香港海港城市场调查报告PPT(共30页)
香港市场考察报告
一、与港交所会谈的心得纪要：1.李小佳总裁认为国际化战略是国内期货行业的发展方向，国内期货公司要紧贴国际业务，CIFCO面临的挑战是必须有自己独特的产品进而销售到国际市场；2.李小佳同时认为中国期货市场将进入由单纯的“客场作战”转入主场作战，原油期货的国内独特设计模式是个创新、值得借鉴；要动态、科学的看待市场的未来发展以及市场结构可能发生的变化，并对此保持足够的敏感性；3.香港交易所为保持自身的领先，始终将创新作为自身发展的核心精神，三月份推出的波幅指数期货期权，就是本着市场处于一种长期不稳定状态的市场避险需求而设计的一只产品，其隐含波幅将为机构投资者的中性策略避险提供对冲工具；在四月份即将挂牌金砖五国期货市场的产品；计划在北京时间下午5：00—晚上11：00开展欧美的连续交易、帮助国内投资者避免因非连续交易而引发的价格跳空风险；4.对CIFCO的建议是可以在成熟的时机设计商品ETF产品并在港交所挂牌交易（未深入开展讨论）；5.面对全球交易所的竞争、李小佳总裁认为要立足于香港设计国内衍生产品、设计全球的衍生产品、设计最低交易成本的产品、设计符合全球法规的通用产品；二、巴克莱资本公司的交流经验：1、巴克莱的成功来源于长期坚持不懈的打造全能性银行的经验：为个人、企业、投行等机构提供全方位服务；致力于建设快捷方便的电子销售平台、不断地演示产品的功能与服务；2、在过去的2011年共成交六亿五千万手合约，其收入的构成：30%手续费、35%结算费、35%利息收入；3、巴克莱公司在进行客户服务的过程中：公司要清楚聘请研究员的目的、分析每个研究员的特点、研究兴趣，以便较好的安排职位，研究员最常规的工作方式是撰写报告（通常是以宏观、板块为主），在撰写之前会和客户、公司营销人员进行前期调研以保障报告的实用性与及时性；研究团队分布在全球各个主要金融市场、强调研究员与实际研究对象市场的默契结合，非常注重研究员研究的独立性，公司通常规定研究员不可以做实际交易以避免与客户利益冲突，评价研究员称职与否主要从思路逻辑方面考量，因此管理研究员的董事总经理也需要长期的研究工作经验、以保持考核的持续性与客观性；对研究员评价的标准主要通过以下方式考量：研究多少支股票、与重要的客户做过多少次交流、在客户回访调查时是否被客户认可及评级（客户根据研究员的研究服务表现评出A、B、C三级），同时还需要销售部门及交易部门给与评价（主要是研究的品种要对应相关的公司业绩是否有提升、研究员与销售人员结合是否紧密），对公司最重要的是因为研究员的工作是否使得交易量上升、某个研究员的名气是否持续上升；4、研究的商业模式主要分为两种：一是对机构客户：是否促进交易规模的增加，强调研究员的宏观分析思路是否清晰；二是对所谓的散户：强调对价格研究的敏感性与正确性、但通常这是很难的；要进一步强调的是研究一定要与交易分开、防止研究资源的滥用、要有一种评估机制确保研究资源投入到更需要的客户对象当中，事实上鼓励类似CTA的服务模式，不能销售报告、在法律上存在争议，靠咨询赚取费用至少在巴克莱公司看来还不主张，事实上研究最终还是一种服务的模式、目的是促进交易量的上升赚取更多的手续费；5、对当前全球金融市场的看法：市场的复杂性进一步加大、合规的要求进一步严格；目前巴克莱管理1.6万亿美金客户资产，其中期货资产规模在140亿左右，目前客户的资产收益率趋于下降，目前公司的战略是要保持较高的流动性、进一步降低杠杆、强化技术水平的提高，对持仓较大的机构客户要进一步强化服务；目前期货的收入是140亿*0.32%；巴克莱强调的是综合服务、也关注中国市场的商业机会，注意到UBS、高盛、大摩、新际、摩根斯坦利都收购了国内的期货公司，但对于巴克莱而讲从去年六月份开始投行业务趋于下降、