胡素文等到诉深业集团业管理有限公司物业管理服务合同实务案例分析

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物业纠纷典型案例分析

物业纠纷典型案例分析

物业纠纷典型案例分析物业纠纷典型案例分析提要:物业纠纷典型案例分析典型案例A楼房有电梯却不开小区业主起诉物业陈某买下吴江某小区内的一套房子。

该房产所在楼配有电梯,但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用,处于关闭状态,为此,陈某多次与物业公司交涉,物业公司认为开通电梯属于正常要求,但是由于业主签字没有达到三分之一,电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决,因而不能开通。

于是,陈某告到法院,要求物业公司立即开通电梯,并确保电梯正常运行。

经审理,法院判决支持了陈某的诉讼请求。

【法官释法】所谓物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定:房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护;最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

对小区内电梯的管理、维护,确保业主正常使用是物业服务内容之一。

因此,法院对于陈某要求物业公司开通电梯,并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

B“房屋存在质量问题”业主能否拒交物业费2007年,某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议,约定由该物业公司对小区实行物业管理服务,按建筑面积向业主收取物业服务费。

蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后,未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用,共计元,物业公司多次向蒋某催交物业费无果,就起诉到法院,要求蒋某交纳物业费。

物业案例处理分析报告范文

物业案例处理分析报告范文

物业案例处理分析报告范文# 物业案例处理分析报告范文摘要本报告旨在分析和总结某住宅小区物业在处理一起业主投诉案例中的流程、方法和结果,以期为物业服务行业提供参考和借鉴。

通过对案例的深入分析,我们探讨了物业服务中存在的问题,提出了相应的改进措施,并对未来的物业服务工作提出了建议。

一、案例背景202X年X月X日,某住宅小区的业主A先生向物业管理处投诉,称其居住的单元楼道内照明设施损坏,严重影响了夜间出行安全。

业主A先生要求物业管理处尽快修复,并希望得到一个合理的解释。

二、案例处理流程1. 投诉接收:物业管理处接到业主A先生的投诉后,立即进行了记录,并指派专人负责跟进此事。

2. 现场勘查:物业维修人员对损坏的照明设施进行了现场勘查,确认了损坏情况。

3. 原因分析:维修人员分析了照明设施损坏的原因,初步判断为灯泡老化导致。

4. 制定方案:物业管理处根据维修人员的报告,制定了修复方案,包括更换灯泡和检查电路。

5. 执行修复:维修人员按照方案进行了修复工作,并在当天完成了照明设施的更换。

6. 结果反馈:修复完成后,物业管理处及时向业主A先生反馈了处理结果,并邀请其进行现场确认。

7. 后续跟进:物业管理处对此次投诉进行了记录,并在后续的工作中加强了对公共设施的巡查和维护。

三、案例分析1. 问题识别:业主A先生的投诉及时被物业管理处识别并记录,体现了物业管理处对业主诉求的重视。

2. 响应速度:从投诉接收到现场勘查,物业管理处展现了较快的响应速度,符合物业服务的时效性要求。

3. 问题解决:维修人员能够迅速定位问题并制定解决方案,显示出专业的技术能力。

4. 沟通协调:物业管理处在处理过程中与业主保持了良好的沟通,确保了信息的透明和业主的满意度。

5. 后续改进:物业管理处通过此次案例,加强了对公共设施的巡查和维护,体现了持续改进的服务意识。

四、存在问题及改进建议1. 预防机制不足:此次照明设施损坏事件暴露出物业管理在预防性维护方面的不足。

深圳市安厦物业管理有限公司、深圳市南山区福海苑第三届业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

深圳市安厦物业管理有限公司、深圳市南山区福海苑第三届业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

深圳市安厦物业管理有限公司、深圳市南山区福海苑第三届业主委员会物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.05.12【案件字号】(2020)粤03民终27298号【审理程序】二审【审理法官】王雅媛伍芹陈亮【审理法官】王雅媛伍芹陈亮【文书类型】判决书【当事人】深圳市安厦物业管理有限公司;深圳市南山区福海苑第三届业主委员会【当事人】深圳市安厦物业管理有限公司深圳市南山区福海苑第三届业主委员会【当事人-公司】深圳市安厦物业管理有限公司深圳市南山区福海苑第三届业主委员会【代理律师/律所】段军威广东华商(龙华)律师事务所;郑重广东德纳律师事务所;罗榆广东德纳律师事务所【代理律师/律所】段军威广东华商(龙华)律师事务所郑重广东德纳律师事务所罗榆广东德纳律师事务所【代理律师】段军威郑重罗榆【代理律所】广东华商(龙华)律师事务所广东德纳律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市安厦物业管理有限公司【被告】深圳市南山区福海苑第三届业主委员会【本院观点】对于被上诉人是否有权代表业主向上诉人追索专项维修资金的问题。

