房地产投资与项目管理3
房地产投资控制及项目管理的探析
核 实的 工 程 项 目进 度 款 ， 主方 才 能 审 核 。 业
按 月 计 算 工 程 量 支付 进 度 款 ， 能 将 资 金 额允 许 及换 算 方 法是 否正 确 。 不 主 要 审 查 有 无 抬 高取 费 基 数 ， 费 类 取
业 主 方 在 审 核 施 工 组 织 设 计 时 ， 采 投 入 额 度 较 直 接 地 反 映 在 工 程 实 际 形 象 ２ ３取费 的审 查 应 ． 为 用 经 济 技 术 比 较 的 方法 进 行 综 合 评 审 。 对 上 ， 了 使 工 程 进 度 满 足 合 同 要 求 使 工 程 涉 及工 程 造价 变化 的 部 位 、 工工 艺 、 料 质量 、 度 紧密 地 联 系在 一 起 ， 主 方应 协 别 是 否 与 招 标 文 件 和 承 包 合 同 的 要 求 一 施 材 进 业 基 各 商 ｌ 等 影 响 因 素 加 强 分 析 和 审 核 ， 止 各 种 影 助 业 主 按 工 程 结 构 划 分 ： 础 、 层梁 板 、 致 ， 品混 凝 土 的项 Ｅ 有 无 区分 费 率 。 防 响 造价 增 大 事 件 不 合理 因 素 的 产 生 ， 实 各 层砌 体 完 成 等 形 象 的 付 款 计 划 ， 确 写 使 明 ２ ４加强材料 设 备的的 采购供 应 。控 制住 ．
三 角关系并且也得 到 了大部分建设业主的肯 定。 了 工程的全过程投资控 制过 程中用一些更直接更直观 的数字去说明在投资控 制的过 为 在
程的效果 本文阐述 了建设 单位现场代表对 工程施工阶段投 资的控制 内容和 要求 ， 对现 场施 工投资 管理具有较 强的现 实意义 。 关键词 ： 房地 产 投 资控制 工程结算 项 目管理 中图分类号 ：Ｕ １ Ｔ ７ 文献 标识 码 ： Ａ 文 章编 号 ： ６ ３ ９ （ ０ ０ （ ） ０ ５ － ２ Ｉ ７ — １ ２ １ ） ３ｂ － ２ Ｏ ０ ２ ７ ０
国有房地产公司项目投资管理办法
国有房地产公司项目投资管理办法国有房地产公司项目投资管理办法第一章总则第一条目的为规范国有房地产公司项目投资行为，加强项目投资管理，提高项目投资效益，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于国有房地产公司进行的房地产项目投资管理。
第三条定义国有房地产公司指由国家机关或国有控股企业全资或部分控股的房地产开发公司。
项目投资指国有房地产公司在项目投资决策、组织实施、资金管理等各个环节的投资行为。
投资效益依据项目预算、核算原则，按照市场行情、行业情况等实际情况计算，计算得出项目投资获得的经济效益。
第二章投资前期管理第四条投资前期管理主体投资前期管理主体应为国有房地产公司总经理室。
第五条投资前期管理程序国有房地产公司在做出决策之前，应当进行以下程序:(一)确定投资项目的类型和投资行业，制定对应的投资计划和目标;(二)进行市场调研，了解投资市场机会和情况，制定投资计划;(三)组织编制投资可行性研究报告，明确项目概况、市场、技术、投资、效益等问题，以此为依据决定是否进入下一阶段;(四)进行项目初步设计和论证，确定项目规模、功能、结构、布局等问题；(五)确定项目总投资额，编制投资预算、资金筹措方案和融资方案;(六)参与政府相关规划，与政府协商、签订投资合同;(七)组建项目管理团队，制定项目实施计划。
第三章投资实施管理第六条投资实施管理主体投资实施管理主体应当为国有房地产公司项目管理部门。
第七条投资实施管理程序国有房地产公司在投资实施过程中，应当进行以下程序:(一)完成项目准备工作，开工动员;(二)进行项目施工管理，负责工程建设等；(三)管理项目招商、销售工作，促进项目成果收益。
第四章投资后期管理第八条投资后期管理主体投资后期管理主体应当为国有房地产公司开发部门。
第九条投资后期管理程序国有房地产公司在投资后期管理过程中，应当进行以下程序:(一)进行项目验收工作，整理干系人名单、各方责任关系等相关资料；(二)收尾工作和关键问题处理，涉及到重要资产的处置、利益加快等问题；(三)对已完成项目进行收益评估，评估完成后进行资产登记等程序，依据公司要求进行处置。
房地产项目管理
房地产项目管理第一篇：房地产项目管理概述房地产项目管理是指对房地产项目进行规划、设计、施工、营销、交付等全过程的管理和协调工作。
随着中国房地产业的不断发展，房地产项目管理也越来越重要，成为整个房地产行业的核心竞争力之一。
房地产项目管理的目标是通过科学、合理、高效的方法，控制项目的成本、进度和质量，确保项目能够按时、按质、按量完成，并实现良好的社会、经济和环境效益。
同时也要保证项目满足客户需求，提高客户满意度，增强企业品牌价值和竞争力。
房地产项目管理的核心内容包括项目策划、项目组织、项目控制和项目落实等方面。
其中，项目策划包括市场研究、项目定位、项目策略、项目计划等；项目组织包括团队建设、组织管理、供应商管理等；项目控制包括成本控制、进度控制、质量控制等；项目落实包括交付营销、客户服务、售后服务等。
房地产项目管理需要综合运用多种管理方法和工具，包括项目管理软件、网络技术、ERP系统、质量管理体系、成本管理体系等。
同时，还需要不断改进和完善管理制度，提高管理水平和管理效率，满足项目参与者和客户的需求和期望。
总之，房地产项目管理是房地产行业中不可缺少的核心业务，要求管理者具备较高的专业水平和实践经验，以实现项目的成功和客户的满意。