投资方面采取更加审慎的态度以降低风险；6、在公司战略上更加强调研究员的工作态度、团队建设，强调研究人员在公司的核心价值；在对客户服务方面建议采取更加务实的态度：讲得少、做得多，强化与客户的人际关系，靠时间争取客户的信任；三、新际公司的考察：1、非常纯粹的经纪商：靠非常精细的技术帮助客户以最快的速度进场交易、开展结算业务；2、公司的监管极为严格、严格按照相关政府规定办事；3、不提供任何研究：因为公司只服务成熟机构客户；四、摩根大通公司考察：1、研究员的分布：亚洲共有150人、负责1350只股票的研究；全球有750人、负责研究3500只股票；2、研究员针对不同的对象的侧重：对于一般投资者提供及时有效地投资建议；对公司级的客户提供独立专项的研究报告；对投行类的客户提供综合一揽子的服务、部分项目甚至可以收费；3、对研究员的工作要求：70%的时间要花在研究上，公司有专门的销售部门进行研究推广，不鼓励研究员进行实际的交易；在评价研究员绩效的方面采取计分卡的方式，主要有几点：1》投资者的认可程度、第三方评级、同行业评价；2》针对研究产品：分析的深度、潜在的投资价值能否带给客户利益、同行之间联系的广泛程度；3》从收入方面能否带来交易收入；4》从全球角度建立公司内部的评判标准，这个评判标准将是平衡独立的、不间断的；5》建立评价委员会，但评价委员会应具有学术职位、了解研究的行业属性并阅读研究报告；6》研究的评判标准的透明性；7》如何区分股票研究与商品研究的评价标准：事实上股票的研究已经包含对大宗商品的研究，尽管如此、还是强化了此类的研究，整个亚洲有15人研究团队，还有16人负责宏观经济方面的研究，他们来自全球各个地方、从不同的角度进行分析和讨论、形成公司的观点；8》对于股票研究的评价采取外部评价模式、期货如利率的研究往往采取内部的评价、主要来自于交易部门的意见，这主要是根据两类不同性质的研究而确定的；9》评价的公正性：要求研究员定期发布报告，可能报告的内容会偏宏观一些以便于有一个跟踪的时间；10》研究员的选拔：通常采取招收新人的方式，主要是通过培训使得员工能很快的接受企业文化，随后采取研究与营销的结合、促进实际经验的累计，随后再从事独立的研究；11》研究报告的公正性：一般性报告应由主管签名才可发布，重大的报告应该由董事经理签字，目的是保证合规和责任；研究报告应该突出公司的核心价值观：诚信、信任、公正；12》研究员的产品通常公司很重视，会要求营销人员进行推广；13》研究员的评级：分为初级---中级—高级，要有最低工作量的要求（报告及拜访的客户数量）；14》商品研究员目前有30人，大部分具有10年以上工作经验，个别的超过25年；15》最初的研究主要是在金融领域，随后2005年大规模进入商品市场和交割领域的研究，主要是客户需求发生变化；16》尝试性进入中国市场，在中山市成立期货公司、面对中国客户的风险管理需求而进行业务；17》研究报告通常会在网站发布，供客户阅览，目前只要是公司的客户都可以阅览，正在考虑不同客户的专属分类报告发布形式；18》对研究员的评分：对销售的作用（采取互动的方式）、交易思路正确与否（跟踪考评）、对客户资产的增值与否、研究结果的稳定性表现、通过研究能否与销售、客户结成伙伴关系、研究的创新性（独特的观点）、研究员的知名度（参加各种会议演讲观点发布）、第三方评级机构排名（就有数十年的评级历史）、与媒体的合作紧密程度；五、摩根斯坦利的考察：1、强调研究的全球化配置以配合业务的发展与推广；同时强调技术的作用如设计API接口保证客户的稳定快捷的交易实现；2、在研究的规划方面分为两个方向：一是分研究的板块、组织团队去实现；二是研究部门与销售团队具有类似功能、与重要客户的联系也很重要，原则上一半时间从事研究、一半时间用于交流；3、产品方面：对买卖点建议的正确与