中国房地产经济的现状与问题分析

中国房地产经济的现状与问题分析

10级土地资源管理6班邓皓庭201030250603

摘要：自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。

关键词：房地产结构房地产泡沫房地产税政府调控

一房地产市场的结构分析与问题所在

（一）商品房市场的垄断是房价上涨的基础

在我国，第一，老百姓不能随便自建房，必须向开发商购买房地产。第二，我们政府缺少经济适用房和廉租房，保证不了老百姓的住房。自从2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为促进消费，扩大内需，拉动投资增长的“支柱产业”。因此，在这个大环境下，商品房几乎垄断了整个房地产市场，导致逐年房地产泡沫的上涨。

（二）财政、经济、金融对房地产业的依赖

地方政府的财政收入依赖土地出让金，2010年全国土地出让金数额同比增长70.4%，占地方财政收入的76.6%。在国家经济方面，固定资产投资占GDP的46.6%。在金融方面，房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元，加上其他以房地产抵押贷款和房地产相关的贷款接近贷款总量的一半，大约有20万亿元。由此可见，我国过度依赖房地产的发展。

（三）我们没有把住房当作保障民生的公共事务

在西方一些国家，明确界定住房为公共事务，有立法保障。英国于1919年颁布《住房和城镇规划法》，政府在1946年至1951年间负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。新加坡在2009年底建99.2万套经济适用房保证85%住房，而且按老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入可以买一套房。在香港，政府负担50%的住房，按法律规定，月薪6万以上的要购买商品房，2.6万到6万间，政府提供低

利息贷款，1.1万到2.6万的，以低于市场价30%到45%的价格购买房屋，低于1.1万的可以享受廉租房。在国内，我们缺少经济适用房和廉租房，而且法律制度不完善，老百姓住房没有稳定的机制，例如排队获取购买保障房的权利。因此，未来我们的政府在保障房的制度完善方面可以更多参照其他国家地区的模式，尽快完善房地产市场的结构和法规，让房地产在保障民生住房需要的前提下，促进投资增加和经济发展。

二房地产泡沫现状分析

（一）金融危机的影响

2008年11月金融海啸爆发，使我们的出口受到重创，很多工厂制造出来的产品卖不掉，形成了产能过剩，实体经济严重受到影响，从而导致了很多制造业的资金离开实体经济，从而进入房地产市场，房价大涨，形成房地产泡沫。

（二）政府的投资加速房价上涨

政府通过大量资金投资基础设施建设，如2008年政府的4万亿投资，通过基础设施建设消耗了产能过剩，基础设施建成了，土地的价值提升，从而房地产的价值也得到提升，然而，当这些基础建设完成后，实体经济没有新的增长点，形成了新的一轮产能过剩，实体经济的投资没有改善而继续向房地产市场投资。

（三）通货膨胀的影响

政府的几万亿投资进入市场，通货膨胀不断抬头，银行存款出现负利率的时代，对于老百姓来说，为了躲避通货膨胀对货币贬值的影响，把自己的资金更多投入到房地产上，从而房价不断上涨。

（四）人民币升值

自2003年至今，人民币汇率不断升值，升值了17.5%。出于对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，特别是2008年世界金融危机爆发之后，中国的出口制造业受到重创，国内的大量制造业资金进入房地产市场。 [1]

三日本与中国房地产泡沫的对比分析

（一）日本房地产泡沫的形成

1985年，迫于美、英等其他G5国家的压力，日本签订了《广场协议》，日元加速了升值的步伐。国际上许多资金流入日本并最终流入房地产市场，为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。

《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，导致出现流动性过剩，大量资金离开实体经济，流入明显获利的股市和房地产市场，推高房价。

随着经济的发展和城市化的进行，人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且，日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长，人民的生活水平不断提高，对土地和住房不断提出新的更高的需求。利好的经济预期和个人对商品房的需求在一定程度上助长了房地产泡沫的膨胀。

政府监管和调控行为的缺失。日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本，这些资本进入房地产市场，推动价格上涨。

最终，各种原因的相互作用下，房地产泡沫形成，对日本的经济带来了严重的破坏。[2]

（二）中日房地产市场相似之处

中国与当时日本都是出口导向型的经济，积累了巨额的外资，导致本国的货币升值，同时受到国外金融危机的影响，对出口行业的影响反应大，使得实体经济状况不断下滑而更多的资金进入房地产市场，另外，两国都重视城市化的进程发展，大力搞基础建设，同时人们对房地产市场的良好期望，使更多人把资金进入房地产市场。

（三）日本房地产泡沫得到的警示

目前的房地产经济与当时日本房地产经济有很多相似之处，而且发展的趋势和

经济的背景也十分相似。对此，政府需要加强关注，适度的宏观调控，防止房地产市场过热和泡沫膨胀过快。

三房地产税的现状分析

（一）税费体系混乱。

涉及房地产的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，税种重叠，重复课税等。同时，费大于税的现象严重，限制和削弱税收对房地产市场的调控功能。各种收费也增加房地产开发成本，扭曲房地产商品真实价值，推高房价。（二）立法层次较低。

我国目前涉及的10多个房地产税种，除了《中华人民共和国个人所得税法》与《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人大通过法律外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，缺乏严肃性、权威性，市场调节功能弱化。[3] （三）税制繁复，税种结构不合理

我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项，分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节，要缴纳契税、耕地占用税（外资企业不征）、印花税，同时还要交纳土地出让金、土地使用费等费用；开发建设、转让环节涉及的税费较多，有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（外资企业不征）、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税；房地产占有和使用环节缴纳的税种有房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）。[4]

四政府调控

（一）房地产税不是为了打压房价

在美国，房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，让老百姓获得更高的价值。美国平均征收1.38%的房产税，将这房产税的28%给乡镇政府，22%给县政府，只有4%给州政府，总共54%，讲其用于改善治安，搞建设改善环境，剩下的46%将全部用于改善教育。而且，政府的所有支出全部有非常清楚的记录，老百姓可以上网随时查询，做到财务透明。政府把房产税与之于民用之于民，最终让老百姓的房产增值。因此，美国的模式我们应该从中学习其优点。