最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第二条：房屋登记簿在房屋确权纠纷中的证明力

最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第二条：房屋登记簿

在房屋确权纠纷中的证明力

【条文】第二条【不动产确权争议中登记的证明力】当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。【条文主旨】本条是对不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力所作的规定。【要点提示】在不动产物权确认纠纷中，如一律赋予不动产登记簿以终局证明效力，则既为不动产登记制度功能所不能承受之重，又有违诉讼证据的基本原则。承认不动产登记簿记载事项存在不实这一点在内部关系中

尤为重要。而在外部关系中，则需协调好真实权利保护与交易安全维护之间的关系。【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：一、如何理解本条中的“有证据证明”。司法实践中，对主张否定不动产登记簿记载权属事项真实性的一方应苛以更多举证证明责任，并无异议。但在举证应达到何种程度才可否定不动产登记簿的证明力这一问题

上存在争议。大致而言，有以下三种：一是有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符；二是主张不动产登记簿记载与真实权利状态不符的一方提供的证据明显大于登

记簿的证明力；三是，有充分证据证明不动产登记簿的记载

与真实权利状态不符。本条在起草过程中，对此问题也存在一个认识不断深化的过程。截止到2014年7月征求全国人大常委会法工委等部门意见稿为止，本条的文字表述都是“有证据证明”。但在随后2015年12月，最高人民法院审判委员会送审稿中，“有证据证明”的表述已经修改为“有充分证据证明”。也即，该稿对否定不动产登记簿的证据证明力提出了更高要求。但在最后定稿中，又回到了征求全国人大常委会法工委等部门意见稿的表述，也即删除了“充分”二字。至于本条中所述“有证据”，则应结合不动产登记簿的证明力来分析。不动产登记簿作为公文书证其对不动产物权归属具有法律上的权利推定效力。进而，一般情况下，不动产登记簿本身既有形式证据效力，又有实质证据效力。也即：一方面，以不动产登记簿举证证明其有不动产物权的当事人不必再

举证证明不动产登记簿本身的真实性以及记载内容的真实性；另一方面，基于《物权法》第十六条第一款关于物权归属和内容推定的规定，不动产登记簿本身很强的证明力。换言之，这就意味着要否定不动产登记簿证明力的当事人不但要有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，而且其所提供的证据达到一定的证明标准。司法实务中，理解和适用本条中“有证据”这一表述时，要与《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条中“高度可能性”的表述看齐。这里的高度可能性，在理论上

与“优势证据”基本一致。所谓“优势证据”，是指能证明对特定事实存在或不存在具有高度盖然性的证据。高度盖然性，强调的是一种存在可能而非存在必然，是根据事物发展的高度概率进行判断的一种认识方法，是人民在对事物的认识达不到逻辑必然性条件时不得不采用的一种认识手段。[1]如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即可对该事实予以确认。因为在不能拒绝裁判的前提下，认定高度盖然性的事实发生，更接近于真实。如果以高度盖然性的证明标准为参照，特殊类型的民事诉讼所适用的证明标准大致可以分为两种情况，一种应低于高度盖然性的证明标准，另一种标准则应高于高度盖然性的证明标准，直至接近或达到排除合理怀疑的程度”。[2]由于不动产登记的公信力即为登记内容对善意第三人推定为正确或真实，意味着登记簿上记载的不动产物权权利人被推定为真正权利人。这种推定真实或正确不但体现了国家公权力对不动产权属

的介入，而且还维系交易安全，勾连着善意取得制度的实施。因此，在否定不动产登记簿作为不动产物权归属的证据证明力这一问题上，应秉持审慎态度，不宜轻易否定不动产登记簿记载的真实性。特别是在不动产物权归属处于真伪不明情形时，一般应维持不动产登记簿在不动产物权归属方面的证明效力，而不通过证据之间证明力的比较，采信证明力较大的优势证据方式，来确认不动产物权的归属。只有在相对方

所提供的证据在证明其为不动产物权权利人具有高度可能性且不动产登记簿上记载确有错误等待证事实方面能够排除合理怀疑，足以让法官产生逻辑必然性的心证时，才能确认其享有物权。具体而言，可通过否定不动产登记簿形式证据力和不动产登记簿实质证据力两个角度着手：1、如果有证据证明不动产登记簿本身并非有权机关依职权制作这一事实具有高度可能性，则不动产登记簿本身就不具备证据的真实性，此时，已无需再进一步证明不动产登记簿记载事项不实，即可直接否定不动产登记簿的证明力。关于不动产登记簿本身的真假性问题，一个简单的办法就是根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十四条之规定，人民法院可以在必要时，要求制作不动产登记簿的机关对该登记簿的真实性予以说明。[3]2、如果有证据证明不动产登记簿记载事项不实具有高度可能性，亦可否定不动产登记簿的证明力。虽然不动产登记簿的登记需要经过严格的审核程序，但其记载事项与事实不符者，仍难完全避免，王泽鉴先生认为，其主要发生原因有四：（1）地政机关的错误或疏漏：例如将A地误登记为B地，张三误登记为李四。（2）土地登记簿外的法律变动：例如甲死亡，由乙办理继承登记，但真正继承人为丙。（3）物权行为无效或撤销：例如通谋虚伪设定抵押权，让与土地所有权的物权行为被法院以诈害债权为理由撤销之。（4）依法律规定取得不