否非常关键，现货的研究也非常重要，量化研究也同样非常重要；4、倡导创新性前端研究，属于介于常规研究与销售之间；5、通常机构客户偏爱从量化的角度去投资，所以研究员有必要设计最优交易方案，并有可能收取咨询费用；6、研究方向的分类：宏观策略、量化、交易本身（注：类似于高频交易）、流程模式；7、原油作为一种重要的战略能源，全球分布数个研究员，最终形成统一的观点进行发布；8、现货的研究与期货的研究具有不同性质，现货研究偏于各种信息的提供，期货的研究强调逻辑思路；9、建立健全某一类别的研究对象，如指数、期货、期权、个股的分类而联系的研究；10、实时建立特色VIP服务模式，如某个重要的客户采取电话下单的方式，会告诉客户现在市场在发生什么，市场那家公司在进行大额的买卖，当然合规时首先要考虑的问题，其次才是及时的服务；11、在对交易商品的客户，期货的升贴水的研究显得极为重要；12、在对客户的服务当中，注重研究员与客户性格的吻合一致性，以方便沟通交流；13、强调“人才”是公司的核心资产，并提供培训支持；14、研究机构的分布实施全球化分布模式、建议分层服务，对于类似对冲基金的这样的机构需要具有宏观研究背景的领导专门的服务；。
香港、深圳购物中心调研分析报告
2011年8月26日
调研项目
香港
太古广场 囿方 海港城
深圳
万象城 京基百纳空间（KKMALL） 星河国际 卓越世纨中心 喜荟城
PART1
香港太古广场
• 香港太古广场坐落亍港岛癿心脏地带癿金钟，面积约150万平方米，是全球最大癿 市区贩物中心之一。位亍金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，交通便利。
• 太古广场搜罗了逾130多个丐界知名品牌，由时尚服装、珠宝名表、传统古董、家 居摆设、影音器材，到各国特色美食，名店林立，尽显尊贵气派。
太古广场
囿方
海港城
万象城
KK MALL
星河国际
卓越中心
喜荟城
地处香港繁华商圀，是香港最优越的贩物场所
之一，也是香港名媛、年轻才俊的聚脚点
位置：位亍香港中环东侧； 简介：太古广场座落亍香港商业中枢癿金钟，面积超逾一百亐十 万平方米，是香港最优越癿贩物商场之一。商场采用全天候式设 计，楼高亐层(连地库)，其地下一楼及二楼为香港西武、马沙不连 卡佛三间大型连锁百货公司及多家名牌与门店； 主要品牌：二楼Agnèsb、Escada Sport、D&G Dolce & Gabbana、MiuMiu等；三楼LV(路易威登)、Dior、Hermes爱马 仕、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等； 营业时间： 10:00 - 21:00 ；停车场：逾650个车位癿停车场 开发商：香港英资地产商太古地产
香港囿方
• 囿方是香港一座大型贩物中心，於2007年10月1日正式对外开放。商场楼高4层，面 积达30多万平方米。
• 囿方分为亐大区域，分别以中国亐行癿金、木、水、火、圁为主题，商户组合包括 丐界名牌商店、服饯店、美容店、食肆及娱乐设施，50%为时装、30%为食肆、 10%为娱乐、10%为其他零售商店。
港区市场调研报告共25页
谢谢！
36、自己的鞋是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
港区市场调研报告
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
香港旅游市场分析研究报告ppt
行业本身局限性
香港旅游属于低频率，要求高， 服务周期长的行业，消费行为不 能随时发生，频次高且要求高。
香港旅游传统行业通过中间信息 不对称赚钱模式价格透明，缺乏 盈利点。
高明智戴毅然
供应链整合度低