对于应返还的金额比例,上诉人主张部分业主未缴纳专项维修资金且上诉人提供了大量的维修服务,应按照应收金额的40%标准计算,对此,本院认为,对于物业费欠缴的问题,上诉人并未进行举证,对于上诉人已经实际支付的维修费用,上诉人在申请审计后又拒绝缴纳审计费,应承担举证不能的不利后果,原审根据现有证据及涉案小区的楼龄,酌情认定应按照实收专项维修资金80%的比例返还专项维修金额,数额恰当,本院予以确认。

【权责关键词】合同质证证明责任(举证责任)诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审审理查明,原审查明的事实属实,本院予以确认。

最高院物业合同无效的案例

最高院物业合同无效的案例

最高院物业合同无效的案例
给你讲个最高院关于物业合同无效的案例哈。

就有这么个小区,物业呢,是开发商直接指定的。

这物业合同啊,签的时候就有点猫腻。

首先啊,这物业合同签订的过程,业主们根本就不知情。

你想啊,这就好比你要跟人签个协议,结果被蒙在鼓里,这多不公平啊。

然后呢,这个物业进驻小区之后,服务那叫一个糟糕,卫生打扫不干净,小区安保形同虚设,好多业主的车子在小区里被划了都找不到人负责。

业主们就不乐意了呀,就把这事儿告到法院去了。

一审的时候呢,法院还没太重视这个物业合同签订流程的问题,就只是根据合同表面的条款,说业主们得按照合同交物业费。

业主们不服啊,接着往上告。

到了最高院这儿呢,最高院的法官可就看得仔细了。

发现这个物业合同在签订的时候,没有遵循法定的程序。

按照相关规定啊,选聘物业服务企业得经过业主大会的同意,可这个合同呢,完全是开发商自己说了算,把业主的权益给忽视了。

最后呢,最高院就判定这个物业合同无效。

这就好比一个游戏,你要是不按照规则来玩,那这个游戏结果就是不算数的。

这个判决一下来啊,可算是给业主们出了一口恶气,也给其他小区的物业管理提了个醒,别想在合同上搞小动作。

物业服务合同 确认之诉 案例

物业服务合同 确认之诉 案例

物业服务合同确认之诉案例话说在一个不大不小的和谐小区里,住着形形色色的居民。

小区有个物业公司,就叫它安心物业吧。

有一天,小区里像炸开了锅一样。

事情是这样的,安心物业和小区业主委员会之前签了一份物业服务合同。

合同里规定了物业费的标准、物业服务的范围,像小区的保洁、安保、公共设施维护这些事儿都在里面。

但是呢,小区里有个特别较真儿的业主,老张。

老张这人吧,平时就爱研究这些条文规定。

他发现这个物业服务合同有点奇怪的地方。

比如说,合同里写着保安要24小时巡逻,可老张经常看到晚上保安亭都没人。

还有啊,保洁的频率也不像合同里说的那么勤,小区的垃圾有时候都堆成小山了也不见人来及时清理。

老张心里就不爽了,他觉得这合同好像没被好好执行,那这合同是不是有问题呢?于是,老张就找了几个志同道合的业主,大家一合计,决定向法院提起一个物业服务合同确认之诉。

在法庭上啊,那场面可热闹了。

老张作为业主代表,开始陈述他们的理由。

他说:“法官大人啊,您看这合同上写得明明白白的,保安要巡逻,保洁要及时。

可现实呢?我们小区就像个没人管的孩子,到处乱糟糟的。

我们就想知道,这个合同到底还算不算数啊?如果算数,为啥物业不好好执行?如果不算数,那我们业主的权益咋保障呢?”安心物业那边也不甘示弱啊。

物业经理站出来说:“法官,我们已经很努力在按照合同做了。

有时候保安可能是临时去处理一些紧急情况,保洁也可能是因为个别员工请假才出现了小失误。

总体上,我们还是履行了合同的。

”法官呢,就得开始调查真相了。

法官派人去小区调查实际情况,找其他业主做证人,查看物业的工作记录。

这一查呀,发现问题还真不少。

保安巡逻的记录有很多漏洞,保洁的排班表和实际执行情况也对不上。

法官宣判了。

法官说:“这个物业服务合同呢,是有效的。

但是安心物业没有按照合同履行义务,必须尽快整改。

如果再出现这种情况,就要承担相应的法律责任。

”这一场确认之诉啊,就像给小区来了一场大扫除。

安心物业开始重视起来,加强了管理,保安认真巡逻了,保洁也按时打扫了。

深业鹏基(集团)有限公司、深圳市泰源物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书

深业鹏基(集团)有限公司、深圳市泰源物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书

