2010年江苏昆山市房地产市场研究报告(二)
2008年4-5月江苏昆山房地产市场分析报告
2008-5-12序第一篇：昆山市场近期概况4月份昆山整体房地产市场分析4月份整体昆山房产市场活动活跃各个区域成交情况第二篇：5、1房展会部分参展楼盘第三篇：展会期间优惠的楼盘第四篇：昆山楼盘未来价格趋势分析第一篇：昆山市场近期概况随着京沪高铁和城际铁路的陆续建设，以及城市化水平的不断提高，昆山城市结构将由现在的单中心同心圆向多轴线、多中心模式演变。
在京沪高铁及城际铁路的建设和昆山城市结构的转变带动下，昆山各区域的楼盘对上海人及苏州人的吸引力增加，加强周边区域人群的异地置业热情。
对昆山区域市场的价格提升也奠定了有利的基石。
4月份昆山整体房地产市场分析08年以来昆山房地产市场受国家宏观调控以及其他因素的影响，市场整体销售一直趋于平静的状态，随着5.1房展的临近，各个楼盘都在采取各种形式为其楼盘做宣传，4月份房产取得了良好的成绩，整个昆山市场的成交量成直线上升的趋势，随着5、6月份房产销售旺季的到来，昆山房产市场的销售将会取得更好的成绩4月份整体昆山房产市场活动活跃春节后直到上个月昆山市场一直很平静，随着5.1日房展会的临近以及5、6月份房产的销售旺季的到来，4月份昆山的楼盘活动逐渐增加，本月昆山市场新增供应量为5570多户，本月新开楼盘有城东的中航城、城北的白领国际公寓；增推量体的楼盘有东方曼哈顿、朗晴园、联邦国际、东方丽池、汇杰雅苑等等。
在5月份将要开盘的楼盘有20多个。
各个区域成交情况中心城区中心城区市场处于比较低迷的状态，直至3月由于东方丽池新推了三期酒店式公寓，使整个市场稍有回复。
由于该区域土地稀缺，市场渐趋饱和，新推楼盘多以精品房源主打，所以楼盘价格相对较高城北板块城北板块在3月份只有锦绣豪门推出的现房新房源，以小高层为主。
区域市场新增量、去化量均有所下降，但成交均价有所上涨。
客群对该区域市场认同度较高；城东板块城东板块市场在连续几个月没有新房源推出的前提下，区域市场以07年10月开盘的阳光水世界三期碧波轩和天籁撑起了区域市场的供应量。
苏州楼市2010上半年市场总结
433
43000
合计
522
58814
2010年上半年，海尚壹品成交433套房源，环比2009年下半年有不小的涨幅，这主 要得益于今年3月份以及4月初，前该项目的两次集中开盘。两次开盘共推出480套 房源，开盘当天基本售罄。 因此，上半年成交房源基本是在3月份以及4月份。
房商网—海量房地产资料下载
“4▪17”新政前，市场成交活跃，量价在4月达到峰值，在新政调控下， 成交量快速回落，成交价格居高不下，市场进入博弈期。
2010年前4个月，成交面积与套数沿袭了2009年 的成交 活跃期，1月和2月由于是传统的销售淡 季，成交量减 少，3月的小阳春使得市场迅速 恢复活跃状态，4月的成交达到顶峰，量价齐 涨；随后的“4▪17”新政，使得楼市成交量快 速回落，市场成交遇冷； 成交价格方面，虽然成交量有所回落，但是成 交价格却高居不下，市场进入一个相对较长的 博弈期，目前成交价格有逐步下降的趋势。
4月，75—105平米产品成交较多，其次为180平米以上产品；
5月，75—90平米产品与4月的成交相当，但90—105平米产品有所 减少，180平米以上产品增多； 6月的成交主要是中小面积的首购型产品、首改型产品和180平米以 上为主。
小 结
量
2010年上半年，成交量较之上年，跌幅较大；前4个月，成交活 跃，受新政影响，成交量在5月和6月骤降，市场成交形势异常 严峻.
