城市综合体项目分析解析
浅析城市商业综合体项目的景观绿植设计
浅析城市商业综合体项目的景观绿植设计摘要：在城市商业综合体景观绿植设计中，应当以商业环境为导向，注重环境景观设计的生态性、协调性、导向性，烘托商业氛围，营造轻松、愉悦的商业环境。
本文从商业综合体景观的空间类型及植物本身形态这两大方面进行商业综合体项目的景观绿植设计分析，以科学打造商业综合体的景观绿植设计。
关键词：城市商业综合体；景观绿植；设计前言：来深圳十年，深切感受到随着每年大量人流涌入国内各大城市，人们对城市生活的便利性及舒适性提出了更高要求，地段优越、功能配套齐全、环境良好的商业综合体越来越受都市人群的喜爱。
而商业综合体的环境空间是有限的，建筑容积率也往往很高，优美的景观环境是缓解城市压力的有效方法，绿植设计是景观环境营造的重中之重。
如何打造商业综合体的景观绿植设计？我们从商业综合体景观的空间类型及植物本身形态两方面展开商业综合体项目景观绿植设计分析。
一、从商业综合体景观的空间类型分析关于商业综合体景观的空间类型主要分为五种，分别是入口广场、商业外街、商业内街、下沉广场、屋顶花园，每个空间类型的绿植设计都有其特定要求：1、入口广场入口广场景观为进入商场前对项目的第一印象，以吸引和满足顾客直接进入商场为主要目的，应以流线空间设计为主。
首先，入口广场的植物设计须保证对商业入口及建筑展示面的视觉通透要求，建议在建筑展示面及主流线两侧3m范围内不可有乔木冠幅遮挡。
其次，入口广场的植物设计须避开各进入商业的人行流线；建议当广场进深小于等于30m时，优先考虑规划式绿地设计；当广场进深大于30m时，可设置灵活自由的绿地。
入口广场植物搭配方式主要为四种：（1）纯地被/草坪：结合景观概念设计，绿地进行微地形处理，植物以地被或草坪为主，视线通透性效果最高。
（2）纯乔木：以树池篦子为主的绿化设计，植物以乔木为主，流线的通达灵活性效果最高。
（3）乔木+地被/草坪：以绿地或种植池为主的绿化设计，植物以乔木+地被/草坪设计为主，满足视线通透的需求。
西村大院综合体建筑案例分析
THANKS。
耐久性增强
选用耐久性好、维护成本低的建筑材料和构件，延长建筑的使用寿命 。
04
建筑施工过程与管理
施工过程概述
前期准备
包括项目立项、选址、规划设计、预算编制等。
施工阶段
包括土方开挖、基础施工、主体结构施工、建筑 装饰装修等。
竣工验收
包括分部分项工程验收、综合验收、交付使用等 。
项目管理方法与策略
注重创新设计
在综合体建筑的设计过程中，应注重创新设计，打破传统 思维的束缚，创造出具有独特魅力和吸引力的建筑形态和 空间布局。
强化功能多样性
综合体建筑应强化功能多样性，提供购物、餐饮、娱乐、 办公、居住等多种功能，满足人们一站式生活需求，提高 建筑的实用性和便捷性。
贯彻环保理念
在综合体建筑的设计和施工过程中，应贯彻环保理念，采 用绿色建筑材料和节能技术，降低建筑对环境的影响，提 高建筑的可持续性和社会责任感。
智能化系统
集成楼宇自控、智能照明、智能安防等系统，打造智慧化建筑。
绿色节能技术
运用高性能保温材料、太阳能热水系统、雨水收集利用等绿色节能 技术，降低建筑能耗和运营成本。
结构优化与性能提升
结构优化
通过精细化设计、有限元分析等手段，对建筑结构进行优化，提高 结构的安全性和经济性。
抗震性能提升
采用先进的抗震设计理念和方法，增强建筑的抗震性能，保障人民 生命财产安全。
发现问题与不足
02
案例分析有助于发现项目存在的问题和不足，为改进和优化综
合体筑的设计、施工和运营提供思路。
推动理论与实践结合
03
案例分析可以促进综合体建筑理论与实践的结合，推动相关学
科的发展和进步。
每周一例国内外城市综合体案例案例分析讲课文档
问题2
国内外经典综合体项目经典案例
第二十一页，共43页。
综合体的功能构成
1、城市缩微体 办公： ➢适合于各种混合开发 ➢建立竞争性，加强吸引力 ➢提高使用效益，形成最佳市场协同 酒店： ➢最赢利的项目
➢提供流动的“居住”人口和活动的人
➢提供娱乐设施和夜间服务
➢增加了城市的活力。
➢建筑群的中心是一个下凹的小广场。
➢各个建筑物之间都有地下通道连接。 ➢开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的 功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客 房的希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
➢建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。 ➢占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 ➢物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 ➢R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 ➢国际大厦：41层 ➢时代与生活大厦：36层
业态包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐楼、国美电器、万千百货及乐购超市。 室外商业步行街2层2.95万平方米，室内商业步行街3层4.15万平方米。
