规定

长沙市城市规划管理技术规定
（修订）
二00九年二月
目录
第一章总则
第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标
第四章建筑间距
第五章建筑离界及退让
第六章建筑设计相关规定
第七章停车场配建规定
第八章建筑环境与配套设施
第九章市政工程
第十章附则
附件：
附录一名词解释
附录二长沙市建筑间距I类地区范围示意图
附表一各类建设用地适建范围表
附表二建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标表
附表三各种管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距表附表四地下管线交叉时最小垂直净距表
附表五市政管线的最小覆土深度（M）表
第一章总则
第1.1条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省<城市规划法>实施办法》、《长沙市城市规划管理办法》和长沙市城市总体规划及有关规范规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第1.2条本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。

临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。

第1.3条编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定。

各项工程建设应按经批准的详细规划执行。

第二章建设用地的区划分类和适建范围
第2.1条按照主要用途和功能，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）,在长沙市进行规划编制及实施规划管理需符合如下用地分类和代码标准要求：
备注：在国家的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的基础上，本分类根据长沙地方的实际情况作了进一步的细化和局部调整：
1）细分了部分类别：
——原居住用地中R12、R22、R32、R42公共设施用地分别细分为R121、R122; R221、R222; R321、R322; R421、R422;两个小小类
——C51医院用地细分为C511 综合医院、C512专科医院两个小小类
——U21公共交通设施用地中细分为U211公共交通设施用地、U212轨道交通用地两个小小类
——U29其它交通设施用地中细分为U291公共加油加气站用地、U292其它交通设施用地两个小小类
——U3邮电设施用地细分为U31邮政设施用地、U32电信设施用地两个小类
——S11主干路用地中细分了S111快速路用地、S112主干路用地两个小小类
2）修改了部分类别的用地范围
——针对近来出现的农民安置货币补偿办法，将农民生活安置用地（R2n）和老年公寓用地纳入R2二类居住用地范围内，农民生产安置用地纳入规划所需的任一类别，农民生活、生产安置地具体位置在农民安置地规划图中体现。

——将酒店式公寓纳入R2二类居住用地范围内
——将学生公寓、单身宿舍纳入R3三类居住用地范围内
——将公寓式酒店增加至C25旅馆业用地范围内
——将干扰和污染环境不严重的大中型机械制造工业纳入M2二类工业用地范围内——将货运及配载市场用地纳入W1普通仓库用地用地范围内
第2.2条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，按附表一的规定执行。

凡附表一中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和管理权限报批。

第三章建筑容量控制指标
第3.1条新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）按本章的有关规定执行。

第3.2条建筑基地面积大于30000平方米的成片用地必须编制详细规划（详细规划覆盖范围由城市规划行政主管部门核定），并经批准后才能实施。

成片开发区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。

第3.3条建筑基地面积小于或等于30000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。

第3.4条附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第3.5条对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行。

但不应超过附表二中相应居住建筑的控制指标。

第3.6条建设项目原则上应按街区及规划地块划分进行整合开发，建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。

注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；
②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。

③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经城市规划行政主管部门核准可以建设：
（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；
（二）邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（三）受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。

第3.7条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建（含加层）。

基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值，但其扩建（含加层）破坏原空间环境的亦不能进行建设。

第3.8条建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的25%。

核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定在项目规划设计条件任务书中确定。

注：①建筑间距类区划分见附录二
②开放空间的条件和计算方法见附录一
第四章建筑间距
第4.1条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外，应同时符合本章规定,但与待改造地段的低层个人住宅间距不在本章规定控制范围内。

第4.2条多、低层居住建筑的间距控制（第4.5条规定的情形除外）应符合下列规定：
（一）居住建筑平行布置时，间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度
当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；
③最小距离低层为6M，多层为9M；
④一般居住建筑布置方位角不宜〉30度。

（二）居住建筑垂直布置时，间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；
当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；
③最小距离低层为6M，多层为9M；
④与居住建筑主朝向垂直布置时，新建建筑山墙宽度不得大于18M，超过18M的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑既非平行也非垂直布置时间距按下表控制：
②H指南侧建筑高度；
③最小距离低层为6M，多层为9M。

（四）居住建筑的山墙间距按下表控制：
注：①对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由城市规划行政主管部门核定。

②居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应适当增加。

第4.3条居住建筑底部有非居住用房的，按居住建筑的要求控制间距。

第4.4条在建筑间距I类地区的中心地段进行建设，其间距按第4.2条规定执行确有困难的，经城市规划行政主管部门核准，可在第4.2条规定间距基础上适当折减，但其最大减幅不能超过10%。

