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城市综合体项目如何进行容积率分析

如何进行容积率分析

目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。

这类项目通常：

一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;

二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。

三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。

本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。

政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同

提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。

城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、

日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;

美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。

政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。

开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：

一是业态的合理性

二是产品的可实现性

三是经济的可盈利性

营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。

基于此，容积率分可沿以下思路：

定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性

定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率

分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况

观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。

一、关于市场

先说一个概念的问题，体量、业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等，诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。因此，研究项目的重点应该是特定区域这条主线背后的市场现状以及由此得出的发展预期。

（一）概念层面

1、运营城市

项目如何体现特定城市的文化与商业特征，如何整合城市功能，创造出非常强的城市标签，不要过多局限在项目本身，要鸟瞰城市整体。因此，让项目在整体城市运营中寻找机遇，这是第一个层面。

既然如此，这个城市代表什么？有什么文化内涵，需要什么商业质素，体现什么样的商业形象，城市的发展需要项目完成什么样的功能，就是策划工作首先要明确的问题。

“领袖”是必须的。成本决定价格，价格决定消费群体。反过来讲也是一个社会的精英阶层必然的要求。那么，就必须搞清楚这个地区的这一阶层有多大？在哪？他们的消费习惯是什么？等一系列问题。

2、综合

“综合”的意思不单单是规模、体量和功能设计上的综合，准确地说应该是融合，是和谐。各业态能形成一个循环、有机的商业生态系统。在其内部，可以形成相互的促进与价值提升;在其外部，可以形成强

大的商业磁场，产生洼地效应。这里，科学而精细的整体功能布局需要重点研究。

3、“高级”的商业形态

目前国内的城市综合体项目，多数是城市最高级的商业形态，这是地块决定的。一个最高级的城市商业必然要与国际接轨，这是市场规律决定的。从招商到运营，从当下到未来发展，都应当且必须具备“领袖”特质。这是认识问题的必然逻辑，但你的项目所在地是否具有这样的基础，需要策划部门给出有说服力的报告。上海新天地的成功引来了大批的效仿者，不可否认他的某些手法可以借鉴，但不是哪个城市都可以复制，因为上海有上海的特质。商业模式需要市场支持。区域内市场饱合度如何，消费人群的情况需要了解，毕竟商业规模是如此而得来的。

（二）技术层面

1. 对项目精神层面的描述是什么？

在这个阶段，需要结合城市定位进行项目定位与项目形象的思考。比如做项目的宗旨是什么？在项目中沉淀城市的文化，可以通过开发理念，形象设计、商业建筑设计、景观设计、其他文化符号等来进行具体表现。

2. 市场定位。

项目市场定位应该是代表城市生活与消费的最丰富性与最完整性，一方面提升消费者的生活品质，另一方面也能引发城市居民的心理骄傲，使之成为游客必去的观光之地，是城市的CBD，是展示城市形象的窗口与名片。

3. 初期商业规划与后期招商成果的把控。

项目的商业内容与招商成果，必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效应。这里要明确以下问题：

1) 资源整合的目的是要全方位的满足消费市场的各个层

面的需求，还是主攻高端更好？

2) 如何在城市传统商圈边缘形成一个高度集中的商业洼地？

3) 如何为商家提供最佳的营商环境？

4) 如何让消费者体验最优的消费感觉？

5) 如何持续提升项目的价值？

6) 如何实现商业规划与外围行业的资源整合？

7) 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值？

（三）处理好以下几个关系：

1、城市与项目的关系——城市的发展战略与规划，城市的性格与文化，城市功能与形象的提升，都必须和项目本身的特质结合。

2、局部与整体的关系——一个城市综合体项目的开发，一定是渐进的，应该说，一期就等于整期，一开始的操作对整个项目至关重要。同样的，局部与整体的关系也渗透到招商、销售、推广的各个阶段的作业层面，因为既要建立项目的整体形象，又要突出局部的核心与重点。

3、开发先后顺序的关系——这取决于市场对产品的接受难易程度，以及我们对项目的不同产品的价值判断，再结合企业和项目的实际情况（比如资金需求、拆迁、地块形态等等）。

个人意见是：先做酒店

因为酒店是一个相对独立与成熟的行业，从融资到运营管理均有一套完善的操作流程。酒店在整个链条中的主要作用是提供稳定与高品质的客流，并最终提升项目的整体形象。赢利依靠的是长期有效的运营管理，而非一次性销售。

同时，大多数开发商是酒店管理的门外汉，且不具备运营管理的能力与资源。

所以，让专业的人（公司）做专业的事是最好的选择。而开发商的工作重点应该放在品牌的选择上。即什么样的酒店品牌对项目整体开发更有利的问题。

再做商业。原因有三：

（1）商业物业价值最高，物业投资能获得最大的市场价值认可，也符合绝大多数人的投资心理;

（2) 通过先启动商业，可以把整个项目的价值提升到一个新的层次，这样以后的住宅的价格可以卖到更高;