香港旅游行业供应链涉及品类 繁多，小型企业难以为继，初 期投入过大，打不起价格战
港旅游也存在例如产业+娱乐、创投+游戏等复合型徐展类型。随着大众创业、万众创新政策红利淡出行业舞台，徐展服务类型回
归商业本质。如何依托自身运营能力实现徐展行业稳定发展，从而达到投资回报或商业落地的目的，成为行业核心探讨问题。在
各类香港旅游中，由于产业型徐展多由企业主导，且与企业业务结合较为紧密。所以具有更高的商业落地可行性。成为徐展行业
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
高明智戴毅
行业地位
12
香港旅游行业地位表现在三个方面：行业的产值、财政收入和就业总盘中的比例、劳动力的数量在工 业总产值；香港旅游行业的现状和未来对整个社会经济及其他行业发展影响的程度。香港旅游行业在 国际市场上竞争、创新能力。
2%
8%
13%
6000
60.00% 企业在香港旅游行业的
5000
50.00% 盈利能力、偿债能力、
4000
40.00% 运营能力等方面的分析
3000
30.00%
行业现状分析
2000
20.00% 香港旅游行业的现状，
1000
10.00% 主要从香港旅游行业存
0
0.00%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019E
香港商业及大型城市综合体考察研究报告培训PPT
整个商场四面围合，形成一个巨大的中庭
共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
分布广泛
东荟城——二层至四层沿滑冰场设置餐饮
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
APM二楼有一半楼层为餐饮区
特色化的中庭是香港
香港地 铁的四 通八达， 造就了 地铁上 盖物业 的繁盛， 其主要 商业中 心均为 地铁上 盖物业。
延展通道
通过延展地铁通道，将地铁站将人流直接引入商场之中
直达人流
地铁站出口即到商场内部，其巨大人流就直接涌入商场
共通点 2
规模化中庭
朗豪坊 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点：
分布广泛
商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
太古城广场——二层设置大型反斗城
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
magabox——10-13层设置大娱乐、餐饮店、溜冰场
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
朗豪坊——中庭两旁设置咖啡、面包店
巧妙融入
休闲、娱乐、餐饮的 设施灵活融入商业
MALL之中
巧妙融入
Elements——将休闲、餐饮设置在商业的顶楼的广 场之上
休闲、娱乐、餐饮的 设施灵活融入商业
MALL之中
巧妙融入
朗豪坊——餐饮、休闲娱乐设置于精品店铺之间， 各种业态交替分布，更符合年轻人的购物心态
香港海港城功能业态分析
香港海港城功能业态案例分析
一、项目概况：
⏹海港城位处尖沙咀商业枢纽，西面是维多利亚港，南面是天星码头，东面是广东道，
地理位臵优越；项目包括优质写字楼、服务式住宅、酒店、会所及香港最大的商场，是全港最大的购物娱乐热点。
建筑规模：总占地面积约120万平方米;
商业部分约19万平方米; 写字楼部份占地约43万平方米;
其他部份则占地约59万平方米; 设有约2,000个泊车位
四大建筑体：海运大厦，马哥孛罗香港酒店，海洋中心和港威大厦