第二篇：房地产项目管理中的关键问题房地产项目管理是一项复杂的工作，涉及众多的重要事项，包括市场竞争、质量管控、成本控制、进度管理等，因此，其中会出现很多关键问题需要注意。
首先，房地产项目管理中最大的挑战是市场竞争。
由于房地产市场竞争激烈，开发企业需要在市场中有自己的独特竞争力，如合理的产品定位、精准的市场定位、差异化的产品设计等，才能获得持续的市场优势。
而这些都需要细致地分析和调查，制定出可行的战略方案，才能满足顾客的需求和市场的期望。
其次，房地产项目管理中的质量问题也极为重要。
由于客户对住宅质量要求越来越高，开发企业应该注重产品的优化和改进，严格控制建筑质量。
在施工过程中，要建立质量管理制度，加强工期和工艺管控，实现资源的优化运用和有效利用，保证建筑施工质量达到国家标准和顾客要求。
房地产项目管理-第3章房地产开发项目可行性研究 精品
项目概况
项目基本情况
项目名称、开发商简介、区位及周边交通等
开发项目现状调查
用地性质、地形地貌、气象、用地现状、基础设施
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
筹集建设资金的依据
申请有关建设许可文件的依据
指导规划设计工作的依据
3.1 可行性研究概述
3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用
3.1.3 可行性研究的依据
国家和地区经济建设的方针、政策 和长远规划
批准的项目建议书和同等效力的文件
国家批准的城市总体规划、详细规 划、交通等市政基础设施规划等
项目基本情况
开发项目现状调查
宏观环境层面的调查 区域环境层面的调查 微观环境层面的调查
项目定位 建设条件与资源供给分析 规划方案 开发进度 市场营销策略 环境影响分析
项目组织机构
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
2）初步可行性研究 预可行性研究
分析机会研究的结论
解
决
的
是否有进行详细可行性研究的必要
问 题
有哪些关键问题需要进行辅助研究
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
2）初步可行性研究
房地产项目管理提升培训03
民办四川天一学院 管理系
2009级房地产经营与估价3班 周勇
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房地产项目管理提升培训03
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产项目管理提升培训03
•
项目策划2005年9月—2006年10月（12月）
•
可行性研究2006年10月—2007年1月（4月）
•
风险管理2007年1月—2007年4月（3月）
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房地产项目管理提升培训03
房地产项目组织管理
• 成立以公司副董事长为项目总监的项目监 督办公室。
• 下设副总监和职能办事人员。 • 聘请专业的项目管•In理ser公t te司xt 进行现场管理，
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房地产项目管理提升培训03
地理位置
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房地产项目管理提升培训03
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房地产项目管理
•1 •前期项目管理
•2 •房地产项目组织系统
•3 •房地产项目计划系统
•4 •5 •6
•房地产项目控制与实施管理 •房地产项目营销管理系统 •房地产项目后期管理
房地产项目管理提升培训03
–工期计划 –成本计划 –项目资源计
划
房地产项目管理提升培训03
房地产项目计划系统时间表
2008年1月2009年3月（14月）
•项目内容计划（2月） •成本计划（6月）
•subject
工期计划（6月） 资源计划（2月）
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房地产项目控制与实施管理
•项目 •前期准备 •进度控制 •成本控制 •质量控制 •合同控制 •环境保护控制 •实施控制
房地产开发项目管理
房地产开发项目管理房地产开发项目管理是指对房地产开发项目进行规划、组织、指导和控制，以达到项目目标并确保项目顺利实施的过程。
在当前快速发展的房地产市场中，合理有效地进行项目管理对于开发商和投资者来说至关重要。
1. 项目前期准备在房地产开发项目管理中，项目前期准备是一个至关重要的阶段。
该阶段包括市场调研、土地选择、项目定位等工作。
首先，开发商需要对目标市场进行调研，了解市场需求和竞争情况，确保项目的可行性。
其次，土地选择是关键，需考虑土地的位置、规划用途、开发潜力等因素。
最后，项目定位需要明确项目的类型、目标客户、销售策略等，为后续工作奠定基础。
2. 项目设计与规划项目设计与规划阶段是将项目目标转化为可执行方案的过程。
首先，需要进行详细的设计方案编制，包括建筑结构、外观风格、楼盘景观等内容。
同时，还需进行规划布局设计，包括建筑分布、道路交通、配套设施等。
在设计与规划的过程中，需要与设计团队和相关部门进行充分的沟通和协调，确保设计方案符合法律法规和市场需求。
