营改增后关于商业房产(门面、办公、商住、车库)过户税费问题探讨

营改增后关于商业房产（门面、办公、商住、车库）过户税费问题探讨

营业税改增值税后对所有住房有了相应的降低税费，例如：一手房原100万购买，按2%的税率，原交契税20000，改革后目前缴税是（100万/1+5%）*2%=19047.6元。

二手房：成交价为100万，物价局评估为952380，（注意这点，不是评估比原来低了，是需要加5%的增值税了）缴税19047.6元，比原来少交了952.04元。

商业房：

1、原营业税是差额的5.6%

现在改革后增值税同样是：（现在价格—现在价格/1.05）*5.6%

备注：所有的增值税必须扣减掉；这项税费基本不变。

2、土地增值税中原抵扣的营业税，改革后，增值税是不抵扣的！增值税是不抵扣的！增值税是不抵扣的！

公式：扣除项目：原来价格/1.05*(1+N*5%)+原契税+现教育附加+现印花税用（现在价格—扣除项目）/扣除项目后，计算出增值率，按下列计算公式算出土地增值税。

公式：增值额＝销售收入－扣除项目

公式：增值率＝增值额/扣除项目×100％

公式：土地增值税＝增值额×３０％增值率≤50％

公式：土地增值税＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％增值率≤100％

公式：土地增值税＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％增值率≤200％

公式：土地增值税＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％增值率＞200％

3、个人所得税

差额的20%

希望懂行的来探讨，非喜勿喷！