上半年的整体供应量为178.17万平米，成交量 为191.44万平米，供销比为0.93； 前四个月，苏州楼市的供销比均小于1，分别 为0.95、0.78、0.61和0.88，前三个月的供 销比呈逐步下降趋势，市场供应极度紧张； “4▪17”新政后，成交量骤降，供销比短期 内上升到1.5左右，缓解了市场供不应求的局 面，市场供需趋于平稳，预计后期供销比将 会逐步变大。
昆山房地产市场报告
h
21
一、开发投资稳步增长，结构进一步调整。
◆ 全市房地产开发完成投资28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的
比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。
◆ 投资结构发生变化。住宅完成投资22.55亿元，比上年增长26.7%，占80.3%，上升
了0.1百分点；办公楼完成投资0.48亿元，比上年增长134.7%，占1.7%，上升了0.8百分 点；商业营业用房完成投资3.73亿元，比上年增长65.0%，占13.3%，上升了3.1百分点。
旅游资源 古镇周庄以“中国第一水乡”闻名海内外，
赵陵山良渚文化遗址被誉为1992年中国十大考古发现之 一；顾炎武墓、秦峰塔、文昌阁等历史名胜广受注目； 阳澄湖、淀山湖等现代化旅游项目，令人乐而忘返。
h
4
交通运输 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，
西邻苏州37公里。
航空 上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距
h
6
昆山是国际资本投入的高密度地区之一
至2001年底 ，已累计批准世界54个国家和地区的投资企业2300多家，合同 外资115亿美元 ，到帐外资52亿美元 ，已投产企业1100余家。昆山是台湾 同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一 ， 合同台资近70亿美元，占江苏省 的四分之一、全国的十分之一 。
h
月底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万 平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。
五、拆迁规模猛增。
◆ 昆山市加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规
模迅速增长。仅市区的新城和临丰两公司的拆迁还建房屋施工面积就达157.52万平方 米，占总量20.8%。全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万平方米 ，比上年增长482.1%。 随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内我市的拆迁面积还将进一步扩大。
昆山房地产市场解读-共82页文档
以高科技农业研发、试验、生产为主。 阳澄湖休闲旅游片区
以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为 主要功能。 南部水乡古镇旅游片区
以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第 三产业。
2.3、城市规划—城区规划
城市发展方向 东拓：整合花桥、融入上海
原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。
第二圈层
依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。
第一圈层 昆山处 于之间
核心层
依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。
依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。
昆山东西最大直线距离33 公里，南北48公里，总面积 927平方公里，其中水域面 积占23.1%。
昆山对外交通快速便捷， 城市周边航空、公路、铁路 交通配套发达。
据苏州 37公里
据上海 50公里
1.2、城市概况—区域交通
·位于江苏省东南部苏州市与上海市之间，经济发达的现代工贸型城市。 ·先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区
2.2、城市规划—总体布局
中心城综合片区 功能定位为高新技术产业发达、第三产业
繁荣、适合居住的生态园林城市。 北部片区
高新技术产业和劳动密集型产业并举发展， 依托太仓港。 东部片区
以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等 第三产业，同时发展高新技术产业制造为主 的现代制造业。 吴淞江工业园片区
昆山房地产市场报告.doc
02-07年，昆山全市房地产投资累计达305.79305.79305.79亿元，年均增长29.829.829.8，其中07年达到88.7688.7688.76亿元。
人民生活07年昆山城镇居民人均可支配收入219272192721927元，突破两万元大关，同比增加291129112911元，增长15.315.315.3，自2005年以来首次达到1515 15以上。
二、经济运行状况国内生产总值昆山市历年GDP增长情况102100 91600 68900 48300 41300 29537 0 300 600 900 1200 1500 02年03年04年05年06年07年0 50000 100000 150000 200000 GDP（亿元）人均GDP（元）年份02年03年04年05年06年07年昆山市GDP（亿元）3054305707309321152昆山市人均GDP（元）2953741300483006890091600102100资料来源上海新联康研展部2008-3 2007年，昆山全年实现地区生产总值115211521152亿元，较06年增长23.623.623.6，远远高于全国11.411.411.4、江苏14.814.814.8、苏州16.116.116.1的增幅。
昆山市辖101010个镇和1 1 1个国家级经济技术开发区101010镇即玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；1 1 1个开发区为昆山经济技术开发区昆山市区位图昆山市区划图交通出行航空距上海虹桥机场454545公里，约半小时车程；距浦东机场100100100公里，约1 1 1小时车程。
昆山2010年2月楼市分析
721
上周成交721套，减少406套，环比下滑36%。2010年2月真正的寒流还没有正式入侵昆山，昆山成交量已经开始下滑了。从各大区域来看，除了城西增加了5套以外，其他区域的成交量均是下滑的，花桥减少145套，数量最多；城北下滑幅度最大，达到50%。随着春节的日益临近，市民的主要精力会放在这个一年中最重要的节日上，下周成交量依然不被看好。
国际商务城
70
寰庆商苑
昆山市玉山镇寰庆路南...
城北
69
隆祺丽景国际广场">隆祺丽景国际广场
昆山市前进东路与黄浦...
城东
66
鑫苑国际城市花园">鑫苑国际城市花园
昆山市花桥镇绿地大道...
国际商务城
41
花桥中国国际采购中心
花桥镇绿地大道158...
国际商务城
34
蓬曦园浣花新村
开发区新星路蓬曦园浣...
周市镇新浦路170号...
城北
11
昆城博奥苑
玉山镇昆城博奥苑
中心城区
8
第一上海商务中心
花桥镇和丰路333号...