3. 项目筹备阶段项目筹备阶段是项目管理中的重要环节。
在该阶段，需要进行资金筹措、合作伙伴选择、政府审批等工作。
首先，资金筹措是保证项目顺利实施的基础，需与金融机构进行合作，确保项目资金的到位。
其次，合作伙伴的选择也是关键，包括设计单位、施工单位、销售代理等，优质的合作伙伴将提高项目的质量和效益。
最后，政府审批是项目顺利进行的前提，需要按照相关法律法规进行审批程序，获取必要的许可证和证书。
4. 项目执行与监控项目执行与监控是保证项目按计划进行的重要环节。
在项目执行阶段，需要对项目进度、质量、成本等进行监控，及时调整和解决问题。
同时，还需对施工过程进行管理，确保工程质量和安全，遵守相关法律法规。
在项目监控阶段，需要定期开展项目进展会议，与团队成员进行沟通和协调，解决项目中的难题和风险。
5. 项目交付与运营项目交付与运营是项目管理的最终目标。
在项目交付阶段，需要完成项目的验收和交付手续，确保项目按照合同约定的时间、质量、成本等要求完成。
房地产投资管理制度
房地产投资管理制度第一章总则第一条为规范房地产投资行为，保障房地产项目的规范运作和持续增值，加强房地产投资管理，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司及其子公司开展的房地产投资管理活动。
第三条本制度遵循合法合规、风险可控、效益最大化的原则，建立健全房地产投资管理制度，提高公司的投资管理水平。
第四条公司应当加强对房地产投资管理的组织、规划、决策和执行，防范风险，促进投资效益的提升。
第二章房地产投资规划第五条公司应当根据国家和地方的相关规划和政策，结合自身实际情况，合理制定房地产投资规划。
第六条房地产投资规划应当包括投资目标、投资标的、资金来源、投资策略等内容。
第七条公司应当建立完善的房地产项目甄别、评估和选址机制，确保投资标的的可靠性和合理性。
第八条公司应当严格进行投资分析和风险评估，全面了解投资项目的经济、政策、技术等风险因素，确保投资的安全性和可持续性。
第三章房地产投资决策第九条公司应当明确房地产投资决策的权限和程序，建立定期审议投资决策的制度。
第十条公司应当建立投资决策委员会或者投资委员会，对重大房地产投资项目进行审议和决策。
第十一条投资决策应当充分考虑项目的经济效益、社会效益、政策红利、风险控制等因素，进行综合权衡。
第十二条投资决策应当采取多方会商、多方论证的方式，形成科学合理的决策方案。
第四章房地产投资执行第十三条公司应当建立房地产投资项目管理机制，明确项目经理的职责和权利，确保项目的顺利实施。
第十四条公司应当加强对房地产投资项目的进度、成本和质量的监督，及时发现和解决问题，保证项目的顺利推进。
第十五条公司应当建立健全的资金管理制度，确保投资项目的资金使用合理、高效。
第十六条公司应当根据投资项目的实际情况，解决各类突发问题，确保投资项目的安全和稳定。
第五章房地产投资收益分配第十七条公司应当建立健全的房地产投资收益分配机制，确保投资收益按照约定的比例和期限分配。
第十八条公司应当对投资项目的盈亏情况进行及时分析和评估，制定合理的分配方案。
3种主要的房地产项目管理模式(一)
3种主要的房地产项目管理模式(一)房地产项目管理是指为了实现房地产开发项目的目标，利用现代化的管理方法和手段，对房地产开发的项目进行全面、系统的规划、组织、指挥、协调、控制、决策等各个方面的工作，以达到管理目标的过程。
在房地产项目管理中，常见的有三种主要的管理模式。
1. 传统管理模式传统管理模式是指在房地产项目管理中，采用传统的组织管理方式，即各个部门分别负责特定的任务，各自独立运作，缺少沟通和协同，工作精细，但容易出现信息不对称和决策失误等问题。
这种模式特别适用于规模较小、工程量较小、施工工艺比较成熟、无需创新等方面的项目。
传统管理模式的优点是执行可靠、分工明确、责任明确、流程清晰，方便控制和监督项目进度。
而缺点则是工作效率低下、沟通受限、管理风险高、创新能力低下，无法满足现代化发展的需要。
2. 项目管理模式项目管理模式是指在房地产项目管理中，通过将项目分解为多个任务，利用科学的方法对每个任务进行计划和管理，采用协同工作的方式，加强团队协作，保证项目交付的时间、质量和成本目标。
这种模式特别适用于新型、大规模、复杂的房地产项目。
项目管理模式的优点是项目能够按照明确的计划和目标来执行，有效地控制了时间、成本和质量，同时提高了决策效率和沟通效果。
而缺点则是要求协同工作、涉及多方合作，对项目经验和管理水平要求较高。
3. BIM管理模式BIM管理模式是指在房地产项目管理中，使用建筑信息模型技术，集成建筑物在设计、施工、运营等全生命周期的信息管理。
该模式以模型为基础，实现了设计人员、工程师、施工人员和项目经理之间的沟通，同时提供了更高效、更可靠、更透明的决策支持和评估工具。
BIM管理模式的优点包括减少了传统建筑项目管理中的信息不对称、数据传输不及时的问题，提高了决策效率和透明度；并且在创新设计、优化设计、精细打造等方面有巨大的优势。
缺点是需要建立新的BIM模型，并且对人员技能有一定要求。
以上三种主要的房地产项目管理模式各有优缺点，在实际应用中，需要根据具体情况进行选择和组合。
2022房地产开发经营与管理真题及答案(3)
2022房地产开发经营与管理真题及答案(3)1、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（）。