主要业态数量：约50间食肆、1个美术馆、2间大型电影院、3间酒店以及约700间零售商店。
⏹区位交通：
海港城周边有4个地铁站；
两个码头，方便游客乘小轮到达；
4条机场快速, 一个巴士总站，有25条巴士线经过
二、功能定位：
一站式消费购物体验：四大各具特色且相互连接的购物区网络各类知名品牌商品全方位生活享受品牌街区中心：潮流雅致的休闲娱乐餐饮设施
高尚尊贵的酒店会所服务
至臻完美的服务式住宅及写字楼
定位于中高端的城市综合体
三、业态分析
1、项目业态组合：
购物（四个购物区）+娱乐（影院及游乐中心）+餐饮（夜上海，八月居）+酒店（马哥孛罗香港酒店）+休闲会所（美术馆，海景长廊）+会展商演+办公楼；
2、项目商业业态分布。
香港海港城市场调查报告
3.业态分布图
3.儿童及孕妇服装
儿童服装
2.玩具反斗城
儿童服装， 1.美国冒险乐园 儿童服装，家具，玩具 家具，玩具
餐饮
4. 大型游艺厅
经营品牌：美国冒险乐园(Jumpin Gym U.S.A.) 实用面积：500平方左右 区域规划：小型游艺机，儿童娱乐区，商品兑换区 工程要求：层高5.5米以上，如有特殊设备，如旋转木马等，层高会 有更高要求。 特殊要求：用电量较大，消防设施要求高，娱乐性游艺机规定；
业态分布
楼层 海运大厦 儿童游乐场，妇幼用 品、儿童家具，家居 饰品 无 1 运动及体育用品、化 妆品、饰品、影音器 材及家电，家居饰品 2 综合业态，LCX百货， 海运戏院,影音器材 影音器材及家电，餐 及家电，餐饮 饮 3 4 主力 店 餐饮 玩具反斗城，Body Glove，LCX百货 餐饮 连卡佛旗舰店，住 好D，海运戏院 皮鞋/手袋，美容护 美容护理，饰品, 理，饰品，玛莎百货， 珠宝及手表，家 珠宝及手表，银行， 庭布置及饰品， 嘉禾影院，银行， 餐饮 美容SPA、餐饮 餐饮 皮具，美容护理， 运动用品，十元 广场, 珠宝，家居 饰品 连卡佛旗舰店百货 男女服饰，皮鞋/手 袋，美容护理，玛莎 百货，影音器材及家 电 男女服饰、饰 体育用品, 珠宝及 品，皮具，美容， 名表，数码产品 体育用品, 珠宝 及名表，餐饮 马哥孛罗酒店商场 连卡佛旗舰店百货 海洋中心 男女服饰，皮具，餐 饮 国际一线男女服饰， 港威商场 男女服饰、皮具、 无 美容SPA，餐饮 无 无 星光城
二.地理概况
海港城坐落在繁华的尖沙咀区， 西面是维多利亚港，南面是天 星码头，东面是广东道，地理 位置十分理想。 海港城与尖沙咀去其他8大景 点距离不远，大部份步行十分 钟可到，稍远的也在20分钟可 到达
海港城
海港城购物指南IPS: 海港城分为四个购物区，交错复杂，很容易让人分辨不清方向，弄清这些区域，购物起来就轻车熟路了。
购物区OT：这是指海运大厦。
现分为地下的kid-x,二楼的sport-X和三楼的LCX,分别是儿童用品,运动用品和年青人服装购物区HH：这是指马哥孛罗香港酒店商场。
这里有连卡佛在香港的旗舰店和售卖流行家具之外，还有电影院。
购物区OC：这是指海洋中心。
这里主要是大牌高档品牌的店铺，Louis V uitton和Burberry Boutique等店铺就在这里。
购物区GW：这是指港威商场。
这里有嘉禾港威电影城,食肆,大型超市C!ty'super及叶壹堂书店，逛累的MM可以在这里看电影休息，或是逛逛书店，了解香港的流行文学。
详细：香港海港城是全港最大的购物商场，拥有超过700间商店、餐厅及电影院，由四个互相连接的购物区所组成，分别是海运大厦，马哥孛罗香港酒店商场，海洋中心及港威商场，每个购物区均各具特色。
其中海运大厦的最远端为香港唯一的大型豪华游轮码头。
前往海港城的交通极其方便：地铁尖沙咀站A1出口向西步行大概5-7分钟就能到达商场；海港城海运大厦入口距离天星轮渡码头及尖沙咀巴士总站也仅有数步之遥；其他巴士及小巴在设置于广东道的车站下车也可；另外在几个酒店的门口也可以停车上下的士。