深业鹏基(集团)有限公司、深圳市泰源物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.04.25【案件字号】(2021)粤03民终15751号【审理程序】二审【审理法官】赖建华谢冰羚尹伊【审理法官】赖建华谢冰羚尹伊【文书类型】裁定书【当事人】深业鹏基(集团)有限公司;深圳市泰源物业管理有限公司;深圳市新阿具餐饮有限公司【当事人】深业鹏基(集团)有限公司深圳市泰源物业管理有限公司深圳市新阿具餐饮有限公司【当事人-公司】深业鹏基(集团)有限公司深圳市泰源物业管理有限公司深圳市新阿具餐饮有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】深业鹏基(集团)有限公司【被告】深圳市泰源物业管理有限公司;深圳市新阿具餐饮有限公司【权责关键词】合同【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】本案按上诉人深业鹏基(集团)有限公司自动撤回上诉处理。

一审判决自之日起发生法律效力。

本裁定为终审裁定。

【更新时间】2022-09-24 04:15:19深业鹏基(集团)有限公司、深圳市泰源物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书广东省深圳市中级人民法院民事裁定书(2021)粤03民终15751号当事人上诉人(原审被告):深业鹏基(集团)有限公司,住所地广东省深圳市福田区红岭北路1号。

法定代表人:王明峰,董事长。

被上诉人(原审原告):深圳市泰源物业管理有限公司,住所地广东省深圳市南山区蛇口临海路半岛花园A区3栋109。

法定代表人:陈浦。

被上诉人(原审被告):深圳市新阿具餐饮有限公司,住所地广东省深圳市福田区八卦二路鹏益花园3-4栋首层东北侧02。

法定代表人:张雄飞。

审理经过上诉人深业鹏基(集团)有限公司因与被上诉人深圳市泰源物业管理有限公司、深圳市新阿具餐饮有限公司物业服务合同纠纷一案,不服广东省深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初35974号民事判决,向本院提起上诉。

高科、深圳新港物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

高科、深圳新港物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

高科、深圳新港物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.07.30【案件字号】(2021)粤03民终12727号【审理程序】二审【审理法官】陈明亮张秀萍聂效【文书类型】判决书【当事人】高科;深圳新港物业管理有限公司【当事人】高科深圳新港物业管理有限公司【当事人-个人】高科【当事人-公司】深圳新港物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】高科【被告】深圳新港物业管理有限公司【本院观点】高科主张新港公司存在擅自提高收费标准违法高收空调运行水电费行为以及物业管理费标准不合理等,但是生效判决对收费标准已经做出认定,一审判决根据生效判决作出处理并无不当。

【权责关键词】撤销违约金过错证明诉讼请求缺席判决维持原判发回重审强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院查明,一审查明的事实清楚,本院予以确认。

【本院认为】本院认为,高科主张新港公司存在擅自提高收费标准违法高收空调运行水电费行为以及物业管理费标准不合理等,但是生效判决对收费标准已经做出认定,一审判决根据生效判决作出处理并无不当。

高科若认为出现新的事实应调整收费标准,其可另循途径解决。

综上,高科的上诉理由不能成立,本院不予支持。

原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:【裁判结果】驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费328元,由高科负担。

【更新时间】2022-08-16 21:26:05【一审法院查明】一审法院认定事实:高科系汇展阁XX房产的权利人,上述房产面积为43.36平方米。

新港公司主张其为上述房产提供了物业管理服务且收费标准合理并提交生效判决予以佐证。

新港公司提交的(2011)深中法民五终字第858号及(2019)粤03民终6097-6101号民事判决认定:1、汇展阁大厦系保兴房地产开发(深圳)有限公司开发,自1998年入住至今未成立业主委员会,原物业管理费为32.24元/平方米/月。