（单选题）A. 已使用年限、耐用年限、残值率B. 有效年龄、预期经济寿命、残值率C. 已使用年限、预期经济寿命、残值率D. 有效年龄、耐用年龄、残值率试题答案：B2、成本法中的利息计算，包括（）的利息。
（多选题）A. 土地取得成本和开发成本B. 土地取得成本、开发成本和管理费用C. 土地取得成本、开发成本、管理费用和利润D. 借贷资金E. 自有资金试题答案：D,E3、在区段地价计算的基础上做适当的调整后的地价为（）。
（单选题）A. 标准临街宗地价格B. 区段地价C. 基准地价D. 标定地价试题答案：C4、在确认所有的计算结果无误后，应根据具体情况选用（）。
（单选题）A. 简单算术平均数、加权算术平均数B. 中位数、众数C. 简单算术平均数、加权算术平均数、中位数众数等数学方法之一D. 加权算术平均数试题答案：C5、在假设开发中应计息的项目有（）。
（多选题）A. 未知的需要求取的待开发房地产的价值B. 取得待开发房地产的税费C. 开发利润D. 销售税费E. 后续的开发成本、管理费用和销售费用试题答案：A,B,E6、等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是( )。
（单选题）A. i(1+i)的n次方/(1+i)的n次方-1B. (1+i)的n次方-1 /i(1+i)的n次方C. i/(1+i)的n次方-1D. (1+i)的n次方-1 /i试题答案：A7、征用耕地的安置补助费，按照（）计算。
（单选题）A. 农业人口B. 需要安置的农业人口C. 原占用耕地的人口D. 原耕地养活的人口试题答案：B8、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（）=正常价格。
（单选题）A. 1／（1±5%）B. 5%C. 1+5%）／1D. （1-5%）/1试题答案：A9、房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。
房地产投资中的项目开发与运营管理
房地产投资中的项目开发与运营管理房地产业作为一个重要的经济支柱，对于国家经济发展具有重要作用。
在房地产投资领域，项目开发与运营管理是至关重要的环节。
本文将从房地产投资项目的规划阶段、开发阶段以及运营管理阶段三个方面，探讨房地产投资中项目开发与运营管理的重要性及相关内容。
1. 项目规划阶段项目规划是房地产投资过程中的第一步，关乎整个项目的发展前景和成功与否。
在项目规划阶段中，主要包括以下几个方面的内容。
首先是市场调研与分析。
项目规划的前提是对市场进行深入研究和了解，包括需求分析、竞争对手分析以及市场趋势等方面。
通过市场调研，可以为项目的定位和规模提供科学依据。
其次是土地评估与选址。
土地的选取对于项目的投资回报和发展潜力具有重要影响。
在土地评估与选址过程中，需要考虑土地价值、地理位置、交通便利度以及规划政策等因素，以确保项目的可行性和盈利能力。
最后是项目可行性研究和预测。
根据市场调研和选址结果，对项目进行可行性研究，包括财务预测、投资回报率计算以及风险分析等。
通过项目可行性研究，可以为投资方提供项目实施的决策依据。
2. 项目开发阶段项目开发是根据项目规划确定的目标和要求，将土地转化成可使用的房地产产品的过程。
在项目开发阶段中，主要包括以下几个方面的内容。
首先是项目设计与规划。
项目设计与规划是项目开发的核心环节，涉及到建筑设计、土地规划、功能布局、市政工程等方面。
通过科学规划和合理设计，可以提高项目的使用效率和降低成本。
其次是资源整合与运作。
项目开发需要整合各类资源，包括资金、人力、材料等方面。
通过合理运作和有效管理，可以确保项目的顺利推进和实施。
最后是施工与监管。
项目开发的最后一步是实施施工和监管工作。
在施工过程中，需要进行工程进度管理、质量控制、安全监督等工作，确保项目按时按质完成。
3. 项目运营管理阶段项目运营管理是项目开发完成后的重要环节，关乎项目的长期盈利和发展。
在项目运营管理阶段中，主要包括以下几个方面的内容。
房地产行业项目管理
国际工程管理专业资格认证
PMI 工程管理专业人员资格认证 Project Management Professional ---
PMP IPMA 四级证书认证 Certificated Program Director---
CPD 工程主任认证 总经理级 Certificated Project Manager---CPM
工程经理认证
ISO 10006
第一版公布时间:1997-12-15
文件名称: Quality management -- Guidelines to quality in project management
中国工程管理历史和开展
80年代在云南鲁布格水电站工程首次引 入工程管理；
90年代末国家经贸委和外专局与中科院 开始工程管理知识推广；
第二章： 房地产工程的组织 系统
开发商的管理模式 房地产工程的分标 房地产工程的管理组织
开发商的管理模式
现行的房地产工程管理模式主要可分为： 部门制 公司制 事业部制 专业管理制
部门制工程管理模式
根据管理学中组织结构的分类，按照工程开 发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材 料、销售、办公室等部门。
项目范围管理 项目核准 范围规划 范围定义 范围核实 范围改变控制
项目质量管理
质量规划 质量保证 质量控制
质量风险管理 风险鉴别 风险估量 风险对策 风险控制