一、海港城OT购物区——海运大厦海港城海运大厦包括各国名牌时装，有Hysteric Glamour、Ted Baker、Vivienne Westwood、Y-3等等。
此区共分三层：第一层KidX、第二层(SportX, Faces)及第三层(LCX):。
KidX是充满欢乐的儿童天地，有全亚洲最大的玩具”反”斗城(Toys"R" Us)、全亚洲首间Armani Junior、全港首间韩国童装名牌Moch、日本品牌Hysteric Mini及其它国际童装名牌等。
SportX是充满活力的运动用品天堂，搜罗最多最流行的运动品牌，包括全港最大超级运动店GIGASPORTS及多家首次进驻香港的旗舰店Head、New Balance及Open等等；以及其它著名运动品牌包括Callaway Golf Appeal、哈利戴维信(Harley-Davidson)、Lacoste、Patagonia等。
港式商业地产借鉴与分析
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软性投资构成
前期研究 费用
市场调研 财务顾问
商业经营规划
规划设计 费用
保全措施规划 停车动线规划 设备维护规划
环保措施规划
建设管理
运作管理 费用
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港式商业地产借鉴与分析
•七、地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里。
• 香港购物中心的开发，紧随地铁建设的脚步，地铁到哪里，购物 中心开发就跟到哪里，在香港购物中心的开发战略中，“位置、 交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系 到购物中心建设的成败。
• 在1979年以前，香港事实上只有一家购物中心：海港城。随着 1979地铁正式开通，香港购物中心的开发进入了崭新的时代，基 本上地铁通到哪里，购物中心开发就跟到哪里。
吸引更多的顾客
• 以人为本，重视 人的需求
• 创造独一无二的 主题符号，具有 更强的个性特征 和区别优势
港式商业地产借鉴与分析
•香港购物中心 •的特点及发展策略
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港式商业地产借鉴与分析
•一、商业金三角
•购物中 心
•商业
•酒
•金三角
•写字楼
店
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•合三为一，实现商业资源互通互
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港式商业地产借鉴与分析
•五、项目建设前的调研等软性投资，要占据购 物中心整体投资的10％以上。
• 香港发展商对建造购物中心的前期 市场调研等工作非常重视。在购物 中心立项前通常会请专业顾问公司 对项目进行认真的、客观的、系统 的可行性研究、项目市场调研、商 店组合测试等，以确保项目成功， 其前期的软性投资，要占到购物中 心整体投资的10％以上。
香港海港城考察报告
但海运大厦作为当时香港规模最
大的购物场所，由于具有购物中 心的众多基本特征，后来学术界
发展分期
和商界也逐渐认同了这一观点。
2、项目所在位置
海港城位处尖沙咀 商业枢纽，北临中 港城，西面是维多 利亚港，南面是天 星码头，东面是广 东道，地理位置优 越。
New Town Plaza\citylink mall
4、项目分类介绍