国际商务城
8
自由都市花园
周市镇新浦路自由都市...
城北
7
翡翠名都花园">天骄翡翠名都花园
长江南路1164号
中心城区
7
晶蓝上城花园
千灯镇黄浦江南路东侧...
城南
6
美华东村
开发区顺帆路
城东
6
佳茂缘商务广场一期
2010年1.25-1.31 2.1-2.7供应量对比
所在区域
1.25-1.31
2.1-2.7
中心城区
7122
2010年2季度苏州市土地报告
2010年2季度苏州市土地报告中国房地产指数系统数据库 1. 2010年第2季度土地市场推出地块概况1.1. 2010年2季度苏州市土地市场推出地块总体情况1.2. 2010年2季度苏州市推出地块区域分布表1.3. 2009年7月至2010年6月苏州市推出地块平均楼面价格走势2. 2010年第2季度土地市场成交地块概况2.1. 2010年2季度苏州市成交地块总体情况2.2. 2010年2季度苏州市成交地块区域分布表2.3. 2009年7月至2010年6月苏州市成交地块平均楼面价格走势3. 2010年第2季度土地市场推出地块（除工业仓储用地）明细3.1. 2010年2季度苏州市推出地块明细表5苏地2010-B-14号相城区元和街道安元路南、广济路北延东64819.00≤1.6103710.40城镇住宅用地70年拍卖32409.502010-06-192010-06-196苏地2010-B-15号相城区元和街道春申湖路北、文陵路东12917.00≤5.064585.00批发零售和商务金融用地40年拍卖6458.502010-06-192010-06-197苏地2010-B-16号工业园区娄葑镇扬庭路东、横二路北12308.481.0-1.214770.18商服（邻里中心功能）40年拍卖2658.632010-06-192010-06-198苏地2010-B-17号工业园区东环路东、东城世纪广场北18527.741.2-1.629644.38商服40年拍卖16397.052010-06-192010-06-199苏地2010-B-18号工业园区唯亭镇葑亭大道南、华园路西13046.331.5-1.722178.76商服（邻里中心功能）40年拍卖2328.772010-06-192010-06-1910苏地2010-B-19号工业园区唯亭镇唯新路北、经八路西10190.251.2-1.515285.38商服（邻里中心功能）40年拍卖1604.962010-06-192010-06-1911苏地2010-B-1号平江区平河路南、江乾路东43660.802.0-2.3100419.80城镇住宅用地70年拍卖48026.882010-06-192010-06-1912苏地2010-B-20号高新区横塘街道宝带西路北、铁师路西135312.90≤1.6216500.60城镇住宅用地70年拍卖79158.052010-06-192010-06-1913苏地2010-B-21号高新区狮山街道竹园路南、滨河路西61394.90161117.00城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖76962.882010-06-192010-06-1914苏地2010-B-22号高新区枫桥街道滨河路西、枫津大街北176303.80202749.40城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖131250.302010-06-192010-06-1923号道太湖高架桥东、马运路两侧、商务金融用地16苏地2010-B-24号高新区浒墅关开发区312国道东、南津路南19928.10≤3.569748.35批发零售和商务金融用地40年拍卖14647.152010-06-192010-06-1917苏地2010-B-25号高新区浒墅关开发区南津路南、体育路西13285.50≤4.559784.75批发零售和商务金融用地40年拍卖11060.182010-06-192010-06-1918苏地2010-B-26号高新区浒墅关开发区体育路北、文昌路西15438.3017567.38批发零售用地40年拍卖5468.442010-06-192010-06-1919苏地2010-B-27号高新区通安镇兴贤路南、规划河道东139685.90122635.10城镇住宅用地、住宿餐饮用地70年、40年拍卖46243.582010-06-192010-06-1928号武夷山路南、嘉陵江路两侧、批发零售用地21苏地2010-B-29号高新区东渚镇太湖大道绿化地南、浒光运河西侧85342.00≤1.8153615.60城镇住宅用地70年拍卖53765.462010-06-192010-06-1922苏地2010-B-2号平江区总官堂路南、锦堂街东7379.703.0-4.029518.80批发零售和商务金融用地40年拍卖7379.702010-06-192010-06-1923苏地2010-B-30号高新区枫桥街道建林村环山路北20110.90≤0.612066.54批发零售用地40年拍卖4826.622010-06-192010-06-1924苏地2010-B-31号金阊区景德路南、阊胥路东14975.20≤1.522462.80商务金融用地40年拍卖22462.802010-06-192010-06-1925苏地2010-B-32号吴中开发区郭巷街道通达路东侧、东方大道北侧9333.303.532666.55批发零售和商务金融用地40年拍卖4165.452010-06-192