注：建筑间距I类地区中心地段的界定范围见附录二。

第4.5条第一类居住用地的低层独立式住宅与相邻建筑之间的间距，在建筑间距I类地区不得小于其南侧建筑高度的1.3倍，在建筑间距Ⅱ类地区不得小于其南侧建筑高度的1.4倍，在建筑间距Ⅲ类地区不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。

第4.6条在符合本规定第4.2条至第4.5条规定的前提下，南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。

第4.7条28米以上的高层建筑在规定日照分析区域范围内应保证自身及受遮挡的居住建筑的住户大寒日日照的有效时间不少于2小时（在间距Ⅰ类区应保证自身的日照有效时间不小于1小时），日照分析区范围按下图控制。

在此范围内没有达到相关日照规定的可采用建设方与受影响住户协议补偿的方式处理（具体按相关规定执行）。

分析范围
1.5S
（1.8S）
0.6S 0.6S
（0.8S）（0.8S）
主体为南北向时的分析范围
分析范围
1.5S
（1.8S）
1.0S 1.0S
（1.2S）（1.2S）
主体为东西向时的分析范围
注：①“S”为建筑主体南北向布置时技术规定的标准间距值。

②括号外值为城市规划间距一类区，括号内值为二类区。

第4.8条下列情形可不做日照分析，但建设单位对此产生的相关问题须作
出承诺，负责协调处理：
（一）新建建筑高度小于28米的，只按本规定要求的间距值控制；
（二）新建建筑周边为待改造地段的低层个人住宅;
（三）相邻建筑因违法建设影响日照条件的。

第4.9条高层建筑应符合以下间距规定：
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；
当方位角〉45度时为新建建筑高度；
③高度超过100M（含100M）的高层建筑之间距，根据规划要求及实际情况确定。

（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求：
1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条（一）项（方位0度～45度）的规定控制；
2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（方位大于45度）的规定控制；
3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑控制，但最小值为13米。

（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。

高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的，可不受第4.5条规定的限制。

第4.10条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第4.2条至第4.9条的规定控制；
（二）非居住建筑（第4.11条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求控制，其间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求。

（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第4.2、第4.7条的有关规定控制。

第4.11条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业规范要求。

第4.12条非居住建筑之间（第4.10条所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：
（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下表控制：
注：①表中方位为正南向（0度）偏东（西）的方位角；
②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；
当方位角〉45度时为相邻较高建筑高度；
③当方位角≤45度时，间距最小值在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别为18M、20M、24M。

当方位角〉45度时，间距最小值在Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区分别为15M、18M、21M。

④高度超过100m（含100m）的超高层建筑的间距，根据规划要求及实际情况确定。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为15米。

（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为7米。

（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。

第五章建筑离界及退让
第5.1条沿建筑基地边界（用地红线）和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。

第5.2条沿建筑基地边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离按以下规定控制；但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的离界距离，按下表规定控制，且不得小于其最小距离。

建筑离界（用地红线）距离控制表
注：H指建筑高度；S指规定间距
（二）界外是居住建筑的除须符合第（一）项离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定。

（三）界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第（一）项非居住建筑的最小离界距离规定，并须由城市规划行政主管部门核定。

（四）地下建筑物的离界距离一般不得小于3米。

（五）有经批准的详细规划（含总平面布置图）的毗邻用地建筑离界距离按批准的规划执行。

某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经城市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。

（六）1、毗邻用地建设，如界线（用地红线）为非规则线型或与建筑长轴线不平行，应根据第四章规定设定建筑位置，定位后分摊合理的离界用地（或调整用地），但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。

2、毗邻用地建设，如相邻方有永久建筑物，新建建筑物在满足间距要求的情况下，自身离界距离不足的，应征得相邻方同意，并由城市规划行政主管部门核定。

3、毗邻用地建设，如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，新建建筑物离界距离由城市规划行政主管部门根据规划要求和建设情况予以核定。

（七）教学楼、病房等建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内。

（八）危险品库、油库、液化气瓶库及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地范围内。

第5.3条沿城市道路两侧新建、改建建筑退让城市道路红线及绿线的距离按下表控制，两项要同时满足并应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路红线、绿线最小距离控制表
注：①表中H指建筑物高度。

②建筑临路设有门面的均应按主要朝向要求控制退让。

③高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）。

④退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求由城市规划行政主管部门另行核定。

⑤超高层建筑应相应加大退让距离，具体标准根据经批准的详细规划或城市设计，由城市规划行政主管部门核定。

⑥历史街区等特定区域的建筑退让要求由城市规划行政主管部门另行核定。

第5.4条对城市道路开设门面（商店）的建筑，如没有集中的地面配套停车场地，须在第5.3条规定的基础上，首层临主、次干道加退4米，临城市支路加退3米。

第5.5条城市主次道路没有设置交叉口展宽车道时，临交叉口建筑物退让城市道路红线，应在第5.3条规定的基础上增加3米以上距离（自城市主次道路红线直接段与曲线段的连接点算起）。