张德华、深业集团(深圳)物业管理有限公司彩天名苑管理处物业服务合同纠纷二审民事判决书

张德华、深业集团(深圳)物业管理有限公司彩天名苑管理处物业服务合同纠纷二审民事判决书

张德华、深业集团(深圳)物业管理有限公司彩天名苑管理处物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.11.25【案件字号】(2019)粤03民终35478号【审理程序】二审【审理法官】张睿吴春泷聂效【审理法官】张睿吴春泷聂效【文书类型】判决书【当事人】张德华;深业集团(深圳)物业管理有限公司彩天名苑管理处【当事人】张德华深业集团(深圳)物业管理有限公司彩天名苑管理处【当事人-个人】张德华【当事人-公司】深业集团(深圳)物业管理有限公司彩天名苑管理处【代理律师/律所】杨娟广东鹏鼎律师事务所;常媛广东鹏鼎律师事务所【代理律师/律所】杨娟广东鹏鼎律师事务所常媛广东鹏鼎律师事务所【代理律师】杨娟常媛【代理律所】广东鹏鼎律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张德华【被告】深业集团(深圳)物业管理有限公司彩天名苑管理处【本院观点】张德华确认涉案房屋的物业服务由彩天名苑管理处提供,无论双方是否签订物业服务合同或是否合同期限届满,双方已形成事实上的物业管理合同关系,张德华享受物业服务就应当支付相应的物业管理费用,一审法院认定张德华支付物业管理费、代收垃圾处理费等,处理正确,本院予以维持。

【权责关键词】证明诉讼请求另行起诉反诉缺席判决维持原判发回重审撤销诉讼时效违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明,一审查明的事实清楚,本院予以确认。

【本院认为】本院认为,张德华确认涉案房屋的物业服务由彩天名苑管理处提供,无论双方是否签订物业服务合同或是否合同期限届满,双方已形成事实上的物业管理合同关系,张德华享受物业服务就应当支付相应的物业管理费用,一审法院认定张德华支付物业管理费、代收垃圾处理费等,处理正确,本院予以维持。

至于张德华在二审期间提出的反诉,因彩天名苑管理处不同意调解,本院不予处理,张德华可另行起诉。

中建物业管理有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

中建物业管理有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

中建物业管理有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2020.08.28【案件字号】(2020)京01民终2904号【审理程序】二审【审理法官】陈伟张永钢丁少芃【审理法官】陈伟张永钢丁少芃【文书类型】判决书【当事人】李军;中建物业管理有限公司【当事人】李军中建物业管理有限公司【当事人-个人】李军【当事人-公司】中建物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李军;中建物业管理有限公司【本院观点】最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

一审法院在征询双方当事人意见后依法定程序委托具有鉴定资质的机构对涉案房屋内损失情况进行鉴定,鉴定机构对李军房屋内实际情况进行勘验、测量、照相、记录,李军亦在现场签字确认,鉴定机构对装修部分采用市场法、对家具部分采用成本法进行评估,综合确定损失数额。

中建公司系李军房屋所属小区的物业服务企业,对小区业主房屋负有日常维修、管理职责,在李军房屋漏水产生物品损失的情况下,即使中建公司认为房屋维修属于产权单位,亦应及时向有关单位反映问题、协调解决,其提交的函件形成于李军反映。

【权责关键词】社会公共利益撤销合同证据不足新证据诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。

本案中,李军上诉提出原一审委托鉴定部门对其房屋因漏雨产生的家具、装修损失进行的鉴定存在错、漏项,赔偿项目、价款核算不当;中建公司就其是否应承担赔偿责任提出上诉主张,本院围绕上述争议问题进行审理。