010-06-1926苏地2010-B-3号平江区苏站路南、广济北路西28364.80≥2.570912.00批发零售和商务金融用地40年拍卖48220.162010-06-192010-06-1927苏地2010-B-4号沧浪区友新路西、吴中西路北7368.80≤1.511053.20批发零售用地（农贸市场）40年拍卖3315.962010-06-192010-06-1928苏地2010-B-5号金阊区金阊新城新莲路西、新开河南99092.701.5-2.5247731.80城镇住宅用地70年拍卖87201.582010-06-192010-06-1929苏地2010-B-6号金阊区金阊新城新莲路西、虎新路南12956.701.0-1.519435.05批发零售用地40年拍卖7774.022010-06-192010-06-1930苏地2010-B-7号吴中开发区郭巷街道望湖路西侧、郭新东路南侧(尹山湖）119904.30≤1.8215827.70城镇住宅用地70年拍卖107913.902010-06-192010-06-1931苏地2010-B-8号吴中开发区郭巷街道东安路东侧、和谐一路南侧（尹山湖）56546.70≤2.5141366.80城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖50892.032010-06-192010-06-1932苏地2010-B-9号吴中开发区郭巷街道尹山湖东路西侧、和谐一路南侧（尹山湖）60452.70≤2.5151131.80城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖54407.432010-06-192010-06-1933苏地2010-G-10号高新区浒墅关开发区兴贤路南、312国道绿化带西17635.00≤1.322925.50批发零售用地40年挂牌9141.982010-05-282010-06-1734苏地2010-G-11号高新区浒墅关开发区兴贤路南、现状道路西3000.00≤0.3900.0批发零售用地(加油站)40年挂牌450.02010-05-282010-06-1735苏地2010-G-12号高新区浒墅关镇苏浒路西、规划道路南40000.00≤1.560000.00城镇住宅用地70年挂牌2700.002010-05-282010-06-1736苏地2010-G-13号高新区浒墅关镇大通路西、永安路南52081.00≤1.472913.40城镇住宅用地70年挂牌3515.472010-05-282010-06-1737苏地2010-G-14号高新区通安镇中唐路东、真北路南53334.60≤2.2117336.10城镇住宅用地70年挂牌4000.102010-05-282010-06-1738苏地2010-G-5号沧浪区友新高架西、新郭港南北两侧65999.901.68110879.80城镇住宅用地70年挂牌14143.782010-06-082010-06-2839苏地2010-G-6号沧浪区胥江路原沧浪公安分局3342.701.2744258.60商务金融用地40年挂牌3442.652010-05-282010-06-1740苏地2010-G-7号平江区平海路北、元和塘西3009.90﹤0.51504.95批发零售用地(加油站)40年挂牌1527.522010-05-282010-06-1741苏地2010-G-8号金阊区312国道北、虎阜北路东104385.402.05213990.10城镇住宅用地70年挂牌9081.532010-06-082010-06-2842苏地2010-G-9号高新区狮山街道区间路北、新区工商局西6728.80≤6.9947034.31批发零售和商务金融用地40年挂牌37531.232010-05-282010-06-1743苏园土挂（2010）06成义路北、科意路西和成义路北、科意路东24651.9826602.48城镇住宅、商服70年、40年挂牌10983.002010-04-172010-05-0644苏园土挂（2010）07澄湾路北、科营路西31588.961.0-1.547383.44城镇住宅、商服70年、40年挂牌17060.002010-04-172010-05-0645苏园土挂（2010）08澄湾路南、科营路东10025.641.5-2.525064.10商务金融70年、40年挂牌3760.002010-04-172010-05-0646苏园土挂（2010）09翠园路南、时代广场西26902.932.5-3.286089.38批发零售、商务金融、城镇住宅（酒店式公寓）40年/70年挂牌32000.002010-05-012010-05-2047苏园土挂（2010）10旺墩路北、万盛街东25096.003.0-3.280307.20商务金融40年挂牌12047.002010-05-262010-06-1848苏园土挂（2010）11旺墩路北、南施街西19468.443.0-3.568139.54商务金融40年挂牌10221.002010-05-262010-06-183.2. 