项目管理培训资料

重点片区
惠阳城北 新区
惠阳行政 中心区
惠阳淡水 老城区
大亚湾西部综 合区
大亚湾西部综合区依靠西部 工业区及中海石化项目的利 好，为热点集中片区
惠阳城北新区是豪宅区域代 表，生态景观丰富
惠阳行政中心区为未来规划 的新中心区域，将是惠阳未 来发展的重心
惠阳淡水老城区的商业、交 通及学校等配套齐全，是较 好的生活片区
淡水老城区
片区属于早期建设旧区，街区杂乱、道路狭 窄，自建房、烂尾楼和新开发楼盘混杂在内， 整体城市档次次之！
片区内楼盘多为近两年开发建设和烂尾楼改 造项目，规模不大，楼盘素质一般，以住宅 为主。
片区内住宅价格集中在3500—4300元/㎡之 间，属于惠阳中价位片区。
片区内客户以惠阳本地人、喜欢城市生活的 年轻人、投资客为主。 片区可供建设住宅用地少，未来竞争少。
石化对惠阳房地产的影响
一、直接影响
石化城的建设及运作，直接吸引大量的外来人员流入，包括管理 人员及国际高级技术人才。这些人员大都为中高收入阶层, 消费 层次高，购买能力强，带动中高端房产的销售
二、联动影响
石化城联动效应而产生的中下游产业链庞大 ，已有明确投资意向 的10多个大型投资方均为世界500强企业。也将会吸引大量人员的 进入，带动一部分房产的销售
项目销售：第一批66套别墅于06年5月推 出，当天售完，联排均价4500元，叠加均 价4000元，第二批包括联排别墅、叠加别 墅、多层平面等户型 项目卖点：投资价值、西班牙园林风格、 体育公园、项目区位、项目规模
但片区中东部在建楼盘及新开发项目 较少，新形象有待树立。
二1、、项竞目的争卖环点 境
05
02
04
主要竞争对手分析 项目周边楼盘两房三房较多，片区楼市竞 争激烈
竞争对手分析
面积范围/㎡ 150
130
110
90
80
70
园中 铭 豪
半 岛 一 号
典城 市 经
本项目主力户型为两房，户型面积与竞争 对手重合较多
4200元/㎡
4500
3000
2000
1000
2
3
4
5
6
总价 30万 40万 50万 60万 70万 80万 90万 100万
中铭豪园
半岛一号
城市经典 信和华庭 万城 本项目
总价——
竞品70-150平方米之间面积的单位 总价主要集中在35-60万之间。
竞争对手分析
竞争类项目深圳客户所占比例较大，推售 形式多样
目前竞争对手客户来源主要是本地客户，深圳客户所占比例在下降。竞争类 项目注重对现场的包装，推广形式灵活多样，类似直销式的推广如巡展、看 楼车等方式效果较为明显。
半岛一号
主题概念及核心卖点：
项目介绍：200万平方米，号称珠三角第一大盘； 一期占地面积14万㎡，建筑面积13万㎡ ，总户数 932户㎡，容积率0.88 资源及配套——100万平米体育公园、西邻著名的 棕榈岛27洞高尔夫球场及别墅区
大亚湾西部综合区
片区内楼盘多为近两年开 发建设的新楼盘，且规模 大小不一，产品类别丰富
片区内住宅价格目前集中 在3500—4500元/㎡之间。 但个别楼盘均价已达4800 元/㎡以上。
区域位于大亚湾行政商务区与西区工业园的 交汇处,同时利用西二路直通东部石化区，交 通便利，区位优势显著
片区内住宅客户以西区工 业园管理人员、大亚湾南 海石化等企业员工、深圳 投资客户、大亚湾公务员 为主
惠阳行政中心区
区政府和相关行政单位皆聚集于此，政 府的市政工程皆位于此片区。
片区属于后期规划建设新区，街区、道 路整洁，环境优美，自建房少。
片区内楼盘多为近两年开发建设，规模 一般中等偏大，楼盘素质较高。
片区内住宅价格目前集中在4000— 4500元/㎡之间，属于惠阳中高价位片 区。 片区内住宅客户以公务员、深圳投资客 户、惠阳中高收入者为主。
片区概况
国际新城
东方新城
城北新区
润景馨苑江南雅苑
半岛1号
城市经典天安新阳城
信和苑2期
本项
桥胜雅苑
尚城世家 目 中区华府
优品0752
惠景豪苑
锦江国际 润鑫花园
区政府
都市广场
行政中心区 中铭豪园 广场明珠 中豪华厦
丽江花园
老城区 中豪国际
隆基天地广场
锦上花
金惠大道
本因坊 瑜进花园
玫瑰华 庭
城际交通
项目所在地
惠阳城北新区
片区属于惠阳的近郊，毗邻秋长镇， 生态环境优越，内有经济开发区及 大量住宅用地，是惠阳城区未来北 进政策实施的重心。 片区规划良好，自建房少，道路宽 敞，但商业及休闲配套欠缺。
片区内住宅价格目前集中在4500— 5500元/㎡之间，属于惠阳高价位片区。
片区西北部由东方新城、棕榈岛、半 岛1号等项目带动，高端住宅区的形象 已形成。
培训提纲
市场分一析、区位环境 二、竞争环境 三、项目介绍 四、销售模似
一1、、项区目的位卖环点 境
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区域概况
距离 深圳 罗湖 中心 区58 公里
距离龙岗 中心城、 大亚湾15 公里,只有 15分钟到 20分钟的
车程
定位1：惠阳滨海城市 定位2：石化数码产业名城 定位3：中海壳牌石化项目
距离香港市区 90公里
后勤服务基地。
惠阳城市规划
本项目所在：惠阳中心北区
城区北拓
区域发展重心定位 目前片区内集中多个中
高端住宅项目 轻轨惠阳中心区站 临近深汕高速、人民路
主干道，通达性较好 惠南大道开通，更加畅
旺 文化配套设施完善
规划将集中发展惠阳新中心区、淡水老城区的商业服务业中心 ，在三和、秋长设 两个附中心，形成两级城市商贸中心体系，其中前者除满足对内服务外，重点增强 片区辐射，城区向北拓展将影响惠阳客户置业流向。
双城融合
——深圳、惠阳经济发展互动示意图——
三和工业区
深圳大工 业区
惠阳Hale Waihona Puke Baidu务、文化、
休闲娱乐、旅游、
商服中心
大亚湾壳牌石
西区大工
化工业城
业区
惠州港
霞涌旅 游区
深圳精细 化工城
产业转移
未来几年，深圳将转移4000亿元的产业规模，惠阳和大亚湾将是最直接的获益地区。 同时，深圳高端服务业的发展将加速中产阶层的壮大，带来更大基数的投资潜在需求， 而产业的转移将为惠阳和大亚湾区域带来越来越多的刚性自住需求。
信
和 华 庭
万 城
目本 项
中区华府的主力户型为二房，三房和四房所占比例不大，与竞品面积重合 较多，造成各项目对该面积段（75-140平米之间）客户有着激烈的竞争 。
竞争对手分析
相对于竞争类项目，本项目价格偏高
主力销售
单价——
价格3600- 竞品价格集中4图000
3900
4200
5000
3800
竞品均价集中在3300-4500元/㎡之间 4000