地上部分定位
第一层定位突出品牌概念形象，体现前沿概念、品牌展示以及购物功能
第二层定位以时尚服饰、精品特色店购物为主，体现时尚、流行、活力
第三层定位以多元化餐饮为主并辅之以休闲、时尚生活配套服务
B地块
情景体验购物中心
大型百货、情景体验购物街、CEO私人产权酒店、超五星级会 所、时尚餐厅
C地块 新势力动感世界
IMAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温 游泳馆、商业步行街
D地块
创新标准高级商务 中心
城市综合体的规划布局设计解析
能、 商务办 公功能 以及其他 具体功能 的现状和发展趋势 ， 同时还要分析各功 能场所的空间选择习惯 ， 结合所需的辅助配套条件 （ 如交通方式 、 货物运输 等）的要求程度 ，才能确定城市综合体规划中每一种功能的地价区位的位 序， 为了实现城市综合体 内各个物业综合价值的最 大化 ， 不同类型的物业依
４ ． ５城市综合 体的４ 种发展模式和条件分析：
４ ． ５ ． １ 发 展 条 件 分 析
模式一： 各种功能均衡发展的模式 Ａ出现于国际大都市 ， 有的足够的商业和商务市场支撑 ： Ｂ 优越的地理位 置， 位于商业区核心区， 依托Ｃ Ｂ Ｄ； Ｃ良好的交通环境： Ｄ超大规模 ， 形成建筑 集群效应 ， 成 为名符其实时 城 中城 ” 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 Ａ 城市 已经或 即将进入一个服务业为主的后工业时代，产 业簇群 已形 成， 写字楼 市场有 客户 （ 产业） 支撑； Ｂ 优越 的地 理位置 ， 城市的商务／ 金融区 中心／ 未来商 务核心 区； ｃ区域具有 较大的发展潜力； Ｄ具 有 良好 的可视 性和
据 其 商业 价 值 最 大 化 的 原 则进 行 空间 组 织 。
１城 市综合体设计概 述 在当前我国城 市经济建设的过程中，城市众合体系主要是由城市娱乐 设施 、 工作环境 以及消 费系统这三个方面的内容组成 的， 并且通过相关的管 理控 制理 念将这三 个不 同的部分有机的融合在 一起 ，从而在城市经济发展 的过 程中， 起到 ～ 个互补的作用。 目前在 我国社会经济发展的过程中， 城市 综合体系的应用是 当前社会发展的必然结果。 ２城 市综合体 设计 的特点 在我国经济 发展 的过程 中，人们也 已经将城市综合体系设计 的理念广 泛的应用到其中， 这就使得现代化城市规划建设的功能在逐渐的增多 ， 这样
商业综合体案例分析
交通流线
徐州万达广场
单体设计
大商业 -2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业 -1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业3F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业4F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业5F平面图
徐州万达广场
单体设计
A座、B座、E座、F座写字楼标准层平面图
C座、D座写字楼标准层平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1-1剖面图
启发：
1.商业居中布置，塔楼立于两端，对称设置的手 法符合中国传统建筑的审美。 2.塔楼分开设计，可以使使用者在办公和交通等 方面不会交叉干扰
场地形态对比
苏州万科城市综合体
徐州万达广场
宜昌万达广场
宜昌万达广场
模数化的建造 8.4m×14m的柱网商铺作为
模数单元，南北错位一个单元，三 个单元作为一个组合体，形成之字 形结构，深灰色的三层组合体和中 间二层的白色相结合，便于建造又 充满韵律。
单体设计
宜昌万达广场
启发：
1.采用围合式布局，营造中心广场。 2.底商和塔楼相接的地方可做成架空层，结合屋顶 花园产生更多的活动空间。
四、徐州万达广场
徐州万达广场
项目名称：徐州万达广场 建筑面积：468169 平方米 占地面积：128438.4 平方米 绿 化 率：20% 容 积 率：2.8 建筑形式：商业、住宅、办公
项目概况
徐州万达广场
图例
综合商业 住宅
城市商业街 写字楼
城市综合体项目投资回报能力分析
城市综合体项目投资回报能力分析城市综合体项目是当今城市发展中崭新的投资模式，它融合了住宅、商业、办公、娱乐等多个功能，成为城市经济的重要增长点。
投资者在选择城市综合体项目时往往会关注其投资回报能力，在这篇文章中，我们将对城市综合体项目的投资回报能力进行深入的分析。
1. 市场需求和供给在进行城市综合体项目的投资回报能力分析时，首先要考虑的是市场需求和供给的平衡情况。
城市综合体项目的成功与否直接取决于市场需求的充足程度。
通过调研分析当地人口、收入水平、生活方式等指标，可以评估市场对于综合体项目的需求，从而判断项目的投资回报能力。
2. 土地成本与规划布局城市综合体项目的土地成本是项目投资回报能力的重要因素之一。
高昂的土地成本会直接影响项目的投资回报率。
因此，在选择土地时，投资者需要根据项目规划布局和土地开发潜力来判断土地成本的合理性，并合理评估项目的投资回报能力。