动产物权，但迄未办理登记；例如征收土地手续已毕，但未为所有权移转登记等。[4]司法实践中，上述情形引发的争议经常发生。对此，如当事人主张否定不动产登记簿关于不动产权属记载事项的真实性，是否能得到支持，应根据案件具体情况而定。根据《不动产登记暂行条例》第八条第三款第二项、第三项“不动产登记簿应当记载以下事项：（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项”之规定，不动产登记簿上应记载登记原因，也就是不动产物权的取得、丧失或限制的方式。因此，对该不动产登记簿记载事项有异议者，只需证明该权利产生、消灭或限制要件不存在即可。例如，房屋登记簿上必须记载房屋所有权的取得方式，如究竟是因为买卖、互换、赠与、继承还是其他原因而取得所有权。因此，主张房屋登记簿不正确的人只要证明房屋登记簿上记载的那个特定的所有权取得方式（如买卖合同）并不存在，如合同没有成立、无效或被撤销，即可认为登记簿确有错误，登记簿的推定就被推翻。此时，登记名义人即便提出其他能够获得该房屋所有权的情形（如赠与合同或继承等），也无法继续维持登记簿的正确性推定。当然，要最终确定不动产物权的归属和内容，主张登记簿错误之人仍须就此等权利发生要件之不存在负举证责任。[5]除了要证明不动产登记簿上记载权利状况不真实之外，本条还规定当事人必须证明

自己对特定不动产享有物权。这是因为，即使当事人能提交证据否定不动产登记簿记载权利人的真实性，也不能必然得出自己就是登记簿登记的不动产物权真正权利人的结论。如果当事人不能证明其为该不动产的真实权利人，就可能因不符合《民事诉讼法》第一百一十九条“原告与本案有直接利害关系”之规定，而被裁定驳回起诉。由上，当事人还需证明自己已经通过合法途径取得了该物权。至于取得方式为原始取得抑或继受取得，在所不问。例如在不动产物权变动情形中，凡是记载有关不动产物权变动的有效法律行为的文件或文书，即可能成为本条所指证据。这些文件或文书主要有遗嘱、遗赠协议、财产分割协议、合同、人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。当然，基于以上书面文件公示效力的有限性，当事人在举证时往往还要结合其他证据一起构成一个完整的证据链，以满足本条所指的“高度可能性”条件，最终实现否定不动产登记簿证明力的目的。二、如何理解本条中“请求确认其享有物权的，应予支持”（一）“请求确认其享有物权的”是确认之诉一般而言，诉是当事人向人民法院提出的请求法院就特定法律或权利主张进行裁判的

诉讼行为。根据诉的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。确认之诉是指当事人请求法院确认其主张的法律关系或权利关系存在或不存在的诉。要求确认权利关系或者法律关系是确认之诉原则上的形式，不过作为例外，

要求对证明法律关系的文书是否真实（文书是否给予原告所主张的特定人员之意思而制作）之事实进行确认的“确认证明文书（书证）真伪之诉（参照《日本民事诉讼法》第134条）也属于确认之诉。此外，确认之诉还可以分为确认权利关系存在的积极确认之诉与确认权利关系不存在的消极确认之诉。[6]具体到本条规范对象，诉讼中，当事人提出证据否定不动产登记簿并主张其为不动产物权权利人只是手段，其目的则为请求人民法院确认其对特定不动产享有物权。因此，本条属于上述确认之诉中的积极确认之诉范畴。至于确认的对象，固为可登记的物权无疑。但在早期的草稿中，并未作进一步区分。从2011年征求专家学者意见稿第五条[7]表述来看，当时规范的对象为登记了的物权，包括不动产物权，但并没有将特殊动产物权（例如机动车）明确排除在外。但在其后的征求意见中，有观点认为，《物权法》第二十三条已经规定，动产物权的设立和转让，一般自交付时发生效力。至于特殊动产船舶、航空器和机动车等，《物权法》第二十四条则在坚持交付和占有为公示方法的前提下，采理论上所称“登记对抗主义”，未经登记，不得对抗善意第三人。因此，对这些特殊动产而言，登记并非能产生法律上的权利推定效力。例如：甲将汽车卖给乙，乙取得汽车后，并未办理变更登记手续。此时，甲又将汽车卖给丙并为丙办理了变更登记手续。此时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案