2010年2季度苏州市成交地块明细表6苏地2010-B-3号平江区苏站路南、广济北路西28364.80≥2.570912.00批发零售和商务金融用地40年拍卖48220.1648220.16常熟市威尔玛房地产有限责任公司2010-06-197苏地2010-B-1号平江区平河路南、江乾路东43660.802.0-2.3100419.80城镇住宅用地70年拍卖48026.8860500.00天地源2010-06-198苏地2010-B-6号金阊区金阊新城新莲路西、虎新路南12956.701.0-1.519435.05批发零售用地40年拍卖7774.0210800.00建兴置业2010-06-199苏地2010-G-8号金阊区312国道北、虎阜北路东104385.402.05213990.10城镇住宅用地70年挂牌9081.5310094.00苏州中惠房地产开发有限公司2010-06-2810苏地2010-B-8号吴中开发区郭巷街道东安路东侧、和谐一路南侧（尹山湖）56546.70≤2.5141366.80城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖50892.0350892.03苏州中富房地产开发2010-06-1911苏地2010-B-11号吴中区木渎镇穹灵路北侧（原林场）15612.50≤1.015612.50城镇住宅用地70年拍卖4449.564449.56永诚房产2010-06-1912苏地2010-B-32号吴中开发区郭巷街道通达路东侧、东方大道北侧9333.303.532666.55批发零售和商务金融用地40年拍卖4165.456800.00江苏吴中实业股份2010-06-1913苏地2010-B-10号吴中区长桥街道苏蠡路西侧11244.50≤1.617991.20批发零售用地（农贸市场）40年拍卖4216.697500.00长桥镇（集体）2010-06-1914苏地2010-B-9号吴中开发区郭巷街道尹山湖东路西侧、和谐一路南侧（尹山湖）60452.70≤2.5151131.80城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖54407.4354407.43苏州天鸿伟业置地有限公司2010-06-1915苏地2010-B-12号吴中区甪直镇鸣市路南侧6374.20≤1.59561.30批发零售和商务金融用地40年拍卖1911.624050.00张行辉（个人）2010-06-1916苏地2010-B-14号相城区元和街道安元路南、广济路北延东64819.00≤1.6103710.40城镇住宅用地70年拍卖32409.5041000.00四城房地产2010-06-1917苏地2010-B-13号相城区元和街道万泾港北、纪元路南(原陆慕中学)71536.00≤2.0143072.00城镇住宅用地70年拍卖64382.4074500.00苏州南山置业2010-06-1918苏地2010-B-15号相城区元和街道春申湖路北、文陵路东12917.00≤5.064585.00批发零售和商务金融用地40年拍卖6458.509400.00中惠房产2010-06-1919苏地2010-B-22号高新区枫桥街道滨河路西、枫津大街北176303.80202749.40城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖131250.30131250.20无锡金科房地产开发2010-06-1920苏地2010-B-20号高新区横塘街道宝带西路北、铁师路西135312.90≤1.6216500.60城镇住宅用地70年拍卖79158.05100000.00新创建设2010-06-1921苏地2010-B-21号高新区狮山街道竹园路南、滨河路西61394.90161117.00城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖76962.8876962.88园区华成2010-06-1922苏地2010-G-13号高新区浒墅关镇大通路西、永安路南52081.00≤1.472913.40城镇住宅用地70年挂牌3515.473515.47苏州新浒投资发展有限公司2010-06-1723苏地2010-G-14号高新区通安镇中唐路东、真北路南53334.60≤2.2117336.10城镇住宅用地70年挂牌4000.104000.10高新区华通开发建设有限公司2010-06-1724苏地2010-G-9号高新区狮山街道区间路北、新区工商局西6728.80≤6.9947034.31批发零售和商务金融用地40年挂牌37531.2337531.23苏州高新区人力资源管理中心2010-06-1725苏地2010-G-10号高新区浒墅关开发区兴贤路南、312国道绿化带西17635.00≤1.322925.50批发零售用地40年挂牌9141.989141.98苏州长田岸科技有限公司2010-06-1726苏地2010-B-30号高新区枫桥街道建林村环山路北20110.90≤0.612066.54批发零售用地40年拍卖4826.624850.00苏州理想投资有限公司2010-06-1927苏地2010-G-12号高新区浒墅关镇苏浒路西、规划道路南40000.00≤1.560000.00城镇住宅用地70年挂牌2700.002700.00苏州新浒旅游开发有限公司2010-06-1728苏地2010-B-23号高新区枫桥街道太湖高架桥东、马运路两侧125392.20243249.30城镇住宅用地、商务金融用地70年、40年拍卖133163.00133163.00新港建设2010-06-1929苏地2010-B-27号高新区通安镇兴贤路南、规划河道东139685.90122635.10城镇住宅用地、住宿餐饮用地70年、40年拍卖46243.5846243.58苏