3. 商业租金和销售收入城市综合体项目的商业租金和销售收入是投资回报的主要来源。
商业租金取决于项目所处的地理位置、租金水平和租赁面积等因素。
销售收入则与项目内部的商业、娱乐和办公业态有关。
投资者可以通过调研了解当地商业市场的竞争格局和潜在消费者需求，进而评估项目的商业租金和销售收入能力。
4. 运营管理和维护成本城市综合体项目的运营管理和维护成本对于投资回报能力有着重要的影响。
高效的运营管理可以降低成本，提高项目的盈利能力。
因此，投资者需要对项目运营管理团队的专业素质、成本控制能力等进行评估，以确保项目能够保持良好的盈利能力。
5. 风险因素考量在进行城市综合体项目投资回报能力分析时，也要考虑到投资中存在的风险因素。
市场竞争、政策风险、运营管理风险等都可能影响项目的投资回报能力。
投资者需要对这些风险因素进行全面的评估，并采取相应的风险管理措施，以保障项目的投资回报能力。
综上所述，城市综合体项目的投资回报能力是一个综合性的指标，受到市场需求、土地成本、商业租金和销售收入、运营管理和维护成本以及风险因素等多方面的影响。
商业综合体建设项目的必要性分析
1 项目的建设提高城市发展水平近几年来，城市综合体逐步成为我国城市发展的商业价值核心，商业综合体在全国各大城市呈现快速发展的态势，我们身边的综合体快速涌现，速度远远超过以往，商业综合体逐渐成为“城市名片”和“城市地标”。
而作为新兴的商业地产模式，从一线城市逐步转战于二三线城市，一大批城市综合体几乎在同一时间推向市场。
随着二三线城市发展的不断提速，作为城市形态和标志的城市综合体这一多功能物业形态，也越来越受到重视。
作为城市新地标打造的城市综合体，不仅能完善和拓展区域现代服务业的配套功能，提升城市的形象和品质，还将成为拉动经济增长、提升城市竞争力的新载体。
为加快城市建设的需要，政府正在做积极努力，实现一批城市综合体，项目的建设，将形成新型的生活消费方式，更新城市的商业格局，也激发城市商业的活力，打造司前商业新地标和新名片，提高城市发展水平，拉动区域经济发展。
2 项目的建设符合新型城镇化的发展随着我国发展转型的加快，经济引擎下移已是不争事实，资本市场开始从市县进入许多有发展前景的乡镇。
商业综合体是提升乡镇商业价值的有效途径，也是提升新型城镇化内在承载力的好办法。
要把城市经济作为当前稳增长的一大引擎，积极抢抓新型城镇化发展机遇，科学运营城市，促进城市提质扩容，加快打造现代服务业，推动传统商贸业转型升级。
随着商业经济的不断发展，城市化进程也在加快，一些经济实力较为活跃的中小城市也在积极建设一批建筑综合体项目，不同于目前国内集中在一二线城市的商业综合体建设，乡镇商业综合体既有区域级商业功能，也有完善乡镇配套的功能，符合统筹城乡发展的政策导向，可有效提高乡镇和社区群众生活质量。
新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。
新型城镇化发展需要新的商业形态来配套，商业业态升级也是乡镇经济发展的时代要求。
项目的建设对促进城市化进程具有重要的意义，同时能够很好地满足周边居民的物质文化和精神文化生活需求。
日本东京六本木城市综合体案例调研分析
国外城市综合体案例—东京六本木
六本木购物中心及公共空间设计 --美国JERDE建筑事务
毛利庭园/屋顶绿化
六本木新城内不仅有大面积的地上公园，也把绿化引入了一些建筑的 屋顶，形成立体的绿意空间，毛利庭园由原地块既有的公园改建而成， 总面积4300平方米，是一个非常地道的日本传统庭园，是一次在完全 现代感的环境中将花园与建筑形体充分结合的尝试。榉树坡综合设施 的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生 动课堂。通过为顾客提供里了参与的空间，使他们获得了体验的感受， 销售了新的生活方式。
概念设计-应用洋流理论
• 充分考虑构思环形布 局，留住顾客的好奇 心。
总体布局效果图
• 充分考虑打 造体验式空 间，详细考 虑顾客的感 受
人流动线的构思
• 在货流动 线合理的 同时，在 人流动线 方面精心 构思。
建筑设计特点
• • • • • • • • • • ■■购物中心建筑设计特点： 内部中庭设计很有特色，采用 内部地面盆景绿化，而且中庭内 部立面设置空中绿化花池和水幕 处理，增加中庭空间的动态特征 中庭上空采用透明的天棚处理， 同时适度遮挡阳光直射，创造出 通透宜人的空间。 ■中庭主要通道采用曲线方式布 置，让顾客在中庭中方便购物。
秋天的六本木 新城
• 秋天到了，稻田中间 插着的老鹰吓跑了偷 吃水稻的麻雀，成熟 的水稻在微风中摇曳。 老师带着小学生来空 中花园劳动，看到成 熟的水稻，感受秋天 收获的喜悦。
不寂寞的冬天
• 冬天到了，周边 的树叶开始飘落， 六本木新城精心 选择的鲜花依旧 开放，让严冬里 的人们看到春天 的希望。
森大厦俱乐部
• 森大厦俱乐部位于森 大厦51层，目前拥有 2500名会员，汇聚了 各个领域的精英，从 欣赏音乐到葡萄酒会， 形式多样丰富了人们 的文化生活，增加了 六本木新城的活力。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
城市综合体设计全面解析
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂
• 核心商圈1公里 • 社区中心 邻里购物中心 • 不超过4万平米 • 次级商圈3公里 • 郊区 • 4-10万平米 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳 • 3以上个主力店 • 主力店面积占比70-90% • 0-2个主力店 • 上海新天地 • 北京金源茂
经济技术指标： 项目占地面积：14685㎡ 总建筑面积：146122㎡ 地上建筑面积：97638㎡ 办公楼：39128㎡（40%） 零售商场：29813㎡（30%，含地下一层：7754㎡） 服务公寓：26765㎡（27%，高档公寓和酒店式公寓） 会所面积：1913㎡（2%） 附属用房及停车场：48249㎡（610 个停车位） 标准层建筑面积：2303㎡ 建筑控制高度：90m 容积率（地上部分）：6.6
•城市的发展突出按照 居住、工作、游憩和 交通等不同功能分区 建设的规划思想
•区域建筑发展偏向功 能单一化，相互之间 缺少必要的联系 •城市中心规模巨大化， 形成城市中心区，同 时出现人口过度集中、 城市环境恶化等问题
•为应对城市规模积聚 扩张所带来的一系列 社会问题，伴随着汽 车时代的到来，城市 的发展出现了郊区化 趋势
必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态 的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其 中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
三、案例分析：
1、来福士广场 2、三里屯soho 3、东京中城 4、洛克菲勒中心 5、时代天街 6、深圳万象城
城市综合体运营模式分析
城市综合体运营模式解析城市综合体有三个方面的特点。
第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。
刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。
从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。
开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。
比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。
这是第一个方面的特点。
第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。
相应也导致综合体的密度比较大。
还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。
第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。
还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。
现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。
展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。
最后导致整体的运营非常复杂。
我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。
大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。
但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。
城市综合体的开发策略与模式解析(1-39)总127P
城市综合体的开发策略与模式解析
一个故事
寓言-清醒.pptx
2010年4月，国务院出台“国10条”调控措施；
2010年8月，国家又出台了“国5条”等一系列调控政策；
2011年1月，国务院出台“国8条”，被指史上最严厉的调控；
2011年3月，全国出台限购令的城市达36个；
2011年4月，国务院启动的八路督察行动在各个城市铺开。
这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
城市综合体更是个核心，影 响甚至能带动整个城市发展
开发模式与现代城市发展的契合性
• 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最 大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化
诱导他们渴望大海的辽阔无垠。
理清概念：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐
饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分
间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效 率的综合体。
