(初级)房地产基础知识1(1)

五.房地产专业名词
5.错层式住宅
是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高 度不同的平面上。但它们又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房 型。进门的第一层面为公共区域，南面是4．2米开间的大客厅，北面是餐厅、 厨房和公共卫生间；往里上3级楼梯形成第二区域，由一间或两间中、小面积 房间组成老人房间、儿童房间或客房；继续往里上8级楼梯，是第三区域，即 主人活动区域。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算,其正规学名 应该是"多层面梯级跃升式住宅"。 因为上海市第一家用此房型申请国家发明 专利的上海望源房地产开发有限公司于1998年6月开发的第一个"多层面梯级 跃升式住宅。虽然错开了住宅的层次，但可以合理有效地控制单套住宅的面 积，以楼梯为例，复式楼梯面积上下层均要计算建筑面积，错层式只需计算 一层面积，因此错层可设计出80－90平方米的住宅，让普通市民有能力买到 层面丰富、面积、总价合理控制的新型住宅。 错层房屋的另一个特点是丰富 了居家生活的画面层次，许多人在买房装修时，还要特意在房间内做个踏步、 设计个平台，目的是要改变传统固有的生活空间，以享受美满的立体生活， 错层住宅在动静分区、私密性，舒适性方面有了提高和完善。
三.房地产的分类----土地
1.土地分别为国家所有和集体所有
◎国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯 一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
（1）国有土地包括两种形式：出让、划拨两种土地，出让为有偿取得，划拨为无偿 取得
（2）取得国有地使用权主要有以下几种方：
修保安,绿化,卫生,转租代收代付等 6.房地产金融包括信贷,保险和房地产金融资产投资等.
五.房地产专业名词
1.建筑高度 ·低层：2层及3以下 ·多层：2层以上，8层以下 ·中高层：8层以上，16层以下 ·高层：16层以上，24层以下 ·超高层：24层以上
2.五证两书
.五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工许 可证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；
复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： (1)复式住宅的面宽大， 进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风采 光较差。 (2)层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的 不适感，贮藏间较大，但层高只有1．2米，很难充分利用。 (3)由于室内 的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高，且隔音、防火功能差， 房间的私密性、安全性较差。
房地产业兴盛时期
城市化水平稳步提高 流动人口增长 居民消费结构变化 旧城改造速度加快 改革深化与市场发展 出台主要政策有：取消福利分房，实行住宅分
配货币化；开放住房二级市场，以存量住房带 动增量住房消费；下调存贷利率，以抵押信贷 扩大当前住房消费。
三.房地产的分类
（1）房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出
（1）土地占有权:就是土地所有者对土地的实际控制权，它是行使土地所有权和 使用权的基础。
（2）土地使用权：土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利
（3） 土地收益权：基于对土地使用权而取得的利息的权利。
（4） 土地处分权。
3.土地使用权划拨的概 念
----- 指国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。 国家机关用地和军事用地；城市基础设施建设和公益事业用地；国家重 点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定 的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过行政划拨方式取得土 地使用权。
房地产业与建筑业区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、 装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有 联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程， 它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房 地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品 进行再加工的部门，第二产业。
1．土地的分类
（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。过生地是指未开发的荒地；②生地。生地是 指已经完成规划的土地；③熟地。熟地是指已完成开发，可供建设地上物的土地。
（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。
（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类 与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓 储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。
复式住宅的经济性体现在： (1)平面利用系数高，通过夹层复合，可 使住宅的使用面积提高50％--70％。
(2)户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是 楼板、床、柜，降低了综合造价。
(3)上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和 面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。因此复式住宅同时具备了省 地、省工、省料的特点。
五.房地产专业名词
7.其他:
商品房
拆迁房
经济适用房 是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对
市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标 准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建 的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济 实用房。经济适用房包括安居房、解困房。 安居房
（3）房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流
通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反 映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私
三.房地产的分类----土地
房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和 房屋进行各种分类。
(初级)房地产基础知识1(1)
一.房地产的概念
房地产概念：房地产也称不动产,是房产和地产的合称,是房屋,土地,和附着其 上的各种权益的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a 土地； b建 筑物及地上附着物； c房地产物权（房地产物权除所有权外，还有所有权衍 生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）。
均价:是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平 方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计 楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩 目的营销策略。
基价:也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价 一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和 地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成 本,由政府补贴的非营利性住房。 解困房
是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专 门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。 房改房
6.复式房:
复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的 一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较 高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 (李氏设计为3．3米，而一般跃层式为5．6米)，复式住宅的下层供起居用， 炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处人墙式壁柜和 楼梯，中间楼板也即上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间1．2米，一 层的起居室高 2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、拆迁房、房改房、解困房 、经济 适用房、集资房、租赁房（微利房、福利房、成本价房和优惠价房）等，这 是我国特有的分类方法。
四.房地产的容
1.土地的开发和再开发 2.房屋的开发和建设 3.地产经营包括房产含土地的使用权的买卖,租赁,抵押等 4.房地产中介服务包括咨询,估价,测定,服务,公证 5.房地产物业管理,包括家居服务,房屋及配套设施和公共场所的维
3.各种价格 .报价、实收价、成交价、评估价、申报价、市场指导价、原值。
.起价,均价,基价（房屋的造价,楼层越高造价越高）,预售价,地面价
起步价:在购房过程中，购房者经常遇到“起步价”这一名词。在广告中见到的起步价 格，一般是指顶层、朝向不好的楼房价格。 从某种意义上说，“起步价”可以认为是 该房地产的最低价格。从目前市场上看，开发商根据自己的具体情况及市场销售情况， 对各楼层、朝向的差价作了相应调整，大部分是遵循这样的规律：即起步价为顶层楼 的价格，一楼价为起价加5%，二楼价为起价加15%，三楼价为起价加25%，四楼价为 起价加20%，五楼价为起价加10%，但是有的开发商的“起步价”，则是根据市场需 求和销售情况作了特殊处理，因此，消费者要特别小心。
.两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；
预售条件：
交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
有建设工程规划许可证
按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金25%以上，并以确 定施工进度和竣工交付日期
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预 售许可证明
五.房地产专业名词
让 的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土 地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可 以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市 场。
（2）房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建
成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行 交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将 达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。
A.协议
B.招标 C.拍卖
◎集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是 农村居民集体经济组织。
2.土地使用权出让的概念
指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和 城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土 地使用者收取土地使用权出让金的行为（使用权指土地所有者在 法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利）。包括：
4.土地使用权的转让的概念
概念：指土地使用者根据国家规定，在 规定的土地使用年限内，在履行原合同 义务前提下，将土地使用权有偿让渡给 其他使用者的经济行为。它包括：出售、 交换、赠予等。
5.土地使用权出让年限
（1）居住用地70年 （2）工业、教育、科技、卫生、体育及综合或
其他用地50年 （3）商业、旅游、娱乐用地40年
三.房地产的分类----房产
2．房产的分类
（ 1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋； ③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。
（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和 商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公 用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交 付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
五.房地产专业名词
跃层式住宅、错层式住宅、复式;独栋、双拼、联排、叠加的概念
4.跃层式住宅:
是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是：有上下两层楼面、卧室、起居室、 客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户 内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内 居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由 于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅 也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生 火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。