——海洋中心、海洋廊
名称 物业方 用途 占地面积 写字间面积 商业面积
海洋中心 （英文：Ocean Centre） 九龙仓集团有限公司 写字间、商场 1.2万平方米 6.3万平方米 海洋中心2万平方米 海洋廊3.6万平方米
商铺数
落成年份 管理公司
约100个
1977年 海港城置业有限公司 1981-83年海洋廊开幕
二、项目主要特色分析
1、海港城商业基本信息介绍
2、交通组织 3、商场与塔楼的连接 4、五大购物区介绍
1、海港城商业基本信息介绍 地理位置 物业方 管理运营商 建筑规模 铺位数 楼层 开业时间 定位 档次 停车位 五大购物区 九龙尖沙咀广东道3-27号 九龙仓集团有限公司 海港城置业有限公司 商场总建面18.5万平方米 约600间 5层（G、L1-L4） 1966年海运大厦 大型综合购物中心 中高档 2000个
海运大厦、马可孛罗香港酒店商场、 海洋中心、港威商场、星光行
2、交通组织——公共交通
港铁：
尖沙咀站 尖东站
巴士：
经广东道
交通便利 : • 毗邻天星小轮 码头、巴士总站 及尖沙咀地铁站 (A1清真寺出口)； 巴士、的士及专 线小巴均可抵达 • 提供充足的车 位予租户及访客 (海港城海运大厦、 海港城海洋中心、 三号码头及海港 城港威商场特设 专用停车点) • 海旁入口(近太 子酒店)及港威酒 店前设有私家车 及的士上落客区
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交通位置
•海港城周边有4个地铁站； •两个码头，方便游客乘小轮到达；
•4条机场快速 •一个巴士总站，有25条巴士线经过。
三.商业定位
商业定位： 打造全方位购物享受品牌街区，满足顾客“一站式”消费。
品牌定位： 中高端定位，网罗国际知名一线品牌及本土一线品牌各种品牌
商品，充分满足顾客购物需求。
四.业态定位
海港城马哥孛罗酒店商场
建筑面积6500平方米 主力店：位于商场一到三层的最新连卡佛旗舰店，里面荟集了国际一
二线潮流男女装品牌、家居时尚。 第三层的流行家居饰品的住好D (G.O.D.) 。 第三层的海运戏院为城中少数具数百座位的大型电影院。
海港城海洋中心
➢ 国际一线品牌：时尚服饰如巴宝莉 (Burberry Boutique)及路易威登 (Louis Vuitton)等多个国际一线品牌旗舰店 ；
(El Cid Caramar Tapas & Wine Bar) 、rice paper 及 Miso等 。
五. 海港城儿童娱乐中心简述
1. 业态定位
业态定位： 通过“娱乐，购物，互动”模式，满足家庭一站式购物休闲体验。
商品定位： 中高档定位，主要引进国外品牌，平均每件服装产品在500元以上。
有更高要求。 ➢ 特殊要求：用电量较大，消防设施要求高，娱乐性游艺机规定；
冒险乐园门面
小型游艺机
儿童娱乐区与商品兑换区
5.大型儿童用品超市
经营品牌：玩具反斗城 经营面积：1500平方左右 建筑要求：层高4米左右，整体工程要求不高
◆玩具超市主要分为7个区域：
反一族区-----主要是玩具车玩具 车天车地区-----专门售卖玩具车和模型 益智玩具区-----销售学习玩具 男孩至爱区-----销售男孩子喜爱玩具，如奥特曼 女孩至爱区-----销售女孩子喜爱玩具，如芭比娃娃 户外活动区----模拟户外活动乐趣设施 合家欢游戏区----提供全家同乐设施
业态组合： 购物（国际一线二线品牌）+娱乐（影院及游乐中心）+餐饮（夜上
海，八月居）+酒店（马哥孛罗香港酒店） ，一站式消费购物中心；
业态分布
楼层 -1
海运大厦
儿童游乐场，妇幼用 品、儿童家具，家居 饰品
无
马哥孛罗酒店商场 连卡佛旗舰店百货
连卡佛旗舰店百货
海洋中心
男女服饰，皮具，餐 饮
港威商场
