业主方在建设工程施工合同管理过程中存在的法律问题和解决方案

签订合同书时成立
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中标的有效结果是招标人向中标人发出的“中标通知书”
中标通知书发出的两个法律后果
其一，对中标的投标人而言，双方的合同关系确定了；双方 准备依据招投标文件订立书面的合同。 其二，对未中标的投标人而言，投标因招标人未做承诺而失 效。此时招标人应通知未中标人，并应返还投标保证金。
1、项目管理部按直接发包的方式签订《弱电工程承包合同》 是否违法？ 2、如果以指定分包的方式签订该合同，是否违法？
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要点提示：
严格按照规定做，需要招投标的项目一定要招投标。对于 需要特定单位施工的项目，可以运用指定分包的形式。
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招投标阶段存在的法律问题及解决方法 签订合同阶段存在的法律问题及解决方法 履行合同阶段存在的法律问题及解决方法 纠纷处理阶段存在的法律问题及解决方法
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招投标的 基本流程
招标
投标
开标、评标
中标
邀请要约
要约
承诺
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《中华人民共和国合同法》 第二百七十条： 建设工程合同应当采用书面形式。 第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方 当事人签字或者盖章时合同成立。
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《招投标法》的规定
《招投标法》45条规定：
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中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时 将中标结果通知所有未中标的投标人。 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出 后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依 法承担法律责任。 《招投标法》第46条规定： 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照 招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得 再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
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LOGO 如何防止承包人在中标通知书发出后不签订施工合同？
设立足额的投标保证金
如果中标后拒签合同，可以没收其投标保证金。
投标保证金的数额？
我国《招投标法》并未规定投标保证金，与之配套的《工 程建设项目施工招投标办法》规定，“招标人可以在招标 文件中要求投标人提交投标保证金。”“投标保证金一般 不得超过投标总价的百分之二，但最高不得超过八十万元 人民币”。
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《合同法》第二百六十九条规定： 建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。 建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 调整建设工程施工合同的主要法律规范：
中华人民共和国建筑法 中华人民共和国合同法 中华人民共和国招投标法 中华人民共和国物权法 工程项目招标范围和规模标准规定 建设工程质量管理条例 最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题 的解释；---------简称《施工合同司法解释》 等等。
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《招投标法》的强制性条款
强制性条款
必须招标 的规定
导致中标 无效的规定 （6种）
责令改正的 规定
其他强制性 规定
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《合同法》第52条
有下列情形之一的，合同无效：
《施工合同司法解释》第1条
建设工程施工合同具有下列情形
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（一）一方以欺诈、胁迫的手段订
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实践中，一些建设项目在发出中标通知书后，招 标人拒绝与中标人签订施工合同，或者中标人不 愿意签订施工合同放弃中标项目，其法律后果如 何？
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分情况讨论
1、没有签订建设工程施工合同且未施工 拒绝签订施工合同的一方须承担缔约过失责任
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什么是缔约过失责任？ 缔约过失责任是一种合同前的责任，指在合同订立过 程中，一方当事人违反诚实信用原则的要求，因自己的过 失而引起合同不成立、无效或者被撤销而给对方造成损失 时所应当承担的损害赔偿责任。 最大特点：
缔约过失责任是发生在订立合同过程中的法律责任。
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2、没有签订建设工程施工合同但是已经开始施工
-----拒绝签订合同一方承担 违约责任 《合同法》第三十七条规定： 采用合同书形式订立合同，在 签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方 接受的，该合同成立。
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实例分析
只有违反《招投标法》的 两种强制性规定才无效
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案例分析
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某房地产开发企业A公司对某住宅项目通过“总包+指定 分包+直接发包”的方式进行发包。通过招投标方式和 施工 单位签订总包合同，约定范围包括住宅项目土建、安装、装 饰等工程，其中部分机电工程（含弱电、消防等工程）为指 定分包工程。电梯工程、专业配套工程由A公司直接发包。 实施过程中，A公司项目管理部按照直接发包的方式制作了 《弱电工程承包合同》，签约主体为业主方和弱电施工单位 。问：
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原告广东省某建筑安装工程总公司，被告上海市某房地产开发公司， 原、被告系一房地产工程项目招投标双方。被告于1993年11月22日经 批准进行招标，原告与其他三家公司参加投标，经评议原告中标，被 告于1993年12月14日向原告发出中标通知书。通知书载明工程建筑面 积74781平方米，中标造价8000万元，并要求原告于12月25日签订工 程承包合同，12月28日开工。发出中标通知后，被告指令原告先做开 工准备，再签工程合同。原告按被告要求平整了施工场地，进了桩架 等开工设备，并如期于28日打了二根桩，完成了工程开工仪式。工程 开工后，被告借故迟迟不同意签订工程承包合同。直到1994年3月1日 才书面函告原告，声称“将另行落实施工队伍”。双方多次协商，未 果。原告起诉到上海市中级人民法院，要求判令被告履行中标通知书 ，与原告签订工程施工合同。
立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体 或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制 性规定。
之一的，应当根据合同法第五十二
条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业 资质或者超越资质等级的； 用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未 招标或者中标无效的。