2020年(房地产管理)北京奥体中心区域高端项目全案

(房地产管理)北京奥体中心区域高端项目全案

目录

第一部分内容摘要 (2)

第二部分调研的工作目标 (6)

第三部分调研与分析的方法 (7)

一、调研以及分析方法的选择 (7)

（一）调研方法 (7)

（二）分析方法 (7)

二、区域市场的调研方法 (7)

三、高档房地产项目的调研方法 (8)

四、亚北地区住房消费情况的调研方法 (9)

五、有关目标客户情况的调研方法 (9)

第四部分调研的成果与分析 (10)

一、亚北区域市场 (10)

（一）本区域的基本特征 (10)

（二）区域市场状况 (11)

（三）亚北地区购买力分析 (13)

二、北京高档房地产项目 (13)

三、高档项目的客户群 (19)

（一）客户特征描述 (19)

（二）客户需求描述 (20)

第五部分关于本项目分析与建议 (22)

一、项目的SWOT分析 (22)

二、安索夫模型分析：新市场、新产品 (23)

（一）安索夫模型简介 (23)

（二）分析、研究 (24)

三、项目的市场定位 (24)

四、项目的客户定位 (25)

五、项目的产品定位 (25)

第一部分内容摘要

为了确立“润丰花园”的市场定位、客户定位和产品定位。同时编写“润丰花园”项目的《规划设计建议书》并为制订前期策划方案做准备，我公司对亚运村地区的区位市场状况、北京市万元以上销售价格的典型项目进行了调研分析。

在调研中采用了“桌面调研法”、“调查法”、“问卷法”和“深入访谈法”几种方法相结合的方式，通过对收集到的数据的归纳整理，对项目的SWOT分析和

安索夫模型分析，得到了相关结论。

一、亚北区域市场

在亚运村地区，已经形成了北京最大的居住类物业市场，区域的发展明显领先于北京市其它部位。目前这一地区无论交通条件、市政配套，还是生活设施及社区环境都已日渐完善，奥运村及奥运场馆的建设对亚北地区环境改善及基础设施建设产生重大影响，本地区将成为北京市居住类物业发展最为成熟的地区之一。

1、区域竞争激烈

在亚北地区我们共选取了12个主要竞争项目作为研究对象，这12个项目的占地面积为191.42公顷，总建筑面积达到402.9万平方米。说明本区域市场供应量较为充足，竞争激烈。

2、市场产品以中高档为主

目前亚北地区在售项目销售均价集中在6000～7000元/平方米左右，其主要原因是这些项目的产品品质、配套设施、服务水平并没有实现高档化。

3、市场存在向高档化发展的趋势

目前亚北的基本状况与东部CBD仍然有较大差距，表现在市场上是两地房价相差大约3000元。但是奥运会的举办将会促使国家在此投入大量的资金进行配套建设；世贸中心的建成也会在京北地区形成一个新的中心商务区。加上本地区业已形成的良好居住环境，市场将会由中端市场向高端市场变迁。

4、亚北地区购买力不足以支撑高档市场

通过对亚运村地区已购房人群的问卷调查，这一地区的住房消费力水平虽然相对北京市整体消费能力较高，但是仍然没有达到足以支撑豪宅市场的能力，豪宅市场需要跨地区发展。

二、北京高档房地产项目

在对所选取的14个高档项目的研究中，我们重点对其销售价格、容积率、建设

规模、绿化率、户型、面积配比和、会所等情况进行了统计分析，得到以下结论。

1、高档项目绝大多数属于外销房性质

2、高档产品主要区域集中在东部CBD地区

3、容积率在4～8的占多数

4、建筑规模不大，大多数占地面积1.5～3万平米，建筑面积10万平米左右。

5、建筑形态以塔楼或板、塔结合为主

6、主力户型单位面积在180～230平米之间

7、主力户型以三居两卫为主

8、均建有豪华会所，规模在2000～4000平米

我们同时对这些楼盘的优势卖点进行了分析，认为其主要的共性依次为：优越的地理位置、外销性质、高档豪华的配套设施、突出的社区规划、良好的周边环境、发展商的品牌号召力以及管理服务的质量。

三、高档项目的客户群

（一）客户特征描述：

客户主要来源于40～50岁之间的私企业主、大型企业高级管理人员以及其他行业的成功人士。资产丰厚，十分关心自己的健康问题。本人社交活动比较频繁，喜欢生活在城市当中。家庭结构简单，家庭基本上都雇佣保姆。有多次购房经验，对产品品质也很在意，注重细节。对销售单价的敏感度较低，要求物业服务必须做得到位，能够确保人身和财产安全。对于房屋装修的个性化相当强。

（二）客户需求描述：

豪宅项目所面对的主要客户的需求更主要的是住房的居住舒适性和外在的豪华感。对于自身的健康与安全也逐渐成为这部分客户所关心的主要问题之一，希

望拥有安全、健康的居住环境。在住宅的装修方面，客户希望充分得到个性发挥。对200平米左右的三居、260平米左右的四居需求量较大。客户所需要的“豪宅”，特点是外观雍容典雅、户型设计合理、会所设施齐全、智能化方案先进、物业配套完善、社区环境幽雅、服务体贴周到。

四、关于本项目分析与建议

（一）项目的SWOT分析

通过对本项目优势、劣势、机会点和所面临威胁的分析，我们认为润丰花园项目虽然受到来自于宏观和微观的威胁以及项目自身劣势的制约，但综合分析其优势和机会仍然要大于劣势和威胁。只要操作得当，完全有可能成功。

（二）安索夫模型分析：新市场、新产品

亚运村地区在现有市场上，现有产品之间相互竞争十分激烈。“润丰花园”如果以亚运村地区现有产品形态进入现有市场，必然会遭遇到激烈竞争。

亚北地区目前高档住宅项目很少，因此高档住宅在此地区将会以一个全新的产品形态出现。申奥成功后，本地市场已经开始向高档化变迁。为了在竞争中取胜，就必须在市场、产品、服务等方面寻求差异化，从而避开直接竞争取得市场领先优势。

（三）项目的市场定位

亚北地区在高档市场上存在空档，因而市场必然会向高档化发生变迁，对于高档次住宅的需求一定会很快出现。抓住时机进入这一市场领域，将会避开激烈竞争，掌握市场先机。我们的结论是“润丰花园”应当定位于高端市场。

（四）项目的客户定位

对于客户定位，我们的最终结论是：润丰花园的目标客户应当定位于来源于不同行业的事业成功人士，他们是受到奥运村良好居住环境的吸引而集中到奥运村地区来的私企业主、大型企业高级管理者以及部分其他行业的成功人士，拥