★更清晰的定义： “城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购 物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机 组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、 住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的 一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。
做好准备了吗？
城市综合体
具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好 体现快捷信息交流
城市综合体的九大特征
高可达性
9 8
高密度、集约性
城市综合体的功能及价值分析共3篇
城市综合体的功能及价值分析共3篇城市综合体的功能及价值分析1随着城市化进程的加快，城市综合体作为城市发展的重要形式，逐渐成为了一个城市的新名片。
城市综合体是由商业、居住、文化和娱乐等多种组成部分构成的，这些部分相互融合、相互依存，共同组成一个相对独立的空间。
本文将对城市综合体的功能及其价值进行深入分析。
一、功能1.商业交流：城市综合体除了具备普通商业区的功能以外，还具备了酒店、娱乐、文化、运动、休闲等多种服务功能，成为了城市的重要商业交流中心。
这些功能的集中形成，使得人们的消费需求可以得到更好的满足，也吸引了越来越多的商家前来落户。
2.文化交流：城市综合体内融合了不同的文化形式，拥有音乐展演、艺术展览、文化讲堂等文化交流场所，极大地促进了不同民族文化的交流，深化了人们的社会认同感。
3.社交互动：城市综合体是人们聚集的场所，可以促进人们之间的互动，尤其是年轻人之间的日常社交活动，因此，城市综合体成为年轻人展示自我、拓展社交圈的重要场所。
4.城市形象的展现：城市综合体的建设可以极大地塑造一个城市的形象，特别是当城市综合体设计精美、品质优秀、服务优质时，它可以彰显一个城市的现代化、时尚化和人性化。
二、价值1.经济价值：城市综合体涉及的各种服务和产业都是产生经济效益的，它不仅可以吸引更多的商家入驻，也可以让消费者的购物需求得到满足，从而带动了地方的经济发展。
2.社会价值：城市综合体的建设可以为城市居民提供更多的服务和娱乐，增强了社会成员之间的沟通与互动，进一步增强了作为一个整体的城市文化形象。
3.文化价值：城市综合体在文化领域上的建设，为城市的文化多样性和繁荣做出了贡献，可使城市在全世界都具有自己的美丽文化标识。
4.城市空间的利用价值：城市综合体的建设可以将城市零散、分散的空间集中起来，使得城市的公共空间得到最大程度的利用。
同时，城市综合体的空间组织设计可以提升城市的品位和居住体验。
总结城市综合体的功能及价值，在城市发展过程中具有着不可替代的作用。
e0d项目城市综合体模式
e0d项目城市综合体模式引言城市综合体是当今城市发展的重要模式之一，它由不同功能的建筑物、商业、居住和公共设施等有机结合而成，为城市居民提供多样化的服务和便利。
e0d项目城市综合体模式是一种创新的城市发展模式，下面将详细介绍这一模式的特点和优势。
e0d项目城市综合体模式的特点e0d项目城市综合体模式以可持续发展为核心，注重生态环境保护和资源利用的最大化。
该模式的特点如下：1.智能化设计：e0d项目城市综合体模式采用智能化设计，通过先进的技术手段实现建筑物、设备和系统的智能化管理，提高能源利用效率和环境质量。
2.多功能结合：该模式将商业、居住、办公、文化等多种功能有机结合，不仅提供丰富多样的商业和娱乐设施，还能满足人们的生活、工作和娱乐需求。
3.共享经济：e0d项目城市综合体模式鼓励共享经济的发展，通过共享资源和服务的方式，降低成本，提高效益，实现资源的合理利用和共同发展。
4.绿色建筑：该模式注重绿色建筑的建设，采用环保材料和节能技术，减少对自然资源的消耗，降低能源消耗和碳排放，改善建筑环境和室内空气质量。
e0d项目城市综合体模式的优势e0d项目城市综合体模式具有许多优势，如下所示：1.提升城市形象：e0d项目城市综合体模式设计独特，具有创新性，可以提升城市的形象和吸引力，吸引更多游客和投资者。
2.促进经济发展：该模式能够带动周边地区的经济发展，创造更多的就业机会和税收收入，促进城市的经济繁荣。
3.方便快捷的服务：e0d项目城市综合体模式集商业、居住和公共服务于一体，提供方便快捷的服务，满足人们多样化的需求。
4.人文关怀和社交互动：该模式注重人文关怀和社交互动，为居民和访客提供一个宜居、宜商、宜游的环境，促进社区文化的交流和发展。
结论e0d项目城市综合体模式是一种融合可持续发展理念的创新城市发展模式。
它以智能化设计、多功能结合、共享经济和绿色建筑为特点，具有提升城市形象、促进经济发展、提供便捷服务和促进社交互动等优势。
如何做综合体建筑方案设计
综合体建筑方案设计一、项目定位与需求分析本项目位于城市繁华商业中心区，周边商业、文化设施齐全，交通便利，人流量大。
项目面积约为50000平方米，计划包括商业街区、文化艺术中心、住宅区等功能。
通过市场调研和需求分析，确定项目的主要定位为高端商业综合体，包括奢侈品牌商铺、高级餐饮、精品酒店等。
二、总体设计概念本项目的总体设计概念是“现代与传统的结合”，通过现代建筑元素与传统文化符号的融合，打造出具有独特韵味的综合体建筑。
