房地产投资与项目管理3

财务分析的作用： 1）衡量项目的盈利能力 考察拟投资项目的盈利能力是否达到行 业平均水平或投资者期望的最低盈利水平， 或者是否满足项目可行的要求条件。 主要通过计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标 来进行。
2）衡量项目的清偿能力 拟投资项目的清偿能力包括两个层次： 一是项目的财务清偿能力，即项目按期收 回全部投资的能力；二是债务清偿能力。 如有贷款，应考察项目资金偿还期限是否 符合有关规定，项目是否具备所要求的清 偿债务的能力。 主要通过计算投资回收期、借款偿还 期及资产负债率和偿债保障比率等指标。
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预习内容：房地产投资项目财务分析
财务分析：也叫财务评价。它是指投资 分析人员在房地产市场调查与预测，项目 策划，投资、成本与费用估算，收入估算 与资金筹措等基本资料和数据的基础上， 通过编制基本财务报表，计算财务评价指 标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力 和资金平衡情况所进行的分析，据此评价 和判断投资项目在财务上的可行性。
2）协助安排短期贷款 短期贷款主要是用于长期贷款的还本 付息。许多项目贷款的还贷期限和还本付 息方式都是在借贷合同中明确规定的，在 实际运作过程中，很可能会出现无法按还 本付息表规定的时间和额度还贷的情况。 这时就需要根据还本付息表中的数据借助 短期借款来还本付息，避免由于无法按时 清偿债务而导致的财务风险。
单位：万 …
N
1
1.1
借款及还本付息
期初借款本息累计 本金 利息 本期借款 本期应计利息 本期还本 本期付息
1．2 1．3 1．4 1．5 2
2．1 2．2 2．3 2．4
借款偿还的资金来源
利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
针对项目还本付息表，可进行如下分析： 1）分析项目债务清偿能力 还本付息表显示了项目还本付息的时间 及数额，将还本付息表与项目的利润表、 现金流量表或资金筹措表结合起来进行分 析，可以判断项目的债务清偿能力，避免 财务风险。同时可以根据还本付息表提供 的信息，分析项目负债结构、还贷方式、 负债程度的合理性。
年还本付息额及偿付的本金和利息。
还款时的利息计算
等额还本付息
等本偿还、利息照付
2）等本偿还、利息照付
是指借款人在偿还期内每年归还相等的本金，
同时付清本期应付的利息。这种方式的每期总偿
还额是递减的，因为利息将随本金逐年偿还而减
少，所以，各年之间的本金及利息之和不等。
计算步骤： ①计算建设期末或宽限期末的累计借款本金与未付利 息之和Ic； ②每年偿还本金（含建设期未付利息） 每年偿还本金=Ic/n（等额） ③每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息=年初借款累计×年利率 ④各年还本付息额，计算公式；
3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计 盈余资金不应出现负值（即资金缺口）， 它是投资开发经营的必要条件。 主要通过资金来源与运用表进行。
财务分析的基本程序： 1）搜集、整理和计算有关基础财务数据资料。 将得到的投资与总成本费用、销售收入、 利润、税金等一系列财务数据编织成辅助 财务报表。 2）编制基本财务报表。分别编制反映项目的 盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基 本财务报表。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
单位：万 4 … 8
1
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5 2 2．1 2．2 2．3 2．4
借款及还本付息
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息 借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
表2 元 序号 1
3）财务分析指标的计算与评价。根据基本财务报表 计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标准 或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出 评价，得出结论。 4）进行不确定性分析。主要有两种：临界点分析和 敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险 能力和适应市场变化的能力。 5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，做出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
Ic t 1 A I c (1 )i n n
' t
式中：At：第t年还本付息额。
2、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表，提供了
项目的债务状况的财务信息，描述了项目开发经
营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策
和财务决策、债务清偿能力分析提供了重要依据。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
某房地产项目借款还本付息估算表 项 目 合 计 1 2 3 4
单位：万 …
8来自百度文库
借款及还本付息
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5
2 2．1 2．2 2．3 2．4
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息
借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金 8240
1040 3203 1000 2000 3000 40 163 376 1040 3203 6579
房地产投资与项目管理
主讲：田晓晨 Email:gultw@yahoo.com.cn 办公室：7-302
知识点回顾：
借款利息的估算： 借款时的利息计算 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年 借款额÷2）×年利率（实际年利率） 还款时的利息计算 等额还本付息
等本偿还、利息照付
①计算Ic ②计算年还本付息额A
i(1 i )n A Ic (等同于年金公式） n (1 i ) 1
③计算每年应支付利息 每年支付利息 = 年初借款余额累计×年利率 ④计算每年偿还本金 每年偿还本金=A- 每年支付利息
某房地产投资项目，借款1500万元，
年利率11.7%，要求按年等额还本付息。从
借款当年起，15年内还清本息。试计算每
3）研究资金筹措方案的合理性 一个好的资金筹措方案，既要保证项目 开发及时获得必要的资金，又要把因筹资 而增加的成本费用和因举债而带来的财务 风险尽可能降到最低点。项目的还本付息 表显示了资金筹措方案所决定的融资结构、 筹资成本情况，从而为方案的调整及优化 提供了依据。
综合练习：
某房地产开发项目，建设期为3年。第1年 借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年 借款3000万元。项目建设完毕即开始销售，预 计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条 件是：贷款利率为8%，按年计息；建设期结 束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借 款还本付息估算表。