项目时间管理 活动定义 活动排序 活动时间估算 进度计划 进度控制
项目人力资源管理
组织规划 人员招聘 伍组织
项目采购管理 采购规划 询价与招标 资源选择 合同管理 合同终结
建筑施工阶段
工程建设阶段，是指房地产开发工程从 列入年度施工方案起，到工程施工全部 完成,通过建设主管部门主持的综合验收， 到达客户可以住用程度的过程。
房地产开发工程项目管理
关于房地产开发工程项目管理的研究摘要:本文综述了当前房地产开发工程项目管理现状，针对如何提高工程项目的管理水平，降低工程造价相关问题，探讨了项目管理优化措施。
关键词：房地产；开发；工程项目；管理1、房地产开发工程项目管理现状概述当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。
作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。
公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。
而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。
专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。
然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：1.1 项目风险管理薄弱房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。
接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。
金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。
而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。
任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。
财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。
最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。
如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。
然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。
2024年《-房地产开发经营与管理》试题
2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其缘由分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。
A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。
该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。
1000－（300＋200）=500（万平方米）。
6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
房地产项目投资管理概述
房地产项目投资管理概述1. 引言房地产项目投资管理是指在房地产开发过程中，对投资项目进行全面、系统的管理和控制的一系列活动。
房地产项目投资管理旨在确保投资者能够实现预期的投资回报并降低投资风险。
本文将对房地产项目投资管理的概述进行介绍。
2. 投资管理的目标房地产项目投资管理的主要目标是确保项目能够按照计划和预算顺利进行，并取得预期的投资回报。
投资管理的具体目标包括：•控制项目进度，遵守预定的时间表，确保项目按时交付。
•控制项目成本，遵守预算计划，确保项目不超支。
•控制项目质量，确保项目符合设计标准和客户需求。
•最大限度地降低投资风险，保护投资者的利益。
•确保项目可持续运营，提高投资回报率。
3. 投资管理的主要内容房地产项目投资管理包括项目前期策划、项目实施和项目监督控制三个阶段。
3.1 项目前期策划阶段在项目前期策划阶段，投资管理的重点是进行项目可行性分析和投资评估。
这包括了解项目的市场需求和发展潜力，评估项目的经济效益和投资回报率，确定项目的规模和定位等。
在这个阶段，投资管理者需要与开发商、设计师和市场调研机构等进行合作，制定详细的项目规划和策略。
3.2 项目实施阶段项目实施阶段是投资管理过程的核心阶段。
在这个阶段，投资管理者需要协调各个相关方的工作，包括开发商、承包商、设计师、监理机构等。
投资管理者需要监督和控制项目的进度、成本和质量，确保项目按照计划和预算进行，并满足相关法规和标准要求。
投资管理者还需要与金融机构和政府部门等进行协调，解决项目资金和政策支持等问题。
3.3 项目监督控制阶段在项目监督控制阶段，投资管理者需要对项目的运营进行监督和控制。
这包括对项目的租赁管理、物业管理、成本控制和维修保养等方面进行管理。
投资管理者需要与物业管理公司、租户和相关机构进行合作，确保项目的正常运营和维护，并最大限度地提高投资回报率。
4. 投资管理的关键成功因素房地产项目投资管理的成功与否取决于多个因素。
房地产开发项目工程管理问题及对策分析