物业合同无效的案例分析

物业合同无效的案例分析

物业合同无效的案例分析一、案例背景。

咱们就说有这么一个小区,叫阳光小区吧。

小区里有个物业公司,叫啥呢,就叫安心物业。

安心物业和阳光小区的业委会签了一份物业合同。

这合同一签,可就闹出不少事儿。

二、合同无效的原因之一:主体不适格。

1. 业委会的问题。

这个阳光小区的业委会啊,在签合同的时候,有好几个委员的任期已经到期了。

就好比一群士兵在打仗,但是指挥的将领其实已经没有指挥权了。

按照规定呢,任期到期的委员是不能代表业委会做这种重大决策的,比如签物业合同。

这就导致这个合同在主体方面就出了大问题。

因为业委会这个时候就不是一个合法的、能够全权代表业主的主体了。

打个比方,就像你让一个没有驾照的人去开大巴车拉客,这从一开始就是不合法的。

2. 物业公司的问题。

再说说这个安心物业。

它在签合同的时候,居然没有取得相应的资质。

你想啊,物业公司就像一个厨师,没有厨师证就去大饭店做菜,那怎么能行呢?物业要是没有资质,就没有能力和资格来提供物业服务,那这个合同肯定就有问题。

这就好比你找了个冒牌的专家来给你看病,那这个看病的合同从根上就站不住脚。

三、合同无效的原因之二:程序违法。

1. 未经过业主大会同意。

在阳光小区,这份物业合同签订的时候,根本就没有经过业主大会的同意。

这就相当于你要把大家的房子重新装修,但是没有问过房子的主人一样。

业主大会是小区业主做重大决策的地方,物业合同这么重要的事儿,必须得经过业主大会的点头才行。

这就像一个国家要签订重要条约,得经过国会或者议会的同意一样。

没有这个程序,这个合同就像没有地基的房子,摇摇欲坠。

2. 招投标程序违规。

这个小区的物业合同签订之前,按照规定应该进行招投标。

可是呢,安心物业和业委会就像两个偷偷摸摸的小贼,直接就把合同签了,根本没有走招投标这个程序。

招投标就像一场公平的比赛,大家都来展示自己的本事,然后业主们选择最适合的物业公司。

这俩家伙倒好,直接绕过这个程序,这就使得这个合同在程序上存在严重的违法情况,就像比赛没有裁判,直接宣布谁是冠军一样荒谬。

典型物业纠纷案例解析

典型物业纠纷案例解析

典型物业纠纷案例解析典型物业纠纷案例解析1、物业收费纠纷解析相关法律法规:《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中,履行以下义务:? 遵守管理规约、业主大会议事规那么;? 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; ? 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;? 按照国家有关规定交纳专项维修资金; ? 按时交纳物业效劳费用; ? 法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第三十六条:物业效劳企业应当按照物业效劳合同的约定,提供相应的效劳。

物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定,导致业主人身、财产平安受到损害的,应当依法承当相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十二条:业主应当根据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

《中华人民共和国民法通那么》第一百零六条:公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承当民事责任.《合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物权法》第七十二条:业主对建筑物专有局部以外的共有局部,享有权利,承当义务;不得以放弃权利不履行义务。

物业收费纠纷中不得不注意的三个常识:常识一:物业管理效劳不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体工程,如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等.业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面,如果这些方面确实与物业效劳合同约定的标准差距明显时,根据有关规定,业主可以要求减收物业效劳费,但不能拒交,因为物业管理企业客观上提供了一定的效劳,业主拒交物业费的主张是不合理的.常识二:业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业,业主仍无权拒交物业管理费按照《物业管理条例》的规定,未经业主大会决议,无论是物业管理委员会还是业主委员会,均不得擅自选聘或解聘物业管理企业.但即使这种情况发生了,单个业主也不能以物业公司进入不合法为由,拒绝向给小区实际提供物业管理效劳的物业管理企业交纳物业费。

物业纠纷典型案例解析

物业纠纷典型案例解析

物业纠纷典型案例解析目录一、物业纠纷概述 (2)1.1 物业纠纷的定义与特点 (2)1.2 物业纠纷的类型 (3)1.3 物业纠纷的产生原因 (4)二、物业管理服务合同纠纷 (6)2.1 物业服务合同的签订与履行 (8)2.2 物业服务合同的违约责任 (9)2.3 物业服务合同中的争议解决方式 (11)三、业主共有权益纠纷 (12)3.1 业主共有部分的界定与权利归属 (13)3.2 业主对共有部分的维修与养护义务 (14)3.3 业主共有权益的侵权行为及责任承担 (16)四、物业费用纠纷 (18)4.1 物业费用的构成与计算标准 (19)4.2 物业费用的缴纳与滞纳金问题 (19)4.3 物业费用纠纷的解决途径 (20)五、物业安全管理纠纷 (21)5.1 物业安全管理的责任主体 (22)5.2 物业安全管理措施与落实 (23)5.3 物业安全事故的处理与赔偿 (24)六、物业环境纠纷 (26)6.1 物业环境保护的责任与义务 (27)6.2 物业环境污染的防治措施 (27)6.3 物业环境纠纷的解决方式 (28)七、物业纠纷的预防与化解 (29)7.1 建立健全物业管理法规与制度 (31)7.2 提高物业管理服务质量与水平 (32)7.3 加强物业纠纷的调解与诉讼机制建设 (33)一、物业纠纷概述物业纠纷是指在物业管理活动中,业主、业主委员会、物业服务企业以及房地产开发商之间因物业权益、服务质量、费用收取等问题而引发的争议和纠纷。