建筑外观将采用玻璃幕墙和石材装饰相结合的设计，既体现了现代建筑的简约大气，又保留了传统文化的精髓。
三、功能区划设计1. 商业街区：商业街区位于建筑底层，设有多个商铺、餐厅、咖啡厅等。
为了吸引客户，商业街区的设计将采用开放式的布局，打造出独特的购物体验。
2. 文化艺术中心：文化艺术中心位于建筑中层，包括美术馆、剧院、音乐厅等。
为了展示文化艺术品和举办各类演出活动，文化艺术中心的设计将充分考虑空间布局和灯光设计。
3. 住宅区：住宅区位于建筑顶层，包括高级公寓和酒店式公寓。
为了提高住宅的品质，住宅区的设计将注重私密性和舒适性，并设有绿化空间和运动设施。
四、景观设计项目将围绕“人与自然的和谐共生”这一理念进行景观设计，打造出绿意盎然的室外空间。
将种植各类树木和花卉，搭配水景、雕塑等景观元素，营造出宜居的环境氛围。
此外，还将设置休闲座椅、音乐喷泉等设施，方便游客休息和娱乐。
五、建筑材料与施工工艺为了保证建筑的质量和安全性，本项目将选用高品质的建筑材料，如石材、钢结构、玻璃幕墙等，确保建筑的稳固和耐久。
同时，还将注重施工工艺的监督和管理，确保施工过程符合规范。
六、可持续发展与节能设计为了促进可持续发展和节能减排，本项目将采用多项节能设计措施，如建筑外墙保温、自然采光、雨水回收等，降低建筑的能耗和环境影响。
同时，还将建设绿色屋顶和太阳能发电系统，提高建筑的环保性能。
综合体建筑是当今城市发展的主要趋势之一，通过合理的设计方案和管理措施，可以实现建筑与环境的和谐统一，为城市的繁荣做出贡献。
综合体项目的限额设计重点解析
综合体项目的限额设计重点解析摘要：本文基于综合体项目开发的特点以及相对于住宅项目的差异进行分析，归纳出综合体项目的限额设计工作重点，并提出解决问题的思路和方法与读者探讨。
关键词：城市综合体；成本管理；限额设计；分析与探讨引言限额设计是地产项目成本管理中重要的一环，对成本控制的成效具有决定性作用。
在住宅项目中，限额设计相对成熟，而对于综合体项目，限额设计工作面临的问题和困难就如同综合体项目的特点一样相对复杂。
一、综合体项目的特点分析主要就与住宅产品的差异，分析对成本管理有影响和制约的三项主要特征，包括业态全、规模大、商业多。
1、业态全。
一般的城市综合体项目，都属于复杂建筑群的集成，其业态涵盖全，包括大型商业MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅、底商等，各业态之间相互作用、互为价值链，是与住宅类有很大区别的房地产产品。
而每一种业态，都有其不同的管理特点和成本需求，很难像住宅产品一样可以借鉴和类比；各个业态同属于一个地块上开发，在建筑和结构上相互联系，但因大多是先后开发，又是相互制约。
2、规模大。
由于城市综合体项目的功能定位，它需要满足人们购物、酒店、办公、居住、出行、文化娱乐等多功能、复合型的需求，它必须是一定规模的建筑群。
以上市公司宝龙地产的三大标杆项目为例（上海七宝、杭州滨江、厦门湖边），占地约8万平米，总建筑面积约40万平米。
同时，为满足停车的需要，地下建筑面积一般较大，占总建筑面积的35%左右，基本为全地块全地下室，甚至部分或全部二层地下室。
3、商业多。
一般的城市综合体项目中，商业属性面积的权重比较高，纯住宅面积权重相对低，甚至于部分项目依托于周边住宅而属于纯商业地产项目；而商业部分，政府在土地出让条件上也会硬性要求较高比例或一定年限的自持。
而商业部分的盈利模式，不同于住宅项目，商业的核心收益来自于商业交付后运营的租金回报和物业升值（具体与自持比重有关），而不是在交付前的一次性销售收入。
二、综合体项目的限额设计中面临的问题我们从2008年的金融危机让地产行业刮起“设计优化”的培训浪潮中可以看到，尽管高房价、高利润在一定时期会掩盖住设计不经济引起的浪费、大部分房企不是很重视“限额设计”，但终究还是回归正道，这六年来，各大房企都制定了有自身特点的限额设计标准，相同产品的限额设计指标也不断被刷新。
城市综合体设计案例分析
城市综合体设计案例分析随着中国城市化进程的加快和人们生活品质的提高,为顺应商业多元化的需求,城市综合体作为一种集各种城市功能为一体的新型城市空间逐渐成为城市建设的新宠儿。
以下是店铺为大家带来的关于城市综合体设计案例分析，供大家阅读!城市综合体设计案例分析篇1：难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。
从远处看去，难波公园(Namba Park)是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。
难波公园原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。
开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。
捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。
沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。
人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。
难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。