州中远高新旅游发展2010-06-1930苏地2010-B-29号高新区东渚镇太湖大道绿化地南、浒光运河西侧85342.00≤1.8153615.60城镇住宅用地70年拍卖53765.4653765.46苏州西部生态城发展2010-06-1931苏地2010-B-28号高新区科技城武夷山路南、嘉陵江路两侧164532.30143625.80城镇住宅用地、批发零售用地70年、40年拍卖62215.3462215.34科技城和苏南万科联合拿地2010-06-1932苏地2010-G-11号高新区浒墅关开发区兴贤路南、现状道路西3000.00≤0.3900.0批发零售用地(加油站)40年挂牌450.0450.0中国石油化工2010-06-1733苏地2010-B-26号高新区浒墅关开发区体育路北、文昌路西15438.3017567.38批发零售用地40年拍卖5468.445468.44永昌置业2010-06-1934苏地2010-B-18号工业园区唯亭镇葑亭大道南、华园路西13046.331.5-1.722178.76商服（邻里中心功能）40年拍卖2328.772328.77苏州工业园区唯亭娄江富民投资有限公司2010-06-1935苏园土挂（2010）07 澄湾路北、科营路西31588.961.0-1.547383.44城镇住宅、商服70年、40年挂牌17060.0017060.00中新苏州工业园区开发集团股份有限公司2010-05-0636苏园土挂（2010）11旺墩路北、南施街西19468.443.0-3.568139.54商务金融40年挂牌10221.0010221.00中国工商银行股份有限公司苏州分行2010-06-1837苏地2010-B-16号工业园区娄葑镇扬庭路东、横二路北12308.481.0-1.214770.18商服（邻里中心功能）40年拍卖2658.635600.00娄葑建发2010-06-1938苏园土挂（2010）09翠园路南、时代广场西26902.932.5-3.286089.38批发零售、商务金融、城镇住宅（酒店式公寓）40年/70年挂牌32000.0032000.00苏州圆融发展集团有限公司2010-05-2039苏园土挂（2010）08 澄湾路南、科营路东10025.641.5-2.525064.10商务金融70年、40年挂牌3760.006900.00中新苏州工业园区开发集团股份有限公司2010-05-0640苏园土挂（2010）10旺墩路北、万盛街东25096.003.0-3.280307.20商务金融40年挂牌12047.0012047.00中国银行股份有限公司苏州分行2010-06-1841苏地2010-B-17号工业园区东环路东、东城世纪广场北18527.741.2-1.629644.38商服40年拍卖16397.0528000.00美田房地产2010-06-1942苏地2010-B-19号工业园区唯亭镇唯新路北、经八路西10190.251.2-1.515285.38商服（邻里中心功能）40年拍卖1604.961604.96园区唯亭湖滨村富民投资2010-06-1943苏园土挂（2010）06成义路北、科意路西和成义路北、科意路东24651.9826602.48城镇住宅、商服70年、40年挂牌10983.0010983.00苏州协信圆融房地产开发有限公司2010-05-06。
[VIP专享]昆山2010年4月楼市分析
![[VIP专享]昆山2010年4月楼市分析](https://img.taocdn.com/s3/m/6f8774da336c1eb91b375d89.png)
2010年4.20-4.25一周分析：新政下，昆山各区域成交量急剧下滑上周是密集的新政实施后的第一个星期，伴随着全国楼市陷入再次的观望，昆山楼市成交量出现急剧下滑，回归到春节前后的水平；同时，供应量出现上涨的趋势。
销售前20名排行：项目名称项目地址所属片区成交套数绿地世纪家园昆山市开发区同丰路2...城东82花桥中国国际采购中心花桥镇绿地大道158...国际商务城55中航城花园开发区前进东路599...城东29华丰二手汽车交易中心周市镇黄浦江路205...城北26时代中央花园巴城镇时代中央花园城西20亿立国际商贸物流城周市镇新浦路170号...城北15世茂蝶湖湾花园开发区长江路世茂蝶湖...中心城区13亚太广场二期花桥经济开发区国际商务城10世茂东一号新城开发区前进东路233...城东10中大阳光鑫品昆山市玉山镇寰庆路南...城北10柏悦商务大厦开发区前进中路283...中心城区9时代文化家园一...玉山镇萧林路南侧时代...城西8双星叠座玉山镇新南路567号...中心城区7北门都市汇玉山镇北门路西侧，岚...城北7东城世家0城东7上郡花园千灯镇少卿路南侧上郡...城南6珠江御景花园同丰东路288号城东5新华舍玉山镇萧林西路82号城西5翡翠名都花园">翡翠名都长江南路1164号中心城区5泰泓花园巴城镇马鞍山路泰泓花...城西5上周的昆山楼市惨淡经营，绿地世纪家园虽然销量排名第一，但仅有82套，与之前动辄数百套的销售成绩相比，已经不可同日而语了。
无论是花桥一直很热销的楼盘中国国际采购中心，还是城东的楼盘，销量都不容乐观，与数日前相比，市场似乎正在向低谷迈进。
2010年 4.12-4.20 4.20-4.25成交量对比所在区域 4.12-4.20 4.20-4.25中心城区51849城东280150城南39738城西15759城北27693花桥32789总成交量1955478上周，昆山所有区域成交量共478套，减少1477套，下滑幅度达到76%之多，如此巨大的动荡，在新政的强力刺激下面，也显得尤为突出。