男女服饰、皮具、 无 美容SPA，餐饮
2. 业态规划
海港城儿童娱乐中心基本分为三个区域： 大型游艺厅（小型游艺机+儿童娱乐区+商品兑换区） 大型儿童用品超市（玩具反斗城） 妇幼用品商业街（）
3.业态分布图
3.儿童及孕妇服装
儿童服装
2.玩具反斗城
儿童服装， 家具，玩具
1.美国冒险乐园
儿童服装，家具，玩具
餐饮
4. 大型游艺厅
➢ 经营品牌：美国冒险乐园(Jumpin Gym U.S.A.) ➢ 实用面积：500平方左右 ➢ 区域规划：小型游艺机，儿童娱乐区，商品兑换区 ➢ 工程要求：层高5.5米以上，如有特殊设备，如旋转木马等，层高会
星光城
国际一线男女服饰， 无
无
1
运动及体育用品、化 妆品、饰品、影音器 材及家电，家居饰品
连卡佛旗舰店百货
男女服饰，皮鞋/手 袋，美容护理，玛莎 百货，影音器材及家 电
男女服饰、饰 体育用品, 珠宝及 品，皮具，美容， 名表，数码产品
体育用品, 珠宝 及名表，餐饮
2
综合业态，LCX百货， 海运戏院,影音器材 皮鞋/手袋，美容护 美容护理，饰品, 皮具，美容护理，
Louis Vuitton
嘉禾港威电影城
Milan,十元广场
购物区 - 海港城海运大厦
建筑面积：648,00平方米 此区共分三层：第一层是儿童娱乐中心KidX、第二层是运动品牌
(SportX, Faces)及第三层 LCX百货。 第一层儿童娱乐中心内有全亚洲最大的玩具”反”斗城(Toys“R” Us)、
影音器材及家电，餐 及家电，餐饮
理，饰品，玛莎百货， 珠宝及手表，家 运动用品，十元
饮
珠宝及手表，银行， 庭布置及饰品， 广场, 珠宝，家居
嘉禾影院，银行， 饰品
餐饮 3
4 餐饮
餐饮
美容SPA、餐饮
餐饮
无
主力 店
玩具反斗城，Body Glove，LCX百货
连卡佛旗舰店，住 好D，海运戏院
Burberry Boutique， D & G，Prada，
儿童最爱的美国冒险乐园(Jumpin Gym U.S.A.)及Chickeeduck等。 第二层SportX内搜罗最多最潮的运动品牌，包括全港最大超级运动店
GIGASPORTS及多家首次进驻香港的旗舰店Body Glove。FACES， 提供多达百多个化妆及香水品牌，成为海港城有史以来最大的美容化 妆桥头堡。 第三层LCX百货是一个定位高端品牌的百货，里面网罗多个时尚年轻 国际品牌 。
部分区域图片见下图
➢ 四大建筑体： 海运大厦，马哥孛罗香港酒店，海洋中心和港威大厦 ➢ 主要业态数量：约50间食肆、2间大型电影院、3间饭店以及约700间
零售商店 。
二.地理概况
海港城坐落在繁华的尖沙咀区， 西面是维多利亚港，南面是天 星码头，东面是广东道，地理 位置十分理想。
海港城与尖沙咀去其他8大景 点距离不远，大部份步行十分 钟可到，稍远的也在20分钟可 到达
海港城商业调查报告
一.项目概况
发展商 : 九龙仓集团有限公司 租务代理：海港城置业有限公司 物业代理：海港城置业有限公司
海港城位於香港九龙尖沙咀，是 香港最大面积的购物中心。
包括约50间食肆、2间大型电影院 电影院、3间饭店以及约700间零 售商店。
➢ 建筑规模： 总占地面积约120万平方米; 商业部分约19万平方米; 写字楼部份占地约43万平方米; 其他部份则占地约595万平方米;
➢ 国际著名影音器材：Nakamichi旗舰店 及奥林巴斯(Olympus) ； ➢ 国际名牌珠宝手饰：三宝钟表珠宝(Elegant Watch & Jewellery)等 ；
海港城港威商场
➢ 国际名牌时装店：杜嘉班纳(D & G)及普拉达(Prada) ； ➢ 位于第三层的嘉禾港威电影城，设有四间迷你戏院； ➢ 位于第四层的国际著名食府：麻布茶房、COVA Caffé、西班牙餐厅