难波公园的商业零售区提供了各式各样的专卖店，使之成为其独特环境的补充。
同时，难波公园避免了将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放的空间完美地融合在一起。
业主的最初构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，设计师颇有新意地提出了人造峡谷的设计想法。
“峡谷”的设计带来了众多的体验要素;溪水、山石、植物、岩洞、山间的阳光......这种体验手法的空间再造，为项目展现了全新的思路。
难波公园(Namba Park)由此形成了独特的空间序列，它不像一般的购物中心那样，将人们压缩集聚到封闭的空间内，迫人消费，而是以开放的体验化空间吸引人们主动游玩、主动消费。
城市综合体定位分析
城市综合体定位分析城市综合体是指融合商业、居住、文化娱乐、办公等功能于一体的综合性项目，旨在提供便利的生活、工作和娱乐环境。
城市综合体的定位分析是项目发展的重要一环，有助于确定项目的特色与定位，为项目的设计和运营提供有针对性的指导。
下面是对城市综合体定位分析的一些思考和建议。
首先，城市综合体的定位应该考虑到当地市场需求和人口结构。
通过分析当地人口的消费习惯、购物需求、娱乐文化偏好等方面的数据，可以确定适宜的商业定位。
例如，如果当地人口结构以年轻人为主，那么可以考虑以时尚、文化创意为主题的综合体，提供潮流服饰、艺术展览、音乐演出等元素；如果当地人口以中老年人为主，那么可以考虑以康养、养老为主题的综合体，提供健康养生产品、老年人社交活动等。
其次，城市综合体的定位还应考虑到项目周边的竞争环境。
通过对周边商业设施、文化娱乐场所、居住区等的分析，可以了解到项目所面对的竞争压力和机会。
如果周边已有大型购物中心存在，那么可以考虑以小型精品店、主题餐厅等差异化定位为主，并侧重打造独特的消费体验；如果周边缺乏文化娱乐场所，那么可以考虑以文化艺术为主题，融合展览、演出、剧院等功能，满足周边居民的消费需求。
此外，城市综合体的定位还需要考虑到可持续发展的要求。
随着人们对环境保护和生活品质的要求越来越高，城市综合体需要注重绿色建筑设计、节能环保技术的应用，打造宜居环境。
同时，可以考虑将公共空间、社区设施纳入综合体的规划，为周边居民提供便利和舒适的生活空间。
最后，城市综合体的定位还应考虑到项目的可持续经营。
除了市场需求和竞争环境的考虑外，还需要在运营管理、品牌建设等方面做出规划。
例如，可以引入知名商业集团、艺术机构等合作伙伴，提升项目的品牌价值和吸引力；可以采用灵活的租赁模式，吸引特色品牌和创意企业入驻，提供多样化的商业选择。
综上所述，城市综合体的定位分析需要考虑市场需求、竞争环境、可持续发展和经营规划等多个方面的因素。
通过对当地市场和人口结构的研究，以及对周边环境和竞争对手的了解，可以确定项目的特色与定位，为项目的设计和运营提供有针对性的策略。
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城市综合体是指城市中的居住、商务办公、 购物、文化、娱乐等各种城市物业功能复合， 互为作用、互为价值链的空间、文化意识形 态高度集中的街区躯体。
城市综合体不同与城市中心密集的建筑群体， 它具备完整的城市街区特质，是建筑群体向 城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功 能集约化的结果。
城市综合体越来越多复合城市功能在空间进 行组合，并在各功能间建立一种相互依存、 相互补益的能动关系，从而形成多功能、高 效率、复杂而统一。
内外部联系完整性
内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
巨大的社会效应/升值潜力
因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将A，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力
2 PART 城市综合体的发展
城市综合体产生的背景2：随着城市的发展，商业综合体应运而生。它其合理性 在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
商业综合体 商业综合体 多功能空间组合
立体交通体系
提高土地利用 率
产生机会收益 降低投资风险 满足更高效率 满足生活需求
改善区域交通
2 PART 城市综合体的发展
HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT
高可达性
高密度，集约性
整体统一性
功能复合性
位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
高楼林立的景象，城市的 标志；人口密度大，昼夜 人口、工作日与周末人口， 功能不同而形成互补。
协信地产城市综合体项目研究 2011年7月
2011-06-26
服务建议书思考路径
1、什么是城市综合体
如何定义城市综合体 综合体定义的发展
2、城市综合体的发展及其基本特征
城市综合体的发展历程 如何界定它的基本特征
3、解析城市综合体的开发模式
案例卡选择说明 具体案例研究
4、解读知名综合体项目案例