第5.7条建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。

地下建筑物退让城市道路红线的距离按第5.2条第（四）项的规定执行。

第5.8条城市轨道交通线两厢具体的建设控制要求按相关规定执行。

第5.9条在村镇、城镇范围之外的公路规划红线两侧应划定隔离带，其最小宽度如下：
（一）国道、快速公路，两侧各50米；
（二）省道、主要公路，两侧各20米；
（三）次要公路，两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内不得新建、改建任何建筑物，但可耕种或绿化造林；经城市规划行政主管部门会同有关部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越村镇、城镇的公路两侧兴建建筑工程，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物退让公路规划红线的距离不得小于10米。

第5.10条沿河道规划蓝线（市城市规划行政主管部门按城市总体规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离不得小于10米，同时应符合有关规范和规定的要求。

第5.11条沿铁路两侧兴建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：
（一）铁路干线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线（直线）两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路（直线）两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，高度不得大于3米。

（二）铁路弯道处兴建建设工程与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

（三）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

（四）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

第5.12条沿城市道路两侧的货运装卸泊位应退让道路红线设置，或设于建筑物底层。

第5.13条在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物，其控制线应符合有关保护规定，并按经批准的详细规划执行。

尚无详细规划的，应先编制详细规划，经批准后实施。

第六章建筑设计相关规定
第6.1条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

（一）飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周边区域或通廊的控高要求；
（二）城市规划已确定的城市视线走廊和景观区域的控高要求；
（三）在文物保护单位和历史建筑保护单位周边的控高要求。

第6.2条成片、成组的多、低层居住建筑一般应采用全坡屋顶，不得为减少间距而采用北向退台方式，屋顶上禁止设置户外广告及招牌。

第6.3条多层住宅不得采用大进深“工”字形单元拼接组合方式，高层住宅临南向地界不宜采用该类型的拼联组合方式。

第6.4条对建筑层高要求：
（一）除复式（跃层式）住宅外，公寓和住宅层高不应超过3.6米，当建筑顶部造型需要时可适当放宽；
（二）商业建筑层高不应超过5.6米；
（三）办公建筑层高不应超过4.5米；
（四）在建筑楼层部分架空作为共享空中花园的，当架空高度不小于两个标准层层高时，不计入总建筑面积及容积率指标。

第6.5条住宅建筑外墙突出的阳台，其累计长度在该向主体外墙长度60%以内时，按主体外墙轴线计算间距，否则按外凸部分计算间距。

阳台（空中花园）的投影面积不应超过该户面积的20%，滨江等重要景观区域可适当放宽。

第6.6条建筑外墙突出的飘窗，窗台距楼地面高度不应小于0.4米，外窗凸出主体外墙不应超过0.9米，累计飘窗总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。

第6.7条严禁设置各种突出窗外的防盗网，空调外机的悬挂必须统一隐蔽处理，临街室外机设置高度须高于地面3米，冷凝水必须有组织排放；装修的任何构件（含广告、招牌、挑廊、踏步等）均不得突入规划道路路幅；临街商业门面严禁采用封闭式卷闸门，其招牌应在雨棚（或挑廊）以下统一设置。

第6.8条临20米以上46米以下（含46米）城市道路商业门面总长度不应超过该用地红线临路总长度的50%，临46米以上城市道路商业门面总长度不应超过该用地红线临路总长度的35%，门面长度与临路建筑主体相同时不受此限；集中设置的商业建筑或商业建筑退让城市道路大于20米时（道路绿化控制线除外）不受此限。

临城市道路商业门面应设宽度不小于2.4米的骑楼。

第6.9条除有特定的功能尺度规定外，建筑总长度一般按不超过80米控制。

第七章停车场配建规定
第7.1条建筑物配建的停车场（库）是指提供本建筑车辆停放以及以本建筑为目的的外来车辆停放的场所，其设计在满足本规定要求的同时，必须符合国家现行的有关设计标准和规范要求。

第7.2条建筑面积大于500平方米（含500平方米）的建筑物，应按本规定的有关要求设置停车设施。

建筑面积小于500平方米的建筑物，可不单独配建停车设施。

第7.3条扩建、改建的建筑物总建筑面积大于500平方米（含500平方米）的，其建筑面积增加部分按本规定的有关要求配建停车设施，原建筑配建停车设施不足的应在改、扩建的同时按车位差额数的20%—30%予以补建。

第7.4条建筑物配建的停车设施原则上设置在建筑项目规划允许用地范围以内，情况特殊的，可设置在项目用地周围200米范围以内且不跨城市主、次干道（特大型公共建筑可另作特殊处理）。