这些纠纷不仅影响社区的和谐稳定,也制约了物业行业的健康发展。

物业纠纷的主要原因包括:一是业主对物业服务企业的服务质量不满意,如环境卫生、安全保卫、维修养护等;二是业主与开发商之间因房屋质量问题、规划变更等原因产生纠纷;三是业主委员会与物业服务企业之间因管理权限、费用收支等问题产生纠纷;四是业主之间因停车、装修等事项产生纠纷。

为了解决物业纠纷,需要加强物业管理制度建设,提高物业服务质量,明确各方权利义务,建立健全纠纷调解机制,引导业主依法维权,促进物业行业的健康发展。

深圳市住宅物业管理有限公司、刘超物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

深圳市住宅物业管理有限公司、刘超物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

深圳市住宅物业管理有限公司、刘超物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2021.10.14【案件字号】(2021)黔01民终8209号【审理程序】二审【审理法官】田勇颜云李云鹤【审理法官】田勇颜云李云鹤【文书类型】判决书【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司;刘超【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司刘超【当事人-个人】刘超【当事人-公司】深圳市住宅物业管理有限公司【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所;陈明凤贵州合敬律师事务所;安红霞贵州合敬律师事务所【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所陈明凤贵州合敬律师事务所安红霞贵州合敬律师事务所【代理律师】张旭华陈明凤安红霞【代理律所】贵州融律师事务所贵州合敬律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】深圳市住宅物业管理有限公司【被告】刘超【本院观点】依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款:“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

【权责关键词】撤销合同反证证据不足新证据关联性合法性质证证明责任(举证责任)诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外,另查明,本院于2020年9月25日作出并已发生法律效力的(2020)黔01民终3378号民事判决书中“事实查明”部分认定有如下事实:1、2018年5月12日,绿地联盛小区在贵阳市观山湖区住建局、新世界社区服务中心指导下,召开首次业主大会选举成立绿地联盛业委会,选聘刘超、胡金芳、刘楼、胡德才、杨竑、李敏、甘露为业委会委员,其中刘超为业委会主任;2、2018年7月19日,绿地联盛业委会在观山湖区住房与城乡建设局登记备案,委员任职期限为2018年7月4日至2022年7月4日;3、2018年9月16日,绿地联盛小区召开第二次业主大会,就解聘深圳住宅公司和是否授权业委会选聘物业公司及签约进行表决。

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胡素文等到诉深业集团业管理有限公司物业管理服务合同实务案例分析上诉人(原审被告):深业集团(深圳)物业管理有限公司。

被上诉人(原审原告):胡素文、明珩、明璞、明莹。

1995年明丕白(明丕白系胡素文丈夫,明珩、明璞、明莹之父)购买了位于深圳市福田区梅岗路的笔架山庄3栋303号,建筑面积171.99平方米的房屋及固定车位一个,同年明丕白及其配偶胡素文、子女明珩、明璞、明莹共同搬入该房屋居住。

笔架山庄是由深业集团(深圳)有限公司开发建设的。

1997年3月1日,深业集团(深圳)物业管理有限公司与深业集团(深圳)有限公司签订《物业管理合同》,合同期限两年,从1997年3月1日至1999年3月1日止,据此开始对笔架山庄进行管理和提供服务。

上诉人按照《深圳市物业管理服务收费指导标准表》(多层住宅区)规定的标准每月按建筑面积每平方人民币1元收费。

明丕白每月向上诉人交纳物业管理费人民币172元、房屋本体维护基金25.8元、停车位管理费人民币100元。

对照深圳市物价局、深圳市住宅局的深物价(1997)141号文件,上诉人的收费系依据多层住宅区一级物业类别的物业收费标准收取,一级物业类别的具体条件为:1、小区绿地覆盖率35%以上;公共配套设施如道路、消防、车场、文化娱乐、生活服务、商业网点等设施及场所(地)完善并维护完好;2、管理人员(包括管理、维修、绿化、卫生、保安、机电等全部各类人员)人均管理建筑面积2000平方米左右;3、有足够的社区文化服务场地,常年开展多种文体活动(10项以上);4、管理公司持有乙级或以上资质证书;5、管理处24小时值班,保安人员24小时巡逻,清洁工作全天候全面积保持洁净,园林绿地长势良好,修剪整齐美观;各类工作人员满负荷,服务意识强,言行规范,业务素养高,敬业精神强;6、达到市考评标准90分以上;7、房屋及配套设施维护状态良好。