探寻综合体未来发展趋势 协信地产综合体开发的借鉴点
城市综合体产生的背景3：旧城区改造或新城开发也是城市综合体发展与形成的 重要动因之一，而目前 国内70%的二三线城市政府的城市综合体都集中于规划 的新区。
特征1 地价与租金提升
特征2 最高的交通可达性
特征3 城市功能聚集中心
特征4 城市更新
经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价 分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。
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2 PART 城市综合体的发展
城市综合体的发展：于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办 公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。
拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代 的巴黎
区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代 表的是新巴黎；
土地使用均衡性
1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；
空间连续性
1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系
城市综合体产生的背景1：城市对繁华与活力的追求，成为综合体开发的催化剂， 促使规划者重新认识城市中心区域的高效率、价值与综合性
城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺
城市快速发展
个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 中心区各种矛盾突出
商业综合体产生
美国纽约洛克菲勒中心是上世纪 最早出现的建筑综合体，它的开 发从1930年一直到今天，是当今 世界上规模最为庞大的私人所有 的商业、娱乐中心。
研究基础 趋势分析 总结提炼
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目录
1. 城市综合体定义及其基本特征 2. 城市综合体的发展 3. 城市综合体的开发模式 4. 综合体案例选择及分析结论 5. 综合体未来发展趋势 6. 对协信地产操作综合体项目建议
1 PART 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体是指城市中体量大，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、餐饮、会 展、娱乐”多种功能于一体的复合型态的建筑群体
交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次 是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。
规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综 合功能 。
根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调 整，使得规划更合理。
建筑风格统一，各个单体 建筑相互配合、影响和联 系；与外部空间整体环境 统一、协调。
实现完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间 联系紧密，互为补充，缺 一不可。
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1 PART 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体的特征2：类似微缩的城市，能够通过集约化的设计，带动建筑与社 会形成内外部的联动，从而形成土地及物业升值
多种功能空间有机组合 与城市交通协调 各不同功能空间依存、互补 同一位置上的一组建筑群
城市综合体
城市综合体功能框架
城市活动空间 交通枢纽
公共文化设施
建筑生活空间 零售 商务 酒店 居住
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1 PART 城市综合体定义及其基本特征
城市综合体特征1：国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建 的100个新建城市综合体研究显示：65%的城市综合体具有酒店、办公、住宅、 商业四大基本功能
法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部
大厦； 欧洲最大的公交换乘中心。
写字楼 商务区 公园区 住宅区 商业中心
公园 容纳人数
巴黎市拉德芳斯基础信息 247万平方米 2155万平方米 325万平方米 1.56万套 10.5万平方米 25公顷 3.93万人
2 PART 城市综合体的发展