房地产开发项目工程管理问题及对策分析摘要：房地产开发项目管理是有效实施和完成，其管理的基础保障和关键业务。
只有对房地产开发项目的各个环节进行有效、全面的管理，才能在房地产项目开发过程中以更准确、合理的投资获得更好的收益，从而促进房地产开发事业的健康可持续发展。
关键词：房地产开发项目；项目管理；问题；对策随着房地产行业的发展，项目工程管理变得越来越重要。
然而，在实际的项目管理中仍然存在一些问题。
这些问题不仅降低了项目管理水平，干扰了项目开发，也不利于整个房地产行业的发展。
因此，针对存在的问题，提出提高项目管理水平的有效策略和解决方案，是未来房地产行业发展的重点。
1、房地产项目管理的重要性房地产项目管理有利于控制项目的质量、工期和成本，获得最大的综合效益。
控制管理主要是通过规划、决策、反馈和调整，采取项目分解、实施和检查各项指标、定额和阶段性目标等措施，有效控制开发项目的工程质量、工期、资金使用、成本和成本，以确保开发项目使用最少的投资，获得最大的经济、社会和环境效益。
2、房地产项目管理中遇到的问题2.1房地产项目施工进度管理房地产的开发和管理，对整个房地产项目的建设有着重要的影响。
如果房地产公司在早期决策过程中没有对整个房地产市场进行研究，或者在研究过程中没有充分研究和分析实际的市场发展，这将导致房地产整体项目建设出现一定问题。
房地产项目前期的研究工作对房地产房地产开发项目工程管理有很大的影响。
通过研究和调查，许多房地产项目公司往往出于简单操作流程的目的，在市场调研工作中没有以潦草的形式对整体建设方案进行多方位的研究。
在调研的基础上，一些房地产公司往往根据市场调研的难度进行市场调研，这导致房地产市场调研难度大，浪费了房地产项目公司的时间、精力和资金，最终对房地产项目的建设和销售产生严重的负面影响。
房地产项目的决策对房地产项目建设有很大的影响。
如果前期准备过程中准备工作不完善，将阻碍项目在实际施工过程中的管理。
房地产项目投资管理浅析论文
房地产项目投资管理浅析【摘要】本文通过作者多年的工作经验对房地产项目投资影响因素的分析，指出在房地产项目投资管理中，应加以控制与管理的几个方面。
只有加强房地产投资项目的内部投资控制管理，才能让建设项目的投资能得以合理的控制。
【关键词】房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理前言房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。
包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1 影响房地产投资因素1.1 方案策划及规划设计方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。
据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。
显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。
1.2 资源耗用量和价格房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。
资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。
1.3 项目工期在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。
所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。
这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。
这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4 项目规模房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。
从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。
相反，规模越小，投资成本就越小。
从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
房地产开发项目管理
房地产开发项目管理摘要：是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。
《城市房地产开发经营管理条例》第十条“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
”《中华人民共和国城市规划法》第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。
房地产开发项目管理
设计单位进度控制
监
施工单位进度控制
理 单
位
施工总进度计划
进 行
控
单位工程施工进度计划
制
分部分项工程作业计划
任务单或承包任务书
作业进度实施
第四节：房地产项目成本管理
1.概念
房地产项目成本管理：具体来说就是在投资决策阶段、设计阶 段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控 制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项 目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财 力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