1998年3月30日夜,罪犯黄珂、冯俊杰从后门进入笔架山庄潜入在3栋104房内,观察楼内住户出入情况,伺机作案。

1998年4月4日晚,明丕白在3栋104房内被犯罪分子黄珂、冯俊杰杀害、劫去财物人民币11000元。

罪犯黄珂、冯俊杰犯故意杀人罪、抢劫罪,被判处死刑和有期徒刑,决定执行死刑;对非法所得的人民币11000元财产退赔被害人家属,但退赔至今未执行。

案发现场即笔架山庄3栋104房已售出,业主未办理入伙手续,房屋的钥匙由上诉人保管。

根据(2000)深中法刑一初字第95号案卷宗的公安机关的审讯笔录证明,1998年4月2日下午,上诉人的工作人员陈晓靖(职务是专业电工)看见罪犯之一在3栋104房内出现,未上前进行检查,亦未告知他人,该房屋的钥匙由上诉人的电工班长和陈晓靖保管。

至本案起诉止,被上诉人未向罪犯黄珂、冯俊杰提起刑事附带民事诉讼,亦未向罪犯家属提起民事诉讼。

2001年4月16日,被上诉人以上诉人未尽到物业管理服务合同的义务,上诉人构成合同违约,应承担相应的违约责任,向原审法院提起诉讼,请求上诉人支付被上诉人丧葬费人民币204368元、差旅费及教育费损失40000元、精神赔偿金(4个人)人民币400000元、赔偿明丕白工资、岗位股金收入损失人民币428587元。

法院判决一审法院审理认为,明丕白生前入住笔架山庄3栋303房,按月向被告深业集团(深圳)物业管理有限公司交纳了物业管理费。

自其入住之日起,明丕白就与深业集团(深圳)物业管理有限公司建立了事实上的服务合同法律关系,即物业管理合同法律关系,该合同的效力不仅及于其自购的房屋,而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。

被告深业集团(深圳)物业管理有限公司是一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司。

在一家拥有甲级物业管理资质证书的物业管理公司管理的社区内,每一位住户都有理由相信他居住在一个文明、安全的小区。

在这样的社区环境中,每一位住户都有理由相信他是安全的,他不用高度戒备地防范犯罪分子;居住在这样的小区里,每一位住户都有理由相信物业管理公司完善的管理服务包括严密的保安措施使他处于安全的境地。

而且,对于物业管理的双方而言,每一位住户都不愿意居住在一个危机四伏的环境里,同样,每一家物业管理公司也不希望它的住户在自己管理的社区内人身和财产受到侵害。

因此,根据物业管理服务合同的性质、目的和行业习惯,避免住户人身、财产受到侵害,就成为此类合同的附随义务。

按照收费标准的不同,各个物业管理公司履行合同附随义务的方式也会有所不同,但必须是切实采取有效的安全防范措施,认真履行最谨慎之注意义务,在自己能力所及范围内最大限度的保护住户不受非法侵害。

物业管理服务合同一经成立,合同的附随义务就随之产生并客观存在。

本案明丕白自1995年入住笔架山庄就与深业集团(深圳)物业管理有限公司构成事实物业管理合同关系。

在此合同中,深业集团(深圳)物业管理有限公司除应履行向明丕白提供与其一级物业收费标准相适应的物业管理与服务的义务外,还应履行保护明丕白人身、财产不受非法侵害的义务。

由于刑事犯罪的突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化,作为物业管理公司来说,尽管认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的义务,也不可能完全避免此类犯罪事件在管理区内发生。

因此,一旦此类犯罪事件发生,不能以物业管理公司承担着保护住户人身、财产不受非法侵害的合同附随义务就一概认为物业管理公司负有责任,具体情况应具体分析。

对犯罪分子造成的危害结果,根据罪责自负的原则,必须由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。

物业管理公司能够证明自己确实认真履行了保护住户人身、财产不受非法侵害的合同义务后,可以不承担责任。

被告深业集团(深圳)物业管理有限公司收取一级(同等最高级别)的物业管理费用,应配备高素质的物业管理人员,提供相应级别的服务。

其物业管理人员除应具备相关的专业知识外,还应当履行作为物业管理人员应负有的注意义务,包括及时发现、报告可疑人员,消除不合理危险,保护住户安全。

被告深业集团(深圳)物业管理有限公司作为拥用甲级物业管理资质证书的物业管理公司,有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意,询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图,保护住户的安全。

虽然3栋104房已为他人所购置,但是,由于业主尚未入伙,该房屋的钥匙由深业集团(深圳)物业管理有限公司控制,深业集团(深圳)物业管理有限公司对该房负有管理的义务。