件适用法律问题的解释》第十条第四项之规定，应由实际占有汽车的乙获得汽车所有权。[8]既然对特殊动产而言，登记不产生物权推定效力，那么本条笼统用登记物权来定义，容易让人误以为采登记对抗主义的特殊动产也属于本条的规

范对象范畴。故建议对本条中的物权登记作进一步明确和限定。我们认同该观点，并在2014年7月的征求全国人大常委会法工委等部门意见稿中，将本条表述中规范的对象已经限缩到“不动产物权”范畴，而将特殊动产物权（例如汽车）

排除在外。[9] 因此，本条只规范不动产物权的确权之诉。根据《民事案件案由规定》，本条适用的具体案由主要为物

权确认纠纷，包括（1）所有权确认纠纷；（2）用益物权确

认纠纷；（3）担保物权确认纠纷等。这里需要注意的是，在司法实践中，当事人基于自身利益的不同考量，起诉时既有可能将请求确认其对特定不动产享有物权作为独立的诉

讼请求，提起确认之诉，也有可能不单独提出确认其对特定不动产享有物权的诉讼请求，而只是通过主张其享有不动产物权，从而请求相对方返还不动产或实现担保物权。此时，当事人并没有单独提出独立的确权的诉讼请求。此时，能否适用本条否定不动产登记簿的权利推定效力？答案是肯定的。当事人起诉要求相对方返还不动产，属于给付之诉。所谓给付之诉，即原告主张对于被告有特定的私法上之请求权，被告有给付之义务，求法院为判决之诉。例如请求命被告为

一定金额之支付、特定物之交付、一定之作为或不作为、一定之意思表示等是。[10]给付之诉在法律关系存在争议之时，一般需要以确认该法律关系存在为前提。但该确认并不意味着在给付之诉之外还存在一个独立的确认之诉。这是因为给付之诉的目的仍然是要求被告履行给付，而不是仅仅为了确认。由上，根据同样的情形同样处理的原则，在返还不动产等给付之诉中，既然还需要以不动产物权权属的确认为前提，那么在需要通过否定不动产登记簿的权利推定力来证明自己为不动产物权权利人时，仍应适用本条确定的“具有高度可能性”证据标准。（二）“请求确认其享有物权的，应予支持”不适用于第三人善意取得不动产的情形。从司法实践情况来看，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形主要有以下几种：第一，夫妻共同所有不动产（主要是房屋）登记在一方名下情形；第二，借名购买不动产，将不动产物权登记在被借名人名下（主要是房屋）情形；第三，作为遗产的不动产物权登记在继承人、受遗赠人以外的人名下情形；第四，不动产共有人未按约定分割并登记不动产份额情形；第五，人民法院生效裁判文书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的；第六，仲裁委员会的仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登

记簿上登记的权利人不一致的等。以上情形中，如果不动产登记簿登记的权利人是从无权处分人处取得该不动产物权，

则可能因为该登记权利人构成善意取得，而使得当事人不能通过依据本条文请求法院确认其享有不动产物权。例如甲死亡后，由于登记机关的错误或申请人提交的是虚假资料，从而导致乙办理了房屋继承登记，并已按合理价格将房屋转让给了丁且已经办理了变更登记手续。此时，如果丙以房屋所有权人名义将丁诉至法院请求确认其享有该房屋的所有权，则可能因丁主张善意取得该房屋所有权，而并不能通过引用本条规定，得到法院的支持。这是因为丁关于其善意取得该房屋所有权的抗辩一旦成立，则其就因为善意取得已经成为该房屋的真正所有权人。由于受让人取得所有权并不是基于转让人既存的权利，而是基于法律对善意购买人的的特殊保护或对交易安全的保护，因此，善意取得更多地被归类为所有权的原始取得类别。这一点也可从《物权法》第一百零八条“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭”中得

到印证。既然善意取得为原始取得，故丁已成为该房屋真正权利人，相应地，不动产登记簿上关于丁为权利人的记载就已属于真实权利状态，也就不存在本条中当事人能提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的可能。类似情形，通常也多见于因不动产的连环买卖引发的确权纠纷中。在此不再赘述。由上，本条所规定的能得到法院支持的确权请求适用情形应有所限定，至少应排除第三人善意取得不动产物权的情形。如果您觉得本文：哎呦，还不错哦！请添

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[7]第五条【确权争议中登记的非终局性】物权归属争议中，当事人有证据证明物权登记确有错误并请求确认其享有物权，另一方当事人仅以其为登记权利人进行抗辩的，人民法院不予支持”。[8]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第四项：“出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。“[9]在征求全国人大常委会法工委等部门意见稿中，本条曾表述为“第二条【确权争议中登记的非终局性】当事人有证据证明不动产物权登记簿的记载与真实权利状

态不符、其为该不动产物权的真实权利人，并请求确认其享有物权，另一方当事人仅以其为登记权利人为由进行抗辩的，人民法院不予支持”。[10]姚瑞光：《民事诉讼法论》中国政

法大学出版社2011年版，第237页。