昆山房地产市场调研报告
昆山房地产市场调研报告2009年6月昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面昆山市政区图积936.52平方公里，其中水域面积占23.1%。
2007年底，总人口68万人。
外来暂住人口达90万人。
2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，实现全口径财政收入272.55亿元，其中地方一般预算收入达到115.69亿元。
先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区、“大陆投资环境最值得推荐城市”、“最佳中国魅力城市”等称号。
一、土地市场2007年至今，昆山市共出让土地1.64万亩（1094公顷），平均地价77.2万元/亩。
1、按照用地性质分布如下：住宅用地出让均价105.1万元/亩，供应量很小。
商住用地出让均价136.2万元/亩，占经营性用地的2/3，出让量呈下降趋势。
商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大。
以上三类经营性用地累计可建建筑面积1200万平方米以上，土地超量供应明显。
工业用地出让均价20.2万元/亩，占土地总出让量的1/2。
2、按照板块分布如下：玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。
以上三个地区的土地出让量占整个昆山市的57%。
本地块即位于开发区板块内，前进东路北、黄浦江路东侧，用地面积7466平方米，用地性质为商业（办公），容积率4.5-5.0，建筑密度30%-40%。
该地块曾于2月25日由奚友方、何轩宇以204万元/亩的价格摘牌，其中奚友方（兴化人）为苏永泰建造工程有限公司（由兴化市第二建筑工程公司改制而来）董事长。
二、商品房市场一年来，昆山市累计销售商品房3.19万套，估算约320万平方米（找不到成交面积数据），其中玉山镇、开发区、花桥镇销量占全市的66%。
昆山房地产市场发展态势分析(1).doc
昆山房地产市场发展态势分析1.昆山城市概览●地理位置：昆山是江苏省苏州市下属的一个县级市，它地处江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
●人口：统计数据显示，2004年昆山户籍人口63.72万人，外来人口62.53万人，外来人口占到本地居民数的98%。
其中，来自台湾、日本、韩国及欧美国家的境外人士达到4万人左右。
●交通：-沪宁高速公路、312国道穿越昆山市，至上海虹桥机场约半小时车程，至上海浦东机场约1小时车程。
-至苏州市约25分钟车程。
●宏观经济环境：值得一提的是，昆山的外来投资十分密集。
截至2004年，该市实际利用外资突破90亿美元。
其中，台资的比例最高，占到半数以上。
目前，昆山的优势产业主要集中在以IT产业为主的通信设备、计算机及其他电子业。
2.昆山房地产市场发展回顾近年来房地产开发投资快速增长注：2004年数值为预测值。
资料来源：昆山统计局。
图1 2001-2004年昆山市房地产开发投资额走势 供需情况来看，市场供给和需求均逐年快速上升，且需求增速明显高于供给注：缺少2004年的预售面积和空置面积。
资料来源：昆山统计局。
图2 2001-2004年昆山市商品房供需指标走势 需求结构来看，销售规模以住宅为主体，但商业房产的需求增长显著资料来源：昆山统计局。
图3 2001-2003年昆山市各类商品房销售面积构成分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001年2002年2003年●价格角度来看，近年来商品房售价逐年快速上升资料来源：昆山统计局。
图4 2001-2004年昆山市商品房售价走势●基于当地房地产市场的强势表现，全国知名的房地产企业纷纷进军昆山表2 进入昆山的部分知名房地产企业3.未来3年昆山房地产市场发展预测预测结果显示，未来3年内昆山市商品房销售将稳步增长现采集1999-2004年昆山市主要宏观指标及房地产供需指标，回归分析结果发现：昆山市商品房销售均价=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971（R2=0.998）昆山市商品房销售面积=957.66*昆山市商品房销售均价-105.337（R2=0.808）基于此，可以计算得到2005-2007年昆山市商品房销售均价和销售面积，详见表2。
2010年昆山房地产市场报告(总结)
3、昆山人口分析
7
02-09年昆山人口走势
120
120.00%
100
98.70%
90.3
95.42
98.15 100.00%
80
60.7 60
62
63.7 62.3
68.9
73.5
65.5 66.7
68
69.04
70
47.7
80.00% 60.00%
40
34.1
39.88%
40.00%
30.61%
5、城镇人均消费支出分析
20000 18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2002
2003
02-10年昆山城镇人均消费支出分析
2004
2005
2006
2007
城镇人均消费支出
增长率
2008