格 ？
报
验
申
请
表
进行下道工序 整改
项
承
目
包
监 理 机 构 检
单 位 提 交 报 验
查
申
验
请
收
表
项
承
包
分 部 分 项 工 程
单 位 完 成 单 位 工
程
或
目 监 理 机 构 签 署 报 验 申 请 表
3.项目工程质量管 理的主要途径和方
法
三．1房地产开发项目在施 工阶段进行质量控制三 种途径
○ 审核有关技术文件、报告或报 表
第四节：房地产项目成本管理
一． 概念 房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销
售成本。
○ 开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用等。 ○ 销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支出，一般为总销售额的2～4%。
5.项目进度 管理控制方 法—网络图 法
基本原理：
房地产开发与项目管理
市场风险
市场利率、汇率等因素的变化可能会 影响融资成本和市场对房地产项目的 需求。
流动性风险
在某些情况下，可能难以将持有的资 产变现，从而影响项目的资金流动性 。
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能会 影响项目的融资环境和市场需求。
谢谢您的聆听
THANKS
建设风险
工程进度、工程质量、工程安全事故、工 程成本超支等。
市场风险
市场需求变化、市场竞争激烈、市场价格 波动等。
融资风险
资金筹措、资金成本、资金使用等。
风险评估
风险发生的可能性评估
对每个风险的发生概率进行评估，确定风险发 生的可能性。
风险影响程度评估
评估每个风险对项目目标的影响程度，包括对 项目进度、成本、质量等方面的影响。
详细描述
成本预算根据项目进度计划，将估算 的成本分配到各个阶段，制定各阶段 的费用计划。同时，还需考虑资金的 时间价值，确保资金的有效利用。
成本控制
总结词
成本控制是在项目实施过程中，对实际发生的成本进行监督 、调整和优化。
详细描述
成本控制通过定期比较实际成本与预算成本的差异，分析原 因并采取相应措施，确保项目成本控制在预算范围内。同时 ，还需关注质量、进度等因素对成本的影响，实现综合成本 控制。
施工工艺
采用先进施工工艺，提高施工效率与 质量。
售后服务质量
物业服务
提供专业、高效的物业服 务，确保业主生活舒适便 捷。
维修保养
定期对设施设备进行维修 保养，延长使用寿命。
客户关系管理
建立良好的客户关系管理 体系，及时解决业主问题 与投诉。
06
房地产项目融资管理
融资方式
股权融资
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' t
式中：At：第t年还本付息额。
2、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表，提供了
项目的债务状况的财务信息，描述了项目开发经
营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策
和财务决策、债务清偿能力分析提供了重要依据。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
2）协助安排短期贷款 短期贷款主要是用于长期贷款的还本 付息。许多项目贷款的还贷期限和还本付 息方式都是在借贷合同中明确规定的，在 实际运作过程中，很可能会出现无法按还 本付息表规定的时间和额度还贷的情况。 这时就需要根据还本付息表中的数据借助 短期借款来还本付息，避免由于无法按时 清偿债务而导致的财务风险。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
单位：万 4 … 8
1
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5 2 2．1 2．2 2．3 2．4
借款及还本付息
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息 借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
表2 元 序号 1
3）研究资金筹措方案的合理性 一个好的资金筹措方案，既要保证项目 开发及时获得必要的资金，又要把因筹资 而增加的成本费用和因举债而带来的财务 风险尽可能降到最低点。项目的还本付息 表显示了资金筹措方案所决定的融资结构、 筹资成本情况，从而为方案的调整及优化 提供了依据。
综合练习：
某房地产开发项目，建设期为3年。第1年 借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年 借款3000万元。项目建设完毕即开始销售，预 计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条 件是：贷款利率为8%，按年计息；建设期结 束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借 款还本付息估算表。