由于其未尽职责、疏于管理,使犯罪分子黄珂、冯俊杰非常容易地在3栋104房内潜伏4日,寻找作案目标,伺机作案。

虽然被告工作人员在犯罪分子黄珂、冯俊杰潜伏的第二天即发现3栋104房内犯罪分子的行迹,但是,由于责任心不强,疏忽大意,没有及时开门检查、询问可疑人员,从而使犯罪分子黄珂、冯俊杰的犯罪行为在第4天得逞,明丕白被杀害。

事实证明,深业集团(深圳)物业管理有限公司对空置的房屋疏于管理,对可疑人员未引起应有的注意,是其工作的一大失误,这一失误已将住户致于极不安全的境地。

罪犯黄珂、冯俊杰在空置的3栋104房的四天时间里,多次出入并且已经被被告工作人员发现,但被告的工作人员没有引起应有的注意、足够的重视,从而未能避免罪案的发生。

被告深业集团(深圳)物业管理有限公司履行义务不符合合同的约定,以致使住户明丕白陷入危险的环境,应当承担违约责任。

但是应当指出,深业集团(深圳)物业管理有限公司只对其订立合同时应当预见到的因违反合同所能造成的损失承担责任。

原告认为明丕白的死亡给原告造成了巨大的损失,原告要求被告承担部分责任计人民币682955元。

本院认为,关于丧葬费问题,不同的家庭办理丧事时所花费的丧葬费数额不同,丧葬费数额应当比照《道路交通事故处理办法》中的有关规定计算。

广东省的丧葬费标准为人民币4000元/具。

鉴于原告为办理死者明丕白的丧事花费的费用远远超过了该标准,因此,本院酌定该项费用为人民币10000元;关于原告差旅费及教育费损失问题,原告得知其父身亡,回国奔丧,是一种亲情的自然流露,原告为此花费差旅费,合情合理,本院予以认定,但是,原告没有提供差旅费单据,仅提供了个人护照表明在此期间曾回国处理丧父事宜,故本院酌情认定差旅费为人民币5000元。

原告为成年人,其回国一个月并不足以导致所受教育程度明显下降,故教育费损失本院不予认定;关于原告财物损失问题,因原告实际并没有从犯罪分子手中得到损失的人民币11000元,本院认定该笔款项为原告的实际损失;关于原告亲属明丕白的工资、岗位股股金收入损失问题,本院认为,死者明丕白在1995年至1997年的工资收入为人民币250435元、岗位股股金收入为人民币1892500元,其死后,工资与岗位股股金单位不再发放。

明丕白死亡时年龄为57岁,按照我国的退休制度,明丕白尚有3年才达到退休年龄。

因明丕白的死亡,其家人对其在退休前的收益有部分未能继续,即明丕白自57岁到退休时的工资与岗位股股金,故本院认定该部分为原告的可得利益的损失。

但因明丕白已死,其自57岁到退休时的工资与岗位股股金数额无法计算,因此,本院参照明丕白死亡前三年的工资与岗位股股金数额认定原告该部分损失为人民币2142935元。

以上原告的实际损失数额总计应为人民币2168935元。

本院认为,被告深业集团(深圳)物业管理有限公司与明丕白之间构成物业管理服务合同关系,被告深业集团(深圳)物业管理有限公司每月收取了明丕白100元的管理费用。

作为一家物业管理公司,被告深业集团(深圳)物业管理有限公司在安全保卫方面的义务是有限的,其违约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应,被告深业集团(深圳)物业管理有限公司承担的违约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失。

故被告深业集团(深圳)物业管理有限公司应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情况,本院酌定为人民币10万元。

一审法院依法判决如下:1、被告深业集团(深圳)物业管理有限公司应自本判决生效之日起10日内支付原告胡素文、明珩、明璞、明莹违约赔偿金人民币10万元。

2、原告胡素文、明珩、明璞、明莹的其他诉讼请求本院不予支持。

案件受理费由原告承担7850元,被告负担4000元。

二审中,上诉人深业集团(深圳)物业管理有限公司诉称:1、被上诉人提出起诉已经超过诉讼时效期间。

一审法院将本案作为合同违约纠纷审理,同时,既然被上诉人将侵权之诉变更为违约之诉,又认为上诉人负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务,那么,当明丕白于1998年4月5日遇害时,被上诉人已经知道了结果的发生,也即知道权益受到了侵害,无须等到广东省高级人民法院的刑事终审裁定生效来确认上诉人是否存在过错。

2、上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。

首先,这一义务不是上诉人的法定义务,从国家到地方关于物业管理的法律、法规、规章,包括直接调整我市物业管理法律关系的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则均无规定物业管理公司负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。

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