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
经周市、兵希、陆家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，与前述规划 之二条东西向高速公路连接，另本道路应与沪宁高速公路新设互通，为货运优先 道路。
现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖（正在兴建中） 现有省道 224 即南北公路，利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建
道路延伸至锦溪。 五横 北区之东西向高速公路平面侧车道。 现有之新省道 324 由太仓接往前述第 3 段 改线后之国道 312
5000
0 2002
人均可支配收入 11585
增长率
18.10%
2003
13034 12.50%
2004
15011 15.17%
2010昆山房地产项目—富恒千灯项目可行性研究报告[管理资料]
![2010昆山房地产项目—富恒千灯项目可行性研究报告[管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/76a8ddedc281e53a5902ffef.png)
富恒千灯项目可行性研究报告中原地产苏州事业部2010年2月【目录及报告架构】一、2010年宏观市场走势研判传统淡季、调控政策等因素影响市场表现轨道交通对区域楼市发展的预判二、区域市场及区域竞争分析千灯及昆山其他版块成交量走势分析千灯沿沪产业带竞品分布及产品分析佑林泰极汉城国际晶蓝上城千灯沿沪产业带待售个案分析华美达地块建滔地块竞争个案主要广告主张及品牌印象三、消费者分析及主要的消费洞察区域客户构成、主要购买动机及购买偏好本项目主要客户界定他山之石—攸关区域个案分析：城西华府庄园主要的消费者洞察：上海客户的“第二居所情结”区域客户媒介接触习惯目标客群对沿沪产业带的认知四、市场切入及定位分析市场切入的几个方式及成功关键-领导、挑战、利基、跟随本项目市场机会-开创全新品类定位的两个方式（NEED VS. WANT）定位定位矩阵分析五、产品概念及产品建议产品概念：永恒假日情调建筑风格建议海派现代国际主义风格地中海假日风情项目设计建议户型建议区域竞品主力户型分析户型配比分析及建议主力户型建议对于复式、错层等特殊户型设置的考量对于精装修产品设置的建议景观建议：海派风情，假日情调配套建议：休闲、养老，社区配套与城市商业的有机结合智能化建议：e指神通，生活轻松产品创新及附加值提升建议地下停车位及阳光停车库人车分流，三重主人感应识别系统文化体验六、营销策略简析营销策略价值塑造（产品诉求、品牌诉求、与竞争个案品牌价值的区隔）渠道布控推盘进度及分阶段作业简述七、定价及经济效益分析定价分析定价分析（加权打分法）开发财务测算及分析地块规划指标项目开发整体投资预计项目预计销售收入项目损益分析项目各半财年现金流量分析财务指标及项目分析项目财务敏感性分析项目盈亏平衡分析一、2010年宏观市场走势研判根据中原地产监测结果显示：进入2010年以来，长三角主要城市均出现成交量下跌的现象，各主要城市中除合肥相对跌幅较小，其余城市均深度回调。
月份昆山房地产市场行情报告
送呈中源地产方总：6月份昆山房地产市场调查分析报告调研时间：2008年7月1日——7月10日参与人员：东方国际广场项目组调研目的：市场变化对营销思路产生的影响纵观上半年昆山运营情况稳定，相比火热的0七年楼市，今年的楼市情况显得更为理性化，通过建设局房产信息网了解到，6月份的总交易量是4203套，比5月份增长了311套，创造了2008年销售的小高潮，然而，购房旺季已经渐渐过去，各楼盘的推出的房源速度明显放慢，本月新批预售量为5643套，比上个月的13653套减少了8010套。
但随着市场的供应量的囤积，后市的压力渐渐加大。
对于昆山未来的发展，我们再次走访了建设局、规划局，也查阅了相关资料，因此对昆山城东板块有了更新的认识与思考。
一、各板块销售行情榜：二、项目所在板块——城东（开发区）板块最新发展动向未来核心转移启动“3c”发展（1）加快了城市发展启动“3C”步伐、向东是方向“3C”即：1.商务开发催生了昆山CBD（中央商务区）的出现；2.品质房产开发成就CLD（中央居住区）升级；3.CED（光电产业园区）聚集城东更高的人气。
从发展情况来看，昆山还没有真正新型的城市发展中心，中心城区作为核心地段还在引领着普通商业的发展。
但是由于其自身的地理位置，以及原有的规划设计，中心城区已经逐浙无法适应昆山城市发展的需要。
未来的城市将要承载一个城市的发展机构，它能满足城西富人聚集区对高品质配套的要求。
能把握城南日益增长的交通所带来的巨大商机。
能融合北部居住人口对办公休闲娱乐一站式的需要，能延续中心城区日益老化的配套。
从而创造出新的发展机遇，城东将从商业、办公、金融、消费、娱乐、居住、文化等各个层面，以高质量的姿态融合和汇集各个层面的需求，汇集巨大的城市增长力量，推动昆山新型城市向东转移，提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。
（2）地产巨头垂青开发区城东板块：嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已经先后在开发区投资建设大型楼盘，销售业绩不错，近日，万科地产，华侨城地产等著名地产商已开始进驻开发区，预计，今年整个东部新开工建设面积将达到110万平方米，开发区2009年将是昆山的重头戏。