3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计 盈余资金不应出现负值（即资金缺口）， 它是投资开发经营的必要条件。 主要通过资金来源与运用表进行。
财务分析的基本程序： 1）搜集、整理和计算有关基础财务数据资料。 将得到的投资与总成本费用、销售收入、 利润、税金等一系列财务数据编织成辅助 财务报表。 2）编制基本财务报表。分别编制反映项目的 盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基 本财务报表。
房地产投资与项目管理
主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302
知识点回顾：
借款利息的估算： 借款时的利息计算 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年 借款额÷2）×年利率（实际年利率） 还款时的利息计算 等额还本付息
等本偿还、利息照付
①计算Ic ②计算年还本付息额A
6579 0 526 1648 5457
1648 1648
预习内容：房地产投资项目财务分析
财务分析：也叫财务评价。它是指投资 分析人员在房地产市场调查与预测，项目 策划，投资、成本与费用估算，收入估算 与资金筹措等基本资料和数据的基础上， 通过编制基本财务报表，计算财务评价指 标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力 和资金平衡情况所进行的分析，据此评价 和判断投资项目在财务上的可行性。
某房地产项目借款还本付息估算表 项 目 合 计 1 2 3 4
单位：万 …
8
借款及还本付息
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5
2 2．1 2．2 2．3 2．4
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息
借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金 8240
1040 3203 1000 2000 3000 40 163 376 1040 3203 6579
年还本付息额及偿付的本金和利息。
还款时的利息计算
等额还本付息
等本偿还、利息照付
2）等本偿还、利息照付
是指借款人在偿还期内每年归还相等的本金，
同时付清本期应付的利息。这种方式的每期总偿
还额是递减的，因为利息将随本金逐年偿还而减
少，所以，各年之间的本金及利息之和不等。
计算步骤： ①计算建设期末或宽限期末的累计借款本金与未付利 息之和Ic； ②每年偿还本金（含建设期未付利息） 每年偿还本金=Ic/n（等额） ③每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息=年初借款累计×年利率 ④各年还本付息额，计算公式；
财务分析的作用： 1）衡量项目的盈利能力 考察拟投资项目的盈利能力是否达到行 业平均水平或投资者期望的最低盈利水平， 或者是否满足项目可行的要求条件。 主要通过计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标 来进行。
2）衡量项目的清偿能力 拟投资项目的清偿能力包括两个层次： 一是项目的财务清偿能力，即项目按期收 回全部投资的能力；二是债务清偿能力。 如有贷款，应考察项目资金偿还期限是否 符合有关规定，项目是否具备所要求的清 偿债务的能力。 主要通过计算投资回收期、借款分析指标的计算与评价。根据基本财务报表 计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标准 或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出 评价，得出结论。 4）进行不确定性分析。主要有两种：临界点分析和 敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险 能力和适应市场变化的能力。 5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，做出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
i(1 i )n A Ic (等同于年金公式） n (1 i ) 1
③计算每年应支付利息 每年支付利息 = 年初借款余额累计×年利率 ④计算每年偿还本金 每年偿还本金=A- 每年支付利息
某房地产投资项目，借款1500万元，
年利率11.7%，要求按年等额还本付息。从
借款当年起，15年内还清本息。试计算每
单位：万 …
N
1
1.1
借款及还本付息
期初借款本息累计 本金 利息 本期借款 本期应计利息 本期还本 本期付息
1．2 1．3 1．4 1．5 2
2．1 2．2 2．3 2．4
借款偿还的资金来源
利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
针对项目还本付息表，可进行如下分析： 1）分析项目债务清偿能力 还本付息表显示了项目还本付息的时间 及数额，将还本付息表与项目的利润表、 现金流量表或资金筹措表结合起来进行分 析，可以判断项目的债务清偿能力，避免 财务风险。同时可以根据还本付息表提供 的信息，分析项目负债结构、还贷方式、 负债程度的合理性。